Logement indecent et obligations du bailleur dans le bail d’habitation : la consolidation de la jurisprudence de la troisieme chambre civile par deux arrets du 4 juin 2026
Le 4 juin 2026, la troisieme chambre civile de la Cour de cassation a rendu deux arrets destines a la publication au Bulletin, qui, sans operer de revirement a proprement parler, confirment et precisent avec une netteté inedite la portee des obligations pesant sur le bailleur d’un logement indecent. La premiere decision, rendue sur le pourvoi n 24-16.993, casse un arret de la cour d’appel de Paris qui avait valide un conge pour motif legitime et serieux fonde sur la realisation de travaux destines a remedier a l’indecence du logement. La seconde, rendue sur le pourvoi n 24-11.437, rejette le pourvoi forme par une locataire qui estimait pouvoir obtenir l’indemnisation de son prejudice de jouissance au-dela du delai de prescription triennale. Ces deux arrets, rendus par une formation de section presidee par Mme Teiller, s’inscrivent dans une ligne jurisprudentielle constante de la troisieme chambre civile que le present article se propose d’analyser, en les confrontant aux decisions anterieures et aux textes qui fondent la matiere. L’interet de ces arrets depasse le seul commentaire technique : ils interessent directement la pratique du contentieux locatif, dans un contexte ou la question de la decence des logements occupe une place croissante dans le debat public, a la veille de la presentation en conseil des ministres du projet de loi relance logement annonce pour le 24 juin 2026.
I. L’impossible conge du bailleur fonde sur l’indecence du logement
A. La prohibition d’un conge motive par l’indecence anterieure a la conclusion du bail
L’arret du 4 juin 2026 enonce, dans un attendu de principe depourvu de toute ambiguite, que « ne constitue pas un motif legitime et serieux de conge la realisation de travaux par le bailleur destines a remedier a l’indecence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » [[ Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n 24-16.993, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e. ]]. Cette formule consacre un principe dont la portee pratique est considerable : le bailleur ne saurait tirer argument de ses propres manquements pour mettre fin au contrat de bail. En l’espece, la societe civile immobiliere bailleresse avait donne a bail un studio dont la piece principale ne mesurait que 8,84 metres carres, surface inferieure au seuil reglementaire de 9 metres carres fixe par le decret du 30 janvier 2002 relatif aux caracteristiques du logement decent. Un jugement definitif du 7 janvier 2019 avait constate cette indecence. La bailleresse avait ensuite signifie au locataire, le 23 mai 2019, un conge pour motif legitime et serieux, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en invoquant un projet de realisation de travaux et l’existence d’impayes de loyers.
La cour d’appel de Paris, par un arret du 23 novembre 2023, avait valide ce conge en retenant que « la delivrance d’un conge pour motif legitime et serieux donne pour l’echeance du contrat ne s’apparente pas a une resolution judiciaire du contrat de bail » au sens de l’article 1719, 1, du code civil, et que « le caractere indecent du logement peut constituer un motif legitime et serieux » au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation censure cette analyse en visant les articles 1719, 1, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989. Le visa de l’article 1719, 1, est particulierement significatif : aux termes de ce texte, le bailleur est oblige, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particuliere, de delivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement decent ». La Cour de cassation rappelle en outre que « lorsque des locaux loues a usage d’habitation sont impropres a cet usage, le bailleur ne peut se prevaloir de la nullite du bail ou de sa resolution pour demander l’expulsion de l’occupant » [[ Article 1719, alinea 2, du code civil, issu de la loi n 2009-323 du 25 mars 2009, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444115. ]]. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 complete ce dispositif en imposant au bailleur de remettre au locataire « un logement decent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte a la securite physique ou a la sante », les caracteristiques du logement decent etant definies par le decret n 2002-120 du 30 janvier 2002 [[ Loi n 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028808435. ]].
