La cession du contrat de bail commercial a l’epreuve de l’article 1216 du Code civil : la dialectique du droit commun et du statut d’ordre public
I. Le regime de la cession du contrat de bail commercial entre article 1216 du Code civil et articles L. 145-16 et suivants du Code de commerce
A. L’articulation des conditions de fond : l’accord du cede et la regle de l’ecrit
L’ordonnance du 10 fevrier 2016 portant reforme du droit des contrats a introduit dans le Code civil un regime general de la cession de contrat dont l’article 1216 constitue la cle de voute. [[Article 1216 du Code civil : « Un contractant, le cedant, peut ceder sa qualite de partie au contrat a un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cede. Cet accord peut etre donne par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cedant et cede, auquel cas la cession produit effet a l’egard du cede lorsque le contrat conclu entre le cedant et le cessionnaire lui est notifie ou lorsqu’il en prend acte. La cession doit etre constatee par ecrit, a peine de nullite. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041419.]] Ce texte, dote d’une vocation transversale, s’applique a l’ensemble des contrats, y compris au bail commercial dont le regime propre figure aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Il en resulte une superposition de corps de regles qui impose au praticien de naviguer entre le droit commun des obligations et le statut d’ordre public des baux commerciaux.
La premiere question que souleve l’application de l’article 1216 au bail commercial tient a la condition de l’accord du cede, c’est-a-dire du bailleur. Le droit commun pose un principe souple : l’accord du cede peut etre donne par avance, notamment dans le contrat originaire, et peut etre donne sans forme particuliere. La chambre commerciale de la Cour de cassation a eu l’occasion de preciser que « l’accord du cede a la cession du contrat peut etre donne sans forme, pourvu qu’il soit non equivoque, et peut etre prouve par tout moyen » [[Com. 24 avr. 2024, n°22-15.958, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6628a05fb2cb67000826a357.]]. Cette solution liberale, qui ecarte toute exigence de formalisme, tranche avec la rigueur qui caracterise le statut des baux commerciaux en matiere de cession.
En effet, le Code de commerce regit la cession du bail commercial sous un angle distinct et complementaire. L’article L. 145-16 du Code de commerce prohibe les clauses tendant a interdire au locataire de ceder son bail « a l’acquereur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au beneficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel » [[Article L. 145-16 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047591361.]]. Cette disposition, reputee d’ordre public par renvoi a l’article L. 145-15, opere non comme une condition de validite de la cession mais comme une regle d’annihilation des clauses restrictives illicites. [[L’article L. 145-15 du Code de commerce dispose : « Sont reputes non ecrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire echec au droit de renouvellement institue par le present chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 a L. 145-41, du premier alinea de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 a L. 145-54. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142457.]] Or, l’article 1216 et l’article L. 145-16 ne se recouvrent pas exactement ; ils operent sur des plans differents : le premier subordonne l’opposabilite de la cession au consentement du cede, le second interdit au bailleur de faire obstacle, par une clause, a la cession du bail accessoire a la vente du fonds de commerce.
Par ailleurs, l’article 1216 exige que la cession de contrat soit constatee par ecrit a peine de nullite. Cette exigence de forme, absente du statut des baux commerciaux, constitue un apport essentiel du droit commun. L’ecrit vise a proteger la securite juridique des operations triangulaires ; il permet de fixer la date et le contenu de la cession, elements determinants pour l’opposabilite aux tiers. Dans un arret du 9 juin 2022, la chambre commerciale a tire les consequences de ce regime en jugeant que le cessionnaire d’un contrat de location avait qualite a agir contre le locataire cede des lors que ce dernier, apres avoir ete mis en demeure de payer par le cessionnaire, avait regle un loyer directement entre ses mains, « de tels motifs faisant ressortir que le cede a pris acte de la cession de contrat intervenue entre son bailleur d’origine, cedant, et la societe cessionnaire » [[Com. 9 juin 2022, n°20-18.490, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/62a19928fa7283a9d4ab346a.]].
A cet egard, la coexistence de l’article 1216 du Code civil et des articles L. 145-16 et suivants du Code de commerce ne conduit pas a une contradiction mais a une complementarite des regimes. Le droit commun fournit le mecanisme technique de la cession de contrat (accord, ecrit, notification), tandis que le statut des baux commerciaux en garantit la liberte au moyen de la sanction du repute non ecrit des clauses contraires. La pratique notariale et les juristes d’entreprise doivent donc verifier cumulativement les deux corps de regles, sans jamais tenir pour acquise la substitution de l’un a l’autre.
