La compétence juridictionnelle en matière de baux commerciaux : la dualité entre le juge des loyers et le tribunal judiciaire à l’épreuve de l’expérimentation des tribunaux des activités économiques
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), constitue un régime d’ordre public protecteur du preneur à bail commercial, dont le champ d’application a été consolidé par des décennies de construction prétorienne. La question de la compétence juridictionnelle en cette matière présente une singularité procédurale qui la distingue de la plupart des autres contentieux civils : elle repose sur une dualité organique entre le juge des loyers commerciaux, président du tribunal judiciaire statuant en formation spécialisée, et le tribunal judiciaire lui-même. Cette architecture, formalisée par l’article R. 145-23 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), connaît depuis le 1er janvier 2025 une mutation significative avec l’entrée en vigueur de l’expérimentation des tribunaux des activités économiques, instituée par la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 d’orientation et de programmation du ministère de la justice 2023-2027 (legifrance.gouv.fr). L’analyse de cette dualité et de ses évolutions révèle une tension persistante entre la spécialisation fonctionnelle du juge des loyers et l’attraction du contentieux économique vers une juridiction commerciale unifiée, tension que les praticiens du droit du bail commercial doivent désormais intégrer dans leur stratégie contentieuse.
I. La dualité juridictionnelle historique : la spécialisation fonctionnelle du juge des loyers commerciaux face au tribunal judiciaire de droit commun
A. L’office limité du juge des loyers : une compétence d’attribution strictement définie
L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace », et précise que « les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent ». Le même article ajoute que « la juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble ». Cette dualité confère au juge des loyers commerciaux une compétence d’attribution exclusive pour la fixation du prix, tandis que l’ensemble des autres contestations relevant du statut des baux commerciaux demeure de la compétence du tribunal judiciaire. La procédure devant le juge des loyers est régie par les articles R. 145-23 à R. 145-31 du Code de commerce, qui imposent notamment le principe selon lequel il est « statué sur mémoire ».
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 25 janvier 2023, rappelé avec une netteté particulière les limites de l’office du juge des loyers. Elle a jugé que le dispositif d’étalement de la hausse du loyer prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, « étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, publié au Bulletin) (courdecassation.fr). La Cour a ainsi censuré l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui, saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers, avait fixé un échéancier d’augmentation progressive du loyer déplafonné. La motivation de l’arrêt est explicite : le juge des loyers ne peut statuer que dans la limite de sa compétence d’attribution, et tout dépassement de cet office constitue une violation des articles L. 145-34 et R. 145-23 du Code de commerce. La Cour suprême précise que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application », ajoutant que « saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, elle ne pouvait statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci ».
Cet arrêt s’inscrit dans une construction prétorienne constante qui définit avec rigueur le périmètre de la compétence spécialisée du juge des loyers. La fixation du prix, qu’il s’agisse du loyer révisé ou renouvelé, constitue l’unique objet de son intervention. Les questions connexes, telles que l’étalement de la hausse, la détermination des charges ou la validité des clauses du bail, échappent à sa compétence et relèvent nécessairement du tribunal judiciaire. Cette architecture n’est pas un simple aménagement procédural : elle traduit une volonté législative de confier la détermination de la valeur locative, question éminemment technique requérant une expertise économique et comptable, à un juge spécialisé, tout en préservant la compétence du tribunal judiciaire pour l’ensemble des questions de droit qui irriguent le contentieux du bail commercial.
A cet égard, la Cour de cassation a également établi que les actions en responsabilité contractuelle trouvant leur source dans l’application des règles du statut des baux commerciaux relèvent de la compétence du tribunal judiciaire, et plus précisément de celui du lieu de situation de l’immeuble loué. L’arrêt du 13 octobre 2021 énonce que « les fautes reprochées à la bailleresse et à sa mandataire et les préjudices allégués par les locataires trouvant leur source dans l’application des règles spécifiques au statut des baux commerciaux tenant à la délivrance du congé et au déplafonnement du loyer, la solution du litige requerrait une appréciation des règles du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-18.333) (courdecassation.fr). La Cour en a exactement déduit que « le tribunal compétent était celui du lieu de situation de l’immeuble loué ». Cette solution a le mérite de la clarté : dès lors que l’action trouve sa source dans les règles du statut, la compétence territoriale dérogatoire de l’article R. 145-23 s’applique, quelle que soit la qualification de l’action.
