Le maintien du bail en cas de vente de l’immeuble loué : l’article 1743 du Code civil à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La protection du preneur par le principe légal du maintien obligatoire du bail
A. L’article 1743 du Code civil : fondement et champ d’application de l’opposabilité du bail à l’acquéreur
L’article 1743 du Code civil dispose que « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ». Ce texte, qui constitue une dérogation majeure au principe de l’effet relatif des conventions posé par l’article 1199 du Code civil, confère au preneur une protection essentielle contre le risque d’éviction que ferait naître, à son détriment, l’aliénation du bien loué par le bailleur. La règle qu’il énonce, d’ordre public en matière de baux ruraux et supplétive pour les baux d’habitation et commerciaux, produit un effet contraignant à l’égard de l’acquéreur, lequel se trouve substitué dans les droits et obligations du vendeur-bailleur dès lors qu’il a eu connaissance du bail avant son acquisition. L’article 1744 du même code réserve symétriquement au bailleur la faculté d’insérer dans le contrat une clause autorisant l’acquéreur à expulser le preneur, moyennant indemnisation. L’article 1748, quant à lui, impose à l’acquéreur qui use de cette faculté d’avertir le locataire « au temps d’avance usité dans le lieu pour les congés » (article 1748 Code civil).
Or, ce principe, d’apparence simple, soulève des difficultés d’application que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été conduite à préciser dans plusieurs arrêts récents. Par un arrêt du 29 janvier 2026, publié au Bulletin, la Cour a jugé que « lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.852, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Cette décision étend la logique de l’article 1743 au-delà de la vente stricto sensu, pour l’appliquer à toute transmission de propriété à titre gratuit, en faisant dépendre l’opposabilité du bail de la seule connaissance qu’en avait le nouveau propriétaire à la date du transfert, sans qu’il soit nécessaire qu’il ait lui-même consenti au bail. La Cour d’appel de Riom avait en effet ordonné l’expulsion des exploitants agricoles au motif que les baux ruraux consentis par un seul indivisaire étaient inopposables à son coïndivisaire en application de l’article 815-3 du Code civil. La cassation prononcée rappelle que l’article 1743 a vocation à primer sur les règles de la gestion de l’indivision lorsque le donataire indivis avait connaissance de l’existence des baux antérieurement à la donation.
En conséquence, l’article 1743 du Code civil ne protège pas seulement le preneur contre l’acquéreur à titre onéreux, mais également contre le donataire, l’héritier ou le légataire, pour autant que ces derniers aient eu connaissance du bail antérieurement ou concomitamment à l’acquisition de leurs droits. Par ailleurs, la notion de « date certaine » du bail, exigée par le texte lorsqu’il ne revêt pas la forme authentique, suppose soit l’enregistrement du contrat auprès de l’administration fiscale, soit le décès de l’une des parties signataires, soit l’accomplissement de toute autre formalité faisant foi de sa date, conformément à l’article 1377 du Code civil. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux : le bail sous seing privé non enregistré, dont la date est contestée par l’acquéreur, ne saurait lui être opposé sur le fondement de l’article 1743. La protection du preneur est donc conditionnée à l’accomplissement de formalités préalables que le praticien se doit de vérifier avec soin, singulièrement lorsque le bail a été conclu de manière informelle, comme c’est fréquemment le cas en matière de baux ruraux verbaux.
B. L’articulation du maintien légal du bail avec le congé pour vente de la loi du 6 juillet 1989
La protection conférée par l’article 1743 du Code civil ne se confond pas avec le régime du congé pour vente prévu par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 15 loi du 6 juillet 1989). Cet article, qui régit les baux d’habitation soumis à la loi de 1989, impose au bailleur qui souhaite vendre le logement occupé de délivrer un congé motivé par sa décision de vendre, lequel vaut offre de vente au profit du locataire. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption légal de deux mois pour accepter l’offre, délai qui peut être porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. À cet égard, l’article 1743 et l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 poursuivent un objectif convergent — protéger le preneur contre l’aliénation du bien — mais selon des mécanismes distincts : le premier impose à l’acquéreur de respecter le bail en cours, le second offre au locataire la faculté d’acquérir le bien avant tout tiers.
