Les baux ruraux à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile du 2 juillet 2026 : échange réciproque de jouissance, interdiction du dépôt de garantie et obligation de ventilation du fermage
Par deux arrêts rendus le 2 juillet 2026 et publiés au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte des précisions essentielles sur le régime juridique des baux ruraux, domaine dans lequel le caractère d’ordre public du statut du fermage ne cesse de produire des conséquences concrètes pour les praticiens comme pour les parties. Le premier arrêt, qui intéresse la définition même du bail rural, tranche une question inédite en énonçant que l’échange réciproque de jouissance entre deux propriétaires de parcelles agricoles ne saurait constituer la contrepartie onéreuse exigée par l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime. Le second arrêt, quant à lui, censure deux pratiques demeurées fréquentes dans la rédaction des baux à ferme, en jugeant d’une part que le versement d’un dépôt de garantie par le preneur est illicite et sujet à répétition, d’autre part que la clause fixant un fermage global sans ventilation entre bâtiments d’habitation, bâtiments d’exploitation et terres nues encourt la nullité. Ces deux décisions, rendues en formation de section et assorties de la plus haute autorité normative dont dispose la Cour de cassation, méritent une analyse approfondie en ce qu’elles rappellent avec fermeté la rigueur du statut d’ordre public des baux ruraux.
I. La qualification du bail rural et l’exigence d’une contrepartie onéreuse
A. L’échange réciproque de jouissance exclu du statut du fermage par l’arrêt du 2 juillet 2026
L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre ». Ce texte, dont le caractère d’ordre public est expressément affirmé par le législateur, constitue la clef de voûte du statut du fermage. Il subordonne la qualification de bail rural à l’existence d’une mise à disposition consentie à titre onéreux, ce qui suppose l’identification d’une contrepartie constituant la rémunération du bailleur.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-15.803, FS-B), deux propriétaires de parcelles agricoles s’étaient réciproquement consenti la jouissance de leurs terres, formalisant cet accord par deux « attestations de bail verbal » signées le 12 mai 2011. Chacun se présentait comme bailleur des parcelles lui appartenant et preneur de celles de l’autre. L’un d’eux ayant ultérieurement notifié sa décision de mettre fin à cet échange de jouissance, l’autre a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux afin de faire reconnaître l’existence d’un bail rural soumis au statut du fermage. La cour d’appel de Poitiers, dans un arrêt du 8 avril 2025, avait fait droit à cette demande en considérant que, dès lors qu’il n’était pas prétendu que les parcelles fussent d’inégale valeur, la mise à disposition par chacune des parties constituait la contrepartie onéreuse du bail consenti par l’autre.
La troisième chambre civile censure cette analyse au visa de l’article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime. Elle énonce un principe dont la portée dépasse la simple espèce : « La contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires. Dès lors, lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-15.803, FS-B).
En d’autres termes, la Cour de cassation refuse d’assimiler la réciprocité des prestations en nature à la contrepartie onéreuse qu’exige le statut du fermage. L’échange de jouissance entre propriétaires ne constitue pas un bail rural mais s’analyse en une convention sui generis qui échappe au régime impératif du code rural. Cette solution, qui n’avait jamais été formulée avec une telle netteté par la Haute juridiction, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui subordonne la reconnaissance du bail statutaire à la preuve d’une véritable contrepartie onéreuse, distincte de la simple réciprocité des obligations.
Par ailleurs, cette décision invite à la prudence les praticiens qui seraient tentés de qualifier trop hâtivement de bail rural une convention d’échange ou de jouissance croisée. La qualification emporte des conséquences considérables, notamment quant à la durée du bail, au droit au renouvellement, au droit de préemption du preneur et au contrôle du prix du fermage par arrêté préfectoral.
B. La primauté de la qualification matérielle sur la volonté des parties
La jurisprudence relative à la qualification du bail rural est dominée par un principe fondamental : le statut du fermage s’applique dès lors que les conditions objectives en sont réunies, quelle que soit la qualification donnée à leur accord par les parties. Ce principe, qui irrigue l’ensemble du contentieux des baux ruraux, trouve une illustration remarquable dans l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 15 juin 2023 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-14.204), dans lequel une convention initialement qualifiée de « prêt à usage purement gracieux » par les parties avait été requalifiée en bail à ferme par un arrêt du 31 octobre 2017. La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu que la prescription quinquennale de l’action en paiement des fermages ne commençait à courir qu’à compter de la date de l’arrêt ayant définitivement qualifié le contrat, dès lors que c’est seulement à cette date que les bailleurs avaient eu connaissance certaine de leur droit.
Cette solution témoigne de la difficulté persistante que présentent les opérations de qualification en droit rural. La frontière entre le commodat, la convention d’occupation précaire et le bail à ferme est souvent ténue et les conséquences d’une erreur de qualification peuvent être considérables pour les parties. La Cour de cassation s’attache à faire prévaloir la réalité de l’opération économique sur les stipulations contractuelles : dès lors qu’une contrepartie onéreuse est caractérisée, fût-elle minime ou indirecte, le juge doit appliquer le statut du fermage dans son intégralité.
