La preuve de la propriété immobilière : entre liberté probatoire et contrôle de la Cour de cassation (2023-2026)

La propriété immobilière constitue le droit réel par excellence, celui qui confère à son titulaire les prérogatives les plus étendues sur une chose. L’article 544 du Code civil en donne une définition restée inchangée depuis 1804, aux termes de laquelle la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Encore faut-il, pour exercer ce droit, être en mesure d’en établir l’existence. Or, la preuve de la propriété immobilière obéit à des règles singulières qui la distinguent fondamentalement du régime probatoire applicable aux autres branches du droit civil. La propriété immobilière ne se prouve pas, à proprement parler, par un titre au sens strict du terme. Elle se prouve par tout moyen, le titre de propriété n’étant qu’un élément de preuve parmi d’autres, au même titre que la possession ou les présomptions. Cette singularité, consacrée par une jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, a fait l’objet d’importantes précisions au cours de la période récente, de 2023 à 2026, qui éclairent avec une netteté renouvelée les rapports entre la liberté probatoire et l’exigence de sécurité juridique. Or, cette liberté n’est pas sans limites : le juge exerce un contrôle rigoureux sur les éléments de preuve qui lui sont soumis, qu’il s’agisse de titres, de la possession ou d’actes de notoriété acquisitive. Par ailleurs, l’imprescriptibilité de l’action en revendication et la possibilité offerte aux personnes publiques de prescrire illustrent la vitalité des principes qui gouvernent la matière.

I. La liberté de la preuve, principe directeur du contentieux de la propriété immobilière

A. L’affirmation jurisprudentielle du principe de liberté probatoire

Le droit de la preuve en matière de propriété immobilière repose sur un principe fondamental que la Cour de cassation ne cesse de rappeler : la preuve est libre. Dans un arrêt du 10 octobre 2024, la troisième chambre civile énonce avec une clarté particulière qu’« en matière de propriété immobilière, la preuve de la propriété est libre, les modes de preuve échappant aux règles de la publicité foncière dont la finalité est distincte » (Civ. 3^e, 10 octobre 2024, n° 23-16.387). Cette formule constitue une synthèse remarquable de l’état du droit positif. Elle signifie que le défaut de publication d’un acte à la publicité foncière ne saurait, à lui seul, priver cet acte de toute force probante. Dans cette affaire, la cour d’appel de Bordeaux avait écarté un acte de vente du 12 juin 1951 au motif qu’il ne semblait pas avoir été publié au service de la publicité foncière. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 544 du Code civil et 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, rappelant que la publicité foncière poursuit une finalité d’opposabilité aux tiers et non de preuve de la propriété entre les parties. En conséquence, un acte non publié n’en demeure pas moins un élément de preuve recevable que le juge doit examiner au fond.

Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ancienne mais constamment réaffirmée. Dès lors que la propriété immobilière n’est pas susceptible d’une preuve directe — nul ne pouvant démontrer par un titre originaire qu’il est propriétaire — le droit admet que la preuve puisse être rapportée par un faisceau d’indices convergents. L’acte notarié, le cadastre, les plans, les attestations, les photographies, les quittances d’impôts fonciers ou encore les témoignages constituent autant d’éléments que le juge apprécie souverainement. À cet égard, la Cour de cassation exerce un contrôle disciplinaire sur la motivation des juges du fond, censurant les décisions qui, sous couvert d’appréciation souveraine, méconnaissent le principe de liberté de la preuve ou dénaturent les écrits qui leur sont soumis. Cette orientation jurisprudentielle traduit une conception pragmatique et réaliste de la preuve, qui refuse de faire dépendre l’existence même du droit de propriété de formalités administratives dont la finalité est étrangère à l’établissement de ce droit.

B. L’imprescriptibilité de l’action en revendication, corollaire de la perpétuité du droit de propriété

Le principe de liberté probatoire trouve un prolongement naturel dans l’imprescriptibilité de l’action en revendication. Le droit de propriété ne s’éteignant pas par le non-usage, l’action par laquelle le propriétaire réclame la restitution de son bien ne saurait être enfermée dans un délai de prescription extinctive. La Cour de cassation a rappelé cette solution avec force dans un arrêt du 2 avril 2026, en censurant une cour d’appel qui avait déclaré prescrite une action en revendication au motif que le demandeur ne disposait plus de titre de propriété depuis 1935. La troisième chambre civile énonce que « l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive » (Civ. 3^e, 2 avril 2026, n° 24-21.351). La cour d’appel de Bastia avait confondu deux questions distinctes : celle du fondement de l’action — titre ou prescription acquisitive — et celle de sa recevabilité temporelle. Or, l’action en revendication n’est pas soumise à la prescription extinctive, quand bien même le demandeur ne disposerait plus d’un titre de propriété récent et serait contraint, pour établir son droit, de recourir aux règles de la prescription acquisitive. Cette distinction est essentielle car elle préserve la possibilité pour le véritable propriétaire de faire valoir son droit sans limitation de durée, conformément au caractère perpétuel du droit de propriété consacré par l’article 544 du Code civil.

