L’érosion de l’exonération du bailleur confronté au refus de l’assemblée générale des copropriétaires : la troisième chambre civile à l’épreuve du projet de loi Relance Logement
Le droit du bail d’habitation et le droit de la copropriété ont longtemps évolué dans des sphères étanches, chacun obéissant à ses propres logiques et à ses propres sources. La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose au bailleur une obligation de délivrance d’un logement décent dont le caractère continu et impératif a été rappelé avec une vigueur croissante par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis organise, quant à elle, la prise de décision collective et confie à l’assemblée générale le pouvoir d’autoriser ou de refuser les travaux affectant les parties communes. Or, lorsqu’un bailleur, propriétaire d’un lot de copropriété, doit réaliser des travaux sur les parties communes pour satisfaire à son obligation de délivrance, le refus de l’assemblée générale le place dans une situation de blocage dont le régime juridique connaît, depuis quelques années, une transformation profonde. Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, entend réduire de trois ans à dix-huit mois la durée pendant laquelle un refus de travaux par l’assemblée générale des copropriétaires exonère le bailleur de son obligation de décence. Cette disposition, insérée par voie d’amendement sénatorial, constitue le point d’aboutissement d’une évolution jurisprudentielle qui, depuis 2023, resserre progressivement les conditions dans lesquelles le bailleur peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’empêchement résultant de la décision collective des copropriétaires.
I. Le principe de l’obligation continue de délivrance du bailleur confronté à la souveraineté de l’assemblée générale
A. L’obligation de délivrance décente : une obligation continue et non susceptible d’aménagement conventionnel
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (article 1719 du code civil). L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce (article 1720 du code civil). Ces dispositions, dont la force obligatoire ne souffre aucune dérogation conventionnelle, imposent au bailleur une obligation dont le caractère continu a été solennellement réaffirmé par la troisième chambre civile.
Par un arrêt du 14 novembre 2024, la Cour de cassation a cassé une décision de la cour d’appel de Montpellier qui avait rejeté les demandes du locataire au motif que l’état du logement était connu du preneur dès sa prise à bail. La troisième chambre civile énonce que « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-12.650, courdecassation.fr). Cette formule, qui place l’accent sur la continuité temporelle de l’obligation, marque un infléchissement notable par rapport à une jurisprudence antérieure qui tolérait que le bailleur pût se retrancher derrière la connaissance par le locataire de l’état du bien lors de l’entrée dans les lieux. La Cour impose désormais au bailleur une obligation de résultat qui se renouvelle à chaque instant de l’exécution du contrat.
Dans le même sens, par un arrêt publié au Bulletin du 14 décembre 2023, la troisième chambre civile a rappelé que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-21.964, FS-B, courdecassation.fr). En l’espèce, le locataire occupait un logement dont l’unique pièce présentait une superficie de 8,40 m², manifestement inférieure aux normes de décence définies par le décret du 30 janvier 2002. La Cour de cassation a jugé que ces dispositions, dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation, mais qu’elles ne sauraient être écartées au seul motif que le locataire aurait eu connaissance de l’état des lieux.
Cette construction jurisprudentielle d’une obligation continue trouve un prolongement dans la décision rendue le 16 avril 2026 par la troisième chambre civile, qui rappelle le mécanisme protecteur de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation : lorsque l’organisme payeur des allocations de logement constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, il conserve l’allocation de logement pendant un délai maximal au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 25-10.188, courdecassation.fr). La Cour de cassation censure ici la cour d’appel qui avait inclus dans l’arriéré locatif la part correspondant aux allocations conservées, rappelant ainsi que le bailleur supporte seul les conséquences financières de la non-décence du logement qu’il donne à bail.
