La rétractation de l’offre de vente du bailleur et le droit de préférence du preneur à bail commercial : la construction prétorienne d’une frontière entre protection statutaire et droit commun des obligations
Le droit de préférence du preneur à bail commercial, institué par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, constitue l’une des protections les plus significatives accordées au locataire commerçant ou artisan. Ce mécanisme, qui oblige le bailleur souhaitant vendre le local loué à en informer préalablement le preneur et à lui réserver une priorité d’achat, a fait l’objet, au cours des trois dernières années, d’une construction prétorienne remarquablement dense de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Celle-ci en a précisé le domaine, les limites et, par un arrêt du 25 juin 2026 promis à la plus haute publication, la sanction de la rétractation de l’offre avant son acceptation par le preneur.
Cette décision, qui opère un dialogue inédit entre le régime spécial du statut des baux commerciaux et le droit commun des obligations issu de l’ordonnance du 10 février 2016, marque une étape décisive dans la compréhension de l’équilibre entre la protection statutaire du preneur et le droit de propriété du bailleur. L’analyse de la jurisprudence récente révèle une double tendance : l’affermissement, d’une part, des sanctions frappant la violation du droit de préférence par la vente à un tiers et, d’autre part, l’admission maîtrisée de la rétractation de l’offre par le bailleur, cantonnée à l’engagement de sa responsabilité civile sans exécution forcée de la vente.
L’examen de la construction prétorienne du droit de préférence commande d’envisager, dans un premier temps, l’assiette et la sanction du mécanisme protecteur (I), avant d’analyser, dans un second temps, l’articulation inédite entre le régime spécial de l’offre de vente statutaire et le droit commun de la rétractation (II).
I. Le droit de préférence du preneur à bail commercial : un mécanisme d’ordre public aux contours délimités par la jurisprudence récente
A. Le domaine du droit de préférence statutaire, entre inclusion principielle et exclusions jurisprudentielles
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement », cette notification devant, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. La notification vaut offre de vente au profit du locataire, lequel « dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer » (C. com., art. L. 145-46-1, al. 1er à 4). Le mécanisme est complété par une seconde protection : si le propriétaire décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire ces nouvelles conditions, cette notification valant nouvelle offre de vente.
Le domaine de ce droit de préférence a fait l’objet d’une délimitation prétorienne rigoureuse. En premier lieu, la Cour de cassation a défini la notion de local à usage industriel, exclu du champ d’application de l’article L. 145-46-1. Par un arrêt du 29 juin 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B). La Cour a ainsi consacré, en matière de baux commerciaux, les critères dégagés par le Conseil d’État en matière fiscale, offrant aux praticiens une grille de lecture opérante pour déterminer si le preneur relève ou non du bénéfice du droit de préférence.
En deuxième lieu, la jurisprudence a précisé l’articulation entre le droit de préférence et les cessions portant sur des ensembles immobiliers plus vastes que le local loué. Par deux arrêts du 19 juin 2025, publiés au Bulletin et rendus en formation de section, la troisième chambre civile a jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, FS-B ; Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, FS-B). La Cour y a consacré une interprétation extensive de l’exception prévue au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1, relative à la « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux », en jugeant que « cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, FS-B). En d’autres termes, le législateur n’a pas entendu conférer au preneur un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti.
En troisième lieu, l’arrêt du 5 mars 2026, également publié au Bulletin, a tranché la question de l’exclusion familiale du droit de préférence, qui écarte l’application du texte « à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ». La Cour a jugé que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B). Cette solution, qui fait prévaloir l’autonomie de la personne morale sur la réalité économique familiale, emporte des conséquences pratiques considérables pour les stratégies de transmission patrimoniale des bailleurs : la cession du local à une SCI constituée entre parents et enfants déclenche le droit de préférence du preneur, alors même qu’une cession directe à un descendant y échapperait.
A cet égard, le praticien doit également distinguer le droit de préférence statutaire de l’article L. 145-46-1 du droit de préférence conventionnel que les parties peuvent stipuler dans le bail. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du même jour, que « chaque preneur disposait d’un droit de préférence » conventionnel distinct, dont la violation obéit à un régime propre (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.372). Le droit conventionnel peut élargir le périmètre de la protection accordée au preneur, sans se confondre avec le mécanisme d’ordre public. L’articulation de ces deux niveaux de protection constitue une source de complexité contentieuse que les praticiens du droit des baux commerciaux, tels que le cabinet Kohen Avocats, rencontrent fréquemment dans le cadre de leurs interventions.
