Le statut du fermage à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile : prohibition du dépôt de garantie, exclusion de l’échange de jouissances et protection renforcée du consentement
Le statut du fermage, défini aux articles L. 411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, constitue l’un des régimes les plus protecteurs du droit privé français. D’ordre public, il encadre impérativement les relations entre bailleur et preneur de biens ruraux, au point de tenir en échec la liberté contractuelle lorsqu’elle contrevient aux finalités protectrices que le législateur a entendu consacrer. La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient, par deux arrêts du 2 juillet 2026 publiés au Bulletin et de formation de section, préciser avec une rigueur nouvelle les contours de ce statut d’exception, tant dans son versant prohibitif que dans sa dimension définitoire. Le premier de ces arrêts décide que le dépôt de garantie stipulé à la conclusion du bail rural est illicite et sujet à répétition, et que la clause fixant un fermage global sans ventilation entre les différentes catégories de biens est nulle. Le second exclut du champ d’application du statut l’échange réciproque de jouissances entre propriétaires de fonds agricoles. Ces décisions, rapprochées d’un arrêt du 4 juin 2026 qui assouplit la caractérisation de la violence pour vice du consentement en matière de bail rural, dessinent un mouvement jurisprudentiel de consolidation du statut du fermage, dont elles renforcent simultanément l’impérativité interne et la précision des frontières externes.
I. Le renforcement de l’ordre public de protection dans le statut du fermage
La troisième chambre civile déploie, au sein même du contrat de bail rural, un contrôle accru de la licéité des clauses stipulées par les parties. Ce contrôle s’exerce à un double titre : d’une part, par la prohibition de toute perception indue à l’occasion de la conclusion du bail, et, d’autre part, par la sanction des clauses de fermage qui méconnaissent les exigences légales de ventilation du prix.
A. La prohibition absolue du dépôt de garantie et des clauses de fermage non ventilé
Aux termes de l’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit, sauf exceptions limitativement énumérées. L’article L. 411-74 du même code sanctionne pénalement et civilement les perceptions indues à l’occasion d’un changement d’exploitant. L’article L. 415-12 répute non écrite toute disposition des baux restrictive des droits stipulés par le titre Ier du livre IV du code rural.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-12.681, FS-B), la société civile Sainte Gemme avait donné à bail à ferme à la société Haras de Sainte Gemme des biens immobiliers constituant un centre équestre. Le bail stipulait le versement d’un loyer mensuel de 8 801,33 euros et d’un dépôt de garantie de 26 404 euros, correspondant à trois mois de loyer, « à titre de garantie pour les réparations locatives éventuelles », restituable en fin de contrat. La cour d’appel de Versailles avait, le 9 janvier 2024, jugé que cette somme avait une cause licite et n’entrait pas dans les prohibitions de l’article L. 411-74. La Cour de cassation censure cette analyse et consacre un principe de portée générale :
« Il ressort de ces textes que le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur. Il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition. » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-12.681, FS-B).
Cet attendu de principe emporte une conséquence considérable pour la pratique : le dépôt de garantie, mécanisme pourtant usuel dans les baux d’habitation et les baux commerciaux, est radicalement prohibé dans le bail rural soumis au statut du fermage. La circonstance que la somme soit restituable en fin de bail, ou qu’elle ne constitue pas un loyer d’avance, est indifférente. Le caractère d’ordre public du statut interdit au bailleur de percevoir toute somme qui ne correspondrait pas strictement au fermage calculé conformément à l’article L. 411-11, dans les limites des arrêtés préfectoraux.
Le même arrêt a également censuré la cour d’appel de Versailles pour avoir rejeté la demande de la preneuse tendant à voir juger non écrite la clause de fermage et à obtenir la régularisation du prix. La troisième chambre civile rappelle la règle imposée par les articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural : « La clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite. » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, précité).
Or, cette exigence de ventilation du fermage n’est pas une simple obligation déclarative. Elle conditionne la licéité même de la clause de prix. La Cour de cassation avait déjà rappelé, par un arrêt du 29 février 2024 (pourvoi n° 22-17.362, Publié au Bulletin), que « la quantité de denrées ne peut fluctuer au cours du bail en fonction de variables non prévues par les textes » et que les dispositions relatives au prix du fermage sont d’ordre public (Civ. 3e, 29 février 2024, n° 22-17.362, Publié au Bulletin). La troisième chambre civile avait aussi précisé, le 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-17.036, Publié au Bulletin), que le fermage du bail renouvelé doit tenir compte de la valeur locative des constructions édifiées par le preneur, sauf si les investissements excèdent les obligations légales du bailleur (Civ. 3e, 28 novembre 2024, n° 23-17.036, Publié au Bulletin).