A cet egard, l’apport essentiel de l’arret du 4 juin 2026 reside dans l’articulation qu’il opere entre les articles 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 15 dispose que le conge donne par le bailleur doit etre justifie « soit par sa decision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif legitime et serieux, notamment l’inexecution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ». L’article 20-1, cree par la loi du 25 mars 2009, prevoit quant a lui que si le logement ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 de la meme loi, « le locataire peut demander au proprietaire sa mise en conformite sans qu’il soit porte atteinte a la validite du contrat en cours ». La Cour de cassation deduit de la combinaison de ces textes que le bailleur ne peut se prevaloir de l’article 15 pour justifier un conge motive par la necessite de realiser des travaux de mise en conformite, des lors que l’article 20-1 reserve cette initiative au seul locataire. Autrement dit, le bailleur qui a delivre un logement indecent ne peut se soustraire a son obligation de delivrance par la voie du conge.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’un arret anterieur de la troisieme chambre civile, rendu le 11 janvier 2024, qui avait deja rejete un pourvoi forme par un locataire contre un arret validant un conge fonde sur l’indecence du logement [[ Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n 22-16.730, https://www.courdecassation.fr/decision/659f9f413328fa00087a29bb. ]]. Dans cette espece, le bail datait du 21 juillet 1985, soit anterieurement a l’entree en vigueur du decret du 30 janvier 2002. La cour d’appel de Paris, dont l’arret avait ete confirme, avait retenu que « le fait que le logement soit devenu indecent du fait de l’introduction d’un texte nouveau depuis la conclusion du bail constitue un motif legitime et serieux de delivrance d’un conge par le bailleur ». La Cour de cassation avait approuve cette analyse en relevant que la taille devenue insuffisante du logement constituait un motif legitime et serieux du conge, des lors que le bailleur etait « contraint de s’opposer au renouvellement du bail, faute de pouvoir remedier a la cause de l’indecence ». La distinction entre les deux situations est desormais claire : lorsque l’indecence est la consequence d’une evolution normative posterieure a la conclusion du bail, le conge demeure possible ; lorsqu’elle est constitutive d’un manquement originel du bailleur a son obligation de delivrance, le conge est prohibe.
B. L’articulation entre le conge pour motif legitime et serieux et l’obligation de delivrance
Par ailleurs, l’arret du 4 juin 2026 eclaire d’un jour nouveau la relation entre le conge pour motif legitime et serieux et le mecanisme de l’obligation de delivrance. La troisieme chambre civile affirme que le bailleur est oblige de delivrer un logement decent « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particuliere », ce qui confere a cette obligation un caractere substantiel qui ne saurait etre contourne par la technique du conge. En d’autres termes, un bailleur ne peut legitimement se prevaloir d’un motif de conge qui consisterait a se defaire d’une obligation dont il est personnellement debiteur.
La Cour de cassation avait deja pose les premisses de cette analyse dans un arret du 11 janvier 2023, publie au Bulletin, aux termes duquel « le bailleur est oblige, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particuliere, de delivrer au preneur la chose louee et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement decent » [[ Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n 21-23.792, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63be613213ef607c90ab6152. ]]. Cette formulation, reprise quasi litteralement dans l’arret du 4 juin 2026, temoigne de la constance avec laquelle la troisieme chambre civile rattache l’obligation de delivrance d’un logement decent a la nature meme du contrat de bail, et non a une stipulation conventionnelle.
La portee pratique de cette position est double. D’une part, le bailleur qui a delivre un logement indecent ne peut regulierement donner conge a son locataire pour effectuer des travaux de mise en conformite, quelle que soit la bonne foi dont il pourrait se prevaloir. D’autre part, le locataire qui subit une indecence du logement dispose, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, d’une action en mise en conformite a l’encontre du bailleur, sans que celui-ci puisse lui opposer la delivrance d’un conge pour echapper a cette action. La Cour de cassation precise d’ailleurs que le juge saisi sur le fondement de cet article determine, le cas echeant, la nature des travaux a realiser et le delai de leur execution, et peut reduire le montant du loyer ou suspendre son paiement et la duree du bail jusqu’a l’execution de ces travaux [[ Loi n 89-462 du 6 juillet 1989, art. 20-1, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000020430249. ]].
En consequence, l’equilibre du bail d’habitation s’en trouve renforce au benefice du locataire : le bailleur ne peut instrumentaliser le conge pour echapper a son obligation de delivrance, et le locataire conserve, meme en presence d’un logement indecent, la faculte de solliciter la mise en conformite du bien sans risquer l’expulsion. Cette solution, qui consacre l’irrevocabilite unilaterale de l’obligation de delivrance par le bailleur, constitue l’un des apports majeurs de l’arret du 4 juin 2026 au droit du bail d’habitation.
II. La prescription de l’action en indemnisation et l’obligation continue de delivrance
A. Le delai triennal circonscrit a la reparation pecuniaire
Le second arret rendu le 4 juin 2026 par la troisieme chambre civile, sur le pourvoi n 24-11.437, egalement destine a la publication au Bulletin, apporte une contribution non moins significative a la theorie de l’obligation de delivrance en precisant l’articulation entre le caractere continu de cette obligation et les regles de prescription applicables a l’action en indemnisation du locataire [[ Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n 24-11.437, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9. ]]. En l’espece, une locataire, entree dans les lieux le 1er octobre 2005, avait assigne son bailleur le 10 aout 2015 en realisation de travaux, suspension du paiement des loyers et reparation de son prejudice de jouissance. Elle sollicitait l’indemnisation de ce prejudice depuis la date de son entree dans les lieux, soit sur une periode de pres de dix annees anterieures a son assignation.