B. La sanction de la violation du droit de préférence : nullité de la vente au tiers et immunité des clauses contraires
La sanction de la violation du droit de préférence du preneur est connue : la vente conclue avec un tiers en méconnaissance de l’obligation de notification préalable est frappée de nullité. La Cour de cassation l’a rappelé avec constance : « la sanction de la violation par le propriétaire de son obligation d’informer le preneur de son intention de vendre et de le laisser exercer son droit de préemption est la nullité de la vente effectuée en violation de ce droit » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B). Cette nullité, de nature relative, protège le seul preneur évincé et peut être couverte par la renonciation expresse de celui-ci à s’en prévaloir. La Cour a par ailleurs précisé, dans le même arrêt, que « les articles reproduits du code de commerce, en ce compris l’article L. 145-46-1, ne prévoient pas de délai particulier pour agir » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B), de sorte que l’action en nullité de la vente consentie en violation du droit de préférence n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.
Par ailleurs, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce étant d’ordre public, toute clause par laquelle le preneur renoncerait par avance à son droit de préférence est réputée non écrite. La Cour de cassation l’a jugé dans ce même arrêt : « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ayant été jugées d’ordre public, tout arrangement conclu en violation du droit de préférence accordé au locataire commercial encourt la nullité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la construction prétorienne de l’imprescriptibilité de l’action en constatation du caractère réputé non écrit d’une clause illicite, renforce la protection du preneur en neutralisant toute tentative contractuelle de contournement du mécanisme légal.
Dès lors, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial ne saurait se soustraire à l’obligation d’information que l’article L. 145-46-1 met à sa charge. Toute vente conclue au mépris de ce mécanisme protecteur encourt l’annulation, et le preneur dispose d’une action en justice pour faire valoir ses droits. Les contentieux relatifs aux baux commerciaux, qu’il s’agisse de nullité de vente, d’indemnisation ou de résiliation, appellent une stratégie adaptée que le cabinet Kohen Avocats déploie dans le cadre de ses interventions en droit du contentieux commercial et en droit de la résiliation du bail.
II. La rétractation de l’offre de vente : le dialogue entre le régime spécial du bail commercial et le droit commun des obligations
A. La dualité des régimes : engagement de ne pas vendre au tiers et devoir de maintenir l’offre
Le mécanisme institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au bailleur une double obligation : celle d’informer le preneur de son intention de vendre et celle de lui réserver la priorité pendant le délai d’un mois. La notification vaut offre de vente, et le bailleur ne peut, pendant ce délai, conclure la vente avec un tiers. La sanction de la violation de cette dernière obligation est, ainsi qu’il a été dit, la nullité de la vente intervenue au mépris du droit du preneur.
Toutefois, l’arrêt du 25 juin 2026, rendu en formation de section et promis à la plus haute publication, est venu préciser une question inédite que ni le législateur de 2014 ni l’ordonnance du 10 février 2016 n’avaient explicitement tranchée : le bailleur peut-il rétracter son offre de vente avant que le preneur ne l’ait acceptée, sans que sa responsabilité ne soit engagée au-delà de l’allocation de dommages et intérêts ? La Cour de cassation, par une motivation enrichie, a opéré une distinction fondamentale entre deux situations qu’il importe de ne pas confondre.
D’une part, la violation du droit de préférence par la vente à un tiers pendant le délai légal, qui expose le bailleur à la nullité de la vente. D’autre part, la rétractation de l’offre avant son acceptation par le preneur, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, qui relève d’un régime distinct. La Cour a jugé en ces termes : « il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B).
Cette solution repose sur la combinaison des articles 1113 et 1116 du code civil avec l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Selon l’article 1113, « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager » (C. civ., art. 1113). Selon l’article 1116, « si l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable, la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun » (C. civ., art. 1116). Le droit commun des obligations distingue ainsi l’irrévocabilité de l’offre — qui oblige le bailleur à la maintenir pendant le délai légal — et la sanction de sa rétractation, qui ne peut être l’exécution forcée de la vente mais seulement la réparation du préjudice causé.
En conséquence, la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 novembre 2024, qui avait constaté la réalisation de la vente au motif que les bailleurs « ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B). La haute juridiction a retenu que la cour d’appel avait violé les textes susvisés « après avoir retenu que l’offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B). La cassation prononcée, avec renvoi devant la cour d’appel de Paris autrement composée, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation entend faire respecter la distinction entre les deux régimes de sanction.