En conséquence, la pratique consistant à stipuler un fermage global sans distinguer les catégories de biens loués expose le bailleur à une action en régularisation du fermage, qui pourra aboutir à la fixation judiciaire d’un prix conforme aux maxima préfectoraux, avec restitution du trop-perçu par le preneur. La Cour de cassation avait déjà sanctionné sur le fondement de l’ordre public de direction, par un arrêt du 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-18.643, Publié au Bulletin), la clause d’indexation illicite du loyer dans un bail soumis au statut du fermage (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-18.643, Publié au Bulletin). Par ailleurs, la perception d’un dépôt de garantie, même stipulé de bonne foi et restituable, constitue une perception indue dont la restitution peut être ordonnée avec intérêts majorés de trois points.
B. L’abus de dépendance comme cause de nullité du bail rural
La protection du consentement du preneur, bien que relevant du droit commun des contrats, trouve dans le contentieux du bail rural un terrain d’élection que la troisième chambre civile a récemment investi avec une rigueur renouvelée. L’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-15.070, FS-B) en fournit une illustration éclatante.
En l’espèce, des parents avaient consenti à leur fils un bail rural sur 72 hectares de vignes et de vergers pour un loyer mensuel de 833,33 euros, ainsi que des bâtiments d’habitation et d’exploitation de 536 m² avec le matériel de vinification pour 300 euros mensuels. Les termes de comparaison réglementaires faisaient ressortir un loyer annuel compris entre 72 000 et 86 400 euros pour les seules vignes. La cour d’appel de Bastia avait annulé le bail pour violence par abus de dépendance.
La Cour de cassation approuve cette solution et profite de l’occasion pour préciser le régime de l’abus de dépendance au sens de l’article 1143 du code civil. Elle énonce deux principes qui assouplissent la charge de la preuve pesant sur la victime : « Il n’est pas nécessaire d’établir l’existence d’actes positifs de menace ou de pressions pour caractériser un vice de violence au sens de ce dernier texte » et « l’état de dépendance à l’égard du cocontractant, exigé par ce dernier texte, peut résulter d’un état de vulnérabilité, connu de ce cocontractant, dont il abuse lors de la conclusion du contrat pour obtenir un avantage manifestement excessif » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-15.070, FS-B).
Cet arrêt constitue une avancée significative dans la protection des parties vulnérables au contrat de bail rural. En dispensant la victime de rapporter la preuve d’actes positifs de menace et en admettant que la vulnérabilité connue du cocontractant puisse, à elle seule, caractériser l’état de dépendance, la troisième chambre civile facilite l’annulation des baux conclus à des conditions manifestement déséquilibrées au détriment de personnes âgées ou affaiblies. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans la continuité de la réforme du droit des contrats de 2016, protège le consentement dans un domaine où la technicité du statut et l’asymétrie d’information entre les parties rendent les preneurs âgés particulièrement exposés.
Par ailleurs, l’article 1709 du code civil définit le bail comme le contrat par lequel « l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix ». Cette définition, qui impose l’existence d’une contrepartie onéreuse, constitue le socle de l’analyse de la qualification du contrat, et la troisième chambre civile en fait une application rigoureuse dans l’arrêt du 2 juillet 2026 examiné ci-après.
II. La délimitation négative du champ d’application du statut du fermage
Si le statut du fermage déploie ses effets protecteurs à l’intérieur de son domaine, encore faut-il délimiter avec précision ce domaine. La troisième chambre civile, par l’arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-15.803, FS-B), procède à une opération de qualification qui exclut du statut une figure contractuelle singulière, tout en rappelant les critères de la mise à disposition à titre onéreux exigée par l’article L. 411-1.
A. L’échange réciproque de jouissances exclu de la qualification de bail rural
L’article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime dispose que « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre ». Cette disposition, d’ordre public, soumet au statut du fermage toute convention qui en remplit les conditions, quelle que soit la qualification retenue par les parties.