L’arrêt du 27 février 2020 (Cass. 3e civ., 27 février 2020, n° 18-24.772, FS-P+B+I) illustre cette approche objective de la qualification. La troisième chambre civile y censure une cour d’appel qui avait écarté le statut des baux ruraux au profit de concessions d’occupation précaire consenties par un établissement public foncier, alors que les terres en cause, acquises pour la constitution d’une réserve foncière, n’avaient pas été reprises en vue de leur utilisation définitive dans une opération d’aménagement. La Cour rappelle que le statut d’ordre public des baux ruraux ne peut être écarté que dans les hypothèses limitativement énumérées par l’article L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime.
Cette approche téléologique de la qualification, qui consiste à rechercher la réalité de l’opération économique sous le voile des stipulations contractuelles, constitue l’un des traits les plus saillants de la jurisprudence de la troisième chambre civile en matière de baux ruraux. Elle impose aux rédacteurs d’actes une particulière vigilance quant à la caractérisation de la contrepartie onéreuse, dont la preuve peut être rapportée par tous moyens conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 in fine du code rural et de la pêche maritime.
En définitive, l’arrêt du 2 juillet 2026 sur l’échange de jouissance s’inscrit dans ce double mouvement jurisprudentiel : d’une part, la Cour refuse d’étendre le statut du fermage à des hypothèses que le législateur n’a pas prévues, maintenant la rigueur de la condition de contrepartie onéreuse ; d’autre part, elle veille à ce que cette condition ne soit pas artificiellement contournée par des montages contractuels qui dissimuleraient une véritable opération de location.
II. Les clauses prohibées dans le bail rural soumis au statut du fermage
A. L’interdiction absolue du dépôt de garantie à la conclusion du bail rural
Le second arrêt rendu le 2 juillet 2026 par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-12.681, FS-B) comporte deux enseignements majeurs relatifs aux clauses prohibées dans les baux à ferme. Le premier de ces enseignements concerne le dépôt de garantie, pratique largement répandue dans les baux d’habitation mais dont la licéité en matière de bail rural n’avait pas encore été expressément tranchée par la Cour de cassation avec la portée d’un arrêt publié au Bulletin.
Dans cette affaire, un bail à ferme avait été conclu le 1er novembre 2011 entre une société civile bailleresse et une société preneuse, portant sur un centre équestre comprenant des terrains, des installations et des locaux. Le bail stipulait le versement par le preneur d’un dépôt de garantie de 26 404 euros, correspondant à trois mois de loyer, destiné à garantir les éventuelles sommes dues en fin de bail pour loyers impayés ou réparations locatives et stipulé restituable à l’expiration du contrat. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 9 janvier 2024, avait jugé que cette somme avait une cause licite et n’entrait pas dans les prohibitions de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime.
La Cour de cassation censure cette analyse au triple visa des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime. Elle énonce un attendu de principe dont la clarté ne laisse place à aucune ambiguïté : « Il ressort de ces textes que le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur. Il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-12.681, FS-B).
La portée de cette décision est considérable pour la pratique notariale et la rédaction des baux ruraux. En affirmant que le statut du fermage définit limitativement les hypothèses dans lesquelles le preneur peut remettre une somme d’argent au bailleur, la Cour de cassation interdit toute stipulation de dépôt de garantie, quelle qu’en soit la dénomination. Le fait que la somme soit restituable en fin de bail ne fait pas obstacle à cette prohibition : l’illicéité tient à la perception même de la somme, indépendamment de son sort futur.
Cette solution s’articule avec l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, qui sanctionne pénalement « tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci ». Le texte ajoute que « les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition » et qu’elles « sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal majoré de trois points ». L’arrêt du 2 juillet 2026 étend la logique de ce texte au dépôt de garantie, en considérant que toute remise d’argent par le preneur qui ne correspond pas à l’une des hypothèses limitativement autorisées par le statut est illicite.
Il convient de relever que les hypothèses dans lesquelles le preneur peut légitimement remettre une somme au bailleur sont strictement circonscrites. L’article L. 411-12 du code rural prévoit ainsi que le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé conformément à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit, sauf dans trois cas : lorsque le bailleur a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales, avec l’accord du preneur ; lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public ; ou lorsque le bailleur a supporté définitivement l’indemnité due au preneur sortant. En dehors de ces exceptions, toute somme versée par le preneur en sus du fermage est indue.
Par ailleurs, l’article L. 415-12 du même code dispose que « toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le statut du fermage, est réputée non écrite ». Cette disposition, combinée avec l’interdiction de principe posée par l’arrêt du 2 juillet 2026, confère au preneur une action en répétition du dépôt de garantie, sans que le bailleur puisse utilement opposer la stipulation contractuelle ou le caractère prétendument consensuel du versement.
