La gouvernance des copropriétés à syndicats secondaires à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. La délimitation légale et prétorienne de l’objet du syndicat secondaire
A. Un objet légalement circonscrit par l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965
L’organisation des ensembles immobiliers complexes, composés de plusieurs bâtiments ou entités homogènes, repose sur la possibilité offerte par l’article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 de constituer des syndicats secondaires de copropriétaires. Ce texte, introduit par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, dispose que les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires la constitution entre eux d’un syndicat dit secondaire. La décision de constitution d’un tel syndicat relève ainsi d’une majorité qualifiée, distincte des majorités de droit commun prévues par la loi, ce qui traduit la volonté du législateur de réserver cette faculté aux hypothèses dans lesquelles un consensus significatif se dégage parmi les copropriétaires concernés.
Le législateur a assigné à ce syndicat une mission précise : assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du ou des bâtiments concernés, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. La loi précise que cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24. Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile et fonctionne dans les conditions prévues par la loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un. Cette personnalité juridique propre lui confère la capacité d’ester en justice, de contracter et d’acquérir des biens dans les limites de son objet statutaire.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, de longue date, rappelé le caractère strictement délimité de l’objet du syndicat secondaire. Dans un arrêt du 23 novembre 2023, elle a approuvé une cour d’appel d’avoir déclaré irrecevable l’action en démolition formée par un syndicat secondaire au motif qu’une telle demande, qui affectait les intérêts de la copropriété dans son ensemble, excédait l’objet du syndicat secondaire, limité à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du bâtiment concerné. La Cour a en effet considéré que « la démolition d’un bâtiment construit sur la copropriété en violation de la loi sur la copropriété n’est pas un acte de gestion, d’entretien ou d’amélioration du bâtiment au sens de la loi » (Civ. 3e, 23 novembre 2023, n° 22-11.047). La demande de démolition d’une construction édifiée sur une autre parcelle de la copropriété, quand bien même cette construction obstruait des fenêtres du bâtiment géré par le syndicat secondaire, ne relevait pas de ses prérogatives.
Par ailleurs, la qualification même de syndicat secondaire a fait l’objet d’une clarification importante par l’arrêt du 11 juillet 2024, publié au Bulletin. La Cour de cassation y a validé le raisonnement d’une cour d’appel ayant déduit de l’existence, dans le règlement de copropriété, d’un chapitre organisant les droits et obligations des seuls copropriétaires d’un bâtiment déterminé, assorti de modalités de fonctionnement d’une assemblée générale particulière et d’un conseil de gérance spécifique, que ces stipulations portaient création d’un syndicat secondaire doté de la personnalité juridique. La Cour a retenu que l’ancienneté du règlement de copropriété, antérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, était sans incidence dès lors que le fonctionnement effectif de cette entité correspondait à la définition moderne du syndicat secondaire (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-11.700, Publié au Bulletin). La Cour a expressément relevé que le règlement de copropriété « comportait un chapitre III organisant les droits et obligations des seuls copropriétaires du bâtiment I », que ce chapitre déterminait « les modalités de fonctionnement de l’assemblée générale particulière » et que le syndicat secondaire « avait effectivement fonctionné et notamment procédé à une modification de l’état descriptif de division et tenu des assemblées générales, conformément au règlement de copropriété ».
Dès lors, la création d’un syndicat secondaire ne requiert pas de formule sacramentelle dans le règlement de copropriété. L’existence d’une organisation autonome, matérialisée par des assemblées particulières, un conseil de gérance propre et un fonctionnement distinct, suffit à caractériser, en fait et en droit, la constitution d’un tel syndicat. Cette lecture pragmatique permet de couvrir les ensembles immobiliers historiques dont les règlements, antérieurs à la réforme de 1994, n’employaient pas la terminologie contemporaine. Elle offre également une sécurité juridique aux copropriétés de fait qui, sans avoir formellement constitué un syndicat secondaire, en présentent toutes les caractéristiques fonctionnelles.
B. L’exigence d’un mandat exprès pour étendre les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges du syndicat principal
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026, publié au Bulletin, constitue une décision de principe sur la question, récurrente en pratique, du recouvrement des charges de copropriété dans les ensembles à deux étages. En l’espèce, un syndicat secondaire, représenté par son administrateur provisoire désigné pour les besoins de sa liquidation, avait assigné une société civile immobilière, propriétaire de lots dans la résidence, en paiement de charges de copropriété impayées. La SCI avait soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du syndicat secondaire à agir en recouvrement des charges du syndicat principal. Le litige s’inscrivait dans le contexte d’une copropriété constituée, depuis sa construction, d’un syndicat principal et de cinq syndicats secondaires, l’assemblée générale du syndicat secondaire concerné ayant voté sa dissolution au profit du syndicat principal.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et posé le principe suivant : « Les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire, et l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.792, Publié au Bulletin).