Cette dualité de régimes confère au locataire d’habitation une protection particulièrement dense. D’une part, s’il n’exerce pas son droit de préemption, il n’en conserve pas moins le bénéfice du bail en cours, lequel s’impose à l’acquéreur en vertu de l’article 1743. D’autre part, s’il accepte l’offre de vente, il devient propriétaire du bien qu’il occupait, réalisant ainsi une forme d’accession à la propriété que le législateur a entendu favoriser. En pratique, cette articulation des protections ne va toutefois pas sans difficultés, notamment lorsque le bailleur vend le bien à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles notifiées au locataire : le notaire instrumentaire est alors tenu, à peine de nullité de la vente, de notifier au locataire ces nouvelles conditions, lesquelles valent offre de vente pendant un délai d’un mois.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé avec force dans un arrêt du 12 octobre 2023, publié au Bulletin, que « lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise » et qu’« en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Dans cette espèce, les locataires contestaient le congé aux fins de reprise personnelle délivré par le bailleur, en soutenant que l’intention de ce dernier n’était ni réelle ni sérieuse. La cour d’appel avait validé le congé en se fondant sur des éléments postérieurs à sa délivrance, notamment l’inscription du bailleur sur les listes électorales de la commune et la réalisation de travaux. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement, jugeant que le juge pouvait tenir compte d’éléments postérieurs à la date du congé dès lors qu’ils étaient de nature à établir la réalité de l’intention du bailleur au jour de la délivrance. Cette solution, qui concilie pragmatisme probatoire et protection du locataire, illustre la souplesse du contrôle juridictionnel en la matière.
II. Les effets de l’aliénation sur les droits et obligations nés du contrat de bail
A. Le sort des obligations personnelles du bailleur originaire postérieurement à la vente
Lorsque le bien loué est aliéné, se pose la question du transfert à l’acquéreur non seulement des droits mais également des obligations nés du contrat de bail. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 16 mai 2024 de grande portée doctrinale, précisé l’articulation entre l’article 1743 et le droit commun des obligations en jugeant, au visa combiné des articles 1165 et 1376 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et de l’article 1743, alinéa 1er, que « le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation).
En l’espèce, une société locataire de locaux commerciaux avait acquitté des charges qu’elle estimait indues, puis avait assigné le bailleur originaire en restitution. Postérieurement au paiement, le bailleur avait vendu les locaux à un tiers, l’acte de vente prévoyant une clause par laquelle l’acquéreur était subrogé dans les droits et obligations du vendeur pour tout contentieux à venir. La cour d’appel de Montpellier avait mis hors de cause le bailleur originaire au motif que cette clause transférait à l’acquéreur l’ensemble des obligations nées du bail. La Cour de cassation censure cette analyse en consacrant une distinction fondamentale : l’acquéreur est substitué au bailleur pour l’exécution du bail à compter de la vente, mais le bailleur originaire demeure personnellement tenu de ses obligations nées antérieurement à celle-ci. En d’autres termes, la clause de subrogation stipulée dans l’acte de vente ne produit d’effet qu’entre les parties à cet acte et ne saurait être opposée au locataire, tiers au contrat de vente, pour le priver de son action en répétition de l’indu contre celui qui a effectivement perçu les sommes indues.
Cette décision s’inscrit dans le prolongement du principe de l’effet relatif des conventions, tel qu’il résulte de l’article 1199 du Code civil : le contrat de vente, auquel le locataire n’est pas partie, ne peut ni aggraver sa situation ni restreindre les voies de droit qui lui sont ouvertes. Par ailleurs, elle rappelle utilement que l’article 1743 du Code civil a pour seul objet d’imposer le respect du bail à l’acquéreur, et non de libérer le bailleur originaire des obligations qu’il a personnellement contractées. En conséquence, le locataire dispose d’une option : il peut agir contre l’acquéreur en sa qualité de nouveau bailleur pour les obligations nées postérieurement à la vente, ou contre le bailleur originaire pour les manquements antérieurs, sans que la clause de subrogation ne lui soit opposable. Cette solution, protectrice du preneur, est transposable à l’ensemble des baux, qu’ils soient commerciaux, d’habitation ou ruraux.
B. La sanction du congé frauduleux et la protection renforcée des locataires vulnérables
Le droit du congé en matière de bail d’habitation est traversé par une tension constante entre la liberté du propriétaire de disposer de son bien et la protection de la stabilité résidentielle du locataire. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 16 avril 2026, rappelé avec force que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-13.191, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Dans cette affaire, une bailleresse avait délivré congé à ses locataires pour reprendre elle-même le logement, mais était décédée avant l’expiration du délai de préavis de six mois. Son fils, venant à sa succession, entendait se prévaloir de ce congé pour reprendre le logement à son propre compte. La cour d’appel de Paris avait validé le congé au motif que le droit de reprise serait un droit transmissible à l’héritier. La Cour de cassation censure cette décision : le congé pour reprise étant donné en considération de la personne du bénéficiaire désigné, le décès de ce dernier prive le congé de tout effet. Cette solution, qui refuse aux héritiers la faculté de se prévaloir d’un congé délivré intuitu personae par leur auteur pour reprendre lui-même le logement, illustre avec éclat le caractère strictement personnel du droit de reprise.
