Le droit d’option dans les baux commerciaux : exercice, limites et conséquences financières (Analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile 2023-2026)
Le droit d’option constitue l’une des pièces maîtresses du statut des baux commerciaux, bien que sa place dans l’économie générale du texte soit souvent méconnue. Prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, il permet à chacune des parties, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, de renoncer au renouvellement. Ce mécanisme, qui autorise le bailleur à refuser le renouvellement après l’avoir d’abord accepté et le preneur à s’en dédire, opère comme une soupape de sécurité dans un contentieux où la détermination judiciaire du loyer peut réserver des surprises. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre 2023 et 2026, plusieurs décisions publiées au Bulletin qui en précisent les contours, tant sur les conditions de son exercice que sur ses conséquences financières. L’analyse de ces arrêts révèle une construction jurisprudentielle cohérente, marquée par une certaine asymétrie entre les prérogatives respectives du bailleur et du preneur et par une attention particulière portée aux effets rétroactifs de l’option sur les obligations de paiement.
I. L’exercice du droit d’option, prérogative discrétionnaire au cœur du statut
A. Les conditions d’exercice du droit d’option par le bailleur
Aux termes de l’article L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce, « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais ». Ce texte, d’une concision remarquable au regard de ses effets, ne soumet l’exercice du droit d’option à aucun formalisme particulier. La Cour de cassation a eu l’occasion d’en tirer les conséquences dans un arrêt du 27 mars 2025, en énonçant que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, publié au Bulletin).
Cette solution, qui peut paraître sévère pour le preneur, s’inscrit dans la logique d’un mécanisme conçu comme une simple faculté de rétractation ouverte aux parties. Le congé, régi par l’article L. 145-9 du même code, obéit à des exigences formelles strictes : il doit être délivré par acte extrajudiciaire, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer au locataire le délai de deux ans dont il dispose pour le contester. Le droit d’option, en revanche, n’est pas un congé : il intervient dans un contexte où le principe du renouvellement a déjà été accepté et où seule la fixation du prix demeure en litige. La Cour de cassation considère, en conséquence, que les garanties procédurales attachées au congé ne s’appliquent pas à l’exercice du droit d’option.
Par ailleurs, la bailleresse conserve la faculté d’exercer son droit d’option aussi longtemps que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite. Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 27 mars 2025, le bailleur avait exercé son droit d’option près de deux ans après la prise d’effet du bail renouvelé, sans que cette durée ne constitue un obstacle. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir constaté que le droit d’option avait été exercé « par un acte du 12 juin 2018 dépourvu de toute équivoque quant à son intention de mettre fin au bail avant l’expiration d’un délai de deux ans suivant la date de prise d’effet du bail renouvelé ». En d’autres termes, tant que le délai de prescription de l’action en fixation du prix n’est pas écoulé, le bailleur peut se raviser et refuser le renouvellement. Cette latitude confère au bailleur une position singulièrement avantageuse, puisqu’il peut attendre de connaître le prix fixé par le juge avant de décider s’il maintient ou non le bail.
Le droit d’option du bailleur joue également un rôle déterminant dans les hypothèses où le loyer stipulé comporte une part variable. L’arrêt rendu le 30 mai 2024 dans l’affaire Monoprix en fournit une illustration éclatante. La Cour de cassation y rappelle que « lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin). En l’absence d’une telle clause expresse, le juge des loyers commerciaux ne peut imposer une fixation à la valeur locative, et le bailleur qui s’estime lésé par le maintien du loyer antérieur conserve la faculté d’exercer son droit d’option pour mettre un terme au bail. Ce mécanisme de repli, que la Cour évoque expressément en rappelant la jurisprudence antérieure, constitue une protection essentielle du bailleur face à un loyer binaire dont il ne maîtrise plus l’évolution.
B. Le droit d’option du preneur et le contrôle de l’abus de droit
Si l’article L. 145-57 confère le droit d’option aux deux parties, son exercice par le preneur soulève des questions distinctes. Le locataire qui, ayant accepté le principe du renouvellement, choisit finalement de quitter les lieux, peut-il se voir reprocher un abus de droit ? La troisième chambre civile a répondu par la négative dans un arrêt du 27 février 2025, en retenant que « le seul fait d’accepter le principe du renouvellement sans en accepter les conditions financières proposées par la bailleresse ne faisait pas obstacle à l’exercice du droit d’option que la locataire pouvait mettre en œuvre à tout moment et au plus tard dans le mois suivant la décision judiciaire fixant le montant du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-21.257).
