L’empiètement en droit immobilier : le principe de la démolition obligatoire à l’épreuve de la preuve de la propriété dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2025)
I. Le principe de la démolition obligatoire des ouvrages empiétants
A. Le fondement légal et sa portée jurisprudentielle
Le droit de propriété constitue, aux termes de l’article 544 du Code civil, « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du Code civil). Ce caractère absolu, hérité de la conception romaniste de la propriété, trouve son prolongement naturel dans l’article 545 du même code, qui énonce que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » (article 545 du Code civil). De cette double assise textuelle, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a déduit, de manière constante et résolue, un principe dont la simplicité n’a d’égale que la rigueur : tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds. Ce principe, que la doctrine qualifie volontiers de droit à la suppression de l’empiétement, constitue l’une des manifestations les plus éclatantes du caractère absolu du droit de propriété en droit français.
Par un arrêt du 21 septembre 2023, la troisième chambre civile a rappelé avec une netteté particulière cette règle fondamentale. Les époux E., propriétaires de parcelles contiguës à un immeuble en copropriété, sollicitaient la démolition de divers ouvrages empiétant sur leur fonds — un parking, une portion de grillage avec portillon, des câbles de réseaux téléphoniques souterrains, des ouvrages d’évacuation des eaux usées ainsi qu’un bâtiment. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté leur demande en retenant qu’il existait « une disproportion manifeste entre l’atteinte au droit de propriété subie et la mesure sollicitée », dès lors que la démolition porterait atteinte à la consistance même de l’immeuble et à la sécurité de ses occupants. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 545 du Code civil, en affirmant que « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds » (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 22-15.340). Les conséquences pratiques de la démolition, fussent-elles considérables pour la collectivité des copropriétaires, ne sauraient tenir en échec le droit du propriétaire empiété.
Cette position a été réitérée quelques semaines plus tard dans un arrêt du 14 décembre 2023, rendu dans une configuration factuelle différente mais conduisant à une solution identique. M. U., propriétaire d’une maison d’habitation, sollicitait la démolition d’éléments de toiture de l’immeuble voisin qui débordaient sur son fonds d’environ trente centimètres. La cour d’appel de Rennes avait rejeté la demande en considérant que « cette situation résulte de travaux ayant reproduit à l’identique l’implantation des toitures préexistant à la division de l’héritage originel en deux fonds » et que l’enlèvement des ardoises aurait, en raison des intempéries, « des conséquences graves sur l’intégrité des charpentes des deux immeubles mitoyens ». La troisième chambre civile casse cette décision en jugeant que ces motifs étaient inopérants, « alors que M. [U] était en droit d’obtenir la démolition de la partie du toit empiétant sur sa propriété » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-12.374). L’ancienneté de l’empiétement, son origine historique dans la division d’un fonds commun, ou encore le risque de dommages collatéraux aux deux immeubles, sont autant de circonstances que la Cour de cassation écarte comme inopérantes face à l’absolu du droit de propriété.
Par ailleurs, ces deux décisions s’inscrivent dans une lignée jurisprudentielle parfaitement établie qui refuse toute pondération entre l’intérêt du propriétaire empiété et celui du constructeur, fût-il de bonne foi. La troisième chambre civile a toujours considéré que la démolition constitue la sanction normale et nécessaire de l’empiètement, sans qu’il y ait lieu de rechercher si le constructeur ignorait l’empiètement ou si la démolition est disproportionnée au regard de l’atteinte effective au droit de propriété. Cette rigueur s’explique par la nature même du droit de propriété, droit réel par excellence, opposable à tous et protégé dans son intégrité par l’article 545 du Code civil.
B. La caractérisation de l’empiètement : entre matérialité et seuil
Si le principe de la démolition obligatoire est clairement établi, encore faut-il que l’empiètement soit matériellement caractérisé. Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle que la frontière entre l’empiètement avéré et le simple contact entre ouvrages mitoyens peut s’avérer ténue. L’arrêt du 12 octobre 2023, rendu dans un litige opposant des propriétaires de parcelles comprenant des baumes creusées dans la roche, illustre avec précision cette distinction.