La cour d’appel de Paris, par un arret du 13 avril 2023, avait limite l’indemnisation a la periode posterieure au 21 septembre 2013, en application de la prescription triennale de l’article 7-1, alinea premier, de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation approuve cette analyse et enonce, dans un attendu de principe, que « l’obligation de delivrance d’un logement decent, continue, est exigible pendant toute la duree du bail » et qu’il en resulte que « le locataire d’un local a usage d’habitation est recevable, d’une part, a poursuivre l’execution forcee en nature de l’obligation de delivrance d’un logement decent tant que le manquement perdure, d’autre part a obtenir la reparation des consequences dommageables de l’inexecution par le bailleur de son obligation de delivrance d’un logement decent sur une periode de trois ans precedant sa demande en justice ».
Cette formule realise une synthese remarquable entre deux principes apparemment antagonistes : la permanence de l’obligation de delivrance et la prescription de l’action en reparation. Le caractere continu de l’obligation justifie, d’un cote, l’imprescriptibilite de l’action en execution forcee, et de l’autre, la limitation dans le temps de l’action en reparation pecuniaire. Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, « toutes actions derivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans a compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit ». La troisieme chambre civile confirme que cette prescription triennale s’applique a l’action en indemnisation du prejudice de jouissance, mais precise que le point de depart du delai est glissant : le manquement continu du bailleur permet au locataire d’agir a tout moment, et d’obtenir reparation des trois dernieres annees de prejudice.
En amont de l’arret du 4 juin 2026, la troisieme chambre civile avait deja rappele, dans un arret du 27 juin 2024, que l’obligation de delivrance d’un logement decent est une « obligation continue qui perdure pendant toute la duree du bail » et que le manquement du bailleur a cette obligation constitue un prejudice distinct justifiant l’indemnisation du locataire [[ Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n 23-15.226, https://www.courdecassation.fr/decision/667d33070e9e6ea7dff2c9a8. ]]. De meme, un arret du 16 mai 2024 avait casse un arret qui avait ecarte la demande de suspension des loyers et d’indemnisation du prejudice de locataires, en jugeant que l’indecence du logement etait insuffisante a justifier l’exception d’inexecution, alors que le juge doit apprecier la gravite du manquement du bailleur a son obligation de delivrance pour determiner l’etendue de la suspension du paiement des loyers [[ Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n 23-12.438, https://www.courdecassation.fr/decision/6645a24c98cdd0000806503e. ]]. Ces decisions, avec l’arret du 2 avril 2026, constituent les jalons d’une construction jurisprudentielle dont l’aboutissement se lit dans les deux arrets du 4 juin 2026.
Cette solution est egalement en parfaite coherence avec un arret anterieur du 2 avril 2026, dans lequel la troisieme chambre civile avait deja affirme, au visa des articles 1709, 1719 du code civil et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que les obligations du bailleur sont « continues » et « exigibles pendant toute la duree du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur a celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en execution forcee de ses obligations » [[ Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n 24-22.181, https://www.courtecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16. ]]. Cet arret avait casse un arret de la cour d’appel de Lyon qui avait declare irrecevables comme prescrites les demandes de locataires tendant a l’execution de travaux, au motif que le fait generateur des demandes etait survenu en 2006 et que le delai de prescription quinquennale etait expire. La Cour de cassation avait reproche a la cour d’appel de ne pas avoir recherche si un manquement a l’obligation de delivrance persistait au jour de l’assignation.
B. L’imprescriptibilite de l’action en execution forcee de l’obligation continue
Des lors, la distinction fondamentale operee par la troisieme chambre civile entre l’action en execution forcee et l’action en reparation pecuniaire merite d’etre precisee. L’action en execution forcee, qui tend a la cessation d’un manquement continu du bailleur, echappe a toute prescription extinctive tant que le manquement perdure. L’action en reparation, qui tend a l’indemnisation des consequences dommageables de ce manquement, est quant a elle soumise a la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le point de depart de cette prescription etant fixe au jour ou le locataire a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Cette distinction avait deja ete esquissee par la troisieme chambre civile dans un arret du 28 novembre 2024, qui avait rejete un pourvoi forme par des locataires dont le logement presentait des desordres caracterises [[ Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n 23-18.135, https://www.courdecassation.fr/decision/67481e8f3f6707ecf31eab51. ]]. En l’espece, un rapport du pole departemental de lutte contre l’habitat indigne du Var avait releve une installation electrique non achevee avec un risque d’electrocution, une extraction d’air vicie hors service, des moisissures dans plusieurs pieces et des entrees d’eau par le toit. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait neanmoins ecarte l’exception d’inexecution invoquee par les locataires pour justifier le non-paiement des loyers, en retenant que les desordres, bien que caracterises, ne rendaient pas le logement inhabitable. La Cour de cassation a approuve cette distinction entre l’indecence, qui ouvre droit a la mise en conformite et a l’indemnisation, et l’inhabitabilite, qui seule autorise le locataire a suspendre le paiement des loyers par voie d’exception d’inexecution.
