La clause résolutoire dans les baux commerciaux et d’habitation : les exigences renforcées de la troisième chambre civile en 2026
La clause résolutoire constitue l’un des instruments les plus redoutables du droit des baux. Elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation du contrat de plein droit, sans intervention préalable du juge, lorsque le preneur manque à ses obligations essentielles. Ce mécanisme, régi par les articles 1224 et 1225 du Code civil, offre une voie rapide et efficace pour sanctionner l’inexécution contractuelle. Encore faut-il que la clause soit valablement stipulée et que sa mise en œuvre respecte un formalisme rigoureux, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser les contours.
L’article 1225 du Code civil dispose que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » et que « la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution ». L’article 1224 rappelle, quant à lui, que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». Ces deux textes, issus de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, encadrent désormais la matière avec une précision qui n’existait pas sous l’empire de l’ancien article 1184 du même code. Le Code civil consacre ainsi une dualité des voies de résolution, conventionnelle et judiciaire, dont la coexistence a été réaffirmée avec éclat par la jurisprudence de juin 2026.
Le mois de juin 2026 a en effet été marqué par une série d’arrêts de la troisième chambre civile qui, sans bouleverser l’état du droit, en affinent les exigences avec une remarquable constance. Qu’il s’agisse de la validité formelle de la clause, de la charge de la preuve des sommes réclamées ou du contrôle juridictionnel exercé sur sa mise en œuvre, ces décisions dessinent un paysage contentieux dans lequel la rigueur probatoire et procédurale occupe une place croissante. L’analyse de ces arrêts, dont deux sont promis à une publication au Bulletin, permet de mesurer l’importance, pour le praticien, d’une rédaction soignée de la clause résolutoire et d’une exécution scrupuleuse des formalités préalables à son invocation.
La pratique quotidienne du droit des baux confronte régulièrement l’avocat à la clause résolutoire, qu’il s’agisse d’en solliciter l’acquisition pour le compte d’un bailleur confronté à des impayés ou d’en contester la mise en œuvre pour le compte d’un locataire menacé d’expulsion. Dans ce contentieux de masse, qui représente une part significative de l’activité des juridictions civiles, la maîtrise des dernières évolutions jurisprudentielles constitue un avantage décisif. L’examen de la jurisprudence de juin 2026 conduit à distinguer, d’une part, les conditions de validité de la clause résolutoire, dont la précision et la charge probatoire afférente constituent les deux piliers, et, d’autre part, les conditions de sa mise en œuvre, où le mécanisme légal de la résolution et l’office du juge dessinent un contrôle juridictionnel renforcé.
I. La validité de la clause résolutoire : entre liberté contractuelle et rigueur probatoire
A. L’exigence de précision réaffirmée par l’article 1225 du Code civil
L’article 1225 du Code civil subordonne la validité de la clause résolutoire à une exigence de précision : elle doit spécifier « les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». Cette obligation, introduite par la réforme de 2016, a soulevé une question pratique de premier ordre : l’énumération exhaustive des obligations sanctionnées constitue-t-elle une condition de validité de la clause, ou une formulation plus générale, visant par exemple « l’ensemble des obligations du preneur », peut-elle suffire ? L’enjeu est considérable, car une clause jugée trop vague pourrait être privée de tout effet, laissant le bailleur dépourvu de la voie rapide de la résiliation de plein droit.
Par un arrêt rendu le 3 juin 2026, destiné à une large publication au Bulletin, la troisième chambre civile a apporté une réponse attendue à cette interrogation. La Cour de cassation a confirmé qu’une clause résolutoire qui n’énumère pas de manière exhaustive les obligations dont elle sanctionne la violation est néanmoins valable « dès lors que ces obligations peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque ». Cette solution, rapportée par le cabinet Gide Loyrette Nouel dans son analyse publiée le 3 juillet 2026, tempère le formalisme de l’article 1225 en faisant prévaloir un critère fonctionnel sur un critère formel : ce n’est pas l’énumération exhaustive qui importe, mais l’intelligibilité de la clause pour le débiteur de l’obligation.
