L’action paulienne en matière immobilière : la protection du créancier contre les actes frauduleux du débiteur propriétaire
La matière immobilière constitue un terrain d’élection pour les stratégies d’organisation frauduleuse d’insolvabilité. Le débiteur qui sent venir l’exécution forcée sur ses biens est tenté d’organiser, à bas bruit, le transfert de son patrimoine immobilier vers des tiers de connivence, le plus souvent des membres de sa famille, par des ventes à prix minoré, des donations déguisées ou des apports en société savamment calibrés. Le législateur a doté le créancier d’un instrument procédural spécifique pour déjouer ces montages : l’action paulienne, codifiée à l’article 1341-2 du Code civil depuis la réforme du droit des obligations du 10 février 2016, qui succède à l’ancien article 1167 du même code. Ce mécanisme permet au créancier d’agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude. L’action paulienne ne se confond pas avec l’action oblique de l’article 1341-1 du Code civil, laquelle permet au créancier d’exercer les droits et actions de son débiteur défaillant pour le compte de ce dernier, à l’exception de ceux exclusivement rattachés à sa personne. La jurisprudence de la Cour de cassation, et singulièrement de sa troisième chambre civile, a précisé au cours des dernières années les conditions et les effets de l’action paulienne dans le contentieux immobilier, dessinant une protection du créancier à la fois plus exigeante dans ses conditions et plus rigoureuse dans ses effets. La présente analyse se propose d’examiner successivement les conditions auxquelles est subordonné le succès de l’action paulienne en matière immobilière, puis les effets que produit l’inopposabilité ainsi prononcée sur les actes frauduleux, en les articulant avec les autres instruments de protection ouverts au créancier par le Code civil.
I. Les conditions de l’action paulienne en contentieux immobilier
A. L’exigence d’une créance certaine en son principe au jour de l’acte argué de fraude
La première condition de l’action paulienne tient à l’existence d’une créance certaine en son principe au moment où l’acte contesté a été conclu. La première chambre civile de la Cour de cassation a rappelé cette exigence dans un arrêt du 16 février 2022, aux termes duquel le créancier agissant sur le fondement de l’action paulienne doit justifier d’une créance certaine en son principe au moment de l’acte argué de fraude, ce qui implique que la créance ne soit ni éventuelle ni hypothétique à cette date mais existe, au moins dans son principe, indépendamment de sa liquidation ou de son exigibilité ultérieures. Cette exigence de certitude de la créance au jour de l’acte litigieux constitue un filtre protecteur de la sécurité juridique des transactions immobilières, en évitant qu’un acquéreur de bonne foi ne voie le titre de propriété qu’il a régulièrement acquis remis en cause par un créancier dont le droit de créance n’était pas encore né à la date de la vente. La troisième chambre civile a eu l’occasion de se prononcer sur la question connexe de l’appréciation de l’appauvrissement du débiteur dans le cadre d’une opération globale. Dans un arrêt du 11 janvier 2023, elle a jugé que, lorsque l’acte attaqué s’inscrit dans une opération d’ensemble, l’appauvrissement du débiteur doit s’apprécier au regard de cette opération globale et non de l’acte isolément considéré. En l’espèce, la cession d’une filiale pour un euro symbolique, suivie d’une vente d’immeuble, avait été analysée comme une opération d’ensemble par la cour d’appel de Versailles, la Cour de cassation rejetant le pourvoi (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-23.256).
Par ailleurs, l’action paulienne de droit commun, régie par l’article 1341-2 du Code civil, doit être distinguée de l’action en nullité de la période suspecte ouverte par le droit des procédures collectives. En effet, l’article 1341-2 du Code civil dispose que « le créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude ». La chambre commerciale de la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 8 mars 2023, que l’action paulienne de droit commun n’est pas subordonnée à l’existence d’une procédure collective ouverte à l’encontre du débiteur, mais peut être exercée par tout créancier, indépendamment de la situation financière du débiteur (Cass. com., 8 mars 2023, n° 21-18.829, Publié au Bulletin). La même chambre, dans un arrêt du 29 janvier 2025 publié au Bulletin, a rappelé que le créancier agissant par la voie paulienne tend à faire déclarer inopposable au créancier qui l’exerce les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, précisant que cette action ne rend pas le tiers bénéficiaire de l’acte frauduleux directement débiteur d’une indemnité au profit du créancier demandeur, sauf lorsque le tiers a lui-même frauduleusement aliéné le bien litigieux (Cass. com., 29 janv. 2025, n° 23-20.836, Publié au Bulletin).
