Un congé pour reprise peut faire basculer très vite un dossier locatif. Le locataire reçoit une lettre du bailleur qui annonce la reprise du logement pour y habiter, ou pour y loger un proche. Le bail doit prendre fin. Le départ est demandé à une date précise. Dans beaucoup de dossiers, la discussion porte alors sur le délai, la forme du courrier, la réalité du projet de reprise ou la situation du bénéficiaire.
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 16 avril 2026, un point très concret : lorsque le bénéficiaire désigné dans le congé décède avant la fin du préavis, le congé pour reprise perd son effet. Les héritiers ne peuvent pas simplement reprendre à leur compte le congé délivré pour une autre personne.
Cette solution concerne directement les locataires qui reçoivent un congé pour reprise, mais aussi les bailleurs et les héritiers qui veulent éviter une procédure d’expulsion fragile. Le congé pour reprise n’est pas une formalité abstraite. Il est donné pour une personne déterminée, dans une situation déterminée, avec un projet d’habitation réel et sérieux.
Le principe du congé pour reprise
Dans un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour reprendre le logement. Le congé peut être donné pour habiter lui-même le logement ou pour y loger un bénéficiaire autorisé par la loi.
Le congé doit respecter plusieurs exigences. Il doit indiquer le motif. Il doit identifier le bénéficiaire de la reprise. Il doit préciser son nom, son adresse et son lien avec le bailleur. Le bailleur doit aussi justifier le caractère réel et sérieux de la décision de reprise.
Ces exigences ne sont pas accessoires. Elles permettent au locataire de vérifier si le congé est sérieux, si la personne désignée peut effectivement bénéficier de la reprise, et si le départ demandé n’est pas un moyen de contourner la protection du bail d’habitation.
En pratique, un congé pour reprise doit donc être examiné dès sa réception. Le locataire doit conserver l’enveloppe, l’avis de réception, la lettre de congé, le bail, les quittances, les échanges avec le bailleur et tout élément sur l’occupation réelle du logement après le départ demandé.
Le décès du bénéficiaire avant la fin du préavis change tout
Dans l’affaire jugée le 16 avril 2026, la bailleresse avait donné congé aux locataires pour reprendre elle-même le logement. Elle est décédée avant la date d’effet du congé. Son fils a ensuite indiqué qu’il voulait reprendre le logement pour l’habiter personnellement et a demandé la validation du congé, l’expulsion des locataires et une indemnité d’occupation.
La cour d’appel avait admis cette logique. Elle avait considéré que le droit de reprise pouvait être transmis à l’héritier et que celui-ci pouvait se prévaloir du congé délivré par sa mère.
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement. Elle retient que les conditions de la reprise doivent être appréciées en la personne du bénéficiaire désigné. Si ce bénéficiaire décède avant l’expiration du délai de préavis, le congé pour reprise est privé d’effet.
La conséquence est importante : l’héritier ne peut pas transformer le congé initial en congé pour son propre compte. S’il veut reprendre le logement pour l’habiter, il doit analyser la situation du bail, les délais applicables et, si les conditions sont réunies, délivrer son propre congé dans les formes prévues.
Ce que le locataire doit vérifier après réception du congé
Le premier réflexe consiste à lire la lettre de congé sans se limiter à la date de départ demandée. Il faut identifier la personne pour laquelle le logement est repris. Il faut vérifier si cette personne est le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire, son concubin notoire, un ascendant, un descendant, ou une autre personne visée par le texte applicable.
Il faut ensuite vérifier le délai. Pour une location vide, le congé du bailleur doit en principe être donné au moins six mois avant l’échéance du bail. Pour une location meublée résidence principale, le délai est en principe de trois mois. Le point de départ dépend de la réception du congé par le locataire.
Il faut aussi contrôler le contenu du courrier. Un congé trop vague, un bénéficiaire mal identifié, une absence d’adresse, une erreur sur le lien familial ou une justification insuffisante peuvent ouvrir une contestation.
