La délivrance du congé en matière de bail commercial : l’articulation entre les règles du statut légal et le droit commun des obligations dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La délivrance du congé : un acte solennel aux formes strictement réglementées par le statut des baux commerciaux
A. Les exigences formelles de l’acte de congé et les sanctions de leur inobservation
Le congé constitue l’acte juridique unilatéral par lequel le bailleur ou le preneur met fin au bail commercial. Le statut des baux commerciaux, dérogatoire au droit commun du louage de choses, soumet cet acte à un formalisme rigoureux dont le non-respect est lourdement sanctionné. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La délivrance du congé par acte d’huissier de justice constitue donc une condition de validité de l’acte, dont l’inobservation entraîne la nullité du congé.
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, et au cours de cette tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, FS-B), que ces exigences formelles trouvent leur prolongement dans les dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, selon lequel aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction. (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B).
La troisième chambre civile a également eu l’occasion, par un arrêt du 18 septembre 2025, de rappeler les conditions de forme spécifiques applicables au congé délivré sans offre d’indemnité d’éviction. L’article L. 145-17 du code de commerce autorise le bailleur à refuser le renouvellement sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, lorsqu’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur effectuée par acte extrajudiciaire, précisant le motif invoqué et reproduisant les termes de l’alinéa concerné. La Cour de cassation a jugé, dans l’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-15.336), que la bailleresse n’avait pas satisfait aux conditions de forme de mise en œuvre d’un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction, ne justifiant pas avoir préalablement mis en demeure le preneur par acte extrajudiciaire de cesser l’inexécution invoquée en reproduisant les termes de l’article L. 145-17 du code de commerce avant la délivrance du congé (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336).
Le congé délivré par le preneur obéit à un formalisme distinct. Si le locataire souhaite quitter les lieux à l’expiration d’une période triennale ou au terme contractuel, il doit également délivrer congé par acte extrajudiciaire au moins six mois à l’avance. Cette exigence, bien que moins fréquemment sanctionnée, n’en est pas moins impérative. Le preneur qui quitte les lieux sans avoir délivré congé en bonne et due forme s’expose au paiement des loyers pour la période restant à courir, le bail s’étant tacitement prolongé faute d’acte interruptif régulier. La rigueur de ce formalisme, qui peut paraître excessive dans un contexte de relations commerciales, trouve sa justification dans la nécessité d’assurer la sécurité juridique des rapports locatifs et de prévenir les ruptures unilatérales intempestives.
Par ailleurs, l’arrêt du 6 novembre 2025 (n° 23-21.334, FS-B) est venu préciser le régime des clauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux, en rappelant que toute clause prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. La Cour a en outre jugé que, dès lors que l’instance ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de la loi nouvelle (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B).
B. Les différents types de congé et la portée juridique de chacun
Le statut des baux commerciaux distingue plusieurs catégories de congé selon leur auteur et leur contenu. Le congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement ouvre au preneur un droit au renouvellement aux conditions du bail expiré, sous réserve du droit pour le bailleur de demander, dans certaines conditions, la fixation du loyer à la valeur locative. Le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ouvre droit, pour le locataire, au paiement d’une indemnité destinée à réparer le préjudice que lui cause le défaut de renouvellement. Le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction, enfin, ne peut être délivré que dans les hypothèses limitativement énumérées par la loi, notamment en cas de motif grave et légitime à l’encontre du locataire ou de perte de la chose louée.
Dans l’arrêt du 18 septembre 2025 précité, la Cour de cassation a confirmé la décision des juges du fond qui avaient retenu que les désordres présentés par les lieux loués n’étaient pas assimilables à la perte de la chose, dès lors que plusieurs bâtiments étaient donnés à bail et que seul l’un d’entre eux présentait des dégradations importantes. La Cour a également relevé que la bailleresse n’établissait pas une impossibilité pour la locataire de poursuivre l’exploitation, celle-ci continuant d’occuper l’un des bâtiments, ce qui excluait l’application du motif de perte de la chose prévu par l’article L. 145-17 du code de commerce (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336).
