La fixation du loyer du bail commercial renouvelé à l’\ »épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Le principe du plafonnement et ses exceptions légales
A. Le mécanisme légal du loyer plafonné
La détermination du prix du bail commercial renouvelé obéit à un régime articulé autour des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. Aux termes du premier de ces textes, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’\ »après cinq critères cumulatifs : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le législateur a confié à un décret en Conseil d’\ »État le soin de préciser la consistance de ces éléments, ce qu’\ »il a fait aux articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code.
Les caractéristiques propres au local s’\ »apprécient, selon l’\ »article R. 145-3, en considération de sa situation dans l’\ »immeuble, de sa surface, de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de l’\ »importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l’\ »exploitation, de ses dimensions, de sa conformation, de son adaptation à la forme d’\ »activité qui y est exercée, de son état d’\ »entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, ainsi que de la nature et de l’\ »état des équipements et moyens d’\ »exploitation mis à la disposition du locataire. La destination des lieux, quant à elle, est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal, conformément à l’\ »article R. 145-5.
Or, le législateur a assorti ce principe de fixation à la valeur locative d’\ »un correctif essentiel destiné à protéger le preneur : le plafonnement. Selon l’\ »article L. 145-34, alinéa premier, à moins d’\ »une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’\ »article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’\ »effet du bail à renouveler, si sa durée n’\ »est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’\ »indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’\ »indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce dispositif, pierre angulaire du statut protecteur instauré par le décret du 30 septembre 1953, connaît toutefois plusieurs tempéraments qui en réduisent sensiblement la portée pratique.
La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que le dispositif d’\ »étalement des augmentations prévu au dernier alinéa de l’\ »article L. 145-34 — aux termes duquel la variation de loyer résultant du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’\ »année précédente — « ne s’\ »applique que dans le cas d’\ »une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’\ »effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B).
Par cette décision, la Cour de cassation opère une distinction rigoureuse entre les différentes hypothèses de déplafonnement, réservant le bénéfice du lissage décennal aux seuls cas de modification notable des éléments de la valeur locative ou de durée contractuelle excédant neuf années. En conséquence, le preneur dont le bail s’\ »est poursuivi au-delà de douze ans par le seul effet de la tacite prolongation, bien que soumis au déplafonnement intégral du loyer, ne peut prétendre à l’\ »étalement de la hausse sur plusieurs exercices. Cette solution, qui peut paraître sévère au regard de l’\ »objectif protecteur du statut, trouve sa justification dans la lettre même du texte : le législateur a entendu distinguer le sort des baux dont la durée longue résulte d’\ »un choix contractuel des parties de celui des baux qui se sont prolongés de manière tacite, sans que le bailleur ait manifesté la volonté d’\ »accepter un engagement de longue durée.
Dès lors, la vigilance s’\ »impose pour le preneur qui laisse le bail se prolonger au-delà de neuf ans sans renégociation : la tacite prolongation au-delà de douze ans emporte déplafonnement intégral, sans bénéfice du mécanisme d’\ »étalement, exposant le locataire à une augmentation immédiate et potentiellement substantielle de son loyer.
B. Les causes de déplafonnement reconnues par la jurisprudence
Au-delà du dépassement de la durée de douze ans, le déplafonnement suppose la caractérisation d’\ »une modification notable des éléments visés aux 1° à 4° de l’\ »article L. 145-33. Parmi ces éléments, les facteurs locaux de commercialité occupent une place centrale dans le contentieux contemporain. Définis par l’\ »article R. 145-6 du Code de commerce comme dépendant « principalement de l’\ »intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’\ »importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’\ »attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’\ »emplacement pour l’\ »activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’\ »une manière durable ou provisoire », ils constituent le terrain d’\ »élection des demandes de déplafonnement formées par les bailleurs.
Par un arrêt remarqué du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a précisé la nature de l’\ »incidence que doit revêtir la modification des facteurs locaux de commercialité pour justifier le déplafonnement. La Cour énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’\ »activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B).
Ce faisant, la Cour écarte l’\ »exigence d’\ »une démonstration concrète de l’\ »amélioration du chiffre d’\ »affaires du preneur : il suffit que la modification soit, par nature et dans l’\ »abstrait, susceptible d’\ »influer favorablement sur l’\ »activité considérée. Cette appréciation in abstracto, qui allège sensiblement la charge probatoire du bailleur, s’\ »inscrit dans une tendance jurisprudentielle favorable à une plus grande fluidité du marché locatif commercial, en facilitant l’\ »ajustement du loyer aux évolutions objectives de l’\ »environnement économique du local loué. L’\ »ouverture d’\ »une nouvelle ligne de transport en commun, la piétonnisation d’\ »une artère commerçante, l’\ »implantation d’\ »un établissement attractif à proximité immédiate constituent autant d’\ »événements qui, sans qu’\ »il soit besoin de démontrer leur impact chiffré sur l’\ »activité du preneur, sont de nature à caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Par ailleurs, certaines catégories de locaux échappent par principe au plafonnement légal. L’\ »article R. 145-10 du Code de commerce exclut les locaux monovalents, c’\ »est-à-dire ceux qui, en raison de leur conception ou de leur aménagement spécifique, ne peuvent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux. La troisième chambre civile a fait application de cette règle dans un arrêt du 18 décembre 2025, à propos de locaux à usage de station-service et de réparation automobile. La Cour approuve la cour d’\ »appel d’\ »avoir retenu que « les locaux loués avaient été construits et aménagés à l’\ »effet de servir à un seul type d’\ »exploitation » et qu’\ »ils ne pouvaient être transformés « sans réalisation de travaux importants et coûteux, consistant notamment en le démontage des pistes, de l’\ »auvent de la station-service, la purge, l’\ »enlèvement et le comblement des cuves de carburants et du séparateur d’\ »hydrocarbures enterrés, du réseau d’\ »alimentation des pompes, le comblement des fosses, la transformation des portes sectionnelles spécialement aménagées pour permettre l’\ »accès des poids lourds et engins agricoles et en la dépollution du site » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-15.417).