L’articulation entre ces deux decisions eclaire la portee de l’arret du 4 juin 2026 relatif a la prescription. Le locataire qui subit un logement indecent dispose d’un eventail d’actions graduees : l’action en execution forcee, imprescriptible tant que le manquement persiste, lui permet d’obtenir la realisation des travaux de mise en conformite ; l’action en reduction de loyer ou en suspension de son paiement, dans les conditions prevues par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, lui permet de proportionner son obligation de paiement a la qualite du logement delivre ; l’action en indemnisation, enfin, lui permet d’obtenir reparation du prejudice de jouissance subi, dans la limite de trois annees precedant sa demande en justice.
En consequence, la theorie de l’obligation continue de delivrance, que la troisieme chambre civile a progressivement elaboree depuis l’entree en vigueur de la prescription triennale instituee par la loi ALUR du 24 mars 2014, trouve dans l’arret du 4 juin 2026 une expression particulierement aboutie. L’obligation de delivrance d’un logement decent est exigible a chaque instant du bail, et le bailleur ne peut se prevaloir de l’ecoulement du temps pour echapper a son execution. Seule l’action en reparation pecuniaire est atteinte par la prescription, et encore dans des conditions qui preservent l’effectivite du droit du locataire, puisque le delai triennal ne court qu’a compter de la connaissance des faits et se renouvelle en tant que le manquement persiste.
Il convient egalement de souligner la coherence de cette construction jurisprudentielle avec le droit commun de la prescription. L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilieres se prescrivent par cinq ans a compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant de l’exercer » [[ Code civil, art. 2224, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017338. ]]. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, specialite legislative, reduit ce delai a trois ans pour les actions derivant du contrat de bail [[ Loi n 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7-1, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028808437. ]]. La troisieme chambre civile, en consacrant le caractere continu de l’obligation de delivrance, reconcilie la regle speciale de prescription avec l’effectivite du droit a un logement decent, sans porter atteinte a la securite juridique que la prescription a precisement pour fonction de garantir.
En outre, la distinction entre l’action en execution forcee et l’action en reparation n’est pas sans evoquer la distinction classique du droit des obligations entre l’execution en nature et la reparation par equivalent. L’obligation de delivrance d’un logement decent, parce qu’elle touche a la substance meme du contrat de bail d’habitation, justifie que l’execution en nature demeure indefiniment accessible au locataire. La reparation pecuniaire, en revanche, parce qu’elle ne tend qu’a compenser un prejudice de jouissance, est soumise au regime de droit commun de la prescription des actions derivant du contrat de bail.
Conclusion
Les deux arrets rendus le 4 juin 2026 par la troisieme chambre civile de la Cour de cassation consolident avec une netteté et une rigueur remarquables la jurisprudence relative aux obligations du bailleur en matiere de logement decent. Le premier, en prohibant le conge pour motif legitime et serieux fonde sur des travaux de mise en conformite d’un logement indecent dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du contrat, protege le locataire contre une instrumentalisation du conge qui permettrait au bailleur de se soustraire unilateralement a son obligation de delivrance. Le second, en precisant que l’obligation de delivrance, continue, est exigible pendant toute la duree du bail et que seule l’action en reparation pecuniaire est enfermee dans la prescription triennale, preserve l’effectivite du droit a un logement decent sans compromettre la securite juridique. Ces deux decisions, qui s’inscrivent dans le prolongement direct des arrets des 2 avril 2026, 28 novembre 2024 et 11 janvier 2023, dessinent les contours d’une theorie de l’obligation continue de delivrance dont la coherence et la portee pratique ne cessent de s’affirmer. A la veille de la presentation du projet de loi relance logement, ces arrets rappellent que le juge judiciaire, sur le fondement des textes en vigueur, dispose deja d’instruments juridiques eprouves pour garantir la decence des logements donnes a bail.
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