B. La caractérisation de la fraude paulienne et de la connaissance du tiers
La deuxième condition de l’action paulienne réside dans la preuve de la fraude du débiteur et, pour les actes à titre onéreux, de la connaissance de cette fraude par le tiers contractant. La jurisprudence définit la fraude paulienne comme la conscience, chez le débiteur, de causer un préjudice à son créancier en organisant son appauvrissement ou son insolvabilité. La première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de cassation du 2 février 2022, a jugé que le créancier doit démontrer que le débiteur avait conscience, au moment de l’acte litigieux, de porter atteinte aux droits de son créancier, ce qui suppose un élément intentionnel distinct de la simple connaissance de l’existence d’une dette. En l’espèce, la cour d’appel avait déclaré irrecevable l’action paulienne sans rechercher si l’appauvrissement résultant des cessions litigieuses avait créé ou aggravé l’insolvabilité du débiteur. L’arrêt de renvoi, frappé d’un nouveau pourvoi, a donné lieu à un arrêt de rabat de la première chambre civile en date du 29 juin 2022, confirmant que l’appauvrissement du débiteur constitue bien une condition substantielle de l’action paulienne (Cass. 1re civ., 29 juin 2022, n° 20-16.832). La Cour de cassation a ainsi rappelé, de manière constante, que le seul appauvrissement du débiteur ne suffit pas à caractériser la fraude paulienne, laquelle requiert en outre la preuve que cet appauvrissement a entraîné ou aggravé l’insolvabilité du débiteur au préjudice du créancier poursuivant.
Dans le contentieux immobilier, la fraude paulienne se manifeste fréquemment sous la forme de donations déguisées entre membres d’une même famille, de ventes à prix vil ou d’apports en société civile immobilière réalisés dans le seul but de soustraire un bien immobilier aux poursuites des créanciers. La première chambre civile, dans un arrêt du 14 septembre 2022, a confirmé la décision d’une cour d’appel ayant accueilli une action paulienne après avoir constaté que l’ensemble des conditions en étaient réunies : la créance certaine, l’acte d’appauvrissement, l’intention frauduleuse du débiteur et la complicité du tiers bénéficiaire (Cass. 1re civ., 14 sept. 2022, n° 17-15.388, Publié au Bulletin). La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, quant à elle, été saisie d’une affaire complexe dans laquelle des donations et apports en SCI successifs, échelonnés sur plusieurs années, avaient abouti à vider progressivement le patrimoine du débiteur de toute substance saisissable. Par un arrêt du 11 décembre 2025, elle a partiellement cassé l’arrêt d’appel pour violation des articles 1167 devenu 1341-2 du Code civil et 455 alinéa 2 du Code de procédure civile, au motif que le dispositif de la décision ne permettait pas d’identifier les actes précis déclarés inopposables par la cour d’appel de Paris (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 23-22.787).
La connaissance de la fraude par le tiers contractant constitue une condition spécifique de l’action paulienne dirigée contre un acte à titre onéreux. La première chambre civile, dans un arrêt du 28 janvier 2026, a eu à connaître d’une donation-partage de la nue-propriété de divers biens immobiliers consentie par un débiteur à ses enfants, quelques mois avant la naissance de la créance. La Cour a rejeté le pourvoi, approuvant la cour d’appel d’avoir constaté que la connaissance de la fraude paulienne n’était pas établie chez les donataires à la date de publication de l’acte (Cass. 1re civ., 28 janv. 2026, n° 24-19.859). La même chambre, dans un arrêt du 14 novembre 2024, a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que la donation-partage litigieuse ne procédait pas d’une intention frauduleuse, dès lors que les circonstances de l’espèce ne révélaient pas de volonté d’organiser l’insolvabilité du donateur (Cass. 1re civ., 14 nov. 2024, n° 22-20.780).