Dans cette espèce, les époux Y. sollicitaient notamment la suppression de solins — des ouvrages de maçonnerie destinés à assurer l’étanchéité entre une toiture et un mur — qu’ils estimaient empiéter sur leur propriété. La cour d’appel de Grenoble avait rejeté la demande au motif que ces solins « ont pour objet de combler le vide entre les toitures et les murs et de protéger les murs de la maison d’habitation des infiltrations d’eau », ce que les demandeurs contestaient en invoquant l’article 545 du Code civil. La Cour de cassation rejette le pourvoi sur ce point, après avoir constaté que « les solins litigieux n’étaient pas encastrés mais seulement scellés sur le mur de la propriété de M. et Mme [Y] », pour en déduire que « l’empiétement allégué n’était pas démontré » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-15.288). Dès lors, un ouvrage simplement apposé en surface d’un mur, sans encastrement ni pénétration dans la propriété d’autrui, ne caractérise pas un empiétement au sens juridique du terme.
Cette exigence de matérialité de l’empiétement rejoint une préoccupation plus large du droit de la propriété immobilière : celle de la sécurité juridique des limites séparatives. À cet égard, le cabinet Kohen Avocats intervient régulièrement en droit immobilier pour assister les propriétaires confrontés à des litiges de voisinage impliquant des empiétements, qu’il s’agisse de les faire cesser ou de s’y opposer. La distinction entre le contact et la pénétration est d’autant plus cruciale qu’elle détermine le succès ou l’échec de l’action en démolition, et commande par conséquent la stratégie judiciaire à adopter dès l’introduction de l’instance.
En revanche, le même arrêt casse la décision des juges du fond en ce qu’elle avait rejeté la demande d’enlèvement d’une couvertine — un ouvrage de protection posé sur un mur —, au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché « si M. et Mme [Y] étaient propriétaires du mur litigieux ». La Cour de cassation rappelle ainsi que la question de l’empiétement est indissociable de celle de la propriété de l’assiette sur laquelle l’ouvrage contesté repose. Cette dichotomie entre le simple contact (solins scellés) et l’empiètement par superposition (couvertine) constitue une distinction essentielle pour le praticien du droit immobilier.
Il en résulte que la qualification d’empiètement suppose la démonstration cumulative de deux éléments : d’une part, l’existence d’un ouvrage ou d’une construction qui dépasse la limite séparative des fonds et pénètre matériellement sur le fonds voisin ; d’autre part, l’établissement certain de la limite de propriété elle-même. C’est précisément sur ce second point que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a apporté les précisions les plus significatives, en rappelant avec une constance remarquable que le bornage amiable ne saurait, à lui seul, fonder une action en démolition.
II. La charge de la preuve de la propriété : le verrou procédural
A. L’insuffisance du bornage amiable pour établir l’empiètement
Le bornage des propriétés contiguës est régi par l’article 646 du Code civil, qui dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs » (article 646 du Code civil). Cette opération, qu’elle soit amiable ou judiciaire, a pour objet de fixer les limites des fonds contigus et d’en matérialiser la ligne divisoire. Elle ne constitue toutefois pas un acte translatif de propriété. Cette distinction cardinale, que la Cour de cassation rappelle avec une régularité exemplaire, emporte des conséquences décisives sur le terrain de la preuve de l’empiètement.
L’arrêt du 23 janvier 2025 en fournit une illustration particulièrement éclairante. M. S., Mme Z. et une SCI étaient propriétaires de parcelles issues de la division d’un même fonds. Des consorts E.-U., propriétaires de la parcelle voisine, les avaient assignés en référé en démolition de constructions édifiées en 2009, en se prévalant d’un bornage amiable intervenu en 2001 et d’un constat d’huissier révélant un empiétement de trente mètres carrés et de quinze mètres carrés. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait ordonné la démolition en retenant que « le plan de bornage du 6 décembre 2001 et le projet de procès-verbal de bornage établissent clairement la limite séparative des fonds des parties ».