La protection du locataire revêt une acuité particulière lorsque celui-ci se trouve en situation de vulnérabilité. L’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 soumet ainsi l’exercice du congé à une condition supplémentaire lorsque le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans et dispose de ressources modestes : le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 24 octobre 2024, que « le montant des ressources du locataire étant apprécié, selon le troisième alinéa, à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). En l’espèce, le bailleur soutenait que les ressources du locataire devaient être appréciées au regard du dernier avis d’imposition, lequel se rapportait à une année antérieure et faisait apparaître des revenus supérieurs au plafond légal. La Cour de cassation écarte cette interprétation restrictive et consacre une méthode de calcul pragmatique, fondée sur les revenus effectivement perçus pendant l’année précédant le congé, à l’exclusion de toute référence à l’avis d’imposition.
Dès lors, le dispositif protecteur du locataire en cas de vente de l’immeuble loué s’articule autour de trois mécanismes complémentaires : l’opposabilité du bail à l’acquéreur en vertu de l’article 1743 du Code civil, le droit de préemption du locataire prévu à l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, et la nullité du congé frauduleux sanctionnée par le V du même article, lequel punit d’une amende pénale pouvant atteindre six mille euros pour une personne physique et trente mille euros pour une personne morale le fait de délivrer un congé justifié frauduleusement par la décision de reprendre ou de vendre le logement. L’article 1751 du Code civil apporte enfin une protection supplémentaire au profit des époux et des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, en instituant une cotitularité légale du bail du local servant à l’habitation du couple (article 1751 Code civil). Cette cotitularité, qui opère de plein droit quel que soit le régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, fait obstacle à ce que le congé délivré par le seul bailleur à un seul des cotitulaires produise effet à l’égard de l’autre. En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire dispose d’un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse.
Cette protection n’est toutefois pas sans limite. Le congé pour vente délivré dans les formes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 échappe au champ de l’article 1743 du Code civil, puisque le législateur a entendu substituer au maintien du bail un droit de préemption au profit du locataire. La coexistence de ces deux dispositifs soulève des difficultés d’articulation que la pratique notariale s’efforce de résoudre par une information complète et préalable du locataire. Il en va de même de l’hypothèse dans laquelle le bailleur vend le bien à un proche parent jusqu’au troisième degré inclus : l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 écarte alors le droit de préemption du locataire, sous réserve que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans. Le juge exerce sur cette condition d’occupation effective un contrôle strict, vérifiant que la vente intrafamiliale ne dissimule pas un congé frauduleux destiné à contourner le droit de préemption du locataire.
En pratique, la coexistence de ces différents régimes de protection impose au praticien une vigilance particulière. La qualification du bail — habitation, commercial ou rural — détermine le corpus de règles applicables et le degré de protection du preneur. La vérification de la date certaine du bail constitue un préalable indispensable à l’invocation de l’article 1743. L’information complète du locataire sur son droit de préemption, à peine de nullité du congé, engage la responsabilité du bailleur et, le cas échéant, du notaire instrumentaire. La notification des conditions plus avantageuses consenties à un tiers acquéreur doit être rigoureusement effectuée dans les formes prévues par l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989. Ces précautions sont d’autant plus nécessaires que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile manifeste une volonté constante de renforcer l’effectivité des droits du preneur face aux aliénations successives de l’immeuble loué, dans un contexte de tension du marché locatif qui place la stabilité résidentielle au coeur des préoccupations du juge.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile révèle une consolidation significative de la protection du locataire en cas de vente de l’immeuble loué. Le principe fondateur de l’article 1743 du Code civil, qui impose à l’acquéreur le respect du bail en cours, a été étendu par la Cour de cassation aux transmissions à titre gratuit et précisé dans ses effets sur les obligations personnelles du bailleur originaire. L’articulation de ce texte avec le congé pour vente de la loi du 6 juillet 1989, le droit de préemption du locataire et les sanctions du congé frauduleux forme un dispositif d’ensemble dont la cohérence, bien que perfectible, assure au preneur une stabilité résidentielle effective. Les évolutions à venir, qu’elles soient législatives ou jurisprudentielles, devront nécessairement prendre en compte la tension persistante entre le droit de propriété de l’acquéreur et le droit au logement du preneur, que l’article 1743 du Code civil, dans sa rédaction inchangée depuis l’origine, continue de réguler avec une remarquable constance.
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