B. L’obligation de ventilation du fermage entre bâtiments d’habitation, bâtiments d’exploitation et terres nues
Le second enseignement de l’arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-12.681, FS-B) porte sur l’obligation de ventilation du fermage. La Cour de cassation, au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime, énonce un principe dont la rigueur ne souffre aucune atténuation : « Il en résulte que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-12.681, FS-B).
L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose en effet que « le prix de chaque fermage est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues ». L’article L. 411-14 précise que ces dispositions sont d’ordre public. La combinaison de ces deux textes impose une ventilation obligatoire qui ne peut être écartée par la volonté des parties. La cour d’appel de Versailles avait cru pouvoir écarter la demande de régularisation en retenant que le fait que le bail « ne propose pas un prix distinct pour chacun des éléments, terres, bâtiments agricoles et bâtiment d’habitation, ne rend pas la clause relative au fermage illicite » et qu’il convenait de comparer le loyer global mentionné au bail avec la somme des prix pour chacun de ces éléments au regard des arrêtés préfectoraux. Cette motivation est censurée par la Cour de cassation.
La solution retenue s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence déjà établie, quoique jusqu’alors non publiée au Bulletin sur ce point précis. L’arrêt du 18 février 2021 (Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-25.828) avait déjà eu à connaître d’une action en régularisation d’un fermage illicite fondée sur l’absence de ventilation du loyer entre les différentes composantes du bien loué. Si la Cour de cassation y avait rejeté le pourvoi pour des motifs de procédure tenant à l’irrecevabilité du moyen, la cour d’appel d’Amiens avait exactement énoncé que « le fermage stipulé par le bail initial notarié de 1989, fixé en denrées et de façon globale pour les bâtiments d’habitation, d’exploitation et les terres louées était illicite », ce dont il résultait que le principe de prohibition d’un fermage global était déjà acquis dans la jurisprudence du fond.
La portée pratique de cette exigence de ventilation est considérable. Le loyer des bâtiments d’habitation obéit à un régime distinct de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues, chaque composante étant encadrée par les minima et maxima fixés par arrêté préfectoral. L’absence de ventilation rend impossible le contrôle de la conformité du fermage aux dispositions impératives et prive le preneur de la faculté de contester utilement le montant de chaque composante. La clause fixant un fermage global est par conséquent réputée non écrite, en application de l’article L. 415-12 du code rural, et le preneur est fondé à solliciter la fixation judiciaire d’un nouveau fermage conforme aux prescriptions légales.
Cette sanction de l’illicéité de la clause de fermage global a vocation à s’appliquer à l’ensemble des baux en cours, sans que le bailleur puisse utilement invoquer l’ancienneté du contrat ou le consentement initial du preneur. L’action en régularisation, qui tend à faire réputer non écrite une clause contraire à une disposition d’ordre public, est imprescriptible en ce qu’elle constitue une défense au fond opposable à toute demande en paiement. Il en va de même de l’action en répétition du dépôt de garantie illicite, dont l’arrêt du 2 juillet 2026 consacre le principe.
En conséquence, les praticiens sont invités à la plus grande vigilance lors de la rédaction des baux à ferme. Toute clause de dépôt de garantie, même stipulée restituable, doit être supprimée. Le fermage doit impérativement être ventilé entre les trois composantes légales, avec indication du montant afférent à chaque catégorie. Les baux en cours non conformes doivent faire l’objet d’une régularisation amiable ou judiciaire, le preneur disposant d’une action en répétition des sommes indûment perçues.
Conclusion
Les deux arrêts rendus par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 s’inscrivent dans le mouvement continu d’affirmation de l’ordre public du statut du fermage qui caractérise la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de baux ruraux. En refusant d’étendre la qualification de bail rural à l’échange réciproque de jouissance entre propriétaires, le premier arrêt rappelle que le statut protecteur du fermage, s’il est d’application impérative, ne saurait être détourné de sa finalité pour régir des conventions qui n’en remplissent pas les conditions objectives. Le second arrêt, en prohibant le dépôt de garantie et en sanctionnant l’absence de ventilation du fermage, renforce la protection du preneur contre les stipulations contractuelles qui méconnaîtraient les dispositions d’ordre public du code rural. Ces solutions, rendues en formation de section et publiées au Bulletin, constituent des points d’ancrage solides pour le contentieux à venir et appellent une mise en conformité rapide des baux en cours. La rigueur avec laquelle la troisième chambre civile applique le statut du fermage ne doit pas être sous-estimée par les rédacteurs d’actes : toute stipulation qui s’écarte du modèle légal est exposée à une sanction d’inefficacité, voire à la répétition des sommes perçues. Les praticiens du droit rural, qu’ils soient notaires, avocats ou conseils juridiques, trouveront dans ces deux arrêts du 2 juillet 2026 une confirmation éclatante de la nécessité d’une rédaction rigoureuse des baux à ferme, respectueuse des prescriptions impératives du code rural et de la pêche maritime.
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