Ainsi, la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail, à l’exclusion de toute autre question, même connexe au contentieux de la valeur locative. Cette architecture garantit la spécialisation du traitement des questions économiques liées au loyer tout en préservant la compétence du tribunal judiciaire pour l’ensemble des litiges portant sur les droits et obligations nés du bail commercial. Dès lors, un contentieux commercial portant sur le bail ne peut être introduit devant une juridiction incompétente sans exposer le demandeur à une exception d’incompétence.
B. La compétence d’ordre public du juge judiciaire et les règles de compétence territoriale
Le statut des baux commerciaux présente la particularité de relever, dans son ensemble, de la compétence du juge judiciaire. Cette compétence est d’ordre public. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 14 décembre 2022 : le statut des baux commerciaux relève « de la compétence du juge judiciaire, d’ordre public, à laquelle aucune clause contractuelle ne peut déroger » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-25.381) (courdecassation.fr). Cette règle procède de la nature même du bail commercial, contrat de droit privé dont le contentieux ne saurait être soustrait à la juridiction judiciaire par une clause attributive de compétence au profit d’une juridiction administrative ou par une clause compromissoire.
Les parties au contrat de bail commercial ne peuvent donc, ni directement ni indirectement, écarter la compétence du juge judiciaire. Cette impossibilité s’étend aux clauses par lesquelles les parties entendraient soumettre leurs différends à une juridiction arbitrale, dès lors que le litige porte sur l’application du statut des baux commerciaux. La nature d’ordre public du statut, affirmée par l’article L. 145-15 du Code de commerce qui prohibe les clauses restrictives des droits du preneur, et par l’article L. 145-16 du même code qui répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, imprègne l’ensemble de l’économie procédurale du contentieux locatif commercial. Par ailleurs, l’article L. 145-38 du Code de commerce, qui régit la clause d’échelle mobile, constitue également une disposition d’ordre public à laquelle les parties ne peuvent déroger, ce qui renforce le caractère impératif de l’ensemble du régime.
S’agissant de la compétence territoriale, le principe posé par l’article R. 145-23 du Code de commerce est clair : la juridiction compétente est celle du lieu de situation de l’immeuble. Toutefois, la pratique a révélé des tensions significatives. Par trois arrêts du 24 octobre 2024, la cour d’appel de Paris a jugé que les clauses attributives de compétence territoriale entre commerçants sont valables dans les baux commerciaux (CA Paris, 24 oct. 2024, n° 24/11779, 24/11828 et 24/12032). Cette position, qui admet la validité de clauses dérogeant à la compétence territoriale du tribunal du lieu de situation de l’immeuble, a été rendue sur appel d’ordonnances du tribunal judiciaire de Paris du 21 juin 2024. Ces dernières avaient suscité un vif débat doctrinal, le tribunal ayant statué dans le sens d’une incompétence territoriale pour les immeubles situés hors de son ressort. La cour d’appel a infirmé cette analyse, consacrant la validité des clauses attributives de compétence territoriale entre commerçants dans le contentieux des baux commerciaux. Elle a par ailleurs précisé que le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris est compétent pour ordonner une expertise judiciaire in futurum portant sur un immeuble situé hors de son ressort, solution qui étend le champ de la compétence territoriale du juge parisien au-delà de la stricte lettre de l’article R. 145-23.
Cette solution, qui se fonde sur la liberté contractuelle des parties commerçantes, doit être articulée avec la règle impérative de l’article R. 145-23 précité. Elle illustre la tension entre la spécialisation territoriale voulue par le législateur et la faculté reconnue aux parties de déroger conventionnellement à cette répartition, dans les limites de l’ordre public de protection qui interdit seulement d’écarter la compétence du juge judiciaire au profit d’une autre juridiction ou de l’arbitrage. La compétence territoriale, en revanche, relève d’un ordre public relatif auquel les parties commerçantes peuvent conventionnellement déroger, à la condition que cette dérogation résulte d’une clause expresse et non équivoque. Cette distinction entre ordre public de direction, qui régit la compétence d’attribution, et ordre public relatif, qui autorise des aménagements conventionnels de la compétence territoriale, est au cœur du régime procédural des baux commerciaux.