Dans l’affaire jugée le 2 juillet 2026, deux propriétaires de parcelles agricoles contiguës avaient, le 12 mai 2011, signé deux « attestations de bail verbal » par lesquelles chacun déclarait avoir mis ses terres à bail au profit de l’autre pour une durée de neuf ans. M. A. avait notifié en 2021 sa décision de mettre fin à cet échange de jouissance. M. G. avait alors saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d’un bail rural. La cour d’appel de Poitiers, par arrêt du 8 avril 2025, avait accueilli cette demande, en retenant que la mise à disposition par chacune des parties constituait la contrepartie onéreuse du bail.
La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, et énonce un principe nouveau : « La contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires. Dès lors, lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre. » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-15.803, FS-B).
Cette décision procède à une qualification originale de l’échange de jouissances. La contrepartie onéreuse, élément constitutif du bail rural, doit consister en un prix, et non en une prestation en nature de même nature que l’obligation principale. L’échange de jouissances, dans lequel chaque propriétaire concède la jouissance de son fonds en contrepartie de la jouissance du fonds de l’autre, ne constitue pas un bail rural, mais s’analyse en un échange de services qui échappe au statut du fermage. La solution est cohérente avec la définition du bail donnée par l’article 1709 du code civil, qui exige que le prix consiste en une somme d’argent ou, à tout le moins, en une prestation distincte de la jouissance de la chose.
Cette qualification emporte des conséquences pratiques considérables. Les propriétaires qui pratiquent l’échange de jouissances ne sont pas soumis au statut du fermage, ce qui signifie qu’ils ne bénéficient ni de la durée minimale de neuf ans, ni du droit au renouvellement, ni du droit de préemption, ni de l’encadrement du prix du fermage. La qualification correcte de ce type de convention relève du droit commun des contrats, et la fin de l’échange de jouissances obéit aux règles de la résiliation des contrats à durée indéterminée.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle indirectement, en visant l’article L. 411-1 pour exclure l’échange de jouissances du statut, que ce texte est d’ordre public et que son application ne peut être écartée par la volonté des parties. La jurisprudence de la troisième chambre civile avait déjà affirmé que les contrats de baux ruraux doivent être écrits (Civ. 3e, 12 septembre 2024, n° 22-17.070, Publié au Bulletin) (lien). A cet égard, la Cour de cassation impose que le formalisme probatoire s’accompagne d’une qualification exacte de la convention par le juge, quelle que soit la dénomination retenue par les parties dans leurs écritures.
B. La fonction protectrice du statut du fermage face aux contournements contractuels
Les trois décisions commentées révèlent une cohérence d’ensemble : la troisième chambre civile veille à ce que le statut du fermage ne soit ni contourné par des clauses prohibées, ni étendu à des situations qu’il n’a pas vocation à régir. Cette double fonction, protectrice et délimitative, assure la sécurité juridique des relations entre bailleurs et preneurs de biens ruraux.
La prohibition du dépôt de garantie répond à une logique de protection du preneur, qui ne doit pas être contraint de verser, au-delà du fermage, des sommes qui grèveraient sa trésorerie d’exploitation. La nullité des clauses de fermage non ventilé sanctionne le non-respect d’une règle impérative destinée à assurer la transparence du prix et à permettre au preneur de vérifier que le loyer n’excède pas les maxima préfectoraux. L’exclusion de l’échange de jouissances du champ du statut évite que des propriétaires qui n’ont pas entendu se soumettre au régime impératif du fermage ne s’y trouvent assujettis par l’effet d’une requalification judiciaire. Enfin, la protection du consentement des bailleurs vulnérables complète ce dispositif en permettant l’annulation de baux obtenus par l’abus d’un état de dépendance.
La Cour de cassation avait rappelé, par un arrêt du 13 juin 2024 (pourvoi n° 22-18.861, Publié au Bulletin), que « le statut du fermage demeure applicable jusqu’à l’expiration du bail renouvelé au cours duquel la division parcellaire est intervenue » (Civ. 3e, 13 juin 2024, n° 22-18.861, Publié au Bulletin). Elle avait également jugé, le 12 décembre 2024 (pourvoi n° 23-20.354, Publié au Bulletin), que « la prescription de l’action en résiliation du bail rural se situe au jour où cette infraction a cessé » (Civ. 3e, 12 décembre 2024, n° 23-20.354, Publié au Bulletin), réaffirmant ainsi la permanence du statut protecteur. La résiliation du bail rural pour cession ou sous-location illicite a également été rappelée par un arrêt du 21 mai 2026 (pourvoi n° 24-20.157, Publié au Bulletin) (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-20.157, Publié au Bulletin).