Le législateur a d’ailleurs consacré ce principe à l’article 2227 du Code civil, issu de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, qui dispose que le droit de propriété est imprescriptible. Par conséquent, le propriétaire dépossédé peut agir en revendication à tout moment, sans que le temps écoulé depuis la dépossession ne puisse lui être opposé. Cette règle connaît toutefois une limite résultant du jeu même de la prescription acquisitive : si le possesseur est parvenu à prescrire par l’effet d’une possession trentenaire répondant aux conditions de l’article 2261 du Code civil, il sera devenu propriétaire, privant corrélativement l’ancien propriétaire de son droit d’agir. L’imprescriptibilité de l’action en revendication n’est donc que le pendant processuel de l’imprescriptibilité du droit de propriété lui-même, sous réserve de l’acquisition de ce droit par un tiers au moyen de la prescription acquisitive.

II. Les modes alternatifs de preuve sous le contrôle rigoureux de la Cour de cassation

A. La prescription acquisitive, mode d’acquisition autonome de la propriété

Si la preuve de la propriété est libre, la prescription acquisitive — ou usucapion — constitue bien davantage qu’un simple mode de preuve : elle est un mode d’acquisition originaire de la propriété, consacré par les articles 711 et 712 du Code civil. Cette dualité de nature — à la fois mode d’acquisition et mode de preuve — en fait un instrument juridique d’une grande puissance, dont la Cour de cassation contrôle avec une vigilance accrue les conditions de mise en œuvre. L’article 2261 du Code civil exige une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, pendant une durée de trente ans en application de l’article 2272 du même code. Or, la preuve de ces éléments incombe à celui qui invoque le bénéfice de la prescription, et le juge ne saurait se contenter d’affirmations générales ou de documents insuffisamment probants.

La Cour de cassation a précisé l’office du juge en la matière dans un arrêt publié au Bulletin du 10 octobre 2024, en énonçant que « si l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion ne peut, par elle-même, établir celle-ci, il appartient au juge d’apprécier la valeur probante des témoignages relatés dans cet acte quant à l’existence d’actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée » (Civ. 3^e, 10 octobre 2024, n° 23-17.458, Publié au Bulletin). La cour d’appel de Grenoble avait annulé un acte de notoriété acquisitive du 8 juin 2016 sans analyser les témoignages qu’il contenait, se bornant à relever que les autres pièces produites étaient insuffisantes. La Cour de cassation censure cette décision pour défaut de base légale, rappelant que le juge doit examiner concrètement tous les éléments de preuve soumis à son appréciation, y compris les témoignages recueillis dans l’acte notarié. Cette solution impose aux juges du fond une motivation renforcée lorsqu’ils statuent sur l’existence d’une possession utile pour prescrire, et elle protège les justiciables contre une appréciation trop sommaire des preuves qu’ils produisent.

Dans le même sens, la troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 8 juin 2023, que « l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion est insuffisante pour établir celle-ci » (Civ. 3^e, 8 juin 2023, n° 21-15.544). Elle a censuré la cour d’appel de Bastia qui s’était fondée sur un acte de notoriété acquisitive du 7 mars 2012 pour reconnaître la qualité de propriétaire du demandeur, sans constater l’accomplissement d’actes matériels de possession. L’acte de notoriété, dressé par un notaire sur la foi de déclarations de témoins, ne constitue qu’un commencement de preuve que le juge doit corroborer par d’autres éléments établissant la réalité de la possession invoquée. En d’autres termes, le notaire ne constate pas l’usucapion, il en relate les indices, et il appartient au juge de vérifier que ces indices caractérisent effectivement les conditions légales de la prescription acquisitive. La rigueur de ce contrôle jurisprudentiel se justifie par les effets radicaux de l’usucapion, qui opère un transfert de propriété sans titre translatif et sans le consentement du propriétaire originaire.

Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé avec éclat, dans un arrêt du 27 juin 2024, qu’« il est toujours possible de prescrire contre un titre et que la mauvaise foi du possesseur ne rend pas équivoque sa possession » (Civ. 3^e, 27 juin 2024, n° 22-15.395). La cour d’appel de Bastia avait refusé le bénéfice de la prescription trentenaire à un possesseur au motif que les constructions litigieuses étaient édifiées sur le sol d’autrui et que les relevés cadastraux mentionnaient une construction sur la parcelle d’autrui. La Cour de cassation censure ce raisonnement : la conscience que l’on possède le bien d’autrui — fût-elle établie — ne rend pas la possession équivoque au sens de l’article 2261 du Code civil. La mauvaise foi du possesseur, loin d’exclure le bénéfice de la prescription, en constitue au contraire le fondement même dans le cadre de la prescription trentenaire de droit commun, qui n’exige ni bonne foi ni juste titre. Cette solution, en apparence sévère, est conforme à la logique profonde de l’usucapion, qui tend à faire coïncider le droit avec une situation de fait durablement établie, dans un but de sécurité juridique et de paix sociale.