La difficulté de la preuve de la connaissance de la fraude par le tiers explique que les actions pauliennes prospèrent plus aisément lorsqu’elles visent des actes à titre gratuit, pour lesquels cette preuve n’est pas requise, ou des actes translatifs de propriété entre membres d’une même famille, pour lesquels les juges du fond présument volontiers l’existence d’une collusion frauduleuse à partir d’un faisceau d’indices concordants : prix anormalement bas, conservation de la jouissance du bien par le vendeur, concomitance entre l’acte critiqué et les premières poursuites du créancier. La jurisprudence exige néanmoins que le créancier rapporte la preuve de ce que le débiteur avait, au moment de l’acte, conscience du préjudice qu’il causait à son créancier, cette conscience frauduleuse ne se déduisant pas de la seule existence d’une dette antérieure à l’acte litigieux. En pratique, la démonstration de la fraude requiert souvent une analyse minutieuse de la chronologie des actes, des liens familiaux ou d’affaires entre le débiteur et le tiers bénéficiaire, et des conditions financières anormales de l’opération contestée, éléments que le créancier peut utilement établir par des mesures d’instruction préalables.
II. Les effets de l’action paulienne sur les actes immobiliers frauduleux
A. L’inopposabilité de l’acte frauduleux au créancier poursuivant
L’effet principal de l’action paulienne est de rendre l’acte frauduleux inopposable au créancier qui l’a exercée, sans pour autant entraîner la nullité de cet acte ni sa disparition rétroactive. Ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans son arrêt du 11 décembre 2025 : « l’action paulienne, qui tend à faire déclarer inopposables au créancier les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, ne rend pas, sur ce fondement, le tiers bénéficiaire de l’acte frauduleux directement débiteur, au profit du créancier demandeur, d’une indemnité équivalente au préjudice né de la fraude ». La Cour de cassation a toutefois apporté un tempérament d’importance à ce principe en précisant qu’« il en est autrement lorsque le tiers bénéficiaire a lui-même frauduleusement aliéné le bien sur lequel l’acte frauduleux portait, privant l’inopposabilité de ce dernier d’effectivité. En ce cas, le créancier exerçant l’action paulienne est fondé à réclamer au tiers bénéficiaire une indemnité équivalente au préjudice né de la fraude. » Cette distinction entre inopposabilité et condamnation indemnitaire directe constitue un apport essentiel de cet arrêt à la théorie de l’action paulienne en droit immobilier.
Par ailleurs, le même arrêt énonce une règle procédurale essentielle : « le jugement qui fait droit à l’action paulienne doit énoncer, dans son dispositif, les actes faits par le débiteur qu’il déclare inopposables au créancier ». La cour d’appel qui se borne à prononcer l’inopposabilité de manière générique, sans identifier précisément les actes concernés, encourt la cassation pour violation de l’article 455, alinéa 2, du Code de procédure civile. Cette exigence de précision du dispositif, renforcée par la Cour de cassation, oblige les juridictions du fond à un travail rigoureux d’identification des actes frauduleux, préalable indispensable à la mise en œuvre effective de l’inopposabilité par le créancier.
L’inopposabilité prononcée permet au créancier de saisir le bien entre les mains du tiers détenteur comme s’il était demeuré dans le patrimoine du débiteur, sans avoir à engager une nouvelle action en revendication. La première chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 29 juin 2022, a précisé que l’action paulienne « tend à faire déclarer inopposable au créancier qui l’exerce les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits » et qu’elle autorise le créancier à « saisir le bien entre les mains des tiers détenteurs » (Cass. 1re civ., 29 juin 2022, n° 20-16.832). Cette efficacité de l’inopposabilité paulienne est toutefois tempérée par la protection des sous-acquéreurs de bonne foi, auxquels l’inopposabilité n’est pas opposable en vertu des règles de la publicité foncière, ce qui confère une importance pratique considérable à la célérité avec laquelle le créancier engage son action et fait publier sa demande à la conservation des hypothèques.
B. Les conséquences patrimoniales et l’articulation avec les autres voies de droit
Lorsqu’elle prospère, l’action paulienne permet au créancier de reprendre l’exercice de ses poursuites sur le bien frauduleusement distrait du patrimoine de son débiteur comme si l’acte d’appauvrissement n’avait jamais été conclu à son égard. Dans l’hypothèse où le bien immobilier a été revendu par le tiers complice à un sous-acquéreur de bonne foi, le créancier, privé de la possibilité de saisir le bien en nature, peut obtenir la condamnation du tiers complice au paiement de dommages et intérêts équivalents à la valeur du bien, sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour fraude. La troisième chambre civile, dans son arrêt du 11 décembre 2025, a précisé que cette condamnation indemnitaire du tiers complice suppose que celui-ci « ait lui-même frauduleusement aliéné le bien sur lequel l’acte frauduleux portait », privant ainsi l’inopposabilité de toute effectivité (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 23-22.787).
