Bail commercial et procédures collectives : l’articulation du statut protecteur avec le droit des entreprises en difficulté (2023-2026)
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue un régime protecteur pour le locataire exploitant un fonds de commerce. Ce dispositif d’ordre public se heurte toutefois à une autre branche du droit commercial, celle des procédures collectives, dont les finalités sont sensiblement différentes : la sauvegarde de l’entreprise, le maintien de l’activité et la préservation de l’emploi. La rencontre de ces deux régimes soulève des difficultés pratiques considérables, en particulier lorsque le bailleur entend obtenir la résiliation du bail pour des loyers demeurés impayés alors que le preneur fait l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. La chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu, au cours des trois dernières années, plusieurs décisions majeures qui précisent et renforcent l’articulation entre le statut des baux commerciaux et le droit des procédures collectives. L’arrêt rendu le 12 juin 2025 (n° 23-22.076, publié au Bulletin) constitue l’aboutissement d’une ligne jurisprudentielle constante qui mérite une analyse systématique. Deux principes directeurs se dégagent de cette jurisprudence récente : d’une part, l’arrêt des poursuites individuelles constitue un obstacle dirimant à la résiliation du bail pour créances antérieures au jugement d’ouverture (I), et d’autre part, la résolution du plan de redressement suivie de l’ouverture d’une liquidation judiciaire constitue une nouvelle procédure collective, laquelle fait renaître le délai de carence de trois mois (II).
I. L’arrêt des poursuites individuelles, obstacle à la résiliation du bail pour créances antérieures au jugement d’ouverture
A. Le principe de l’arrêt des poursuites et son application au contrat de bail commercial
L’ouverture d’une procédure collective emporte, de plein droit, l’interruption ou l’interdiction de toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent. Ce principe, posé par l’article L. 622-21, I, du code de commerce, s’applique au redressement judiciaire par renvoi de l’article L. 631-14 du même code. Il constitue un mécanisme d’ordre public que le juge est tenu de relever d’office, comme le rappelle de manière constante la Cour de cassation. Or, l’action en résiliation du bail commercial fondée sur un défaut de paiement des loyers constitue, par son objet même, une action tendant au paiement d’une somme d’argent au sens de ce texte. La chambre commerciale l’a réaffirmé avec force dans un arrêt du 19 novembre 2025 (n° 23-19.521), aux termes duquel la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » en prononçant la résiliation du bail alors qu’elle avait constaté que la locataire avait été mise en redressement judiciaire en cours d’instance (Cass. com., 19 nov. 2025, n° 23-19.521).
Cette solution s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle ancienne et parfaitement établie. Dès le 15 novembre 2016, la chambre commerciale jugeait que l’action en résiliation du bail commercial pour impayés constitue une action tendant au paiement d’une somme d’argent au sens de l’article L. 622-21 du code de commerce, de sorte qu’elle est irrecevable si elle porte sur des loyers antérieurs au jugement d’ouverture. La troisième chambre civile, compétente pour le contentieux du statut des baux commerciaux, a elle-même consacré cette solution dans un arrêt du 13 avril 2022 (n° 21-15.336, publié au Bulletin), en affirmant que « l’action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement » (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.336). La complémentarité des deux chambres sur cette question atteste de la solidité du principe et de son ancrage dans l’ordre juridique.
Par ailleurs, l’article L. 622-22 du code de commerce, également rendu applicable au redressement judiciaire, précise le sort des instances en cours. Celles-ci sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation de la créance et à la fixation de son montant. En conséquence, la reprise d’instance ne saurait aboutir à une condamnation du débiteur ni, a fortiori, au prononcé de la résiliation du bail pour des impayés antérieurs au jugement d’ouverture. La Cour de cassation censure systématiquement les décisions qui méconnaissent cette règle, comme l’illustre l’arrêt précité du 19 novembre 2025, qui casse une décision ayant condamné la locataire au paiement de 28 021,57 euros au titre de l’arriéré locatif antérieur au jugement d’ouverture alors que « l’ouverture du redressement judiciaire de la locataire avait interrompu l’instance, laquelle ne pouvait reprendre qu’une fois la créance déclarée et ne tendre qu’à la constatation et à la fixation de cette créance ».
À cet égard, l’article L. 641-11-1 du code de commerce renforce cette protection en édictant qu’aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire. Le bail commercial, en tant que contrat en cours, bénéficie de cette disposition protectrice. Il en résulte une immunité du contrat de bail à l’égard de la procédure collective elle-même, qui ne peut, par sa seule survenance, entraîner la caducité ou la résiliation du bail. Cette immunité est toutefois relative : elle ne protège le débiteur que contre les effets automatiques de l’ouverture de la procédure, non contre les manquements contractuels postérieurs à celle-ci.