En l’espèce, la bailleresse reprochait à la locataire d’avoir instrumentalisé le droit d’option pour se maintenir dans les lieux le temps de trouver de nouveaux locaux, avant de quitter les lieux sans indemnité. Elle invoquait un détournement de la finalité du droit d’option, constitutive d’un abus de droit au sens de l’article 1240 du code civil. La Cour a néanmoins validé le raisonnement de la cour d’appel, qui avait constaté que les parties n’étaient pas parvenues à s’accorder sur le maintien de leur relation contractuelle et que la bailleresse avait été informée à plusieurs reprises de l’intention de la locataire de quitter les lieux. L’exercice d’une prérogative légale, même dans une finalité stratégique, ne caractérise pas en lui-même un abus : il faut encore démontrer une intention de nuire ou un détournement manifeste de sa finalité, ce que les circonstances de l’espèce ne permettaient pas d’établir.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la construction jurisprudentielle relative à l’indemnité d’occupation due par le preneur. Le droit d’option du preneur n’est pas gratuit : pendant toute la période durant laquelle il s’est maintenu dans les lieux, il est redevable envers le bailleur de loyers ou d’indemnités d’occupation. L’arrêt Decathlon du 29 janvier 2026 rappelle que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, publié au Bulletin). Le mécanisme est donc équilibré : le preneur peut se rétracter, mais il devra assumer le coût financier de son maintien dans les lieux durant la période transitoire.
Or, cette construction révèle une asymétrie dans la mise en œuvre du droit d’option. Le bailleur qui exerce son droit d’option refuse le renouvellement et se trouve, en principe, redevable d’une indemnité d’éviction envers le preneur, sauf à démontrer l’existence de motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-14 du code de commerce. Le preneur, quant à lui, peut renoncer au renouvellement sans avoir à verser d’indemnité au bailleur, sauf à répondre des loyers ou indemnités d’occupation dus pour la période écoulée. Cette différence de traitement, qui procède directement de la philosophie protectrice du statut des baux commerciaux en faveur du fonds de commerce, explique que le contentieux porte principalement sur le quantum des sommes dues par le preneur plutôt que sur le principe même de l’exercice du droit.
II. Les conséquences de l’exercice du droit d’option sur les obligations financières
A. La substitution rétroactive du loyer par l’indemnité d’occupation statutaire
L’exercice du droit d’option emporte une conséquence financière majeure, dont la portée exacte a été précisée par une série d’arrêts récents : le loyer contractuel, payé par le preneur pendant la durée de l’instance en fixation du prix, se trouve rétroactivement remplacé par une indemnité d’occupation dont le montant est, sauf convention contraire des parties, égal à la valeur locative. La Cour de cassation a posé ce principe dans un arrêt du 16 mars 2023, en énonçant que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, publié au Bulletin).
Ce principe a été réaffirmé avec une particulière netteté dans l’arrêt du 27 février 2025, qui en déduit la conséquence suivante : « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-18.219, publié au Bulletin). Cette formule, qui combine deux enseignements essentiels, mérite d’être décomposée.
En premier lieu, la substitution est rétroactive : elle remonte à la date d’expiration du bail initial, et non à la date d’exercice du droit d’option. Cela signifie que le preneur qui a continué à payer le loyer au prix ancien pendant toute la durée de l’instance en fixation du prix, conformément au premier alinéa de l’article L. 145-57, peut se voir réclamer, après l’exercice du droit d’option par le bailleur, un complément correspondant à la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative pour l’ensemble de cette période. L’effet de surprise financier peut être considérable, en particulier lorsque la durée de l’instance a été longue.
En second lieu, l’indemnité d’occupation est, par défaut, égale à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce. Cela emporte deux conséquences pratiques : d’une part, le montant de l’indemnité n’est pas nécessairement le même que le loyer qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé, puisque la valeur locative s’apprécie de manière distincte ; d’autre part, les parties peuvent convenir d’un montant différent par une clause expresse. En l’absence d’une telle clause, le juge fixe l’indemnité d’occupation à la valeur locative.
B. La fixation du montant de l’indemnité d’occupation et le régime de la prescription
La détermination du montant de l’indemnité d’occupation statutaire obéit à des règles spécifiques, dont l’arrêt Decathlon du 29 janvier 2026 a apporté une illustration significative. La Cour y juge que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire ». Autrement dit, le juge qui fixe l’indemnité d’occupation doit tenir compte des obligations respectives des parties, conformément à l’article L. 145-33, et notamment déduire de la valeur locative les charges que le bail a transférées au preneur et qui incombent normalement au bailleur.
Cette solution, qui s’appuie sur une lecture combinée des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce, permet d’éviter que le bailleur ne cumule le bénéfice de la fixation de l’indemnité à la valeur locative pleine et le transfert conventionnel de charges qui auraient normalement dû être supportées par lui. La portée pratique de cet arrêt est importante, dans la mesure où de nombreux baux commerciaux prévoient le remboursement de la taxe foncière par le preneur en sus du loyer. L’arrêt du 29 janvier 2026 impose au juge de réintégrer ce transfert dans l’appréciation de la valeur locative, sous peine de voir sa décision censurée.