L’action paulienne doit être articulée avec les autres instruments de protection du créancier que sont l’action oblique de l’article 1341-1 du Code civil et les mesures conservatoires. L’article 1341-1 du Code civil dispose que « lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ». L’action oblique se distingue de l’action paulienne en ce qu’elle ne suppose pas de fraude mais seulement une carence du débiteur, et en ce qu’elle profite à l’ensemble des créanciers et non au seul créancier agissant. En matière immobilière, l’action oblique peut permettre au créancier d’exercer une action en partage ou en licitation que le débiteur néglige d’introduire, ou de solliciter l’inscription d’une hypothèque judiciaire conservatoire sur les biens du débiteur. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 11 juin 2026 publié au Bulletin, a toutefois posé une limite importante à l’action oblique en jugeant que « l’action en dissolution d’une société pour justes motifs, qui n’est ouverte à l’associé que pour des motifs appréciés au regard du pacte social, est un droit propre attaché à la qualité d’associé et ne peut être exercée par un créancier personnel de celui-ci, agissant par la voie oblique » (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 24-19.326, Publié au Bulletin). Cette décision, qui concerne au premier chef les sociétés civiles immobilières, confirme que les droits exclusivement attachés à la personne de l’associé échappent à l’action oblique du créancier, ce dernier devant se tourner vers les voies d’exécution de droit commun que sont la saisie des parts sociales ou le nantissement judiciaire.
La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mai 2026, a également contribué à préciser l’articulation entre l’action paulienne et les autres mécanismes de protection du créancier, en rappelant que l’action paulienne, régie par l’article 1341-2 du Code civil, ne se confond pas avec l’action en inopposabilité pour fraude aux droits du créancier hypothécaire prévue par l’article 2347 du même code, qui obéit à des conditions distinctes (Cass. com., 28 mai 2026, n° 24-19.203).
En pratique, le créancier confronté à une fraude paulienne en matière immobilière doit agir avec célérité. L’action paulienne se prescrit par cinq ans à compter du jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître l’existence de l’acte frauduleux, conformément à l’article 2224 du Code civil. La computation de ce délai, en présence d’actes successifs de dépossession étalés dans le temps, peut s’avérer délicate, chaque acte constituant potentiellement le point de départ d’un délai de prescription qui lui est propre. La charge de la preuve de la fraude incombe au créancier, qui devra démontrer, outre l’existence de sa créance et l’appauvrissement du débiteur, la conscience qu’avait ce dernier de porter atteinte à ses droits. Cette triple démonstration, exigeante en fait, explique que l’action paulienne soit souvent précédée de mesures d’instruction in futurum sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, destinées à établir la réalité des flux financiers et des montages juridiques qui caractérisent la fraude. La mise en œuvre du recouvrement de créances par la voie paulienne impose au praticien une connaissance fine des conditions posées par la jurisprudence pour que l’action prospère.
Conclusion
L’action paulienne demeure l’instrument privilégié de protection du créancier contre les actes de dépossession immobilière frauduleuse. La jurisprudence récente de la Cour de cassation en a précisé les contours avec une rigueur accrue : exigence d’une créance certaine en son principe au jour de l’acte litigieux, nécessité d’identifier précisément les actes déclarés inopposables dans le dispositif de la décision, limitation de la condamnation indemnitaire directe du tiers complice aux seules hypothèses où ce dernier a lui-même aliéné le bien frauduleusement acquis. Ces précisions jurisprudentielles, si elles renforcent la sécurité juridique des transactions immobilières, imposent au praticien une rigueur particulière dans la rédaction de ses écritures et dans l’administration de la preuve de la fraude. La coexistence de l’action paulienne avec l’action oblique de l’article 1341-1 du Code civil et les voies d’exécution de droit commun offre au créancier une palette d’instruments procéduraux qu’il lui appartient d’articuler en fonction des circonstances de l’espèce, sans perdre de vue que chaque mécanisme obéit à des conditions et produit des effets qui lui sont propres.
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