L’obligation continue de délivrance d’un logement décent : une construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile de la Cour de cassation
Par un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B courdecassation.fr). Cette formulation, dont la densité égale la portée, n’est pas une création ex nihilo de la Haute juridiction. Elle s’inscrit dans une construction jurisprudentielle progressive qui, depuis un arrêt fondateur du 10 juillet 2025, redessine les contours de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur et, corrélativement, l’office du juge saisi d’une action fondée sur l’indécence du logement. La troisième chambre civile a ainsi érigé en principe la nature continue des obligations du bailleur, par dérogation à une conception plus classique qui cantonnait la délivrance à la seule entrée dans les lieux. Les conséquences de cette qualification nouvelle intéressent tant le droit processuel, par l’articulation entre la persistance du manquement et la prescription de l’action, que le droit indemnitaire, par l’étendue de la période de réparation susceptible d’être allouée au locataire. L’analyse de cette construction prétorienne permet d’en mesurer la cohérence, la portée pratique et les prolongements attendus pour le contentieux locatif.
I. La consécration prétorienne d’une obligation continue pesant sur le bailleur
A. Du louage des choses au logement décent : le dépassement de la délivrance ponctuelle
Aux termes de l’article 1709 du code civil, « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». L’article 1719 du même code précise que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Ces dispositions, dont la rédaction remonte pour l’essentiel au code civil de 1804, ont longtemps été interprétées comme imposant au bailleur une seule obligation ponctuelle de délivrance au moment de l’entrée dans les lieux, l’obligation d’entretien relevant, quant à elle, d’un régime distinct fondé sur les articles 1719 et 1720 du même code.
La troisième chambre civile a opéré un dépassement significatif de cette conception classique par un arrêt du 10 juillet 2025, publié au Bulletin, qui constitue le point de départ de la construction jurisprudentielle actuelle. Dans cette espèce, une société locataire d’un terrain, de hangars et de bureaux à usage d’exploitation forestière reprochait au bailleur d’avoir amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers, tout en entravant l’accès aux bâtiments loués. La cour d’appel de Colmar avait déclaré l’action en résiliation partiellement prescrite au motif que « le délai de prescription de l’action en résiliation fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible court à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée et de la difficulté à accéder au hangar loué ».
La Cour de cassation censure ce raisonnement et pose pour la première fois le principe selon lequel « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, FS-B courdecassation.fr). L’apport est double. D’une part, l’arrêt qualifie les obligations de délivrance et de jouissance paisible d’« obligations continues », rompant ainsi avec la conception d’une obligation s’épuisant à la remise des clefs. D’autre part, il en tire une conséquence processuelle immédiate : la persistance du manquement constitue, en tant que telle, un fait permettant au locataire d’exercer une action, de sorte que le délai de prescription ne peut commencer à courir tant que ce manquement perdure.
Par un second arrêt du 2 avril 2026, la troisième chambre civile a étendu ce raisonnement au bail d’habitation. L’espèce concernait deux locataires qui, à la suite de la construction d’un bâtiment en vis-à-vis ayant privé leurs appartements de luminosité et de vue depuis 2006, sollicitaient l’exécution de travaux et l’indemnisation de leur préjudice de jouissance. La cour d’appel de Lyon avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites, au motif que le fait générateur des demandes résidait dans la création des balcons en 2006 et que les locataires n’avaient agi qu’en 2018. La Cour de cassation censure l’arrêt en énonçant que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181, F-D courdecassation.fr). Le visa, qui associe les articles 1709 et 1719 du code civil à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 legifrance.gouv.fr relatif à la prescription triennale, confirme l’unité de la notion d’obligation continue, par-delà la distinction entre bail commercial et bail d’habitation.
B. La persistance du manquement comme fait générateur renouvelé de l’action
La notion d’obligation continue, dont la troisième chambre civile a fait une clé de voûte de son raisonnement, emporte une conséquence majeure sur le point de départ du délai de prescription. À la différence d’une obligation instantanée, dont l’inexécution se réalise à une date déterminée et fait courir le délai à compter de cette date, une obligation continue se renouvelle à chaque instant de son inexécution. Chaque jour de persistance du manquement constitue un fait nouveau permettant au titulaire du droit d’exercer une action. L’arrêt du 10 juillet 2025 l’énonce sans ambiguïté : la persistance du manquement « constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ». L’arrêt du 2 avril 2026 reprend cette formule à l’identique, en l’adaptant à l’action en exécution forcée : « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations ».
Cette construction prétorienne repose sur une lecture renouvelée de l’article 2224 du code civil, aux termes duquel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Le point de départ de la prescription étant lié à la connaissance des faits, la persistance d’un manquement continu place le locataire dans une situation où les faits lui permettant d’agir se renouvellent chaque jour, de sorte que le délai de prescription ne peut être considéré comme ayant commencé à courir. La troisième chambre civile, par ces deux arrêts, a ainsi fait prévaloir une approche substantielle du point de départ de la prescription, qui tient compte de la nature intrinsèquement continue des obligations pesant sur le bailleur, sur une approche purement chronologique qui ferait courir le délai à compter de la première manifestation du manquement.
