La sous-location non autorisée en bail commercial : l’attribution des sous-loyers au bailleur par droit d’accession
Par Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.
La sous-location non autorisée en bail commercial constitue un manquement grave du preneur à ses obligations contractuelles et légales. Au-delà des sanctions d’expulsion et de résiliation, la jurisprudence récente consacre un mécanisme de sanction financière particulièrement redoutable : l’attribution intégrale des sous-loyers perçus au bailleur par droit d’accession, excluant toute déduction de charges ou de loyers principaux.
Dans le cadre d’un bail commercial, la sous-location des locaux constitue en principe une pratique prohibée, sauf convention contraire ou accord exprès du bailleur. Ce principe général, énoncé à l’article L. 145-31 du Code de commerce, protège l’équilibre contractuel en évitant que le preneur ne se transforme en intermédiaire spéculatif aux dépens du propriétaire des murs. Malgré cette prohibition légale claire, de nombreux preneurs continuent de sous-louer de manière irrégulière la jouissance de leurs locaux à des tiers, attirés par la perspective de gains financiers, notamment à Paris et en Île-de-France.
Pendant de nombreuses années, la sanction de cette pratique clandestine est demeurée largement insatisfaisante pour les bailleurs. Si la résiliation du bail était admise, le bailleur peinait à obtenir réparation financière. En effet, l’action en responsabilité civile classique exigeait la preuve d’un préjudice direct et certain. Or, le bailleur ayant continué à percevoir le loyer principal convenu, les juridictions considéraient souvent qu’il ne subissait aucune perte réelle, laissant ainsi au locataire principal le bénéfice exclusif de sa fraude.
Ce déséquilibre a été rompu par une évolution jurisprudentielle majeure initiée en 2019 par la Cour de cassation, qui a déplacé le débat du terrain de la responsabilité vers celui du droit des biens. En fondant l’action du bailleur sur le mécanisme de l’accession, la Haute juridiction a offert aux propriétaires d’immeubles un outil de reconquête de leurs fruits civils d’une efficacité redoutable. Les décisions récentes rendues en 2025 par les cours d’appel et les tribunaux judiciaires confirment la rigueur de ce régime jurisprudentiel, qui s’applique avec la même sévérité aux baux commerciaux, professionnels et d’habitation.
Pour appréhender toute la portée de cette construction prétorienne, il convient d’analyser la qualification de la sous-location irrégulière et ses conséquences sur le lien contractuel (I), avant d’étudier le mécanisme de l’accession et le régime rigoureux de la restitution des sous-loyers au bailleur (II).
I. La qualification de la sous-location irrégulière et ses conséquences contractuelles
La sous-location irrégulière s’entend de toute mise à disposition des locaux loués au profit d’un tiers moyennant contrepartie financière, réalisée en violation des prescriptions légales et contractuelles. L’ordonnancement juridique offre au bailleur un arsenal complet de sanctions pour y faire face.
A. Le principe de prohibition légale et contractuelle
L’article L. 145-31 du Code de commerce pose une règle claire : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite » [[Code de commerce, art. L. 145-31, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006220512/]]. Cette prohibition légale est systématiquement relayée par des clauses contractuelles strictes au sein des baux commerciaux rédigés par les praticiens. Pour qu’une sous-location soit régulière, deux conditions cumulatives doivent être remplies : l’autorisation du bailleur et le concours de ce dernier à l’acte.
L’autorisation du bailleur peut être de principe ou spéciale. Toutefois, l’existence d’une clause autorisant la sous-location ne dispense jamais le preneur d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte. Le second alinéa de l’article L. 145-31 précise qu’« en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte » [[Code de commerce, art. L. 145-31, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006220512/]].
L’appel du bailleur à concourir à l’acte constitue une formalité substantielle. Elle permet au propriétaire de s’assurer de la conformité de l’activité du sous-locataire et de solliciter éventuellement un réajustement du loyer principal si le sous-loyer est supérieur au loyer principal, conformément à l’article L. 145-31, alinéa 3. La méconnaissance de cette formalité suffit à rendre la sous-location irrégulière et inopposable au bailleur.