De même, l’\ »article R. 145-11 du Code de commerce prévoit que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sans être plafonné. Dans un arrêt du même jour, la troisième chambre civile a rappelé que, pour déterminer si les locaux relèvent de cette catégorie, il convient de se référer « non pas à l’\ »activité effectivement exercée par le locataire, mais à l’\ »usage prévu par le bail » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-12.594). Dès lors, la circonstance que le preneur exerce une activité libérale ne suffit pas à caractériser un usage exclusif de bureaux, dès lors que le bail autorise des professions impliquant des actes manuels ou la réception de marchandises, telles que les activités de soins des infirmiers, des dentistes ou des masseurs-kinésithérapeutes.
L’\ »articulation entre ces différents régimes de déplafonnement impose au praticien du droit des baux commerciaux une analyse minutieuse de la situation contractuelle et factuelle du local considéré, la qualification juridique des lieux conditionnant directement le régime applicable à la fixation du loyer renouvelé.
II. L’\ »office du juge des loyers commerciaux dans la détermination de la valeur locative
A. Les facteurs de minoration de la valeur locative
La fixation de la valeur locative n’\ »obéit pas à une logique exclusivement haussière. Les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du Code de commerce imposent de prendre en considération les obligations respectives des parties, et notamment les restrictions à la jouissance des lieux ainsi que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, lesquelles constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Un arrêt de principe, rendu par la troisième chambre civile le 29 janvier 2026, illustre avec une netteté particulière cette règle dans l’\ »hypothèse du transfert conventionnel de la charge de la taxe foncière. La Cour énonce que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’\ »indemnité d’\ »occupation statutaire » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B). La Cour censure ainsi l’\ »arrêt qui, après avoir constaté que le bail expiré prévoyait le remboursement de la taxe foncière par le preneur en sus du loyer, avait fixé la valeur locative à une certaine somme sans la minorer du fait de cette clause exorbitante du droit commun.
Cette décision s’\ »inscrit dans une jurisprudence constante qui rappelle que l’\ »indemnité d’\ »occupation due par le locataire pour la période antérieure à l’\ »exercice de son droit d’\ »option, régie par l’\ »article L. 145-57 du Code de commerce, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’\ »article L. 145-33. Par conséquent, toute stipulation transférant au preneur une charge qui incombe normalement au bailleur — taxe foncière, grosses réparations de l’\ »article 606 du Code civil, honoraires de syndic — doit être prise en compte dans l’\ »évaluation de cette valeur, à titre de facteur de diminution. L’\ »absence de contrepartie constitue le critère déterminant : si le bailleur accorde au preneur un avantage en échange du transfert de charge, ce transfert est neutralisé et la valeur locative n’\ »a pas à être minorée.
À l’\ »inverse, la troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 7 mai 2025, les limites de ce facteur de minoration s’\ »agissant des loyers payés d’\ »avance. La Cour retient que « dès lors qu’\ »elle a pour contrepartie l’\ »obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’\ »un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative » (Civ. 3e, 7 mai 2025, n° 23-15.394, FS-B). En d’\ »autres termes, le mécanisme protecteur de l’\ »article L. 145-40 du Code de commerce, qui fait courir des intérêts au profit du locataire sur les sommes excédant deux termes de loyer, constitue une contrepartie légale suffisante pour neutraliser l’\ »effet minorateur que pourrait avoir, en théorie, l’\ »obligation de paiement anticipé.
Cette solution, qui tranche une difficulté récurrente en pratique, repose sur une analyse économique du contrat de bail : le préjudice résultant de l’\ »immobilisation financière imposée au preneur est compensé par le versement d’\ »intérêts, de sorte que l’\ »équilibre global du contrat n’\ »est pas rompu et que la valeur locative ne s’\ »en trouve pas affectée. Par ailleurs, l’\ »article R. 145-8 précise que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération dans la détermination de la valeur locative que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement, et que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’\ »une ou l’\ »autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
B. Les singularités procédurales et contractuelles
La fixation du loyer du bail renouvelé ne saurait être analysée sans considérer les mécanismes procéduraux qui l’\ »encadrent. L’\ »article L. 145-57 du Code de commerce institue un régime particulier durant l’\ »instance en fixation du prix : le locataire demeure tenu de payer les loyers au prix ancien, sauf fixation d’\ »un prix provisionnel par la juridiction saisie, un compte devant être fait entre les parties après fixation définitive. Ce texte est complété par le droit d’\ »option reconnu au bailleur par l’\ »article L. 145-57, alinéa 2, qui peut, dans le mois suivant la signification de la décision définitive, refuser le renouvellement, à charge pour lui de supporter tous les frais de l’\ »instance.
