En fin d’été, au moment où les avis de taxe foncière arrivent chez les propriétaires, beaucoup de locataires reçoivent une demande séparée de paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La somme peut tomber plusieurs mois après la régularisation des charges. Elle peut aussi être réclamée au départ du logement, parfois sans détail, avec une simple ligne intitulée « taxe foncière » ou « ordures ménagères ».
Cette demande n’est pas toujours abusive. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, souvent appelée TEOM, fait partie des impositions que le bailleur peut récupérer auprès du locataire lorsque le logement est loué à usage d’habitation. Mais elle ne peut pas être réclamée n’importe comment.
Le locataire peut demander un justificatif. Il peut vérifier que le bailleur ne lui refacture pas toute la taxe foncière. Il peut demander un prorata s’il n’a occupé le logement qu’une partie de l’année. Il peut aussi contester les frais de gestion, qui restent en principe à la charge du propriétaire.
La TEOM peut être récupérée, mais pas toute la taxe foncière
La taxe foncière est due par le propriétaire. Le locataire n’a pas à payer l’impôt foncier du bailleur.
La difficulté vient du fait que l’avis de taxe foncière comporte souvent une ligne relative à l’enlèvement des ordures ménagères. Cette ligne correspond à un service dont le locataire profite directement pendant l’occupation du logement. C’est cette ligne, et seulement cette ligne, qui peut être récupérée dans les charges locatives.
Le principe ressort de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que les charges récupérables sont exigibles sur justification, notamment pour les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement. Le texte est consultable sur Legifrance.
Le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables vise également les impositions et redevances, dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le texte officiel est disponible sur Legifrance.
En pratique, le propriétaire ne peut donc pas écrire simplement : « vous me devez la taxe foncière ». Une telle formulation entretient une confusion. Il doit isoler la part récupérable correspondant à la TEOM.
Le justificatif à demander avant de payer
Le bailleur doit pouvoir justifier la somme réclamée. Le locataire peut demander la copie de l’avis de taxe foncière ou, à tout le moins, l’extrait qui fait apparaître la ligne TEOM pour le logement concerné.
Cette demande est utile pour quatre raisons.
D’abord, elle permet de vérifier que la somme correspond bien à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et non à la taxe foncière entière.
Ensuite, elle permet de contrôler l’année concernée. Un bailleur peut, par exemple, réclamer en 2026 une TEOM attachée à l’année 2025. Ce n’est pas forcément irrégulier, mais la demande doit rester compréhensible.
Elle permet aussi de vérifier l’adresse et, en immeuble collectif, la méthode de répartition. Si plusieurs logements sont concernés, la charge ne peut pas être imputée au hasard au dernier locataire parti.
Enfin, elle permet d’identifier les frais de gestion. Ces frais figurent parfois à côté de la TEOM sur l’avis fiscal. Ils ne correspondent pas au service d’enlèvement des déchets dont profite le locataire. Ils doivent donc être distingués.
Le locataire peut écrire au bailleur ou à l’agence :
« Je vous remercie de me transmettre le justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères réclamée, en précisant l’année concernée, la ligne exacte figurant sur l’avis de taxe foncière et, le cas échéant, le calcul du prorata appliqué à ma période d’occupation. »
Cette formulation suffit souvent à faire apparaître l’erreur.
Le prorata d’occupation : le point oublié au départ du logement
La TEOM est calculée fiscalement pour une année entière. Mais le locataire ne doit pas nécessairement payer toute l’année s’il a occupé le logement seulement quelques mois.
Un locataire entré le 1er septembre ne devrait pas supporter, sans discussion, la TEOM des huit premiers mois de l’année. Un locataire parti le 31 mars ne devrait pas payer la totalité de l’année si un autre occupant a pris la suite.
Le calcul le plus lisible consiste à faire un prorata temporis en fonction de la durée d’occupation réelle du logement pendant l’année concernée.
Exemple simple : la TEOM de l’année est de 240 euros. Le locataire a occupé le logement six mois. La part récupérable devrait être de 120 euros, sous réserve de la méthode de répartition applicable lorsque le logement se trouve dans un immeuble collectif.
Le bailleur doit donc expliquer son calcul. Une somme ronde, réclamée sans date ni prorata, doit être vérifiée.
Les frais de gestion ne se confondent pas avec la taxe récupérable
Certains avis fiscaux font apparaître des frais de gestion liés à la fiscalité locale. Le bailleur peut être tenté de répercuter la totalité de la ligne ou du bloc figurant sur son avis.
Cette pratique doit être examinée avec prudence. Le locataire ne rembourse pas le coût administratif supporté par le propriétaire pour payer son impôt. Il rembourse uniquement la charge récupérable prévue par les textes, c’est-à-dire la part correspondant au service d’enlèvement des déchets.
Lorsque la demande du bailleur inclut des frais de gestion, le locataire peut demander une ventilation. Si le bailleur ne distingue pas les sommes, il est préférable de ne pas payer à l’aveugle.
Régularisation tardive : peut-on réclamer plusieurs années d’un coup ?