B. Portée pratique de la distinction et conséquences pour la pratique notariale et contentieuse
L’arrêt du 25 juin 2026 emporte des conséquences pratiques de première importance pour les praticiens du droit des baux commerciaux. Il établit une gradation dans les sanctions applicables au comportement du bailleur selon la nature du manquement reproché, ce qui commande, en amont, une analyse précise de la chronologie des actes accomplis par les parties.
En premier lieu, lorsque le bailleur vend le local à un tiers sans avoir préalablement notifié l’offre de vente au preneur, la sanction est la nullité de la vente, le preneur disposant d’une action en nullité et, le cas échéant, en indemnisation de son préjudice. La Cour de cassation a confirmé cette solution avec constance, tant en 2023 qu’en 2025 et 2026. La nullité est encourue même si le bailleur n’avait pas l’intention de priver le preneur de son droit : elle sanctionne objectivement le défaut d’information préalable, sans considération de l’élément intentionnel.
En deuxième lieu, lorsque le bailleur notifie régulièrement l’offre de vente au preneur, mais la rétracte avant l’expiration du délai d’un mois et avant toute acceptation, la sanction n’est plus la nullité — car aucune vente n’a été conclue avec un tiers — mais exclusivement l’engagement de sa responsabilité extra-contractuelle. Le preneur pourra solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, notamment la perte de chance d’acquérir le local dans lequel il exploite son fonds de commerce, mais il ne pourra contraindre le bailleur à lui vendre le bien. Cette distinction a été clairement posée par la Cour : la rétractation « ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B).
En troisième lieu, la distinction opérée par la Cour de cassation entre le maintien de l’offre et la sanction de sa rétractation repose sur un fondement textuel solide. L’article 1116 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, prévoit expressément que la rétractation de l’offre en violation de l’interdiction de rétracter « empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur ». En transposant ce principe de droit commun au régime spécial des baux commerciaux, la Cour de cassation a réalisé une harmonisation bienvenue des deux corps de règles, évitant ainsi une divergence qui aurait pu naître de l’application isolée de l’article L. 145-46-1.
Par ailleurs, la solution dégagée le 25 juin 2026 doit être lue en combinaison avec les autres règles protectrices du preneur. Le bailleur qui rétracte son offre ne saurait, dans la foulée, vendre le local à un tiers sans avoir purgé un nouveau délai de préférence au profit du preneur. Une telle manœuvre serait analysée comme un contournement frauduleux du droit de préférence et exposerait le bailleur à la nullité de la vente au tiers, sur le fondement de la fraude, indépendamment du mécanisme de rétractation lui-même. La jurisprudence a toujours sanctionné les comportements frauduleux dans l’exercice des droits conférés par le statut des baux commerciaux.
En conséquence, le preneur qui reçoit une offre de vente au titre de l’article L. 145-46-1 du code de commerce doit être conscient que sa protection, bien que réelle et d’ordre public, n’est pas absolue. Le bailleur qui renonce à son projet de vendre avant l’acceptation de l’offre peut valablement se rétracter, à ses risques et périls financiers. La prudence commande au preneur d’accepter l’offre dans les meilleurs délais, sans attendre l’expiration du délai d’un mois, et de formaliser son acceptation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, afin de purger le risque de rétractation et de cristalliser la vente.
Conclusion
La construction prétorienne du droit de préférence du preneur à bail commercial, dont l’arrêt du 25 juin 2026 constitue la pierre la plus récente, manifeste l’effort constant de la Cour de cassation pour concilier la protection statutaire du preneur avec les principes généraux du droit des obligations issus de la réforme de 2016. La distinction entre l’obligation de ne pas vendre au tiers — sanctionnée par la nullité — et le devoir de maintenir l’offre — dont la violation n’expose le bailleur qu’à des dommages et intérêts — constitue une clarification doctrinale significative, qui sécurise la pratique notariale tout en préservant l’effectivité d’un droit de préférence que le législateur a érigé en règle d’ordre public. Les praticiens du droit des baux commerciaux, qu’ils conseillent des bailleurs ou des preneurs, doivent intégrer cette double polarité dans l’analyse des risques attachés à toute opération de cession d’un local commercial. L’office du notaire, en amont de la notification, et celui de l’avocat, en gestion du contentieux de la nullité ou de l’indemnisation, s’en trouvent renforcés par la clarification apportée par la haute juridiction.
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