B. La distinction impérative entre créances antérieures et créances postérieures au jugement d’ouverture
La distinction entre créances antérieures et créances postérieures constitue la clé de voûte du régime applicable. Les dettes de loyers nées avant le jugement d’ouverture doivent être déclarées au passif de la procédure collective et ne peuvent justifier ni la résiliation du bail ni l’expulsion du preneur. En revanche, les loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent exigibles et leur défaut de paiement peut fonder une action en résiliation. Cette dichotomie, qui résulte de la combinaison des articles L. 622-14, 2°, et L. 641-12, 3°, du code de commerce, est essentielle à la compréhension du régime applicable au bail commercial dans les procédures collectives.
L’article L. 622-14, 2°, du code de commerce, applicable au redressement judiciaire, dispose que le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. Toutefois, le texte impose une condition temporelle déterminante : « le bailleur ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement ». Ce délai de carence, que l’article L. 641-12, 3°, étend à la liquidation judiciaire pour les loyers postérieurs à cette dernière, constitue une protection procédurale fondamentale pour le débiteur en difficulté. Il permet au liquidateur ou à l’administrateur judiciaire d’évaluer la situation de l’entreprise et de décider de la continuation ou de la cession des actifs. La disposition précise également que « si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation », ce qui permet une régularisation tardive.
La chambre commerciale a précisé, dans un arrêt du 12 juin 2024 (n° 22-24.177, publié au Bulletin), les conditions dans lesquelles le juge-commissaire doit apprécier la demande de résiliation. Selon cette décision, « le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés » (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177). Il s’en évince que le débiteur peut régulariser sa situation jusqu’au jour où le juge statue, le paiement des sommes dues avant cette date éteignant la créance et faisant ainsi obstacle à la résiliation. En l’espèce, la Cour a rejeté le pourvoi du bailleur après avoir constaté que la locataire avait payé les loyers échus postérieurement le 9 septembre 2020, que ce paiement avait été reçu le 10 septembre 2020 par le bailleur, qui, le même jour, avait saisi le juge-commissaire. La bailleresse a ainsi été privée de son action pour avoir agi le jour même de la régularisation.
Dès lors, le mécanisme de la résiliation pour défaut de paiement postérieur au jugement d’ouverture repose sur une condition temporelle à deux détentes : le bailleur ne peut agir avant l’expiration d’un délai de trois mois, et le débiteur peut régulariser jusqu’au jour où le juge statue. Cette construction, protectrice du débiteur, impose au bailleur une vigilance particulière quant au calendrier procédural. Par ailleurs, il convient de souligner que l’arrêt des poursuites individuelles ne s’applique pas aux actions en résiliation fondées sur un manquement autre que l’obligation de paiement. Une sous-location irrégulière, des travaux réalisés sans autorisation, un changement de destination non autorisé ou un défaut d’assurance peuvent ainsi fonder une action en résiliation non paralysée par l’ouverture de la procédure collective. De même, l’action en refus de renouvellement pour motif grave et légitime, prévue à l’article L. 145-17 du code de commerce, est distincte d’une action en résiliation et n’est pas concernée par l’arrêt des poursuites individuelles.
II. La résolution du plan de redressement, ouverture d’une nouvelle procédure collective et renaissance du délai de carence
A. La qualification de nouvelle procédure collective et le renouvellement des délais procéduraux
La distinction entre la conversion d’une procédure de redressement en liquidation judiciaire et l’ouverture d’une liquidation judiciaire sur résolution du plan de redressement constitue l’apport majeur de la jurisprudence récente en matière d’articulation entre le droit des baux commerciaux et celui des entreprises en difficulté. La chambre commerciale a posé ce principe dans un arrêt fondateur du 18 janvier 2023 (n° 21-15.576, publié au Bulletin) : « lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure de redressement en cours, mais d’une nouvelle procédure collective, de sorte que, dans cette hypothèse, le point de départ du délai de trois mois est la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire » (Cass. com., 18 janv. 2023, n° 21-15.576).
Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables pour le bailleur. Dès lors que la liquidation judiciaire consécutive à la résolution du plan est qualifiée de nouvelle procédure collective, le délai de trois mois prévu par l’article L. 622-14, 2°, recommence à courir à compter du jugement d’ouverture de cette nouvelle procédure. Le bailleur qui aurait pu agir en résiliation pendant la phase de redressement judiciaire se trouve ainsi contraint d’attendre l’expiration d’un nouveau délai de carence. En d’autres termes, la fenêtre d’action du bailleur est réinitialisée, ce qui peut considérablement retarder, voire compromettre, la possibilité d’obtenir la résiliation du bail. La Cour de cassation, dans son arrêt du 18 janvier 2023, a expressément approuvé la cour d’appel d’avoir déclaré irrecevable la requête du bailleur déposée le 23 octobre 2019, soit moins de trois mois après le jugement du 19 septembre 2019 ayant prononcé la résolution du plan et ouvert la liquidation judiciaire.
La Cour de cassation a confirmé et amplifié cette solution dans son arrêt du 12 juin 2025 (n° 23-22.076, publié au Bulletin), aux termes duquel elle a énoncé le principe suivant, qui constitue désormais la formulation de référence : « une liquidation judiciaire ouverte concomitamment à la résolution d’un plan de redressement constitue une nouvelle procédure collective, laquelle fait obstacle à la résiliation du bail des immeubles pour des loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire » (Cass. com., 12 juin 2025, n° 23-22.076).
L’arrêt du 12 juin 2025 s’inscrit dans la continuité de celui du 18 janvier 2023 tout en en élargissant la portée. Alors que l’arrêt de 2023 se bornait à fixer le point de départ du délai de trois mois, celui de 2025 énonce expressément que la nouvelle procédure collective « fait obstacle à la résiliation du bail des immeubles pour des loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire ». Cette formulation dépasse la simple question du délai de trois mois et pose un principe général d’obstacle à la résiliation. En d’autres termes, les loyers impayés postérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire initial ne peuvent plus fonder une action en résiliation dès lors qu’une liquidation judiciaire a été ouverte sur résolution du plan. Le bailleur doit alors attendre l’expiration du nouveau délai de trois mois et ne pourra agir que pour des loyers demeurés impayés postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 12 juin 2025, la société O Sorbet d’Amour, mise en redressement judiciaire le 23 octobre 2019, avait vu son plan de redressement résolu le 8 mars 2023, avec ouverture concomitante d’une liquidation judiciaire. Un plan de cession incluant les baux commerciaux avait été arrêté le 12 avril 2023 au profit de la société Pasaryne. La Cour a cassé les arrêts ayant constaté la résiliation des baux, retenant que les bailleresses ne pouvaient plus agir en résiliation sur le fondement de l’article L. 622-14, 2°, du fait de la nouvelle procédure collective.
Cette approche se distingue nettement de la conversion du redressement en liquidation judiciaire pendant la période d’observation, régie par l’article L. 631-15, II, du code de commerce. Dans cette hypothèse, il s’agit d’une véritable conversion de la procédure en cours et non de l’ouverture d’une nouvelle procédure, de sorte que le délai de trois mois ne recommence pas à courir. La distinction entre ces deux mécanismes procéduraux est donc essentielle pour déterminer le point de départ du délai de carence dont bénéficie le débiteur. La chambre commerciale l’avait rappelé dès le 28 février 2018 (n° 16-19.422) en précisant que la conversion du redressement en liquidation « n’impose pas la constatation de l’état de cessation des paiements, seule l’impossibilité manifeste du redressement devant être caractérisée ». Cette distinction technique permet de comprendre pourquoi la résolution du plan suivie d’une liquidation constitue bien une nouvelle procédure et non une simple conversion : le tribunal ne se borne pas à constater l’aggravation de la situation dans une procédure déjà ouverte, mais prononce l’anéantissement du plan et ouvre une procédure autonome.
B. L’exception tirée de la force de chose jugée et la régularisation en cours d’instance
La protection accordée au débiteur en difficulté n’est toutefois pas absolue. La Cour de cassation a ménagé une exception importante dans l’arrêt du 12 juin 2025, en précisant que « le bailleur dispose cependant de la faculté de se prévaloir d’une décision constatant ou prononçant la résolution du bail dès lors que cette décision a acquis force de chose jugée avant le jugement d’ouverture de cette nouvelle procédure ». Cette exception, fondée sur l’article 500 du code de procédure civile, préserve les droits du bailleur qui a obtenu une décision définitive avant l’ouverture de la liquidation judiciaire sur résolution du plan.