B. Le refus d’autorisation de l’assemblée générale : une cause d’exonération en recul
Si l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur à titre personnel, celui-ci peut néanmoins se trouver dans l’impossibilité matérielle de l’exécuter lorsque les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement portent sur les parties communes de l’immeuble soumis au régime de la copropriété. Dans une telle configuration, le bailleur doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, conformément aux articles 24, 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965 selon la nature et l’importance des travaux envisagés (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Or, l’assemblée générale, expression de la volonté collective des copropriétaires, peut refuser cette autorisation, plaçant le bailleur dans une situation d’empêchement dont il n’est pas directement responsable.
La jurisprudence a progressivement construit un régime d’exonération partielle du bailleur lorsque l’inexécution de son obligation de délivrance résulte d’un fait qui ne lui est pas imputable, notamment le refus de l’assemblée générale. Cette cause d’exonération, qui puise sa source dans le droit commun de la responsabilité contractuelle et dans la notion de cause étrangère, connaît depuis quelques années un resserrement significatif. La troisième chambre civile tend à considérer que le bailleur ne saurait se retrancher indéfiniment derrière le refus de l’assemblée générale pour justifier l’inexécution durable de son obligation de délivrance. Cette évolution s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des droits du locataire et de la protection de l’habitat décent, dont la loi du 6 juillet 1989 constitue le socle.
L’arrêt rendu le 5 septembre 2024 par la troisième chambre civile illustre de manière éclairante le contrôle que la Cour de cassation exerce sur les motifs du refus opposé par l’assemblée générale. Dans cette espèce, un copropriétaire s’était systématiquement opposé aux travaux projetés par un autre copropriétaire, titulaire d’un lot dit « transitoire » comportant le droit exclusif d’édifier des constructions. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « l’opposition à autorisation de travaux procédait de la seule volonté de M. [I] de faire prévaloir ses intérêts personnels au détriment de la SCI Avenir, en paralysant toute décision sur l’autorisation de travaux sollicitée », caractérisant ainsi un abus d’égalité (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 22-20.221, courdecassation.fr). Cette décision, qui admet la possibilité d’engager la responsabilité civile du copropriétaire dont le vote a fait obstacle à une autorisation de travaux, ouvre la voie à une remise en cause du caractère absolu de l’exonération tirée du refus de l’assemblée générale.
Le décret du 30 janvier 2002, pris en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, définit les caractéristiques du logement décent en précisant les conditions de surface habitable, de sécurité, de salubrité et d’équipement auxquelles tout logement donné à bail doit satisfaire (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Ces exigences réglementaires constituent le référentiel objectif au regard duquel s’apprécie l’exécution par le bailleur de son obligation de délivrance, et leur non-respect, même imputable à un refus de l’assemblée générale, engage la responsabilité du bailleur dans les conditions qui viennent d’être décrites.
II. Le resserrement législatif et jurisprudentiel du régime d’exonération
A. L’amendement sénatorial du 8 juillet 2026 : la réduction du délai d’exonération de trois ans à dix-huit mois
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par le ministre de la Ville et du Logement, a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 après deux jours de débats. Le texte, qui bénéficie de la procédure accélérée pour permettre une adoption définitive avant la fin de l’année, comporte un volet consacré à la rénovation énergétique et à la décence des logements dont l’une des dispositions les plus novatrices réside dans l’amendement n° 315 rectifié bis, adopté en séance publique.
Cet amendement, issu des travaux de la commission des affaires économiques, réduit de trois ans à dix-huit mois la durée pendant laquelle un refus de travaux par l’assemblée générale des copropriétaires exonère le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent. La rédaction actuelle du texte, telle qu’elle résulte de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, prévoit que le bailleur est exonéré de son obligation de décence lorsqu’il justifie avoir entrepris les démarches nécessaires pour obtenir l’autorisation de l’assemblée générale et que celle-ci a refusé les travaux, cette exonération cessant de produire effet à l’expiration d’un délai de trois ans à compter du refus. La nouvelle rédaction, si elle est définitivement adoptée par l’Assemblée nationale, ramènerait ce délai à dix-huit mois, obligeant ainsi le bailleur à renouveler ses démarches auprès de l’assemblée générale dans un délai plus rapproché.