B. L’opposabilite de la cession : notification, prise d’acte et sanction du defaut d’accord
Le second apport majeur de l’article 1216 au regime de la cession du bail commercial reside dans la distinction entre la validite de la cession et son opposabilite au cede. Cette distinction, qui irrigue l’ensemble du droit des obligations depuis la reforme de 2016, est d’une importance pratique considerable pour le contentieux des baux commerciaux.
L’alinea 2 de l’article 1216 dispose que lorsque le cede a donne son accord par avance, la cession ne produit effet a son egard que si le contrat conclu entre le cedant et le cessionnaire lui est notifie ou lorsqu’il en prend acte. La notification et la prise d’acte constituent ainsi les deux modalites alternatives de l’opposabilite. La chambre commerciale a apporte une precision essentielle dans son arret du 24 avril 2024 en jugeant que « le defaut d’accord du cede n’emporte pas la nullite de la cession du contrat, mais son inopposabilite au cede » [[Com. 24 avr. 2024, n°22-15.958, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6628a05fb2cb67000826a357.]]. Cette solution, d’une portee doctrinale majeure, leve l’ambiguite qui pesait sur la sanction du defaut de consentement. Elle signifie que la cession de bail commercial est valable entre cedant et cessionnaire, meme sans l’accord du bailleur ; simplement, elle ne produit pas d’effet a l’egard de ce dernier, qui peut continuer a reclamer le paiement des loyers au cedant comme si la cession n’avait pas eu lieu.
La prise d’acte, comme mode subsidiaire d’opposabilite, a ete analysee avec rigueur par la Cour de cassation. Dans l’arret precite du 9 juin 2022, le paiement d’un loyer directement entre les mains du cessionnaire a ete regarde comme une prise d’acte suffisante. En revanche, dans un arret du 2 juillet 2025, la chambre commerciale a censure un arret d’appel qui s’etait borne a constater qu’un prelevement puis une opposition a prelevement ne suffisaient pas a caracteriser une acceptation tacite, « sans rechercher, comme il lui etait demande, si des loyers avaient ete payes au cessionnaire entre aout et decembre 2017, paiements qui auraient ete de nature a etablir que le locataire avait pris acte de la cession du contrat » [[Com. 2 juill. 2025, n°24-14.315, https://www.courdecassation.fr/decision/6864c7573355b57104228e09.]]. La cour d’appel n’avait pas donne de base legale a sa decision en omettant de verifier un element de fait determinant. Cette jurisprudence revele que la prise d’acte est une notion exigeante : un simple prelevement automatise ne caracterise pas une volonte non equivoque ; le paiement volontaire et caracterise demeure la voie royale.
Des lors, la question de l’opposabilite se pose avec une acuite particuliere dans le contentieux du bail commercial. Le tribunal judiciaire de Nanterre, dans un jugement du 12 mai 2026, a fait application de ce regime en declarant opposable a la bailleresse la cession du bail commercial notifiee par le cessionnaire, apres avoir constate que l’acte de cession avait ete regulierement signifie et que le bail originaire ne comportait aucune clause d’agrement ni d’interdiction de ceder [[TJ Nanterre, 4e ch., 12 mai 2026, n°23/05708, https://www.courdecassation.fr/decision/6a04757dcdc6046d4796d691.]]. Ce faisant, le tribunal a fait prevaloir le droit a la cession du preneur, conformement a la philosophie liberale de l’article 1717 du Code civil aux termes duquel « le preneur a le droit de sous-louer, et meme de ceder son bail a un autre, si cette faculte ne lui a pas ete interdite » [[Article 1717 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442766.]], combinee avec l’article L. 145-16 qui prohibe les interdictions absolues de cession dans le bail commercial.
En pratique, le praticien doit donc s’assurer, pour securiser l’operation, que le cedant ou le cessionnaire signifie ou notifie l’acte de cession au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandee avec accuse de reception. A defaut de notification formelle, il lui appartiendra d’etablir que le bailleur a pris acte de la cession par des actes non equivoques : encaissement des loyers en connaissance de cause, correspondance avec le cessionnaire en sa qualite de nouveau preneur, delivrance de quittances au nom du cessionnaire. La preuve de cette prise d’acte obeit au principe de liberte de la preuve en matiere commerciale, ce qui constitue un atout pour le preneur cessionnaire.