En conséquence, le rédacteur d’un bail commercial ou d’habitation n’est pas tenu de dresser un inventaire complet des obligations du preneur assorties de la clause résolutoire. Il lui suffit de désigner avec une précision suffisante les catégories d’obligations visées, de sorte que le locataire puisse connaître, sans ambiguïté, les manquements susceptibles d’entraîner la résiliation de plein droit du contrat. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure sur l’interprétation des clauses contractuelles et sur la prohibition des clauses potestatives, consacre une approche pragmatique de l’article 1225 du Code civil, respectueuse de la liberté contractuelle tout en garantissant la sécurité juridique du preneur.
Dès lors, la validité de la clause résolutoire ne dépend pas d’un formalisme excessif mais d’un équilibre entre la liberté de stipulation et la protection du débiteur. Cette orientation jurisprudentielle est cohérente avec la philosophie générale de la réforme de 2016, qui a entendu renforcer la sécurité juridique sans sacrifier la souplesse contractuelle. Elle invite néanmoins le praticien à une vigilance accrue dans la rédaction : une clause qui serait rédigée en des termes trop généraux, ne permettant pas au preneur d’identifier avec une certitude raisonnable les obligations dont la violation est sanctionnée, demeurerait, selon toute vraisemblance, privée d’effet.
B. La justification des sommes réclamées : une charge probatoire pesant exclusivement sur le bailleur
Si la validité formelle de la clause résolutoire obéit à des exigences de précision désormais clarifiées, sa mise en œuvre contentieuse se heurte à une seconde exigence, d’ordre probatoire, que la troisième chambre civile a rappelée avec fermeté dans un arrêt du 4 juin 2026. Dans cette affaire, une société civile immobilière, bailleresse, avait signifié à sa locataire commerciale deux commandements visant les clauses résolutoires des baux, puis l’avait assignée aux fins de voir constater l’acquisition de ces clauses. La locataire contestait le montant des charges réclamées, en faisant valoir que les postes intitulés « palier sur loyer », « honoraires analyse assises » et « charges fonds marketing » n’étaient pas justifiés par la bailleresse.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 8 novembre 2024, avait pourtant constaté l’acquisition des clauses résolutoires en retenant que « les relevés de compte locataire comportent, depuis 2017, la mention des postes litigieux sans que la locataire prétende avoir contesté ces rubriques à un quelconque moment, ni que ces mentions aient fait obstacle au paiement partiel, par la locataire, de loyers et de charges ». La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, en énonçant avec une netteté qui ne souffre aucune ambiguïté qu’« il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221).
Cet arrêt affirme un principe dont la portée dépasse le seul cadre du référé : le juge ne peut se contenter de relever l’absence de contestation antérieure du locataire pour considérer les sommes comme dues. La charge de la preuve pèse exclusivement sur le bailleur, qui doit produire les justificatifs permettant d’établir tant l’existence que le montant des charges locatives réclamées. La simple passivité antérieure du preneur, fût-elle prolongée pendant plusieurs années, ne saurait suppléer la carence probatoire du bailleur ni dispenser ce dernier de rapporter la preuve qui lui incombe.
Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans le droit fil de l’article 1353 du Code civil, aux termes duquel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », et de l’article 9 du Code de procédure civile, qui fait obligation à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Elle constitue un rappel salutaire pour les bailleurs qui seraient tentés d’invoquer une clause résolutoire sans s’être préalablement assurés de la justification rigoureuse des sommes dont ils demandent le paiement. Le bailleur avisé conservera donc l’ensemble des pièces justificatives des charges locatives qu’il entend imputer au preneur : factures, relevés, décomptes détaillés, et tout élément de nature à établir la réalité et le quantum de sa créance.
À cet égard, l’enseignement pratique de l’arrêt du 4 juin 2026 est double. D’une part, le bailleur doit constituer un dossier probatoire complet avant de délivrer le commandement visant la clause résolutoire, faute de quoi il s’expose à un rejet de ses demandes pour défaut de justification. D’autre part, le locataire dispose d’un moyen de défense efficace lorsqu’il conteste, de manière précise et circonstanciée, les sommes qui lui sont réclamées dans le commandement. La contestation sérieuse des charges fait ainsi obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en référé, et impose au bailleur de saisir le juge du fond pour qu’il tranche, après débat contradictoire, la question du montant dû.