Cette solution s’articule autour du double constat que le règlement de copropriété se bornait à stipuler que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges communes conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans conférer au syndicat secondaire un pouvoir de recouvrement pour le compte du syndicat principal, et qu’aucune décision d’une assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges dues par les copropriétaires membres de celui-ci n’était produite aux débats. La Cour a précisé que l’administrateur provisoire ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire, et ce quand bien même l’ordonnance de désignation lui aurait conféré l’ensemble des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire, à l’exception de ceux prévus au a) de l’article 26.
À cet égard, la Cour a écarté l’argument tiré de l’existence d’un mandat tacite qui résulterait de l’exécution prolongée d’un système de recouvrement des charges communes par les syndicats secondaires pour le compte du syndicat principal. La cour d’appel n’était pas tenue de procéder à une telle recherche, ses constatations relatives à l’absence de décision formelle de l’assemblée générale du syndicat principal la rendant inopérante. En conséquence, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal constitue une condition nécessaire et suffisante pour habiliter le syndicat secondaire à recouvrer les charges communes. Cette solution est d’une portée pratique considérable pour les ensembles immobiliers comprenant plusieurs bâtiments, dans lesquels il est fréquent que le syndicat secondaire assure, en fait, le recouvrement des charges pour le compte du syndicat principal sans y avoir été formellement autorisé.
Par ailleurs, un arrêt du 22 mai 2025, également publié au Bulletin, a apporté une précision procédurale utile aux praticiens confrontés à la dualité syndicat principal-syndicat secondaire. La troisième chambre civile a jugé que l’imprécision affectant la désignation d’un syndicat des copropriétaires assigné en annulation d’une assemblée générale, lorsque l’ensemble immobilier est administré par un syndicat principal et un syndicat secondaire, ne constitue qu’un vice de forme et non une nullité de fond. La Cour a affirmé que « l’erreur ou l’imprécision relative à la dénomination d’une partie n’affecte pas la capacité à ester en justice qui est attachée à la personne, quelle que soit sa désignation, et ne constitue qu’un vice de forme, lequel ne peut entraîner la nullité de l’acte que sur justification d’un grief » (Civ. 3e, 22 mai 2025, n° 23-18.768, Publié au Bulletin). Cette décision tempère le formalisme procédural en évitant que l’assignation d’un syndicat ne soit anéantie par la seule circonstance que le demandeur n’a pas précisé s’il s’agissait du syndicat principal ou du syndicat secondaire, dès lors que l’entité assignée ne pouvait se méprendre sur l’objet de la demande.
II. L’administration provisoire de la copropriété sous le contrôle renforcé du juge
A. La condition d’absence de syndic appréciée au jour où le juge statue
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026, également publié au Bulletin, concerne la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Ce texte prévoit que, dans tous les cas où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété, chargé notamment de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.
En l’espèce, un copropriétaire avait saisi sur requête le président d’un tribunal judiciaire en désignation d’un administrateur provisoire le 20 juillet 2023, estimant que la copropriété était dépourvue de syndic depuis la démission du syndic bénévole. Cependant, une assemblée générale s’était tenue le 12 août 2023, soit entre la date de la requête et celle de l’ordonnance rendue le 15 septembre 2023, et avait désigné un nouveau syndic. Le président du tribunal avait néanmoins fait droit à la requête.
La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir rétracté l’ordonnance de désignation, en posant le principe suivant : « Lorsqu’il est saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.290, Publié au Bulletin).
Or, la Cour a également rappelé que les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposent tant que la nullité n’en est pas judiciairement prononcée. La copropriété étant dotée d’un syndic au jour où le juge statue, la condition posée par l’article 47 du décret du 17 mars 1967 n’est plus remplie et la désignation d’un administrateur provisoire doit être rétractée. Cette solution s’inscrit dans le droit fil du principe selon lequel les décisions des organes de la copropriété bénéficient d’une présomption de validité jusqu’à leur annulation éventuelle par le juge du fond.
Cette décision éclaire utilement l’articulation entre la procédure sur requête et l’office du juge. Le requérant ne peut se prévaloir de la situation existant à la date de sa requête si, entre-temps, la carence a été régularisée par la désignation d’un syndic par l’assemblée générale. Le juge doit prendre en compte l’état du syndicat au moment où il rend sa décision, ce qui implique de vérifier, le cas échéant d’office, si une assemblée générale s’est tenue et a procédé à la désignation d’un syndic depuis le dépôt de la requête. Cette exigence est d’autant plus impérieuse que l’administrateur provisoire, une fois désigné, se voit confier des pouvoirs exorbitants du droit commun de la copropriété, incluant la cessation de plein droit du mandat du syndic en place sans indemnité.
Par ailleurs, la Cour a rappelé que l’article 47 du décret du 17 mars 1967, qui vise l’hypothèse où le syndicat est dépourvu de syndic, a pour finalité de permettre la désignation d’un syndic par l’assemblée générale et non de contourner le fonctionnement normal des organes de la copropriété. L’administrateur provisoire désigné sur ce fondement est chargé de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic, et ses fonctions cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné. Cette procédure, qui relève de l’urgence et de la nécessité, ne saurait être détournée pour remettre en cause la volonté exprimée par l’assemblée générale, fût-elle contestée.