II. Les effets de la cession du contrat de bail commercial : la dualite des regimes de liberation du cedant
A. La garantie du cedant : entre l’article 1216-1 du Code civil et les articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du Code de commerce
Si le regime de la formation de la cession met en evidence une complementarite feconde entre le droit commun et le statut des baux commerciaux, la question des effets de la cession revele une dualite de regimes qui peut etre source de difficultes pour le praticien. L’enjeu central est celui de la liberation du cedant : dans quelle mesure le preneur qui cede son bail commercial reste-t-il tenu des obligations nees du bail posterieurement a la cession ?
Le droit commun de l’article 1216-1 du Code civil pose une regle binaire et limpide : « Si le cede y a expressement consenti, la cession de contrat libere le cedant pour l’avenir. A defaut, et sauf clause contraire, le cedant est tenu solidairement a l’execution du contrat. » [[Article 1216-1 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032009845.]] Cette disposition opere une summa divisio entre la cession parfaite, qui opere novation subjective et libere le cedant, et la cession imparfaite, qui cree une solidarite passive entre cedant et cessionnaire. La cle de cette dualite reside dans le consentement du cede, bailleur en matiere de bail commercial.
Or, le statut des baux commerciaux adopte une approche differente de la liberation du cedant. L’article L. 145-16-1 impose au bailleur d’informer le cedant « de tout defaut de paiement du locataire dans le delai d’un mois a compter de la date a laquelle la somme aurait du etre acquittee » [[Article L. 145-16-1 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103411.]], a defaut de quoi le cedant peut voir sa garantie reduite a due concurrence du prejudice subi du fait de la carence du bailleur. L’article L. 145-16-2 plafonne quant a lui la duree de la garantie du cedant a trois annees a compter de la cession du bail [[Article L. 145-16-2 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103418.]]. Ces dispositions, issues de la loi du 18 juin 2014 relative a l’artisanat, au commerce et aux tres petites entreprises, apportent une protection originale au cedant que le droit commun ignore.
La coexistence de ces deux corps de regles appelle une articulation soigneuse. L’article 1216-1 du Code civil fixe le principe de droit commun de la solidarite entre cedant et cessionnaire, tandis que les articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du Code de commerce en amenagent les modalites dans un sens favorable au cedant. Le tribunal judiciaire de Poitiers a fait application combinee de ces textes dans une ordonnance de refere du 14 mai 2025, en relevant que « les dispositions des articles 1216 du code civil et L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du code de commerce sont inapplicables » a l’engagement des associes du cedant, distinguant ainsi le sort du cedant lui-meme de celui des tiers garants [[TJ Poitiers, ref., 14 mai 2025, n°25/00044, https://www.courdecassation.fr/decision/68250a62b351f8463a014a5c.]]. Cette decision illustre la necessite, pour le juge comme pour le praticien, de tracer les frontieres precises entre les regimes.
En consequence, le preneur qui cede son bail commercial doit etre pleinement averti de ce que, sauf consentement expres du bailleur a sa liberation, il demeurera solidairement tenu du paiement des loyers et charges pendant une duree maximale de trois annees. Ce mecanisme, qui combine la regle de fond de l’article 1216-1 avec le plafond temporel de l’article L. 145-16-2, constitue un compromis entre la protection des droits du bailleur et la securite juridique du cedant.
B. Le dialogue du droit commun et du statut special : la construction pretorienne d’un regime hybride
Au-dela de la dualite textuelle, c’est la jurisprudence qui assure le dialogue entre l’article 1216 du Code civil et le statut des baux commerciaux. La troisieme chambre civile de la Cour de cassation, competence naturelle pour le droit des baux commerciaux, a rendu un arret de principe le 11 juillet 2024 qui eclaire ce dialogue de maniere singuliere.
Dans cette espece, la Cour etait saisie de la question de savoir si la cession d’un bail rural autorisee judiciairement, rendue opposable au bailleur dans les conditions de l’article 1216 du Code civil, privait d’effet un conge pour atteinte de l’age de la retraite. La troisieme chambre civile a juge que « la cession, rendue opposable au bailleur dans les conditions de l’article 1216 du Code civil, prive d’effet ce conge » [[Civ. 3e, 11 juill. 2024, n°21-23.372, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/668f75ba9b65e642c5878302.]], et ce alors meme que le conge avait ete delivre anterieurement. Cette decision, rendue en formation de section et publiee au Bulletin, consacre une application transversale et resolue du regime de l’article 1216 au-dela du seul droit des contrats pour penetrer le droit des baux.