La troisième chambre civile casse cette décision au visa des articles 835 du Code de procédure civile, 544 et 646 du Code civil, en rappelant que « le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur » et qu’« un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, ne permet pas à lui seul d’attribuer la propriété d’une portion de terrain et d’ordonner la démolition des ouvrages qui y ont été construits » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.821). La Cour reproche à la cour d’appel de s’être « exclusivement fondée sur un procès-verbal de bornage pour constater la propriété des consorts [E]-[U] sur une portion de terrain ».
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante que la troisième chambre civile a rappelée en citant ses propres précédents : elle avait déjà jugé, par un arrêt du 8 décembre 2004, que le procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété (Cass. 3e civ., 8 déc. 2004, n° 03-17.241, Bull. 2004, III, n° 227), solution réaffirmée le 10 novembre 2009 (Cass. 3e civ., 10 nov. 2009, n° 08-20.951, Bull. 2009, III, n° 247) et le 10 juillet 2013 (Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-19.416, Bull. 2013, III, n° 97). Cette permanence jurisprudentielle souligne la rigueur avec laquelle la Cour de cassation distingue la délimitation matérielle des fonds (fonction du bornage) de l’attribution de la propriété de tel ou tel espace (fonction du titre).
La même logique a été appliquée dans un arrêt du 25 mai 2023, rendu en matière de droit polynésien mais dont les principes sont transposables au droit métropolitain. Saisie d’un litige relatif à un empiétement allégué à Moorea, la troisième chambre civile a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Papeete qui avait rejeté une demande de démolition en se fondant sur un procès-verbal de bornage, au motif que « l’existence d’un empiétement ne peut s’apprécier au regard du seul bornage qui, sans attribuer la propriété des fonds contigus, a pour unique effet d’en fixer les limites » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.245).
Par ailleurs, l’arrêt du 12 septembre 2024, également cité par la décision du 23 janvier 2025, a précisé de manière décisive que « le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 23-11.543, publié). Cette formule consacre l’exigence d’une preuve certaine du droit de propriété comme condition préalable à toute action en démolition pour empiétement, a fortiori lorsque celle-ci est engagée devant le juge des référés.
B. L’office du juge face à l’incertitude sur la propriété
L’articulation entre la voie du référé et l’action au fond constitue un enjeu procédural majeur du contentieux de l’empiétement. L’article 835 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du Code de procédure civile). L’empiétement, en ce qu’il porte atteinte au droit de propriété dans sa substance même, constitue en principe un trouble manifestement illicite justifiant la compétence du juge des référés. Encore faut-il, pour que cette qualification soit retenue, que le droit de propriété du demandeur soit établi avec une certitude suffisante, exclusive de tout doute sérieux.
Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a sensiblement restreint l’accès au référé en matière d’empiétement. Dès lors que le procès-verbal de bornage ne suffit pas à établir la propriété, le demandeur à l’action en démolition doit rapporter la preuve de son droit par la production de son titre de propriété et, le cas échéant, par une analyse comparative des titres des parties. Cette exigence probatoire, qui peut sembler sévère pour le propriétaire victime d’un empiétement apparent, trouve sa justification dans la gravité de la mesure sollicitée : la démolition d’un ouvrage, parfois d’une construction entière, constitue une atteinte irréversible au droit de propriété de celui qui l’a édifiée.
L’arrêt du 29 février 2024 illustre, dans une configuration différente, les difficultés procédurales auxquelles se heurte le défendeur à l’action en démolition. Mme S., condamnée à démolir une clôture empiétant sur le fonds voisin, invoquait devant la Cour de cassation la violation de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, au motif que la démolition de la clôture porterait une atteinte disproportionnée à son droit au respect de son domicile. La Cour de cassation déclare le moyen irrecevable, relevant que Mme S. n’avait pas soutenu, même en substance, devant la cour d’appel que la démolition porterait une atteinte disproportionnée à son droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile au sens de l’article 8 de la Convention (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-24.762).