II. La mise en œuvre de la clause résolutoire : conditions procédurales et contrôle juridictionnel
A. Le mécanisme légal : condition résolutoire implicite et résolution judiciaire
Le droit positif distingue deux voies de résolution du contrat de bail pour inexécution. La première, conventionnelle, repose sur la clause résolutoire stipulée dans le contrat, dont l’acquisition est constatée par le juge après délivrance d’un commandement demeuré infructueux. La seconde, judiciaire, permet au juge de prononcer la résiliation du bail en cas d’inexécution suffisamment grave, sur le fondement des articles 1224 et 1227 du Code civil. Ces deux voies ne sont pas exclusives l’une de l’autre, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un important arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin.
Dans cette décision, rendue en formation de section, la Cour de cassation énonce, au visa de l’ancien article 1184 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait pas à son engagement ». Elle rappelle ensuite, en se référant à sa propre jurisprudence, que « la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064, Publié au Bulletin). Cet arrêt, bien que rendu en matière de marché à forfait, énonce un principe de portée générale qui s’applique sans réserve au contrat de bail.
L’apport essentiel de cette décision réside dans l’affirmation selon laquelle « la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du Code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun ». Transposée au contrat de bail, cette solution signifie que l’existence d’une clause résolutoire conventionnelle ne prive pas le créancier de la faculté de solliciter, à titre subsidiaire ou alternatif, la résolution judiciaire du contrat sur le fondement du droit commun. Le mécanisme conventionnel et le mécanisme judiciaire coexistent, offrant au plaideur une alternative stratégique précieuse, notamment lorsque les conditions formelles de la clause résolutoire ne sont pas réunies.
L’article 1741 du Code civil, aux termes duquel « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements », rappelle d’ailleurs cette dualité des voies de résolution, sans établir de hiérarchie entre elles. Il en résulte que, même en l’absence de clause résolutoire expresse dans le contrat de bail, le bailleur peut toujours agir en résiliation judiciaire sur le fondement de l’inexécution grave par le preneur de ses obligations contractuelles. La condition résolutoire implicite, que la Cour de cassation rattache à la nature synallagmatique du contrat, constitue ainsi un filet de sécurité pour le créancier qui n’aurait pas stipulé de clause expresse.
Cette articulation entre les deux mécanismes présente un intérêt pratique considérable dans le contentieux locatif. Lorsque le bailleur a délivré un commandement visant la clause résolutoire mais que l’acquisition de celle-ci est contestée, par exemple en raison de l’absence de justification des sommes réclamées, il peut solliciter à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1227 du Code civil. Cette stratégie procédurale, validée par la Cour de cassation dans son arrêt du 25 juin 2026, permet d’éviter que le rejet de la demande principale n’entraîne le débouté pur et simple du bailleur.
B. L’office du juge face aux irrégularités de procédure
La mise en œuvre de la clause résolutoire obéit à un formalisme procédural strict dont le juge est le garant. Le commandement doit viser expressément la clause résolutoire et mentionner de manière précise les sommes réclamées ou les obligations dont l’inexécution est invoquée. La troisième chambre civile exerce sur ces conditions un contrôle exigeant, comme l’illustrent deux arrêts du 4 juin 2026 qui, sans trancher directement le fond du droit de la clause résolutoire, sanctionnent des manquements procéduraux des juridictions du fond avec une sévérité révélatrice de l’importance attachée au respect des règles du procès équitable.