Il convient de relever que cette solution trouve un écho particulier en matière de bail d’habitation, où l’obligation de délivrance se double d’une obligation de décence définie par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 legifrance.gouv.fr, qui dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Si l’obligation de délivrance est continue dans son essence, l’obligation de décence l’est également dans sa finalité, puisqu’elle vise à garantir au locataire des conditions d’habitation conformes aux exigences légales pendant toute la durée du bail. La convergence de ces deux obligations continues renforce la protection du locataire et contraint le bailleur à une vigilance constante quant à l’état du bien loué.
II. Les conséquences processuelles et indemnitaires de l’obligation continue
A. La période indemnisable : l’articulation entre obligation continue et prescription triennale
Si la qualification d’obligation continue a pour effet de repousser le point de départ de la prescription de l’action en exécution forcée et en résiliation, elle n’abolit pas pour autant tout délai de prescription en matière indemnitaire. L’arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, apporte sur ce point une clarification décisive. Dans cette espèce, une locataire d’un local à usage d’habitation meublé avait assigné son bailleur dès le 10 août 2015 aux fins d’obtenir la réalisation de travaux et la réparation de son préjudice de jouissance. Par conclusions du 15 novembre 2018, elle avait sollicité l’indemnisation de ce préjudice depuis le 1er octobre 2005, date de son entrée dans les lieux. La cour d’appel de Paris avait limité la période d’indemnisation au seul délai écoulé depuis le 21 septembre 2013, au motif que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 faisait obstacle à une indemnisation rétroactive plus étendue.
La troisième chambre civile rejette le pourvoi de la locataire et énonce que le locataire est recevable « d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B courdecassation.fr). Cette solution opère une distinction nette entre l’action en exécution forcée, qui échappe à toute prescription tant que le manquement perdure, et l’action indemnitaire, qui demeure soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont le délai se calcule à rebours de trois ans à compter de la demande en justice.
Cette articulation entre obligation continue et prescription triennale s’inscrit dans une jurisprudence déjà établie par la troisième chambre civile. Par un arrêt du 6 avril 2023, publié au Bulletin, elle avait précisé que le délai de prescription de trois ans prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014 dite ALUR, est applicable aux contrats de bail en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de cette loi, la loi du 6 août 2015 n’ayant fait que rappeler cette application immédiate dans les conditions de l’article 2222 du code civil (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 22-13.778, FS-B courdecassation.fr). La combinaison de ces deux solutions offre au locataire une double protection : son droit à l’exécution forcée est imprescriptible tant que le manquement perdure, tandis que son droit à indemnisation, bien que soumis à la prescription triennale, peut porter sur une période de trois ans précédant la demande, quelle que soit l’ancienneté du manquement initial.
Le mécanisme ainsi dégagé par la Cour de cassation réalise un équilibre entre la protection du locataire, fondée sur la nature continue de l’obligation de délivrance, et la sécurité juridique du bailleur, garantie par le jeu de la prescription triennale. Il convient toutefois de souligner que cette solution ne prive pas le locataire de la possibilité d’interrompre la prescription par une nouvelle demande en justice, qui aurait pour effet d’ouvrir une nouvelle période indemnisable de trois ans à compter de cette seconde demande. L’exécution forcée en nature, quant à elle, demeure accessible sans limitation de durée, ce qui constitue une garantie substantielle pour le locataire confronté à l’inertie persistante du bailleur.
B. L’office du juge et les prérogatives du locataire face au bailleur défaillant
La construction jurisprudentielle de l’obligation continue ne saurait être pleinement appréhendée sans en mesurer les conséquences sur l’office du juge et les prérogatives reconnues au locataire. L’arrêt du 4 juin 2026, en distinguant l’action en exécution forcée de l’action indemnitaire, dessine un cadre processuel cohérent qui permet au juge de moduler son intervention selon la nature de la demande. Lorsque le locataire sollicite l’exécution forcée en nature, le juge ne peut opposer la prescription de l’action, la persistance du manquement autorisant le locataire à agir sans limitation temporelle. En revanche, lorsque le locataire sollicite une indemnisation, le juge doit cantonner la période indemnisable aux trois années précédant la demande, sans pouvoir remonter au-delà.