Cette rigueur est illustrée par un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 6 mars 2025 [[Cour d’appel de Paris, pôle 4 – ch. 3, 6 mars 2025, n° 22/18468, https://www.courdecassation.fr/decision/67ca908924597c2a80ff59f9]]. Dans cette affaire, le preneur avait mis à disposition des bureaux au profit de tiers sans appeler le bailleur à concourir aux actes. La Cour a jugé que ces contrats, bien qu’intitulés « conventions de mise à disposition », s’analysaient en des sous-locations irrégulières, affirmant que « l’appel du bailleur à concourir à l’acte de sous-location constitue une formalité substantielle en ce qu’elle est destinée à lui permettre de prendre connaissance des conditions de la sous-location consentie et de s’assurer de leur conformité au bail principal » [[Cour d’appel de Paris, pôle 4 – ch. 3, 6 mars 2025, n° 22/18468, https://www.courdecassation.fr/decision/67ca908924597c2a80ff59f9]].
B. L’arsenal des sanctions contractuelles
La constatation d’une sous-location irrégulière expose le locataire principal à trois sanctions contractuelles majeures.
La première réside dans la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce subordonne l’efficacité de cette clause à la délivrance préalable d’un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail, demeuré infructueux pendant un délai d’un mois [[Code de commerce, art. L. 145-41, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029064112/]]. Si le locataire maintient le sous-locataire dans les lieux au-delà du délai d’un mois, l’acquisition de la clause résolutoire est acquise de plein droit, permettant au juge d’ordonner l’expulsion.
La deuxième sanction est la résiliation judiciaire du bail, poursuivie sur le fondement des articles 1728 et 1729 du Code civil [[Code civil, art. 1728, ; Code civil, art. 1729, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442805/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041531/]]. Le prononcé de la résiliation judiciaire relève de l’appréciation des juges du fond, qui mesurent la gravité du manquement. La jurisprudence considère que la sous-location clandestine constitue une faute d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation immédiate, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice.
Cette sanction a été appliquée par le Tribunal judiciaire de Valence dans un jugement du 27 mars 2025 [[Tribunal judiciaire de Valence, 1ère ch., 27 mars 2025, n° 23/02884, https://www.courdecassation.fr/decision/67e726c871e5a74b6b148c5b]]. Un locataire d’un immeuble à destination d’hôtel-restaurant avait, sans autorisation, cloisonné le premier étage pour y aménager un appartement sous-loué à usage d’habitation depuis quatorze ans. Le tribunal a prononcé la résiliation du bail, retenant que « cette sous-location à usage d’habitation d’une partie de l’immeuble loué, destiné exclusivement à l’exploitation d’un hôtel, bar et restaurant, constitue un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles » [[Tribunal judiciaire de Valence, 1ère ch., 27 mars 2025, n° 23/02884, https://www.courdecassation.fr/decision/67e726c871e5a74b6b148c5b]].
La troisième sanction consiste pour le bailleur à refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. L’article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement s’il existe un motif grave et légitime [[Code de commerce, art. L. 145-17, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029064094/]]. La sous-location non autorisée constitue l’archétype du motif grave et légitime dispensant le propriétaire de toute indemnisation.
II. L’application de la théorie de l’accession : la restitution des sous-loyers irréguliers
Si la perte du droit au bail sanctionne l’avenir, elle ne règle pas la question de l’appréhension des gains financiers illégalement réalisés par le locataire principal. C’est sur ce terrain que la jurisprudence a opéré un revirement doctrinal majeur en mobilisant la théorie de l’accession.
A. La consécration prétorienne des sous-loyers comme fruits civils appartenant au propriétaire
Le fondement de l’action en restitution des sous-loyers réside dans le droit de propriété. L’article 546 du Code civil dispose que « la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession » [[Code civil, art. 546, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428859/]]. L’article 547 précise que les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession [[Code civil, art. 547, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428864/]], les loyers d’immeubles étant qualifiés de fruits civils par l’article 584 [[Code civil, art. 584, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429302/]].
La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé le principe suivant : « Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire » [[Cass. Civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-20.727, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca68377e4a3e51d6b9635c]]. Cet arrêt de rejet s’applique à tous les types de baux.
L’action du bailleur étant fondée sur le droit de propriété, elle est totalement indépendante de la démonstration d’un préjudice. Le propriétaire n’a pas à prouver de perte financière. Il exerce une action réelle en revendication de ses fruits civils, consubstantielle à son droit de propriété sur l’immeuble.