Cette décision, qui ne tranche pas le fond de la question de la proportionnalité, n’en est pas moins révélatrice de l’émergence d’un débat sur l’articulation entre le droit interne de la propriété et les exigences conventionnelles. Le moyen tiré de la violation de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, s’il n’a pas prospéré en l’espèce pour des raisons procédurales, pourrait, à l’avenir, nourrir une évolution jurisprudentielle à l’instar de ce que la Cour de cassation a déjà admis en d’autres matières. La Cour européenne des droits de l’homme a, en effet, développé une jurisprudence protectrice du droit au respect du domicile qui pourrait, dans certaines hypothèses extrêmes où la démolition aurait des conséquences disproportionnées sur les conditions d’existence de l’occupant, tempérer le caractère absolu de la sanction de l’empiétement. Cette question, encore largement ouverte en droit positif français, mérite une attention particulière de la part des praticiens du droit immobilier. Dès lors, la question de savoir si la démolition systématique et sans considération des conséquences humaines et matérielles est pleinement compatible avec l’exigence de proportionnalité posée par la Convention européenne des droits de l’homme reste, à ce jour, largement ouverte.
En tout état de cause, la troisième chambre civile maintient, à ce jour, une position de fermeté remarquable. Le propriétaire dont le fonds est empiété dispose d’un droit à la démolition qui ne connaît d’autre limite que celle tenant à l’établissement certain de la propriété de l’assiette litigieuse. Cette exigence, loin d’affaiblir le droit de propriété, en constitue au contraire le corollaire nécessaire : c’est parce que la propriété est un droit absolu que sa preuve doit être rapportée avec une rigueur particulière, spécialement lorsqu’il s’agit d’obtenir la destruction d’un ouvrage édifié par autrui.
Par ailleurs, l’arrêt du 26 septembre 2024 rappelle que le contentieux de l’empiétement est également soumis aux règles de l’autorité de la chose jugée. La Cour de cassation y rejette le pourvoi de propriétaires qui tentaient de remettre en cause, par un moyen nouveau fondé sur la violation des règles d’urbanisme, une demande de cessation d’activité de bûcheronnage déjà définitivement rejetée sous l’angle des troubles anormaux du voisinage (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 22-23.251). Cette solution rappelle que le demandeur à l’action en démolition doit présenter, dès l’instance initiale, l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder sa prétention, sous peine d’irrecevabilité.
En définitive, la stratégie contentieuse en matière d’empiétement doit être élaborée avec une grande précision dès l’origine du litige. Le choix de la voie procédurale — référé ou fond —, la constitution d’un dossier probatoire solide associant titre de propriété, bornage judiciaire contradictoire et rapport d’expertise géomètre, et l’anticipation des arguments adverses, notamment ceux tirés de la proportionnalité ou de l’autorité de la chose jugée, sont autant d’éléments qui conditionnent l’issue du procès. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les justiciables dans l’ensemble de ces démarches, de la phase pré-contentieuse de mise en demeure jusqu’à la représentation devant les juridictions du fond.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2025 en matière d’empiétement immobilier se caractérise par une double exigence qui structure l’ensemble du contentieux. D’un côté, le principe de la démolition obligatoire est affirmé avec une constance et une fermeté qui ne souffrent aucune exception tirée des conséquences pratiques de la mesure ou de la bonne foi du constructeur. De l’autre, la preuve de la propriété de l’assiette litigieuse est soumise à des exigences rigoureuses, qui excluent que le seul bornage amiable puisse fonder une action en démolition, spécialement devant le juge des référés. Entre la protection absolue du droit de propriété et la rigueur de la charge probatoire, la troisième chambre civile trace une ligne de partage qui constitue, pour le praticien du droit immobilier, un cadre d’analyse à la fois stable et exigeant. La qualité de la preuve rapportée — titre de propriété, bornage judiciaire contradictoire, expertise géomètre — conditionne, en définitive, le succès de l’action en démolition. Dans un contexte où les litiges de voisinage ne cessent de se multiplier, la maîtrise de ces règles constitue un atout décisif pour la protection effective du droit de propriété immobilière.
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