La TEOM est souvent réclamée avec retard. Un propriétaire peut oublier de la régulariser, puis réclamer deux ou trois années au moment du départ.
Le retard ne rend pas automatiquement la demande impossible. En matière de bail d’habitation, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un délai de prescription de trois ans pour les actions dérivant du contrat de bail. Le texte est disponible sur Legifrance.
Mais le bailleur doit toujours justifier chaque année réclamée. Il doit produire les avis correspondants, expliquer les montants et appliquer le prorata lorsque le locataire n’a pas occupé le logement toute l’année.
Il existe aussi une règle pratique importante : lorsque la régularisation annuelle des charges n’a pas été faite avant la fin de l’année civile suivant l’année d’exigibilité, le locataire peut demander un paiement par douzième. Cette règle figure à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Autrement dit, une demande tardive et massive ne doit pas être traitée comme une dette immédiatement incontestable. Elle doit être détaillée.
Que faire si l’agence retient la TEOM sur le dépôt de garantie ?
La situation est fréquente. Le locataire quitte le logement. L’agence restitue le dépôt de garantie avec une retenue intitulée « taxe ordures ménagères » ou « régularisation charges ».
Le premier réflexe consiste à demander le décompte. Le bailleur doit expliquer ce qui est retenu, produire le justificatif et distinguer la TEOM des autres charges.
Si le montant est justifié, le bailleur peut retenir la somme correspondante. Si le montant n’est pas justifié, la retenue peut être contestée comme une retenue injustifiée sur dépôt de garantie.
Le locataire doit conserver l’état des lieux de sortie, le bail, les quittances, les échanges avec l’agence et le décompte de restitution. Ces pièces permettent de vérifier si la TEOM est la seule retenue ou si elle masque d’autres sommes non détaillées.
En cas de désaccord, une mise en demeure peut être adressée au bailleur. Elle doit demander la restitution du trop-perçu ou la production des justificatifs dans un délai court.
Les erreurs fréquentes à repérer
La première erreur consiste à réclamer la taxe foncière entière. Le locataire ne paie pas la taxe foncière du propriétaire.
La deuxième consiste à réclamer la TEOM sans avis fiscal. Or les charges récupérables sont exigibles sur justification.
La troisième consiste à oublier le prorata d’occupation. Un locataire présent quatre mois ne doit pas supporter douze mois sans explication.
La quatrième consiste à ajouter des frais de gestion. Ces frais ne doivent pas être mélangés avec la taxe récupérable.
La cinquième consiste à réclamer plusieurs années sans détail. Même lorsque la demande n’est pas prescrite, elle doit rester année par année, montant par montant.
Propriétaire : comment réclamer la TEOM sans créer un litige inutile
Le propriétaire a intérêt à présenter une demande propre.
Il doit indiquer l’année concernée, joindre la ligne de l’avis de taxe foncière relative à la TEOM, préciser si le logement a été occupé toute l’année, appliquer un prorata en cas d’entrée ou de départ en cours d’année et distinguer les frais non récupérables.
Cette méthode réduit fortement le risque de contestation. Elle évite aussi qu’une demande fondée soit fragilisée par une formulation maladroite.
Pour un logement géré par une agence, le bailleur doit vérifier le décompte avant envoi. Une ligne automatique « taxe foncière » ou « charges diverses » peut suffire à déclencher une contestation.
Paris et Île-de-France : les points de vigilance
À Paris et en Île-de-France, les changements de locataires sont fréquents. Les baux étudiants, les locations meublées et les départs en cours d’année rendent le prorata particulièrement important.
Dans les immeubles collectifs, il faut aussi vérifier le mode de répartition entre lots. Un studio ne doit pas supporter une quote-part manifestement incohérente avec la répartition utilisée pour les charges de l’immeuble.
Lorsque le litige porte sur une somme faible, la stratégie consiste souvent à envoyer une mise en demeure simple, documentée, puis à saisir le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation lorsque le litige porte plus largement sur les charges locatives.
Si le désaccord se rattache au dépôt de garantie ou à une régularisation de charges plus importante, l’analyse doit être plus complète. Il faut reprendre le bail, les provisions versées, les régularisations annuelles, les justificatifs transmis et la date exacte de départ.
Les pièces à réunir avant de contester
Avant d’écrire au bailleur, il faut rassembler le bail, les quittances ou appels de charges, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, le décompte de restitution du dépôt de garantie, la demande de paiement de la TEOM et les échanges avec l’agence.
Il faut aussi demander l’avis de taxe foncière ou l’extrait correspondant à la TEOM. Sans ce document, la contestation reste simple : la somme n’est pas suffisamment justifiée.
Lorsque le bailleur produit le justificatif, il faut refaire le calcul. La bonne question n’est pas seulement « la taxe existe-t-elle ? », mais « la somme réclamée correspond-elle à mon logement, à mon année d’occupation et à la seule part récupérable ? »
Pour un point plus général sur les charges récupérables, la fiche officielle de Service-Public rappelle que les charges locatives sont des dépenses payées d’abord par le propriétaire puis récupérées auprès du locataire.
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