Le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, qui constitue le cas le plus fréquent en pratique, emporte des conséquences procédurales majeures pour le locataire. Dès la délivrance d’un tel congé, le preneur est tenu, à peine de prescription de son action, de saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce. Ce délai, qui constitue l’une des prescriptions les plus courtes du droit français, impose une vigilance particulière aux praticiens. Ainsi que le rappelle l’article L. 145-60, toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans (art. L. 145-60 C. com.).
II. La prescription biennale dans le contentieux du congé : l’interaction du droit commun des obligations et du droit spécial des baux commerciaux
A. Le délai butoir de deux ans et les causes d’interruption ou de suspension de la prescription
La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce constitue un délai préfix au caractère impérieux, dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a précisé les contours avec une rigueur accrue. Dans son arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.382, FS-B), la Cour de cassation a rappelé qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé. Il s’en déduit que ce point de départ est indépendant de la reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur et qu’il ne saurait être reporté à la date à laquelle le montant de l’indemnité est déterminé ou proposé (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B).
Cette même décision énonce que la prescription biennale est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B).
L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.382) apporte une précision essentielle sur l’effet suspensif de la mesure d’instruction ordonnée à la demande du bailleur. La Cour rappelle la jurisprudence constante selon laquelle la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil, qui fait suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité la mesure en référé et tend à préserver les droits de celle-ci durant le délai d’exécution, ne joue qu’à son profit (2e Civ., 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011, publié ; 3e Civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459, publié). Il s’en déduit que le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B).
Cette solution, d’une portée pratique considérable, impose au locataire une vigilance procédurale accrue. En effet, le simple fait pour le bailleur d’avoir sollicité une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ne suffit pas à suspendre le cours de la prescription à l’égard du locataire si celui-ci est resté passif devant le juge des référés. Cette interprétation restrictive de l’article 2239 du code civil, bien que conforme à la lettre du texte, place le locataire dans une situation de relative fragilité procédurale, que seule une intervention active dans le cadre de la procédure de référé-expertise permet de neutraliser.
B. La pénétration du droit commun des obligations dans la prescription statutaire et ses limites
L’articulation entre le droit commun des obligations et le statut des baux commerciaux constitue l’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. Dans l’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, FS-B), la Cour de cassation a tranché une question qui divisait les juridictions du fond : la mauvaise foi du bailleur est-elle de nature à interrompre ou suspendre le cours de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ? La réponse est négative. La Cour a cassé l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait refusé de faire application de la prescription biennale en retenant que l’attitude de la bailleresse, consistant à se prévaloir de cette prescription pour solliciter l’expulsion de son locataire sans indemnité après avoir reconnu le droit à indemnité lors de la délivrance du congé, était empreinte de mauvaise foi. La Cour de cassation énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B).
Cette solution, d’une fermeté remarquable, consacre une étanchéité relative entre le droit commun des obligations, qui sanctionne la mauvaise foi dans l’exécution des conventions (article 1104 du code civil), et le droit spécial des baux commerciaux, qui soumet l’action du locataire à une prescription abrégée de deux ans. La Cour fait ainsi prévaloir la sécurité juridique et la prévisibilité des situations sur les considérations d’équité, fût-ce au détriment du locataire qui s’est trouvé en situation de légitime confiance. En conséquence, le comportement déloyal du bailleur, si condamnable soit-il sur le plan moral, ne saurait constituer un obstacle à l’écoulement du délai de prescription.
Cette position a suscité des réactions contrastées au sein de la doctrine et de la pratique. D’aucuns y voient une consécration excessive de l’autonomie du droit des baux commerciaux par rapport au droit commun, au détriment de l’équité individuelle. D’autres, au contraire, saluent une décision qui écarte les aléas de l’appréciation judiciaire de la bonne foi au profit d’une règle claire, prévisible et d’application uniforme. La Cour de cassation a ainsi entendu prévenir les contentieux interminables sur la qualification de la mauvaise foi du bailleur, dont l’appréciation eût inévitablement varié d’une juridiction à l’autre, au détriment de la sécurité juridique que le statut des baux commerciaux a précisément pour objet de garantir.