II. Les mutations contemporaines de la compétence juridictionnelle : l’expérimentation des tribunaux des activités économiques et l’unification du contentieux commercial
A. L’expérimentation des tribunaux des activités économiques : une compétence nouvelle pour les baux commerciaux
La loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 d’orientation et de programmation du ministère de la justice 2023-2027 a institué, à titre expérimental et pour une durée de quatre ans à compter du 1er janvier 2025, douze tribunaux des activités économiques venant se substituer aux tribunaux de commerce dans leur ressort respectif. Cette expérimentation, dont le champ d’application territorial couvre notamment les ressorts des tribunaux judiciaires de Marseille, Le Mans, Limoges, Le Havre, Avignon, Nanterre, Saint-Brieuc, Nancy, Auxerre, Paris, Lyon et Saint-Denis de La Réunion, procède d’une volonté de rationalisation du contentieux économique et d’extension de la compétence des juridictions consulaires au-delà du seul contentieux commercial traditionnel.
Les tribunaux des activités économiques sont désormais compétents, à la place des tribunaux judiciaires situés dans les ressorts concernés, pour les procédures de prévention et de traitement des difficultés des entreprises agricoles, des sociétés civiles, des associations et des professions libérales, à l’exception des professions du droit. Par ailleurs, et c’est là l’innovation la plus significative pour la matière qui nous occupe, ils sont également compétents pour « les actions et les contestations relatives aux baux commerciaux qui sont nées de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire et qui présentent avec celle-ci des liens de connexité suffisants ». Cette compétence nouvelle, qui n’existait pas dans le droit antérieur, constitue une exception au principe de la compétence du tribunal judiciaire pour les contestations relatives aux baux commerciaux.
Cette extension de compétence, qui transfère au tribunal des activités économiques un contentieux jusqu’alors dévolu au tribunal judiciaire, soulève des questions importantes d’articulation avec le régime de droit commun issu de l’article R. 145-23 du Code de commerce. Le texte limite cette compétence nouvelle aux actions et contestations relatives aux baux commerciaux nées de la procédure collective et présentant avec celle-ci des liens de connexité suffisants. Il ne remet donc pas en cause le principe de la compétence du juge des loyers pour la fixation du prix du bail, ni celle du tribunal judiciaire pour les contestations de droit commun étrangères à toute procédure collective. Pour chaque instance introduite devant le tribunal des activités économiques, le demandeur doit s’acquitter d’une contribution pour la justice économique, sous peine d’irrecevabilité de la demande lorsque les demandes initiales dépassent le seuil de 50 000 euros.
Le champ de cette compétence nouvelle mérite d’être précisé. Les actions visées sont celles « nées de la procédure » de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire. Il ne s’agit donc pas de l’ensemble du contentieux des baux commerciaux intéressant une entreprise en difficulté, mais seulement des actions qui trouvent leur origine dans la procédure collective elle-même et qui présentent avec elle un lien de connexité suffisant. La résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, la fixation de la créance de loyers au passif de la procédure, la question du maintien du bail en période d’observation ou encore l’application de l’article L. 622-14 du Code de commerce relatif à la résiliation de plein droit en cas de liquidation judiciaire, relèvent de cette compétence nouvelle. En revanche, la fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé, même au bénéfice d’un preneur en procédure collective, demeure de la compétence du juge des loyers en l’absence de contestation née spécifiquement de la procédure. Cette distinction, qui repose sur un critère de connexité matérielle, devra être précisée par la pratique judiciaire.
B. Les perspectives d’unification du contentieux économique et les incertitudes procédurales
L’expérimentation des tribunaux des activités économiques s’inscrit dans un mouvement plus large de rationalisation des juridictions consulaires. La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, qui a modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, n’a pas directement affecté les règles de compétence juridictionnelle. Elle a toutefois introduit des mécanismes nouveaux, tels que la mensualisation des loyers et le plafonnement du dépôt de garantie, qui sont susceptibles de générer un contentieux dont la répartition entre le juge des loyers et le tribunal judiciaire devra être précisée. En tout état de cause, le praticien du droit des baux commerciaux doit désormais intégrer cette triple compétence dans l’analyse de la recevabilité de ses demandes.
