La loi Carrez a l’epreuve du contentieux : panorama de la jurisprudence de la troisieme chambre civile (2020-2026)
I. Le champ d application de l article 46 : la delimitation de la superficie privative
A. L inclusion et l exclusion des surfaces dans le mesurage
L article 46 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis dispose, en son premier alinea, que toute promesse unilaterale de vente ou d achat et tout contrat realisant ou constatant la vente d un lot ou d une fraction de lot doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot [[ Article 46, alinea 1er, loi n 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029946555 : « Toute promesse unilaterale de vente ou d’achat, tout contrat realisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. » .]]. La nullite de l acte peut etre invoquee sur le fondement de l absence de toute mention de superficie. Le texte precise que les dispositions du premier alinea ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d une superficie inferieure a un seuil fixe par le decret en Conseil d Etat. Ce seuil est fixe a 8 metres carres par l article 4-2 du decret n 67-223 du 17 mars 1967 [[ Decret n 67-223 du 17 mars 1967, article 4-2, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006488239 : « Les lots ou fractions de lots d’une superficie inferieure a 8 metres carres ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie. » .]].
La question de savoir quelles surfaces doivent etre integrees dans le mesurage a donne lieu a un contentieux nourri devant la troisieme chambre civile. L arret rendu le 5 mars 2026 en fournit une illustration topique [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n 23-13.288, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f3ccdc6046d47941879 .]]. En l espece, des acquereurs contestaient la superficie mentionnee dans l acte de vente d un appartement, au motif que la chambre de service et les water-closets, bien que constituant des pieces detachees du lot principal, n auraient pas du etre integres au mesurage des lors qu ils ne beneficiaient d aucun acces direct et materiel a l appartement principal. La Cour de cassation a rejete l argument, apres avoir constate que la chambre de service comme les water-closets ne formaient pas des lots autonomes mais n etaient que des pieces detachees faisant partie, aux termes du reglement de copropriete, du meme lot. Des lors que ces locaux ne faisaient l objet d aucune exclusion legale ou reglementaire du champ d application de l article 46, leur surface devait etre prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues.
La delimitation du champ d application materiel de la loi Carrez a egalement ete precisee par un arret du 8 decembre 2021 [[ Cass. 3e civ., 8 decembre 2021, n 20-14.119, https://www.courdecassation.fr/decision/61b058f3dc637ddd76c35eb8 .]]. Dans cette affaire, l acte authentique mentionnait une surface habitable incluant une loggia fermee de 6,27 metres carres. L acquereur estimait que cette loggia, constituant une partie commune, avait ete prise en compte a tort dans le calcul de la surface. La cour d appel, pour faire droit a la demande de diminution du prix, avait considere que la loggia devait etre exclue du mesurage. La Cour de cassation a casse l arret au visa de l article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de l ancien article 1382 du code civil, en rappelant que la restitution du prix a laquelle le vendeur est condamne apres sa diminution en raison de la delivrance d une moindre mesure ne constitue pas, par elle-meme, un prejudice indemnisable permettant une action en garantie. Par ailleurs, elle a sanctionne la denaturation de la clause de l acte de vente relative a l absence de ventilation du prix entre les lots vendus.
Un arret du 1er mars 2023 est venu conforter cette ligne jurisprudentielle [[ Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n 21-25.641, https://www.courdecassation.fr/decision/63fefc6c002ac605de15b30a .]]. La Cour de cassation y a rejete le pourvoi forme contre un arret ayant constate que les vendeurs avaient cede un appartement d une superficie superieure de plus d un vingtieme a la realite, celui-ci incluant une loggia fermee qui constituait en realite une partie commune. L articulation entre la qualification juridique des espaces et leur integration dans le mesurage Carrez constitue ainsi un enjeu central du contentieux.
La distinction entre la superficie privative au sens de la loi Carrez et la surface habitable definie par l article R. 111-2 du code de la construction et de l habitation a egalement fait l objet d une cassation le 4 juillet 2024 [[ Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n 23-13.077, https://www.courdecassation.fr/decision/66863b82b1dbbe3bae5fff3a .]]. En l espece, des acquereurs avaient produit un mesurage effectue pour satisfaire aux dispositions de l article R. 111-2 du code de la construction et de l habitation afin de demontrer un deficit de surface. La cour d appel avait ecarte ce mesurage au motif que la surface habitable ne correspondait pas a la surface privative prevue par l article 46 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation a casse l arret pour defaut de reponse a conclusions, les acquereurs soutenant que le bien litigieux ne comportait aucun des elements exclus du mesurage par le regime de la surface habitable, de sorte que les deux mesures auraient du coincider. La haute juridiction impose ainsi aux juges du fond de repondre precisement aux moyens tires de la comparaison entre les deux methodologies de mesurage.