Dans un premier arrêt, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel de Pau pour défaut de motivation. Des copropriétaires d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et exploité en résidence de tourisme avaient assigné la société locataire en acquisition de la clause résolutoire après délivrance de commandements de payer restés infructueux. Ils demandaient également l’annulation de résolutions d’assemblées générales, en soutenant que les charges contestées incluaient des frais d’assurance et de nettoyage de parties privatives qui n’avaient pas la nature de charges de copropriété. La cour d’appel avait rejeté leur demande sans répondre à ce moyen. La Cour de cassation, au visa de l’article 455 du Code de procédure civile, a jugé qu’« en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des copropriétaires qui soutenaient que les frais d’assurance et de nettoyage des parties privatives, incluses dans les charges générales des comptes soumis à approbation, n’avaient pas la nature de charges de copropriété dès lors qu’ils étaient exposés au titre de l’exploitation de la résidence hôtelière, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452).
Dans un second arrêt du même jour, la Cour de cassation a sanctionné la cour d’appel de Poitiers pour un double manquement procédural. D’une part, la cour d’appel avait déclaré irrecevable une demande en indemnisation en se fondant sur des conclusions du 4 octobre 2023, sans viser ni exposer les dernières conclusions déposées le 25 avril 2024. La Cour de cassation, au visa des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, a rappelé que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». D’autre part, la cour d’appel avait considéré à tort que la locataire contestait le refus de renouvellement du bail, alors que ses écritures se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs. La Cour de cassation a retenu la dénaturation des conclusions, en violation du principe selon lequel « le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120).
Ces deux décisions, rendues dans des litiges où la clause résolutoire était au cœur du débat, illustrent l’importance du respect des règles procédurales dans le contentieux locatif. Le défaut de réponse à conclusions et la dénaturation des écrits des parties constituent des griefs régulièrement sanctionnés par la Cour de cassation, qui y voit une atteinte au principe du contradictoire et au droit à un procès équitable. La troisième chambre civile rappelle ainsi, avec une constance remarquable, que la technicité du droit des baux ne saurait justifier un relâchement des exigences procédurales qui gouvernent l’office du juge.
En conséquence, les arrêts du 4 juin 2026, sans trancher directement le fond du droit de la clause résolutoire, rappellent avec force les exigences procédurales qui s’imposent aux juridictions du fond. Le juge, qu’il statue en référé ou au fond, doit répondre à l’ensemble des moyens opérants soulevés par les parties et ne peut fonder sa décision sur une lecture déformée des conclusions dont il est saisi. Ces garanties procédurales, qui participent du droit à un procès équitable, constituent un rempart essentiel contre l’arbitraire dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. Elles imposent au plaideur une rigueur équivalente dans la rédaction de ses écritures, qui doivent énoncer avec clarté et précision l’ensemble des moyens de fait et de droit sur lesquels il fonde ses prétentions.
Conclusion
Les décisions rendues par la troisième chambre civile en juin 2026 apportent des précisions substantielles sur le régime de la clause résolutoire dans les baux, sans en bouleverser l’économie générale. La validité de la clause est confirmée lorsqu’elle permet d’identifier avec une clarté suffisante les obligations sanctionnées, sans qu’une énumération exhaustive soit exigée. La charge de la preuve des sommes réclamées incombe exclusivement au bailleur, qui doit être en mesure d’en justifier le montant et l’existence devant le juge, sans pouvoir se retrancher derrière l’absence de contestation antérieure du locataire. La coexistence du mécanisme conventionnel et de la résolution judiciaire de droit commun, que l’arrêt du 25 juin 2026 a expressément consacrée, offre au créancier une souplesse procédurale qui peut s’avérer décisive dans la conduite du litige. Enfin, les exigences de motivation et de loyauté procédurale rappelées par les arrêts du 4 juin 2026 garantissent aux parties un contrôle juridictionnel effectif, conforme aux standards du procès équitable.
Ces enseignements invitent les praticiens à une double vigilance. D’une part, dans la rédaction de la clause résolutoire, dont la précision conditionne la validité sans requérir une énumération exhaustive. D’autre part, dans la constitution du dossier probatoire préalable à la délivrance du commandement, dont la solidité détermine le succès de l’action. La rigueur formelle et probatoire constitue désormais la clé de voûte d’une mise en œuvre efficace de la clause résolutoire dans les baux commerciaux et d’habitation.
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