La portée de cette disposition ne doit pas être sous-estimée. Elle s’inscrit dans un contexte où le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques, fixé par la loi Climat et Résilience, impose aux bailleurs de réaliser des travaux de rénovation énergétique dont une part significative porte sur les parties communes des immeubles en copropriété. Or, l’adoption de ces travaux par l’assemblée générale requiert des majorités qualifiées qui ne sont pas toujours réunies, en particulier dans les copropriétés dites « fragiles » où les copropriétaires occupants, majoritaires, peuvent être réticents à voter des travaux dont le coût leur paraît disproportionné. La réduction du délai d’exonération de trois ans à dix-huit mois vise précisément à inciter le bailleur à une plus grande diligence dans la sollicitation de l’assemblée générale et à empêcher qu’il ne se retranche durablement derrière un refus ancien pour justifier l’inexécution de son obligation.
Cette disposition s’articule avec d’autres amendements adoptés par le Sénat au cours des mêmes débats, notamment la réduction de trois ans à dix-huit mois de la durée pendant laquelle un refus de travaux par l’assemblée générale exonère le bailleur en matière de décence énergétique (amendement n° 350), l’adoption du principe du diagnostic de performance énergétique collectif (amendement n° 380 rectifié ter), et l’instauration d’une « clause passerelle » facilitant le vote de l’installation de protections solaires extérieures en copropriété (amendement n° 208 rectifié bis). L’ensemble de ces dispositions traduit une volonté législative de lever les obstacles à la rénovation du parc immobilier que la gouvernance de la copropriété peut engendrer, et de faire peser sur le bailleur une responsabilité accrue dans la conduite des processus décisionnels collectifs.
Le Conseil d’État, dans son avis rendu le 1er juillet 2026 sur le projet de loi, avait d’ailleurs relevé que le mécanisme d’exonération du bailleur fondé sur le refus de l’assemblée générale devait être encadré plus strictement, afin d’éviter que ce dispositif ne constitue une échappatoire permettant au bailleur de se soustraire durablement à son obligation de délivrance. L’amendement adopté par le Sénat répond à cette préconisation en réduisant la durée de l’exonération et en incitant le bailleur à renouveler ses démarches avec une fréquence accrue.
B. Les perspectives d’évolution : vers une responsabilité accrue du bailleur dans la gouvernance de la copropriété
Le mouvement de resserrement du régime d’exonération du bailleur confronté au refus de l’assemblée générale ne se limite pas à la seule dimension législative. Il trouve un écho dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile qui, par touches successives, édifie un corpus de règles tendant à responsabiliser le bailleur dans sa qualité de copropriétaire et à l’obliger à une participation active à la gouvernance de la copropriété.
La décision précitée du 5 septembre 2024, en consacrant la notion d’abus d’égalité dans l’exercice du droit de vote au sein de l’assemblée générale, ouvre la voie à un contrôle juridictionnel renforcé des motifs du refus d’autorisation de travaux. Le bailleur qui se heurte à un refus de l’assemblée générale pourrait, dans certaines circonstances, être tenu de contester ce refus devant le juge civil sur le fondement de l’abus de majorité ou de l’abus d’égalité, à peine de se voir opposer sa propre inertie comme une faute dans l’exécution de son obligation de délivrance. Cette perspective, qui n’est encore qu’esquissée par la jurisprudence, pourrait constituer l’étape suivante du renforcement des obligations du bailleur.
Par ailleurs, l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, dont la troisième chambre civile a fait application dans son arrêt du 16 avril 2026, constitue un autre levier de contrainte sur le bailleur (article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation). En permettant à l’organisme payeur de conserver l’allocation de logement lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, ce texte prive le bailleur d’une partie des revenus locatifs tant que la mise en conformité n’est pas réalisée, créant ainsi une pression financière qui s’ajoute aux obligations juridiques. La Cour de cassation a jugé que le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de ce texte ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire et ne saurait fonder une action en résiliation du bail.