B. La qualification des parties privatives au regard du reglement de copropriete
La determination de la nature privative ou commune d un espace constitue un prealable indispensable a l application de la loi Carrez. Or, cette qualification depend directement des stipulations du reglement de copropriete et de l etat descriptif de division. L article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le reglement de copropriete determine les parties communes et les parties privatives. Aux termes de l article 2 de la meme loi, sont reputees parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d acces, le gros oeuvre des batiments et tous les elements d equipement commun. Selon l article 3, sont reputees parties privatives les parties des batiments et des terrains reserves a l usage exclusif d un coproprietaire determine.
L arret du 5 decembre 2024 illustre l importance de cette hierarchie des sources normatives de la copropriete [[ Cass. 3e civ., 5 decembre 2024, n 23-16.359, https://www.courdecassation.fr/decision/67514c176b10f0edcea72f4d .]]. Une venderesse avait vendu un ensemble de lots formant une unite d habitation d une superficie de 69,10 metres carres. L acquereur contestait la qualification de partie privative donnee a l un de ces lots, constituant une cour, et sollicitait la reduction du prix sur le fondement de l article 46 de la loi du 10 juillet 1965. La cour d appel de Paris avait retenu que cette cour constituait une partie commune speciale, exclue du mesurage, en se fondant sur l utilite collective de cet espace et sa desserte par la concierge. La Cour de cassation a casse cet arret au visa des articles 8, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, en rappelant un principe fondamental formule en ces termes : « Le classement par un reglement de copropriete des parties d immeuble dans la categorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l application des articles 2 et 3 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965. » La cour d appel aurait du rechercher, comme il lui etait demande, si la cour correspondant au lot litigieux n etait pas directement qualifiee de partie privative par le reglement de copropriete lui-meme.
Cette decision consacre la primaute du reglement de copropriete sur les criteres fonctionnels des articles 2 et 3 de la loi de 1965. Des lors que le reglement de copropriete qualifie expressement un espace de partie privative, les juges du fond ne peuvent ecarter cette qualification en se fondant sur des considerations d utilite collective ou d usage commun. L arret constitue un rappel utile aux praticiens de l immobilier : la securite juridique commande de verifier avec soin les stipulations du reglement de copropriete et de l etat descriptif de division avant d etablir un certificat de mesurage, a defaut de quoi l acte de vente s expose a une action en diminution du prix.
Par ailleurs, un arret du 10 juin 2021 a rappele que l obligation de mentionner la superficie privee ne s applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement, conformement a la lettre de l article 46 [[ Cass. 3e civ., 10 juin 2021, n 19-22.036, https://www.courdecassation.fr/decision/60c1aaa41ce32f2fbf7feeed .]]. Dans cette affaire, l acquereur contestait la validite du compromis de vente en invoquant notamment la violation de l article 46 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation a rejete le moyen, apres avoir constate que la mention de la superficie de 66,02 metres carres dans le compromis etait applicable a l appartement seul, la cave en etant exclue. La solution rappelle que l absence de ventilation de superficie entre les lots soumis et non soumis a la loi Carrez n affecte pas la validite de l avant-contrat, des lors que la superficie mentionnee est rattachable au seul lot d habitation.
II. Les sanctions du defaut de superficie et les responsabilites
A. La diminution proportionnelle du prix et ses conditions
Le septieme alinea de l article 46 de la loi du 10 juillet 1965 prevoit un double mecanisme correcteur. Si la superficie est superieure a celle exprimee dans l acte, l excedent de mesure ne donne lieu a aucun supplement de prix. En sens inverse, si la superficie est inferieure de plus d un vingtieme a celle exprimee dans l acte, le vendeur, a la demande de l acquereur, supporte une diminution du prix proportionnelle a la moindre mesure. L action en diminution du prix doit etre intentee par l acquereur dans un delai d un an a compter de l acte authentique constatant la realisation de la vente, a peine de decheance. Par ailleurs, le beneficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d achat ou l acquereur peut intenter l action en nullite au plus tard a l expiration d un delai d un mois a compter de l acte authentique constatant la realisation de la vente.