L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.382, FS-B) illustre également les limites de la pénétration du droit commun dans le contentieux du congé. La Cour y a jugé que le dire adressé à l’expert judiciaire par la bailleresse ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction, de sorte qu’il n’y avait pas eu de reconnaissance par la bailleresse du droit à indemnité d’éviction de la locataire ayant interrompu la prescription à l’égard de cette dernière, au sens de l’article 2240 du code civil (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B). Cette solution exigeante quant à la caractérisation d’une reconnaissance interruptive de prescription tempère les effets potentiellement rigoureux de l’arrêt n° 24-10.578, en offrant au locataire une voie de protection lorsque le bailleur a manifesté, de manière non équivoque, sa volonté de payer l’indemnité d’éviction.
L’arrêt du 16 octobre 2025 (n° 24-15.549) complète ce tableau jurisprudentiel en rappelant les principes gouvernant la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire due par le locataire qui se maintient dans les lieux après la date d’effet du congé en vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce. La Cour de cassation y a censuré l’arrêt d’appel qui avait statué ultra petita en fixant l’indemnité d’occupation à un montant supérieur à celui demandé par le bailleur dans le dispositif de ses conclusions (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-15.549). Cette décision, bien que procédant d’un visa singulier (article 4 du code de procédure civile), rappelle utilement que le contentieux post-congé ne saurait échapper aux principes directeurs du procès civil.
L’interaction entre le droit commun et le droit spécial produit ainsi un écosystème procédural d’une grande technicité, où chaque mécanisme juridique doit être appréhendé avec précision. La suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil, l’interruption par reconnaissance de l’article 2240 du même code et l’interruption par demande en justice de l’article 2241 se combinent sans se confondre, chaque cause produisant des effets distincts dont la maîtrise est indispensable à la protection effective des droits du locataire. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en précisant méticuleusement le champ d’application de chacun de ces mécanismes, contribue à l’intelligibilité d’un droit dont la complexité intrinsèque ne doit pas se muer en piège procédural pour le justiciable.
Enfin, il convient de relever l’incidence de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, sur l’économie générale du congé en matière de bail commercial. Si les dispositions spécifiques au congé n’ont pas été substantiellement modifiées par cette réforme, l’article L. 145-9 du code de commerce est demeuré inchangé dans sa substance. La jurisprudence rendue sous l’empire de la loi antérieure conserve donc toute sa pertinence pour l’interprétation des dispositions en vigueur. La loi du 26 mai 2026, qui a modifié d’autres aspects du statut des baux commerciaux, n’a pas entendu remettre en cause l’équilibre général du régime du congé tel que la troisième chambre civile l’avait patiemment construit.
Dès lors, la situation du locataire confronté à un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction appelle une rigueur procédurale que la pratique ne saurait sous-estimer. La combinaison des règles du statut et des principes du droit commun produit un régime dont les failles ne profitent qu’aux plaideurs diligents. Le locataire qui reçoit un tel congé doit impérativement interrompre le cours de la prescription biennale en saisissant le tribunal compétent, sans se reposer sur les initiatives procédurales de son bailleur qui, même dictées par des considérations légitimes d’évaluation de l’indemnité, ne produisent d’effet suspensif qu’au seul profit de leur auteur.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 relative à la délivrance du congé en matière de bail commercial témoigne d’une construction prétorienne cohérente, qui combine la rigueur du statut légal avec les apports du droit commun des obligations. La Cour de cassation, par les arrêts du 12 février 2026, a entendu rappeler avec force que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce constitue un délai préfix dont la computation ne saurait être entravée par des considérations d’équité, fût-ce en présence d’une mauvaise foi avérée du bailleur. Cette position, qui peut paraître sévère pour le locataire, se justifie par l’impératif de sécurité juridique qui innerve le statut des baux commerciaux. Le praticien retiendra que le droit commun de la prescription offre au locataire des instruments de protection efficaces, à condition que celui-ci les mobilise activement et de manière non équivoque. La vigilance procédurale demeure, en cette matière comme en d’autres, la première des garanties.
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