Cette dualité de régimes procéduraux invite le praticien à une stratégie contentieuse adaptée. L’action en exécution forcée constitue désormais un levier puissant pour contraindre le bailleur à remédier à l’indécence du logement, sans que le temps écoulé depuis l’apparition du manquement ne constitue un obstacle. Par ailleurs, le locataire confronté à l’indécence de son logement peut utilement solliciter, parallèlement à l’action en exécution forcée, une action en contentieux locatif aux fins d’obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur, laquelle échappe également à la prescription tant que le manquement perdure. La résiliation du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent est ainsi facilitée par cette construction prétorienne qui neutralise l’exception de prescription.
La protection du locataire est par ailleurs renforcée par un mécanisme complémentaire, issu de la loi du 6 juillet 1989 et précisé par un arrêt du 14 décembre 2023, publié au Bulletin. La troisième chambre civile y énonce que « lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement » et que « le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-23.267, FS-B courdecassation.fr). Ce dispositif, qui permet au locataire de ne s’acquitter que du loyer résiduel lorsque la caisse d’allocations familiales conserve l’allocation de logement en raison de la non-décence constatée, constitue un levier économique qui, combiné à l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée, place le bailleur face à une double contrainte : l’impossibilité de percevoir l’intégralité du loyer et l’obligation de réaliser les travaux de mise en conformité.
La troisième chambre civile, par ces décisions successives, a ainsi construit un régime juridique cohérent qui fait de l’obligation de délivrance d’un logement décent une obligation dont le caractère continu irrigue l’ensemble du contentieux locatif, de l’action en exécution forcée à l’action en résiliation, en passant par l’action indemnitaire et le mécanisme de conservation des allocations de logement. L’office du juge s’en trouve sensiblement modifié, puisqu’il ne peut plus se borner à constater la prescription de l’action sans avoir préalablement vérifié, comme l’exige l’arrêt du 2 avril 2026, si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation. Cette obligation de vérification impose au juge un examen substantiel de la situation locative qui le conduit à apprécier, in concreto, la persistance du manquement allégué.
Par ailleurs, la distinction opérée par l’arrêt du 4 juin 2026 entre la période indemnisable et l’action en exécution forcée éclaire d’un jour nouveau l’articulation entre les différents fondements juridiques à la disposition du locataire. L’action en indemnisation du trouble de jouissance, soumise à la prescription triennale, peut être utilement complétée par une action en exécution forcée qui, elle, ne se heurte à aucune prescription. Cette complémentarité des voies d’action confère au locataire une position processuelle singulièrement renforcée, dès lors qu’il peut, dans une même instance, solliciter l’exécution forcée des travaux de mise en conformité, la résiliation du bail aux torts du bailleur et l’indemnisation de son préjudice de jouissance sur les trois années précédant sa demande.
Enfin, la cohérence de la construction jurisprudentielle ne doit pas masquer les interrogations qu’elle suscite. La qualification d’obligation continue, si elle emporte la neutralisation de la prescription de l’action en exécution forcée, n’a pas pour effet de rendre l’action en indemnisation totalement imprescriptible. Le locataire qui tarde à agir en justice verra sa période indemnisable mécaniquement réduite à mesure que les années s’écoulent, sans pouvoir prétendre à une indemnisation rétroactive au-delà du délai de trois ans. Cette limite, inhérente au mécanisme de la prescription extinctive, invite les praticiens à une vigilance accrue dans le conseil délivré au locataire : l’action en exécution forcée, si elle demeure ouverte sans limitation de durée, ne saurait dispenser d’une action indemnitaire diligentée dans les meilleurs délais, sous peine de voir le préjudice de jouissance partiellement privé de réparation.
Conclusion
La construction jurisprudentielle opérée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, de juillet 2025 à juin 2026, consacre une évolution substantielle du droit du bail d’habitation. En qualifiant l’obligation de délivrance d’obligation continue, la Cour de cassation a dépassé la conception classique qui cantonnait cette obligation à la seule remise des clefs pour lui conférer une portée temporelle étendue à toute la durée du contrat. Les conséquences de cette qualification, désormais solidement établies par une série d’arrêts publiés au Bulletin, s’articulent autour de deux axes : la neutralisation de la prescription de l’action en exécution forcée tant que le manquement perdure et la limitation de la période indemnisable à trois ans avant la demande en justice. Cette dualité de régimes, qui distingue le droit à l’exécution du droit à réparation, offre un cadre processuel cohérent que le praticien se doit de maîtriser pour orienter utilement le locataire confronté à l’indécence persistante de son logement. L’évolution attendue du contentieux locatif, dans un contexte de tension du marché locatif et de renforcement des exigences légales de décence, confère à cette construction prétorienne une portée pratique considérable, dont les prolongements intéresseront tant la conduite des instances en cours que la négociation des protocoles transactionnels entre bailleurs et locataires. La troisième chambre civile, en érigeant la continuité de l’obligation de délivrance en principe structurant du droit du bail, a posé les fondations d’un édifice jurisprudentiel dont les contours ne manqueront pas d’être précisés par les décisions à venir.
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