Le bilan de l’expérimentation des tribunaux des activités économiques, qui sera dressé à son terme le 31 décembre 2028, devra notamment évaluer la pertinence du transfert des contentieux des baux commerciaux liés aux procédures collectives. Plusieurs questions devront être tranchées par la Cour de cassation. La première porte sur l’étendue exacte de la connexité requise entre l’action relative au bail commercial et la procédure collective : le simple fait que le preneur fasse l’objet d’une procédure collective suffit-il à caractériser le lien de connexité, ou faut-il une identité d’objet ou de cause entre l’action et la procédure ? La deuxième question concerne l’articulation entre la compétence du juge des loyers et celle du tribunal des activités économiques lorsqu’une contestation relative au prix du bail est soulevée à l’occasion d’une procédure collective. La troisième intéresse la compatibilité de cette compétence nouvelle avec la règle d’ordre public de l’article R. 145-23, qui attribue au président du tribunal judiciaire la compétence exclusive pour la fixation du prix. Or, la superposition des compétences sans hiérarchie claire pourrait générer des conflits de procédure préjudiciables aux justiciables.
La pratique révèle d’ores et déjà des difficultés de mise en œuvre. La dualité persistante entre le juge des loyers, le tribunal judiciaire et désormais le tribunal des activités économiques crée une architecture juridictionnelle à trois niveaux qui peut être source d’insécurité juridique pour les justiciables. La détermination de la juridiction compétente suppose une analyse préalable complexe qui, en cas d’erreur, expose les parties à une exception d’incompétence pouvant être soulevée en tout état de cause. Le risque existe que des exceptions d’incompétence dilatoires soient soulevées dans le seul but de retarder l’issue du litige, ce qui serait contraire à l’objectif de célérité et d’efficacité de la justice économique. En outre, la complexité de la répartition des compétences peut dissuader certains justiciables d’agir, faute de certitude quant à la juridiction devant laquelle porter leur action.
Par ailleurs, la cour d’appel de Paris, par ses arrêts du 24 octobre 2024 précités, a validé les clauses attributives de compétence territoriale entre commerçants, ajoutant une dimension conventionnelle à la répartition des compétences légales. Cette faculté, conjuguée à l’émergence des tribunaux des activités économiques, pourrait aboutir à une situation où la juridiction compétente pour connaître d’un litige relatif au bail commercial varierait selon que le contrat contient ou non une clause attributive de compétence, et selon que le preneur fait ou non l’objet d’une procédure collective. Une telle fragmentation du contentieux, si elle devait se confirmer, irait à l’encontre de l’objectif constitutionnel d’accessibilité et d’intelligibilité du droit, et pourrait nourrir un contentieux préalable de la compétence aussi abondant que le contentieux du fond. Dès lors, une intervention du législateur visant à clarifier l’articulation entre ces différents régimes de compétence serait souhaitable, à l’occasion du bilan de l’expérimentation des tribunaux des activités économiques.
Conclusion
Le contentieux de la compétence juridictionnelle en matière de baux commerciaux révèle une architecture procédurale complexe, fondée sur une dualité organique entre le juge des loyers commerciaux, dont l’office est limité à la fixation du prix du bail, et le tribunal judiciaire, compétent pour l’ensemble des autres contestations. La compétence du juge judiciaire, d’ordre public, ne saurait être écartée par aucune clause contractuelle, tandis que la compétence territoriale, relevant d’un ordre public relatif, peut faire l’objet de clauses attributives entre commerçants, ainsi que l’a consacré la cour d’appel de Paris par ses arrêts du 24 octobre 2024. L’expérimentation des tribunaux des activités économiques introduit une complexité supplémentaire en transférant à ces juridictions consulaires élargies certaines actions relatives aux baux commerciaux nées des procédures collectives. Si cette rationalisation répond à un objectif légitime de regroupement du contentieux économique, elle exige des praticiens une vigilance accrue dans la détermination de la juridiction compétente, sous peine d’irrecevabilité de leurs demandes. Les prochaines années, marquées par le développement de la pratique des tribunaux des activités économiques, par le bilan de l’expérimentation attendu au 31 décembre 2028 et par les précisions que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne manquera pas d’apporter, seront déterminantes pour évaluer la pertinence et la robustesse de cette nouvelle architecture juridictionnelle et, le cas échéant, pour en corriger les imperfections.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.