L’arret du 11 juillet 2024 enseigne que, meme autorisee en justice, la cession ne produit effet a l’egard du bailleur que si, conformement a l’article 1216 du Code civil, le bailleur est partie a l’acte de cession, si l’acte lui est notifie ou s’il en prend acte. La Cour reprend ainsi la solution posee par un arret anterieur du 11 janvier 2024 [[Civ. 3e, 11 janv. 2024, n°22-15.661, publie.]] et l’etend a une configuration processuelle complexe ou le conge et la cession se nouent en une chronologie delicate. En affirmant que la cession regulierement opposee prive d’effet le conge anterieur, la troisieme chambre civile donne au mecanisme de l’article 1216 une portee quasi extinctive sur les actes unilateraux du bailleur, ce qui depasse la seule question de l’opposabilite du contrat pour toucher a l’efficacite meme du statut protecteur.
Par ailleurs, le droit commun des contrats enrichit le regime de la cession du bail commercial par les articles 1216-2 et 1216-3 du Code civil, relatifs aux exceptions et suretes. L’article 1216-2 dispose que « le cessionnaire peut opposer au cede les exceptions inherentes a la dette, telles que la nullite, l’exception d’inexecution, la resolution ou la compensation de dettes connexes » [[Article 1216-2 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032009847.]], tandis que l’article 1216-3 regle le sort des suretes en distinguant selon que le cedant est ou non libere [[Article 1216-3 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000036829846.]]. Ces dispositions trouvent un echo particulier en matiere de bail commercial, ou l’exception d’inexecution est d’un usage frequent pour contrer les actions en paiement du bailleur et ou les suretes (cautionnement, depot de garantie, garantie a premiere demande) constituent des instruments usuels de securisation du risque locatif.
A cet egard, la chambre commerciale a fait application de l’article 1216-2, alinea 2, dans l’arret precite du 2 juillet 2025, en rappelant que le cede peut opposer au cessionnaire toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer au cedant. Cette regle est d’une importance pratique majeure pour le bailleur qui, meme apres la cession, peut invoquer les manquements anterieurs du preneur cedant pour justifier le refus de renouvellement ou l’acquisition de la clause resolutoire. Elle tempere l’effet translatif de la cession et preserve les droits du bailleur dans une mesure que le seul statut des baux commerciaux n’aurait pas assuree.
En consequence, l’article 1216 du Code civil et le statut des baux commerciaux ne s’opposent pas : ils se completent. Le droit commun fournit l’armature technique de la cession de contrat, avec ses regles de formation, d’opposabilite et d’effets. Le statut des baux commerciaux y ajoute des protections specifiques au preneur, tant dans la liberte de ceder son bail (par la sanction du repute non ecrit des clauses restrictives) que dans l’amenagement de la garantie du cedant (par le plafonnement temporel et l’obligation d’information du bailleur). Ensemble, ils forment un regime hybride dont la coherence est assuree par la jurisprudence, qui en trace les frontieres et en assure l’unite d’interpretation.
Des lors, le praticien du droit des baux commerciaux ne saurait se contenter de la lecture du seul Code de commerce. La maitrise de l’article 1216 et de ses textes satellites est devenue indispensable a la securisation des cessions de bail commercial. La redaction de l’acte de cession, la notification au bailleur, la clause de garantie du cedant, l’information sur les impayes, le sort des suretes : chacune de ces etapes appelle une double verification au regard du Code civil et du Code de commerce. A defaut, l’operation encourt tantot l’inopposabilite au bailleur, tantot le maintien indefini de la garantie du cedant, tantot la defaillance des suretes.
Conclusion
L’application de l’article 1216 du Code civil au bail commercial illustre avec nettet e la dynamique contemporaine du droit des obligations, qui voit le droit commun penetrer des statuts speciaux longtemps regardes comme des ilots autonomes. Le dialogue entre le Code civil et le statut des baux commerciaux, s’il impose une vigilance accrue aux praticiens, presente le merite d’enrichir le regime de la cession du bail commercial en le dotant d’une armature technique rigoureuse. La jurisprudence de la Cour de cassation, tant de la chambre commerciale que de la troisieme chambre civile, joue un role determinant d’arbitrage entre ces corps de regles, en dessinant un regime hybride qui combine la souplesse du droit commun et la force protectrice du statut d’ordre public. Cette evolution, dont les contours se precisent d’annee en annee, appelle une mise a jour constante des competences des redacteurs d’actes et des conseils. [[Pour un approfondissement des regles applicables aux baux commerciaux dans leur ensemble, le lecteur pourra se reporter a la page Avocats baux commerciaux Paris et a la page consacree a l’avocat en bail commercial.]]
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.