La troisième chambre civile a précisé les conséquences financières de l’\ »exercice de ce droit d’\ »option dans un arrêt du 27 février 2025. La Cour juge que « lorsque le bailleur exerce son droit d’\ »option, le locataire devient redevable d’\ »une indemnité d’\ »occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’\ »expiration du bail dont le bailleur avait d’\ »abord accepté le principe du renouvellement » (Civ. 3e, 27 fév. 2025, n° 23-18.219, FS-B). Cette solution, qui aligne le régime de l’\ »indemnité d’\ »occupation sur celui du loyer renouvelé, produit un effet rétroactif dont les conséquences financières peuvent être considérables pour le preneur, tenu de régulariser la différence entre le loyer provisionnel acquitté et la valeur locative fixée judiciairement, depuis la date d’\ »expiration du bail initial.
La portée pratique de cette décision est d’\ »autant plus significative que l’\ »instance en fixation du loyer peut s’\ »étendre sur plusieurs années, durant lesquelles le locataire continue d’\ »acquitter le loyer ancien. Lorsque le bailleur exerce finalement son droit d’\ »option, la substitution rétroactive de l’\ »indemnité d’\ »occupation au loyer crée une dette de régularisation potentiellement très élevée, calculée depuis la date d’\ »expiration du bail, soit parfois plusieurs exercices comptables. Cette perspective doit inciter le preneur à bail commercial à provisionner les sommes correspondantes et à ne pas considérer le loyer provisionnel comme acquis.
Le contentieux de la fixation du loyer révèle également des situations contractuelles atypiques qui échappent au schéma légal classique. L’\ »hypothèse du loyer binaire, combinant une partie fixe et une partie variable assise sur le chiffre d’\ »affaires du preneur, en fournit une illustration topique. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile a rappelé que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’\ »était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’\ »article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-21.045).
Cette décision rappelle que le statut des baux commerciaux, pour impératif qu’\ »il soit dans nombre de ses dispositions, laisse place à la liberté contractuelle lorsque les parties ont entendu aménager conventionnellement les modalités de fixation du prix. Le juge ne peut se substituer à la volonté des parties que si celles-ci ont clairement exprimé leur intention de soumettre la détermination du loyer aux critères de l’\ »article L. 145-33. À défaut, la fixation du prix relève exclusivement de la convention, sous le contrôle du juge de droit commun et non du juge spécialisé des loyers commerciaux.
En toute hypothèse, la saisine du juge des loyers commerciaux doit respecter les prescriptions de l’\ »article R. 145-23 du Code de commerce, qui impose, à peine d’\ »irrecevabilité, la notification préalable d’\ »un mémoire exposant les prétentions et moyens de la partie demanderesse. Cette procédure écrite, qui déroge au droit commun de la procédure civile, témoigne de la technicité d’\ »une matière où l’\ »expertise judiciaire joue fréquemment un rôle déterminant dans l’\ »évaluation des éléments constitutifs de la valeur locative. L’\ »institution d’\ »un avocat en droit des baux commerciaux à ce stade de la procédure permet d’\ »orienter utilement les travaux de l’\ »expert et de formuler des dires techniques propres à influencer la décision du juge.
Par ailleurs, la phase d’\ »expertise, souvent ordonnée par le juge des loyers commerciaux, constitue un moment essentiel du procès en fixation du loyer. L’\ »expert est notamment chargé de rechercher les prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l’\ »article R. 145-7, par unité de surfaces, pour des locaux équivalents eu égard à l’\ »ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. Ces références, corrigées à raison des différences pouvant exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation, fournissent au juge les éléments de comparaison nécessaires à l’\ »appréciation souveraine de la valeur locative.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 témoigne d’\ »une volonté constante de concilier la protection légale du preneur, inhérente au statut des baux commerciaux, avec les réalités économiques du marché locatif. Le plafonnement demeure la règle, mais les exceptions se précisent et se diversifient : la modification des facteurs locaux de commercialité est appréciée in abstracto, sans qu’\ »il soit nécessaire de démontrer l’\ »impact effectif sur le chiffre d’\ »affaires ; la monovalence des locaux ou leur usage exclusif de bureaux emportent déplafonnement de plein droit, tandis que le transfert conventionnel de charges incombant normalement au bailleur constitue un facteur de minoration de la valeur locative que le juge doit impérativement prendre en compte. Ces solutions, pour techniques qu’\ »elles soient, intéressent directement la pratique du contentieux commercial et appellent une vigilance accrue lors de la négociation des clauses du bail, dont les effets sur la fixation du loyer renouvelé peuvent se révéler déterminants plusieurs années après leur stipulation.
‘
echo « $ARTICLE_HTML » | wc -w
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.