La charge de la preuve de la moindre mesure pese sur l acquereur ainsi que le rappelle un arret du 4 mars 2021 [[ Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n 20-12.723, https://www.courdecassation.fr/decision/6042501dcc3e685be4d96771 .]]. En l espece, une SCI acquereur sollicitait la reduction du prix en produisant un certificat de mesurage realise posterieurement a la vente, qui evaluait la surface privee a 75,33 metres carres au lieu de 84,51 metres carres. La cour d appel a cependant releve qu il n existait pas de concordance dans la description des lieux entre les deux certificats de mesurage produits aux debats et que d importants travaux d amenagement avaient ete realises entre la date du premier mesurage et celle de la vente. La Cour de cassation a approuve les juges du fond d avoir souverainement deduit que l acquereur ne rapportait pas la preuve que la superficie reelle des lieux etait inferieure de plus d un vingtieme a celle exprimee dans l acte de vente. Cet arret illustre que l acquereur ne saurait se contenter de produire un certificat de mesurage posterieur a la vente sans etablir que l etat materiel du bien est demeure identique entre la date de l acte et celle du mesurage contradictoire.
L effet de la restitution du prix sur les recours en garantie du vendeur contre les professionnels est gouverne par une jurisprudence constante. L arret du 8 decembre 2021, deja evoque, a casse l arret qui avait condamne le notaire a garantir les vendeurs de l integralite de la restitution du prix, au motif que la restitution du prix a laquelle le vendeur est condamne apres sa diminution en raison de la delivrance d une moindre mesure par rapport a la superficie convenue ne constitue pas, par elle-meme, un prejudice indemnisable permettant une action en garantie. La portee de cette solution a ete confirmee par un arret du 18 janvier 2024 [[ Cass. 3e civ., 18 janvier 2024, n 22-22.960, https://www.courdecassation.fr/decision/65a8ce98e12c85000874ad17 .]]. Ainsi, le vendeur ne peut obtenir le remboursement de la restitution de prix aupres de son notaire ou de son diagnostiqueur sur le fondement de la seule application de l article 46. Il lui appartient de demontrer l existence d un prejudice distinct, tel qu une perte de chance de vendre a un meilleur prix, et de prouver que la faute du professionnel a cause ce prejudice distinct.
L arret du 7 novembre 2024, publie au Bulletin, a apporte une contribution majeure a l articulation entre la restitution de prix et l indemnisation du maitre de l ouvrage par le maitre d oeuvre [[ Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n 23-12.315, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/672c98d275a19b13ac4532d5 .]]. En l espece, une SCCV reprochait a un architecte charge d une mission complete de maitrise d oeuvre la construction d un lot presentant un deficit de surface d au moins 6,70 metres carres par rapport a la surface attendue. La cour d appel de Bordeaux, statuant sur renvoi apres cassation, avait rejete la demande d indemnisation en retenant que la mission complete de base de l architecte n incluait pas le mesurage des surfaces et que la difference de prix resultant du deficit de surface ne constituait pas un prejudice indemnisable. La Cour de cassation a censure ce raisonnement en posant deux principes. D une part, l architecte charge d une mission complete, qui incluait necessairement la direction de l execution des travaux, etait tenu de veiller a une execution conforme aux previsions contractuelles et aux plans etablis, meme en l absence de mission particuliere de mesurage. D autre part, le juge ne peut refuser d indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage dont il constate l existence, en se fondant sur le fait que seule une reparation integrale de ce dommage lui a ete demandee. Par consequent, le maitre de l ouvrage peut reclamer l indemnisation d un manque a gagner resultant de la non-conformite de l ouvrage aux previsions contractuelles si celle-ci est imputable a un locateur d ouvrage.
B. La responsabilite des professionnels de l immobilier
Le contentieux de la loi Carrez met en cause une pluralite de professionnels : le diagnostiqueur charge d etablir le certificat de mesurage, le notaire redacteur de l acte authentique, l agent immobilier redacteur du compromis et, le cas echeant, l architecte. La Cour de cassation a precise les contours de leurs obligations respectives.