B. L’étendue des pouvoirs de l’administrateur provisoire confrontée aux limites de l’objet du syndicat
L’arrêt du 9 juillet 2026 relatif au recouvrement des charges (n° 24-21.792), déjà évoqué, comporte un second enseignement majeur quant aux pouvoirs de l’administrateur provisoire. La Cour de cassation a jugé que l’administrateur provisoire du syndicat secondaire, désigné en application de l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, ne peut exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire tel que défini par l’article 27.
La Cour a ainsi refusé de faire produire effet à l’extension, par l’ordonnance de désignation, des pouvoirs de l’administrateur provisoire à l’ensemble des pouvoirs de l’assemblée générale. Elle a considéré que cette extension, pour ample qu’elle fût, demeurait circonscrite à l’objet du syndicat secondaire et ne pouvait, par conséquent, habiliter l’administrateur à agir en recouvrement de créances qui n’appartenaient pas à ce syndicat mais au syndicat principal.
En conséquence, les praticiens doivent être attentifs à la rédaction des ordonnances de désignation d’administrateur provisoire. La mention de pouvoirs étendus, voire exhaustifs, n’autorise pas l’administrateur à franchir les limites que la loi assigne à la personne morale qu’il administre. Cette solution est cohérente avec le principe général du droit des personnes morales selon lequel l’organe, fût-il désigné par le juge, ne peut accomplir des actes que la personne morale elle-même ne pourrait accomplir.
Par ailleurs, dans un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a rappelé l’importance du respect du principe de la contradiction dans le contentieux du recouvrement des charges de copropriété. Elle a censuré un jugement ayant, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle du copropriétaire, condamné celui-ci à des dommages et intérêts sans avoir invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d’office, en violation de l’article 16 du code de procédure civile (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-18.769).
La Cour a précisé qu’en procédure orale, il ne peut être présumé qu’un moyen relevé d’office par le juge a été débattu contradictoirement, dès lors qu’une partie n’était pas présente à l’audience. Le syndicat des copropriétaires fondait sa demande de dommages et intérêts sur l’article 1231-6 du code civil, tandis que le tribunal avait substitué à ce fondement celui de l’article 1240, sans en avoir préalablement débattu. Dès lors, l’exigence du contradictoire s’impose avec une rigueur particulière lorsque le juge entend requalifier le fondement juridique de la demande.
Ces décisions dessinent un régime de l’administration provisoire qui, tout en conférant à l’administrateur des pouvoirs étendus pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété, les encadre strictement par l’objet de la personne morale administrée et par les garanties procédurales fondamentales. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile manifeste ainsi une volonté de concilier l’efficacité de l’administration provisoire avec le respect des équilibres institutionnels de la copropriété à deux étages. Le praticien appelé à intervenir dans un tel contentieux devra vérifier avec soin l’étendue exacte des pouvoirs conférés à l’administrateur provisoire par l’ordonnance de désignation, les confronter à l’objet statutaire du syndicat concerné, et s’assurer que le fondement juridique de la demande est bien celui qui a été contradictoirement débattu.
En définitive, l’architecture institutionnelle de la copropriété à deux étages, qui repose sur la distinction entre un syndicat principal aux compétences générales et des syndicats secondaires aux compétences propres et limitées, sort renforcée de cette construction jurisprudentielle. La Cour de cassation rappelle que si la souplesse est de mise dans la qualification du syndicat secondaire, la rigueur s’impose dans la détermination de ses pouvoirs. Cette double exigence, loin d’être contradictoire, assure la sécurité juridique des actes accomplis par ces entités tout en préservant la cohérence d’ensemble du statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Conclusion
La jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des trois dernières années, et tout particulièrement les deux arrêts publiés au Bulletin du 9 juillet 2026, clarifie le régime juridique des copropriétés complexes dotées de syndicats secondaires. Elle rappelle avec constance que l’objet du syndicat secondaire, défini par l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, constitue la limite intangible de ses pouvoirs comme de ceux de son administrateur provisoire. Le recouvrement des charges dues au syndicat principal suppose un mandat exprès de l’assemblée générale de ce dernier, sans que la pratique prolongée d’un recouvrement par le syndicat secondaire puisse tenir lieu de mandat tacite. La désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 est subordonnée à l’absence de syndic au jour où le juge statue, et non à la date de la requête, ce qui impose au juge de vérifier l’actualité de la carence alléguée. Enfin, la qualification de syndicat secondaire peut résulter d’un faisceau d’indices tirés du règlement de copropriété et du fonctionnement effectif de l’entité, sans qu’une dénomination formelle soit exigée. Ces solutions, qui allient rigueur technique et pragmatisme, offrent aux praticiens du droit immobilier un cadre d’analyse renouvelé pour la gestion des contentieux de la copropriété complexe, qu’il s’agisse de conseiller les syndicats dans l’exercice de leurs prérogatives ou d’assister les copropriétaires confrontés aux difficultés de gouvernance de leur ensemble immobilier. Cet effort de clarification prétorienne, qui embrasse tant le droit de la copropriété que le droit de la construction, contribue à la sécurité juridique des acteurs de l’immobilier collectif, promoteurs, syndics, notaires et bien entendu copropriétaires.
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