La prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction et les motifs graves de refus de renouvellement dans les baux commerciaux : une analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2024-2026)
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un équilibre délicat entre la protection du fonds de commerce du preneur et les prérogatives du bailleur. Au cœur de cet équilibre se situe le droit au renouvellement du bail et, en cas de refus de celui-ci, le principe du versement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, consacré par l’article L. 145-14 du code de commerce. Ce principe connaît toutefois une exception notable lorsque le bailleur parvient à établir l’existence de motifs graves et légitimes à l’encontre du locataire, au sens de l’article L. 145-17 du même code. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, entre 2024 et 2026, est venue préciser avec une rigueur renouvelée tant les conditions de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction que l’office du juge dans l’appréciation des motifs allégués par le bailleur. Ces décisions, dont plusieurs ont été publiées au Bulletin, dessinent un paysage contentieux dont la technicité appelle une analyse méthodique, tant pour le praticien que pour le justiciable confronté à la fin d’un bail commercial. L’étude s’articulera autour de deux axes : le régime de la prescription biennale et ses tempéraments (I), puis la caractérisation des motifs graves et légitimes et le contrôle juridictionnel qui en découle (II). Ces développements s’appuieront exclusivement sur les décisions rendues par la troisième chambre civile entre 2024 et 2026, dont les plus significatives ont été publiées au Bulletin.
I. Le régime de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction
A. Le point de départ du délai et la rigueur du principe
La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction constitue l’une des règles les plus strictes du contentieux des baux commerciaux. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 12 février 2026 publié au Bulletin, que « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B). Cette solution, qui s’inscrit dans le sillage de la combinaison des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, repose sur une logique d’automaticité du délai : la date d’effet du congé constitue le fait générateur à partir duquel le locataire doit agir, indépendamment de toute reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité.
La même formation de section a renforcé cette rigueur en jugeant, dans un arrêt du même jour, que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B). En l’espèce, la bailleresse avait délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction puis, après avoir reconnu le droit à indemnité du preneur et sollicité des justificatifs pour en calculer le montant, s’était ultérieurement prévalue de la prescription biennale pour obtenir l’expulsion. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait refusé de constater la prescription en raison de l’attitude empreinte de mauvaise foi du bailleur. Elle énonce que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ».
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt du 23 janvier 2025, que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, FS-B). Cette solution, fondée sur l’impossibilité pour une clause réputée non écrite de produire un quelconque effet juridique, y compris celui d’être couverte par l’écoulement du temps, distingue nettement le régime de l’action en réputé non écrit de celui de l’action en répétition de l’indu, laquelle demeure soumise à la prescription quinquennale de droit commun. La même décision précise que « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation ».
Ces décisions convergent pour imposer au locataire commercial une vigilance procédurale absolue. Le délai de deux ans, décompté à compter de la date d’effet du congé, ne souffre ni de la mauvaise foi du bailleur, ni des circonstances économiques, ni des pourparlers amiables qui pourraient s’engager entre les parties après la délivrance du congé.
B. Les causes d’interruption et de suspension de la prescription
La prescription biennale n’est cependant pas figée. Elle peut être interrompue ou suspendue selon les modalités du droit commun de la prescription. La troisième chambre civile a, dans l’arrêt du 12 février 2026 précité, systématisé les causes d’interruption et de suspension applicables en la matière. Aux termes de cette décision, la prescription « est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B).
Cette systématisation s’accompagne toutefois d’une restriction significative concernant l’effet suspensif de la mesure d’expertise ordonnée en référé. La Cour de cassation énonce que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ». En d’autres termes, la passivité du locataire dans l’instance de référé ne lui permet pas de se prévaloir de la suspension de la prescription au seul motif que la mesure sollicitée par le bailleur a pour objet l’évaluation de l’indemnité d’éviction. Cette solution impose au locataire de formuler des demandes expresses, fussent-elles subsidiaires, dans le cadre de la procédure de référé-expertise.
Par ailleurs, un arrêt du 4 juin 2026 est venu préciser que les contestations émises par le locataire sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé sont de nature à interrompre le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573, F-D). En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que la demande d’indemnité d’éviction formée plus de deux ans après la date d’effet du congé était prescrite. La Cour de cassation lui reproche de n’avoir pas recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». Cette jurisprudence rappelle que la contestation des motifs graves et légitimes, qui constitue le préalable logique à toute demande d’indemnité d’éviction, a un effet interruptif de prescription dont le juge du fond doit tenir compte.