S agissant du diagnostiqueur, l arret du 5 mars 2026 deja cite a repris une solution desormais etablie : le diagnostiqueur, lorsqu il etablit un certificat de mesurage, est tenu d appliquer les regles issues de la loi Carrez regissant l assiette de la superficie au regard de l aspect materiel du bien au moment de son intervention [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n 23-13.288, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f3ccdc6046d47941879 .]]. En l espece, apres avoir constate que le diagnostiqueur avait certifie une surface privative de 60,07 metres carres alors que la surface reelle du lot vendu etait de 59 metres carres, la cour d appel avait ecarte sa responsabilite en retenant qu il n avait pas a connaitre des locaux faisant ou non l objet d un lot aux termes du reglement de copropriete. La Cour de cassation a casse cette decision au visa de l article 1240 du code civil [[ Article 1240 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041571 : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause a autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrive a le reparer. » .]], jugeant que ces motifs etaient inoperants a ecarter toute faute du diagnostiqueur des lors que son erreur de mesurage etait etablie. En dautres termes, le diagnostiqueur engage sa responsabilite delictuelle pour les erreurs de mesurage commises dans l execution de sa mission, sans pouvoir se retrancher derriere une pretendue incompetenence a qualifier juridiquement les lots de copropriete.
Concernant le notaire, l arret du 8 decembre 2021 a rappele que le devoir de conseil du notaire ne l oblige pas a garantir le vendeur de la restitution du prix consecutive a l erreur de mesurage, des lors que cette restitution ne constitue pas un prejudice indemnisable. En revanche, le notaire peut voir sa responsabilite engagee pour manquement a son devoir d information et de conseil si l acquereur demontre un prejudice distinct.
Un arret du 7 novembre 2024 a ete l occasion pour la haute juridiction de preciser l etendue de la mission de l architecte au regard de la loi Carrez [[ Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n 23-12.315, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/672c98d275a19b13ac4532d5 .]]. La cour d appel avait estime que l architecte, charge d une mission complete de base mais non d une mission specifique de mesurage ou de calcul des superficies, ne pouvait se voir reprocher le deficit de surface de l ouvrage. La Cour de cassation a censure cette analyse en jugeant que la mission complete incluait necessairement la direction de l execution des travaux, de sorte que l architecte etait tenu de veiller a une execution conforme aux previsions contractuelles et aux plans etablis, meme en l absence de mission particuliere portant sur le mesurage des surfaces. Elle a egalement retenu que le juge ne pouvait refuser d indemniser la perte de chance dont il avait constate l existence, ce qui ouvrait la voie a une indemnisation du maitre de l ouvrage fondee sur la perte de chance de vendre le bien a un prix superieur ou pour une surface superieure.
En matiere de certificat de mesurage inopposable au maitre d oeuvre, un arret du 16 fevrier 2022 a apporte une precision importante [[ Cass. 3e civ., 16 fevrier 2022, n 20-22.778, https://www.courdecassation.fr/decision/620ca2d8c61f23729bcf6233 .]]. Il en resulte que le certificat de mesurage etabli unilateralement par le maitre de l ouvrage ne peut etre oppose au maitre d oeuvre dans le cadre d une action en responsabilite contractuelle, des lors que ce certificat n a pas ete realise contradictoirement. La production d un mesurage non contradictoire ne saurait suffire a etablir la realite du prejudice allegue.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel de la troisieme chambre civile sur la periode 2020-2026 revele une double tendance. D une part, la Cour de cassation affermit le formalisme protecteur de la loi Carrez en rappelant regulierement les conditions de l action en diminution du prix et la primaute du reglement de copropriete sur les criteres fonctionnels de qualification des parties d immeuble. D autre part, elle elargit le perimetre de la responsabilite des professionnels de l immobilier, qu il s agisse du diagnostiqueur, dont la faute ne peut etre ecartee par des motifs inoperants, de l architecte, tenu de veiller a la conformite de l ouvrage a ses plans meme sans mission expresse de mesurage, ou du notaire, dont le devoir de conseil est rappele avec constance.
Par ailleurs, la haute juridiction trace une frontiere nette entre la restitution du prix, qui ne constitue pas un prejudice indemnisable, et la perte de chance, qui ouvre droit a reparation. Les praticiens retiendront que la securite des transactions impose une verification rigoureuse des stipulations du reglement de copropriete et de l etat descriptif de division prealablement a l etablissement du certificat de mesurage. L acquereur, quant a lui, doit veiller au respect du delai de decheance annal et a la production d un mesurage contradictoire etablissant avec certitude la moindre mesure, sans quoi son action en diminution du prix sera vouee a l echec.
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