L’obligation faite au bailleur de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, prévue par l’article 6, d), de la loi du 6 juillet 1989, participe de la même logique. Combinée avec la jurisprudence qui impose au bailleur de délivrer un logement décent, cette disposition crée un régime dans lequel le bailleur ne peut ni s’opposer aux travaux d’amélioration du logement entrepris par le locataire, ni se prévaloir de son impossibilité d’agir pour échapper à son obligation propre. Le bailleur se trouve ainsi placé dans une position qui l’oblige à une vigilance constante et à une mobilisation active des leviers juridiques dont il dispose au sein de la copropriété.
L’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, dont la troisième chambre civile a fait application dans son arrêt du 16 avril 2026, constitue un autre levier de contrainte sur le bailleur. En permettant à l’organisme payeur de conserver l’allocation de logement lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, ce texte prive le bailleur d’une partie des revenus locatifs tant que la mise en conformité n’est pas réalisée, créant ainsi une pression financière qui s’ajoute aux obligations juridiques. La Cour de cassation a jugé que le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de ce texte ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire et ne saurait fonder une action en résiliation du bail.
La réduction du délai d’exonération de trois ans à dix-huit mois, si elle est définitivement adoptée, s’inscrira dans cette architecture juridique qui combine obligations de droit civil, contraintes de droit de la copropriété et mécanismes de police administrative du logement pour créer un dispositif cohérent de protection de l’habitat décent. Le bailleur ne pourra plus se contenter d’une démarche unique auprès de l’assemblée générale pour se ménager une longue période d’immunité ; il devra, tous les dix-huit mois, renouveler sa demande et, le cas échéant, contester le refus devant le juge s’il l’estime abusif.
Cette évolution législative et jurisprudentielle n’est toutefois pas exempte de difficultés pratiques. La question de l’articulation entre le délai d’exonération réduit et les délais de convocation et de tenue des assemblées générales de copropriété, qui sont annuelles en principe, méritera une attention particulière. De même, la situation du bailleur qui, après avoir épuisé les voies de recours contre un refus légitime de l’assemblée générale, se trouverait dans l’impossibilité définitive d’exécuter son obligation de délivrance, appelle des solutions que ni la jurisprudence ni le législateur n’ont encore pleinement explorées. La troisième chambre civile sera vraisemblablement amenée, dans les années à venir, à préciser les contours de ce nouveau régime et à en tirer les conséquences sur le plan de la responsabilité contractuelle du bailleur.
Conclusion
L’évolution conjointe de la jurisprudence de la troisième chambre civile et de la législation relative au logement dessine les contours d’un régime juridique dans lequel le bailleur, même confronté au refus de l’assemblée générale des copropriétaires, ne peut plus s’exonérer durablement de son obligation de délivrance d’un logement décent. La réduction du délai d’exonération de trois ans à dix-huit mois, si elle est définitivement adoptée par le Parlement, constituera une étape supplémentaire dans la construction d’un droit du logement qui ne tolère plus les situations d’indécence prolongée et qui responsabilise le bailleur dans sa double qualité de contractant et de copropriétaire. La Cour de cassation, par les arrêts rendus entre 2023 et 2026, a déjà largement préparé le terrain de cette évolution en rappelant le caractère continu de l’obligation de délivrance et en encadrant les conditions dans lesquelles le refus de l’assemblée générale peut constituer une cause d’exonération. L’avenir dira si le juge judiciaire ira jusqu’à imposer au bailleur une obligation de contester les décisions de l’assemblée générale qu’il estime abusives, consacrant ainsi un devoir de mobilisation des voies de droit qui parachèverait l’édifice protecteur du locataire.
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