Enfin, un arrêt du 4 juin 2026 a souligné l’obligation procédurale essentielle pour les juges du fond de statuer sur les dernières conclusions des parties et de ne pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120, F-D). La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui, d’une part, n’avait pas visé les dernières conclusions du locataire du 25 avril 2024 et, d’autre part, avait dénaturé les conclusions antérieures en retenant à tort une contestation du refus de renouvellement qui n’y figurait pas. Cette double cassation illustre l’exigence procédurale pesant sur le juge dans le contentieux du refus de renouvellement.
La portée pratique de cette jurisprudence est considérable pour le locataire évincé. En effet, les articles 2240, 2241 et 2239 du code civil, combinés avec les articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, forment un maillage juridique dont la maîtrise conditionne la recevabilité même de l’action en indemnité d’éviction. Le locataire qui, face à un congé avec offre d’indemnité, s’en remet à la seule initiative procédurale du bailleur, s’expose à voir son action déclarée prescrite sans pouvoir invoquer l’effet suspensif des mesures d’instruction sollicitées unilatéralement par ce dernier. La combinaison de ces règles aboutit à une répartition asymétrique du risque procédural entre les parties, que l’arrêt du 12 février 2026 assume pleinement au nom de la sécurité juridique et de la célérité du contentieux des baux commerciaux.
II. La caractérisation des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement sans indemnité
A. La charge de la preuve et la motivation du congé
Le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes obéit à des conditions de forme et de fond strictement encadrées. L’article L. 145-9 du code de commerce impose que le congé délivré par le bailleur précise, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné et indique que le locataire qui entend le contester ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (rappelé par Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573, F-D).
La charge de la preuve des motifs graves et légitimes incombe au bailleur. Il lui appartient de démontrer, en fait comme en droit, que les manquements du preneur à ses obligations contractuelles ou légales revêtent un caractère de gravité suffisant pour justifier la privation du droit au renouvellement sans contrepartie indemnitaire. La jurisprudence se montre exigeante sur la consistance des griefs articulés à l’appui du congé. Un arrêt du 30 mai 2024, relatif à un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré le 25 février 2016, rappelle que l’appréciation de la validité des motifs doit tenir compte de l’effet rétroactif des décisions de justice : l’arrêt d’appel infirmatif du 1er décembre 2016 s’était rétroactivement substitué au jugement du 10 février 2015 qui avait exclu la responsabilité de la locataire dans les désordres affectant l’immeuble (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044, F-D). En statuant sur la base du seul jugement de première instance, sans tenir compte de l’arrêt d’appel infirmatif ayant condamné la locataire à effectuer les travaux, la cour d’appel avait privé sa décision de base légale.
Cette décision met en lumière l’importance de l’effet substantiel des décisions de justice dans l’appréciation de la légitimité des motifs allégués. Le bailleur qui délivre un congé pour motifs graves et légitimes fondé sur des manquements du preneur doit pouvoir s’appuyer sur l’ensemble des éléments juridiques existants à la date du congé, y compris ceux dont la portée sera ultérieurement confirmée ou infirmée par une décision de justice. La Cour de cassation sanctionne ici une appréciation fragmentée de la chronologie judiciaire qui aboutissait à priver le bailleur du bénéfice d’une décision d’appel pourtant rétroactive.
B. L’office du juge dans le contrôle des motifs invoqués et les illustrations jurisprudentielles
Le contrôle juridictionnel des motifs graves et légitimes s’exerce dans un cadre procédural qui n’est pas dénué de complexité. L’arrêt du 6 novembre 2025, relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial, a précisé les effets dans le temps de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué le régime du réputé non écrit à celui de la nullité pour les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B). La Cour énonce qu’« une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ». Elle ajoute que « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle ».
Cette décision, bien qu’elle porte principalement sur le régime de la clause résolutoire, a des incidences directes sur l’appréciation des motifs graves et légitimes. En effet, un congé fondé sur l’acquisition d’une clause résolutoire qui serait ultérieurement réputée non écrite ne saurait constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement. Le bailleur doit donc, avant de se prévaloir d’un tel motif, s’assurer de la validité de la clause sur laquelle il fonde sa décision.