La distinction entre l’autorité de la chose jugée, qui concerne l’irrévocabilité de la décision, et la force de chose jugée, qui porte sur son caractère exécutoire, revêt ici une importance pratique considérable. Conformément à l’article 500 du code de procédure civile, a force de chose jugée le jugement qui n’est susceptible d’aucun recours suspensif d’exécution. Il en résulte que le bailleur qui a obtenu une décision de résiliation passée en force de chose jugée avant le jugement d’ouverture de la nouvelle procédure collective (la liquidation judiciaire sur résolution du plan) peut s’en prévaloir pour échapper à l’obstacle posé par la renaissance du délai de carence. Cette exception incite les bailleurs à agir avec diligence dès l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire. La stratégie contentieuse doit être repensée : il convient d’obtenir une décision de résiliation passée en force de chose jugée avant l’éventuelle résolution du plan de redressement.
À cet égard, la chambre commerciale a facilité l’action du bailleur en jugeant, dans un arrêt du 9 octobre 2019 (n° 18-17.563), que le bailleur agissant devant le juge-commissaire pour demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail n’est pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du code de commerce. Cette dispense du formalisme protecteur du statut des baux commerciaux, dans le contexte spécifique des procédures collectives, permet au bailleur d’agir plus rapidement et d’augmenter ses chances d’obtenir une décision passée en force de chose jugée avant l’ouverture d’une éventuelle liquidation judiciaire sur résolution du plan.
En tout état de cause, le juge-commissaire doit, pour apprécier si le bailleur a respecté le délai de trois mois prévu par les textes, se placer non à la date à laquelle il statue, mais à la date à laquelle le bailleur l’a saisi de la demande de résiliation. La Cour de cassation l’a expressément jugé dans son arrêt du 18 janvier 2023 précité, en retenant que « la recevabilité de l’action en résiliation devait s’apprécier au jour de la saisine du juge-commissaire ». Par ailleurs, la jurisprudence du 12 juin 2024 a précisé, comme il a été exposé, que le débiteur peut régulariser sa situation jusqu’au jour où le juge statue, le paiement des sommes dues éteignant la créance et faisant obstacle à la résiliation. Ces deux règles, en apparence contradictoires, s’articulent autour d’une distinction subtile entre la recevabilité de l’action, qui s’apprécie au jour de la saisine, et le bien-fondé de la demande, qui s’apprécie au jour où le juge statue.
Dès lors, l’équilibre entre la protection du débiteur et les droits du bailleur repose sur une combinaison de règles procédurales et substantielles dont la maîtrise est indispensable à la pratique du droit des entreprises en difficulté. Le bailleur qui souhaite obtenir la résiliation du bail doit agir dans un cadre temporel contraint, tout en sachant que le débiteur conserve la faculté de régulariser sa situation jusqu’au prononcé de la décision. La protection du bail commercial en procédure collective, renforcée par la jurisprudence récente de la chambre commerciale, n’est toutefois pas illimitée : elle cède lorsque le bailleur démontre que les conditions de la résiliation sont réunies et que les délais procéduraux ont été respectés. Pour une analyse approfondie des autres aspects du droit immobilier, le lecteur pourra consulter la page consacrée au droit immobilier sur le site du cabinet.
Conclusion
La jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation, telle qu’elle se dégage des arrêts rendus entre 2023 et 2026, dessine un régime protecteur du bail commercial en procédure collective dont la cohérence mérite d’être soulignée. L’arrêt des poursuites individuelles, consacré par les articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, interdit au bailleur d’obtenir la résiliation du bail pour des créances antérieures au jugement d’ouverture, et la troisième chambre civile comme la chambre commerciale veillent conjointement au respect de ce principe. Les créances postérieures ne peuvent fonder une action en résiliation qu’à l’expiration d’un délai de carence de trois mois, le débiteur conservant la faculté de régulariser sa situation jusqu’au jour où le juge statue. La qualification de nouvelle procédure collective de la liquidation judiciaire ouverte sur résolution du plan de redressement, consacrée par l’arrêt du 12 juin 2025 dans le prolongement de celui du 18 janvier 2023, fait renaître ce délai et constitue un obstacle supplémentaire à la résiliation. Le bailleur conserve néanmoins la faculté de se prévaloir d’une décision passée en force de chose jugée avant l’ouverture de cette nouvelle procédure, ce qui préserve un équilibre entre les intérêts en présence. Cette construction jurisprudentielle témoigne d’une recherche constante de conciliation entre la protection du débiteur en difficulté, la préservation des actifs essentiels de l’entreprise et les droits légitimes du bailleur.
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