B. L’extension du domaine de la prescription acquisitive aux personnes publiques

La prescription acquisitive n’est pas l’apanage des personnes privées. La Cour de cassation a tranché une question doctrinale longtemps débattue en jugeant, par un arrêt publié au Bulletin du 4 janvier 2023, que les personnes publiques peuvent acquérir la propriété immobilière par prescription. La troisième chambre civile énonce que la prescription « ne réservent pas aux seules personnes privées le bénéfice de ce mode d’acquisition qui répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » (Civ. 3^e, 4 janvier 2023, n° 21-18.993, Publié au Bulletin). Dans cette affaire, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré irrecevable l’action en revendication d’une commune fondée sur la prescription acquisitive, au motif que le code général de la propriété des personnes publiques énumère de manière exhaustive et exclusive les modes d’acquisition des biens immobiliers par les personnes publiques. La Cour de cassation censure cette analyse : le livre premier de la première partie du code général de la propriété des personnes publiques énumère des modes d’acquisition sans pour autant exclure la possibilité pour les personnes publiques d’acquérir par prescription.

Cette décision revêt une importance pratique considérable pour les collectivités territoriales qui, comme en l’espèce, occupent depuis de longues années des parcelles sans titre régulier. La commune en cause justifiait d’une possession à titre de propriétaire depuis avril 1971, soit une durée de plus de quarante ans au moment de l’arrêt d’appel, largement supérieure au délai de prescription trentenaire requis par l’article 2272 du Code civil. La solution retenue s’inscrit également dans la continuité de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, qui avait déjà admis, dans un arrêt du 17 juin 2011, qu’une commune pouvait se prévaloir de la prescription acquisitive. L’arrêt du 4 janvier 2023 consolide cette orientation en écartant définitivement l’argument tiré d’une prétendue exhaustivité des modes d’acquisition énumérés par le code général de la propriété des personnes publiques. Cette jurisprudence témoigne de l’unité du droit de la propriété, qui transcende la distinction entre propriété privée et propriété publique lorsqu’il s’agit d’appliquer les mécanismes fondamentaux du Code civil relatifs à l’acquisition et à la preuve de la propriété.

En définitive, le contentieux de la preuve de la propriété immobilière révèle une tension féconde entre deux exigences concurrentes. D’un côté, la liberté de la preuve garantit au justiciable la possibilité d’établir son droit par tous les moyens dont il dispose, sans être prisonnier des formalités de la publicité foncière. De l’autre, le contrôle rigoureux exercé par la Cour de cassation sur les conditions de la prescription acquisitive protège la sécurité juridique en évitant que des prétentions insuffisamment étayées ne triomphent trop aisément. Entre ces deux pôles, le juge judiciaire occupe une position d’arbitre, chargé d’apprécier souverainement la force probante des éléments qui lui sont soumis, sans jamais perdre de vue que l’enjeu du litige est, bien souvent, la propriété d’un bien dont la valeur patrimoniale et affective est considérable pour les parties.

Conclusion

La période 2023-2026 aura été marquée par un approfondissement significatif du régime probatoire de la propriété immobilière. La Cour de cassation a rappelé avec constance que la preuve est libre et que les formalités de publicité foncière ne conditionnent pas la recevabilité des éléments de preuve. Elle a également réaffirmé l’imprescriptibilité de l’action en revendication, corollaire naturel de la perpétuité du droit de propriété. En matière de prescription acquisitive, le contrôle juridictionnel s’est intensifié : l’acte de notoriété acquisitive ne saurait, à lui seul, établir l’usucapion, et il incombe au juge d’examiner concrètement les actes matériels de possession invoqués. La Cour de cassation a par ailleurs consacré le principe selon lequel il est toujours possible de prescrire contre un titre, la mauvaise foi du possesseur ne rendant pas équivoque sa possession. Enfin, l’extension du bénéfice de la prescription acquisitive aux personnes publiques illustre l’unité et la cohérence du droit de la propriété, par-delà la summa divisio entre propriété privée et propriété publique. Ces avancées jurisprudentielles, qui conjuguent pragmatisme probatoire et rigueur dans l’administration de la preuve, contribuent à la sécurité juridique des transactions immobilières tout en préservant les droits des justiciables.