L’ensemble de ces décisions démontre que le statut du fermage, loin d’être un régime figé, fait l’objet d’un travail jurisprudentiel continu qui en affine les contours et en renforce l’effectivité. La troisième chambre civile se montre particulièrement attentive à ce que les stipulations contractuelles ne vident pas le statut de sa substance, tout en évitant d’en étendre le domaine au-delà de ce que le législateur a prévu.
Par ailleurs, l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, s’il n’est pas directement invoqué dans les arrêts commentés, a récemment été mobilisé par la troisième chambre civile dans le contentieux de l’urbanisme pour imposer un contrôle de proportionnalité des mesures de démolition (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 22-13.550, FS-B). Cette exigence de proportionnalité irrigue l’ensemble du droit de l’immobilier, et le statut du fermage n’y échappe pas, comme en témoigne le contrôle exercé par la Cour de cassation sur le caractère manifestement excessif de l’avantage retiré par le contractant abuseur.
Des lors, le contentieux des baux ruraux, bien qu’il relève de la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux, s’insère dans un ensemble normatif plus vaste qui mobilise le droit commun des contrats et les principes constitutionnels et conventionnels. La Cour de cassation avait rappelé, par un arrêt du 8 février 2024 (pourvoi n° 22-16.422, Publié au Bulletin), que la clause par laquelle le preneur s’engageait à apporter le droit au bail à une société en formation devait être réputée non écrite dès lors qu’elle contrevenait aux dispositions d’ordre public du statut du fermage (Civ. 3e, 8 février 2024, n° 22-16.422, Publié au Bulletin). La Cour de cassation a également jugé, le 14 novembre 2024 (pourvoi n° 23-13.884, Publié au Bulletin), que le preneur ne peut se prévaloir d’un droit de jouissance exclusif sur les biens loués lorsque les stipulations du bail contreviennent au statut impératif (Civ. 3e, 14 novembre 2024, n° 23-13.884, Publié au Bulletin). Ces décisions confirment que l’office du juge, lorsqu’il est saisi d’un litige relatif à un bail rural, consiste à restituer au contrat sa conformité au statut d’ordre public, en réputant non écrites les clauses qui y dérogent et en caractérisant la qualification exacte de la convention.
La pratique notariale et le conseil aux parties doivent intégrer ces enseignements. La rédaction d’un bail rural impose désormais, sous peine de nullité de la clause de prix, de ventiler distinctement le loyer des bâtiments d’habitation, d’une part, et le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, d’autre part, conformément aux arrêtés préfectoraux en vigueur. La stipulation d’un dépôt de garantie est prohibée et expose le bailleur à une action en répétition avec intérêts majorés. Enfin, la prudence commande, lors de la conclusion d’un bail avec une personne âgée ou vulnérable, de s’assurer que le consentement est libre et éclairé et que le prix convenu correspond aux valeurs locatives du marché, sous peine de voir le contrat annulé pour violence par abus de dépendance.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile les 2 juillet et 4 juin 2026 enrichissent le statut du fermage de trois principes directeurs qui en consolident l’architecture. Le premier prohibe de manière absolue le dépôt de garantie à la conclusion du bail rural, quelle que soit sa dénomination ou sa finalité affichée. Le deuxième sanctionne la clause fixant un fermage global sans ventilation par catégories de biens, qui ouvre au preneur une action en régularisation et en restitution du trop-perçu. Le troisième exclut l’échange réciproque de jouissances entre propriétaires de fonds agricoles du champ d’application du statut du fermage, la contrepartie onéreuse exigée par l’article L. 411-1 ne pouvant résulter d’une prestation en nature de même nature que l’obligation principale. Ces décisions, conjuguées à l’assouplissement de la preuve de l’abus de dépendance opéré par l’arrêt du 4 juin 2026, témoignent d’une politique jurisprudentielle cohérente de la troisième chambre civile, qui entend préserver l’équilibre du statut du fermage en prohibant les clauses qui le contournent, en excluant les situations qui n’en relèvent pas, et en protégeant le consentement des parties les plus vulnérables.
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