Par ailleurs, le régime de prescription applicable aux actions en paiement de l’indemnité d’occupation a été précisé de manière décisive. En vertu de l’article L. 145-60 du code de commerce, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». L’arrêt du 16 mars 2023 en tire la conséquence que l’action en paiement de l’indemnité d’occupation due pour la période antérieure à l’exercice du droit d’option est soumise à cette prescription biennale. Le point de départ du délai est fixé au jour où le bailleur a connaissance de l’exercice du droit d’option par le preneur, puisque c’est à cette date qu’il est en mesure d’agir en paiement de l’indemnité.
Cette solution est complétée par une distinction importante, que le même arrêt énonce : « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour ». Il convient donc de distinguer deux périodes : celle antérieure à l’exercice du droit d’option, pour laquelle l’indemnité relève du statut et se prescrit par deux ans, et celle postérieure à cet exercice, pour laquelle l’indemnité relève du droit commun et se prescrit par cinq ans. Cette distinction, qui peut paraître subtile, emporte des conséquences pratiques considérables pour le bailleur qui tarde à agir.
La combinaison de ces règles dessine un régime dans lequel le droit d’option fonctionne comme un point de bascule temporel : avant son exercice, l’indemnité d’occupation est statutaire et soumise à la prescription abrégée de deux ans ; après son exercice, elle est de droit commun et soumise à la prescription de droit commun de cinq ans. Ce double régime traduit la volonté du législateur et de la jurisprudence de soumettre à un délai bref les actions fondées sur le statut des baux commerciaux, tout en préservant les droits du bailleur pour la période durant laquelle le preneur se maintient dans les lieux sans droit ni titre après avoir renoncé au renouvellement.
En conséquence, les praticiens sont invités à une vigilance particulière dans la rédaction des actes et le suivi des délais. Le bailleur qui entend se prévaloir d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure à l’exercice du droit d’option doit agir dans les deux ans de la notification de cette option. Le preneur, quant à lui, doit avoir conscience que son maintien dans les lieux après avoir exercé son droit d’option l’expose à une indemnité calculée sur la valeur locative, et non sur le loyer antérieur, ce qui peut représenter une différence significative, en particulier dans les zones où le marché locatif a connu une forte hausse.
L’articulation de ces règles avec le mécanisme du loyer binaire, tel qu’il résulte de l’arrêt Monoprix du 30 mai 2024, mérite une mention particulière. Dans ce type de montage, où le loyer est pour partie fixe et pour partie variable en fonction du chiffre d’affaires, le droit d’option constitue souvent l’unique issue pour le bailleur qui s’estime lésé par le maintien du loyer antérieur, dès lors que le juge des loyers commerciaux ne peut imposer une fixation à la valeur locative en l’absence de clause expresse en ce sens. La Cour de cassation a d’ailleurs pris soin de rappeler, dans cet arrêt de principe, que la solution selon laquelle « le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option, ne méconnaît pas le droit d’accès au juge consacré par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ». Le droit d’option remplit ainsi une fonction de garantie conventionnelle autant que légale, en assurant à chaque partie une porte de sortie lorsque la fixation judiciaire du prix ne répond pas à ses attentes.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 consolide une construction du droit d’option à la fois libérale dans ses conditions d’exercice et rigoureuse dans ses conséquences financières. Le formalisme est réduit à sa plus simple expression pour le bailleur, qui peut opposer son refus de renouvellement sans avoir à motiver sa décision ni à en préciser les voies de recours. Le preneur, bien que bénéficiant d’une protection renforcée par le statut, doit assumer le coût de son maintien dans les lieux évalué à la valeur locative, avec des règles de prescription qui varient selon que l’on se situe avant ou après l’exercice de l’option. Cette architecture, qui fait du droit d’option un instrument de régulation économique autant que juridique, impose aux praticiens une maîtrise fine de ses ressorts procéduraux et financiers. La vigilance s’impose en particulier dans la détermination du point de départ des délais de prescription et dans l’évaluation de la valeur locative, qui doit intégrer les transferts de charges conventionnels sous peine de censure.
Toute décision relative à l’exercice ou à la contestation du droit d’option gagne à être précédée d’une analyse approfondie de la situation contractuelle, comptable et contentieuse du dossier. Pour un accompagnement personnalisé dans la gestion des baux commerciaux, le cabinet se tient à la disposition des bailleurs et des preneurs souhaitant sécuriser leurs droits. Retrouvez l’ensemble de nos analyses sur le droit immobilier.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.