La destination des lieux et le respect des stipulations contractuelles par le preneur constituent des terrains classiques d’appréciation des motifs graves et légitimes. Un arrêt du 19 juin 2025, relatif à un congé pour construire ou reconstruire l’immeuble existant délivré sur le fondement de l’article L. 145-18 du code de commerce, a précisé que la déclaration de reprise du bailleur est « présumée sincère » et que le bailleur « n’était pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance d’un tel congé un permis de construire » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-21.372, F-D). La cour d’appel avait souverainement déduit de l’ensemble de ses constatations, y compris d’éléments extrinsèques et postérieurs au congé, que la bailleresse avait l’intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire. Ce congé pour construire, qui ouvre droit à indemnité d’éviction, se distingue du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, lequel prive le locataire de toute indemnité.
La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 6 novembre 2025, que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, rappelant sa jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442, FS-B). Si cette décision concerne le droit de préemption du locataire commercial et non directement le refus de renouvellement, elle illustre la méthode d’interprétation restrictive des exceptions au droit commun protecteur du preneur.
Dès lors, l’office du juge se caractérise par une double obligation : contrôler la régularité formelle du congé, notamment la précision des motifs articulés par le bailleur, et apprécier souverainement la gravité et la légitimité de ces motifs au regard des circonstances de l’espèce. La Cour de cassation exerce sur cette appréciation un contrôle disciplinaire qui sanctionne tant l’insuffisance de motivation que la dénaturation des écrits ou l’omission de prise en compte d’éléments déterminants du litige.
La croisée des régimes juridiques applicables au refus de renouvellement révèle une architecture normative d’une grande cohérence. D’un côté, le principe indemnitaire de l’article L. 145-14 protège la valeur économique du fonds de commerce en garantissant au preneur évincé une compensation du préjudice subi. De l’autre, la possibilité pour le bailleur de s’exonérer du versement de cette indemnité en établissant des motifs graves et légitimes, prévue à l’article L. 145-17, constitue un tempérament nécessaire au droit de propriété, empêchant le locataire indélicat de se prévaloir d’une protection légale qu’il aurait délibérément méconnue. La prescription biennale de l’article L. 145-60, quant à elle, assure la sécurité juridique en imposant aux parties de purger rapidement le contentieux de la fin du bail. Les arrêts de la troisième chambre civile de 2024 à 2026 ont consolidé cet édifice en précisant le point de départ du délai, en encadrant strictement ses causes d’interruption et de suspension, et en rappelant les exigences de motivation qui pèsent sur le congé. Ces solutions, dont la portée pratique est immédiate, doivent inciter les praticiens à une vigilance accrue dans la conduite des procédures de fin de bail commercial, qu’ils assistent le bailleur ou le preneur.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme la rigueur du régime du refus de renouvellement du bail commercial. La prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction, dont le point de départ est fixé à la date d’effet du congé sans égard à la mauvaise foi du bailleur, impose au locataire une célérité procédurale que les mécanismes d’interruption et de suspension, bien qu’existants, ne tempèrent qu’à des conditions strictes. Parallèlement, l’exigence de motivation précise et circonstanciée des motifs graves et légitimes, couplée au contrôle juridictionnel de leur consistance, garantit que l’exception au principe de l’indemnité d’éviction ne soit pas détournée de sa finalité protectrice du fonds de commerce. Le praticien confronté à ces problématiques doit intégrer la double contrainte temporelle et probatoire qui pèse tant sur le bailleur que sur le preneur, et anticiper les conséquences procédurales de chaque acte interruptif de prescription. La technicité de cette matière, renforcée par l’interaction entre le droit commun de la prescription et les dispositions spéciales du statut des baux commerciaux, justifie un accompagnement juridique adapté dès la délivrance du congé ou la survenance du terme contractuel. Les enseignements de la troisième chambre civile, tant sur la prescription que sur l’appréciation des motifs, dessinent un cadre d’analyse dont la cohérence d’ensemble n’exclut pas une rigueur individuelle susceptible de surprendre le plaideur insuffisamment préparé aux exigences procédurales de la matière. À cet égard, la connaissance précise de l’état de la jurisprudence constitue, pour les parties comme pour leurs conseils, un préalable indispensable à toute décision portant sur l’avenir du bail commercial.
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