Cette absence d’exigence de préjudice a été fermement rappelée par la Cour d’appel de Paris dans un arrêt de renvoi sur cassation du 30 janvier 2025 [[Cour d’appel de Paris, pôle 4 – ch. 3, 30 janvier 2025, n° 24/06487, https://www.courdecassation.fr/decision/679c6a7a224343169ba1c15a]]. Réformant un jugement de première instance qui avait débouté un bailleur, la Cour d’appel a affirmé que « la demande du bailleur n’est pas fondée sur l’existence d’un préjudice, dont il n’a donc pas à justifier, mais sur le droit d’accession de l’article 546 du code civil, l’article suivant précisant que les fruits civils appartiennent au propriétaire en vertu de ce droit, le caractère illicite de la sous-location n’y faisant pas obstacle. Le moyen de l’intimée fondé sur l’absence de préjudice est donc inopérant » [[Cour d’appel de Paris, pôle 4 – ch. 3, 30 janvier 2025, n° 24/06487, https://www.courdecassation.fr/decision/679c6a7a224343169ba1c15a]].
B. Le régime rigoureux de la restitution : l’exclusion de la bonne foi et le refus de déduction des charges
Les preneurs indélicats tentent de limiter l’impact financier de la condamnation en invoquant la conservation des fruits par le possesseur de bonne foi (article 549) ou le remboursement des frais nécessaires à la conservation de la chose (article 548). Ces arguments sont systématiquement écartés.
D’une part, l’article 549 du Code civil dispose que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi » [[Code civil, art. 549, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428876/]]. Or, le preneur, lié par un bail qui lui interdit expressément la sous-location, a pleinement conscience du caractère illicite de son comportement. Il est intrinsèquement un possesseur de mauvaise foi et doit restituer l’intégralité des sommes perçues.
D’autre part, les preneurs invoquent l’article 548 du Code civil relatif au remboursement des frais pour tenter de déduire les loyers principaux versés au bailleur [[Code civil, art. 548, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428871/]]. La Cour de cassation a rejeté cette tentative dans un arrêt de principe du 22 juin 2022, en énonçant que « les loyers, comme les sous-loyers constituent des fruits civils de la propriété soumis à restitution et les loyers acquittés par le locataire qui sous-loue irrégulièrement le bien ne peuvent être déduits des fruits revenant au propriétaire au sens de l’article 548 du code civil » [[Cass. Civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-18.612, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/62b2bca8740e0e78c05b0752]]. Le paiement du loyer principal est la contrepartie de la jouissance personnelle concédée par le bail, et non un frais exposé pour produire les sous-loyers.
Cette sévérité s’étend aux prétendus « frais de gestion ». Dans l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 6 mars 2025, la société locataire sollicitait la déduction d’une somme de 15 000 euros pour frais de gestion et recherche de sous-locataires. La Cour a rejeté cette demande, confirmant que le locataire ayant agi de mauvaise foi et sans autorisation ne pouvait prétendre à aucun remboursement de frais sur le fondement de l’article 548 [[Cour d’appel de Paris, pôle 4 – ch. 3, 6 mars 2025, n° 22/18468, https://www.courdecassation.fr/decision/67ca908924597c2a80ff59f9]]. La locataire a ainsi été condamnée à rembourser la somme totale de 88 200 euros représentant l’intégralité brute des loyers de sous-location perçus.
De même, le Tribunal de Valence a condamné la société locataire à restituer la somme brute de 69 600 euros, représentant l’intégralité des loyers perçus auprès du sous-locataire sur une période de quatorze années, sans aucune réduction possible [[Tribunal judiciaire de Valence, 1ère ch., 27 mars 2025, n° 23/02884, https://www.courdecassation.fr/decision/67e726c871e5a74b6b148c5b]].
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En conclusion, la sous-location non autorisée n’est plus seulement un manquement contractuel risquant d’entraîner la perte du bail. Elle s’apparente désormais à une opération financièrement désastreuse pour le locataire. Le droit d’accession permet au propriétaire de capter l’intégralité du produit de la sous-location, qui se transforme en un mécanisme de sanction particulièrement efficace. Cette rigueur jurisprudentielle, désormais parfaitement consolidée, constitue un rempart essentiel pour la défense de la propriété immobilière.
A propos de l’auteur :
Maître Reda KOHEN est avocat associé au sein du cabinet Kohen Avocats à Paris. Spécialisé en droit immobilier et baux commerciaux, il conseille et défend les propriétaires immobiliers, bailleurs institutionnels et commerçants dans la rédaction, la négociation et la gestion contentieuse de leurs baux. Pour toute consultation ou assistance dans le cadre d’un litige locatif ou d’une procédure d’expulsion, vous pouvez contacter le cabinet via son site internet officiel.
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