Enfin, il faut suivre ce qui se passe après le congé. Si le bénéficiaire décède avant la fin du préavis, si le logement est reloué à un tiers, s’il reste vide, s’il est mis en vente ou s’il est transformé en location saisonnière, ces éléments peuvent être déterminants.
Faut-il partir quand même si le bénéficiaire est décédé ?
Pas automatiquement.
Le décès du bénéficiaire désigné avant la date d’effet du congé est un élément majeur. Il peut priver le congé d’effet. Le locataire ne doit toutefois pas se contenter d’une information orale ou d’une rumeur. Il faut documenter la date du décès, la personne désignée dans le congé, la date de fin du préavis et les démarches entreprises par l’héritier ou par le nouveau propriétaire.
Si le bailleur ou l’héritier demande le départ malgré cette situation, le locataire peut contester la validité du congé. La discussion peut se tenir avant toute audience, par courrier d’avocat, ou devant le juge si une procédure est engagée.
Le risque, pour le locataire, est de quitter le logement trop vite alors que le congé est contestable. Le risque, pour le bailleur ou l’héritier, est d’engager une procédure d’expulsion sur un titre fragile, avec une contestation sérieuse sur la validité du congé et sur l’indemnité d’occupation réclamée.
Quelle action engager si une procédure d’expulsion est lancée ?
Si le bailleur ou l’héritier assigne le locataire en validation du congé et expulsion, la défense doit être construite autour de la chronologie.
Il faut produire le bail, le congé, l’accusé de réception, l’acte ou l’information établissant le décès du bénéficiaire, les échanges postérieurs, les quittances et les preuves d’occupation. Il faut ensuite démontrer que le congé avait été délivré en considération d’une personne déterminée et que cette personne n’était plus en mesure de réaliser la reprise à la date d’effet du congé.
Le locataire peut demander au juge de constater que le congé est privé d’effet, de rejeter la demande d’expulsion et de rejeter l’indemnité d’occupation lorsque celle-ci repose sur la prétendue fin du bail.
Selon le dossier, d’autres demandes peuvent s’ajouter : délivrance de quittances, contestation d’un arriéré, demande de délais pour une dette locative distincte, ou demande indemnitaire si le congé a causé un préjudice particulier.
Ce que le bailleur ou l’héritier doit faire avant d’agir
Le bailleur ou l’héritier ne doit pas supposer qu’un congé pour reprise se transmet mécaniquement. Si le bénéficiaire désigné décède avant la fin du préavis, le dossier doit être repris depuis le début.
La première question est de savoir qui est désormais propriétaire ou titulaire des droits du bailleur. La deuxième est de savoir si cette personne peut légalement donner congé pour reprise. La troisième est de déterminer à quelle échéance du bail un nouveau congé peut être donné.
Un courrier indiquant simplement que l’héritier veut maintenant habiter le logement ne remplace pas nécessairement un congé régulier. Une assignation trop rapide peut exposer le bailleur à un rejet, à des frais de procédure et à une condamnation au titre des frais irrépétibles.
Dans un dossier de reprise, la prudence consiste à vérifier la qualité du bénéficiaire, l’échéance du bail, la forme de notification, le contenu obligatoire du congé et les preuves du projet d’habitation avant toute démarche contentieuse.
Paris et Île-de-France : pourquoi ces dossiers sont sensibles
À Paris et en Île-de-France, les congés pour reprise sont souvent contestés parce que l’enjeu locatif est élevé. Le locataire peut perdre un logement difficile à remplacer. Le bailleur peut vouloir récupérer un bien familial, loger un proche ou réorganiser un patrimoine immobilier.
Le contentieux se concentre souvent devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. À Paris, les dossiers exigent une chronologie précise : date de signature du bail, échéance contractuelle, date de notification du congé, date de réception, identité du bénéficiaire, événement survenu pendant le préavis et preuves disponibles.
Lorsque le logement est situé dans une zone tendue, la stratégie doit aussi tenir compte de l’encadrement des loyers, des difficultés de relogement, des demandes de délais et des éventuels liens avec une procédure d’expulsion ou une dette locative.
Le cabinet peut intervenir pour vérifier la validité du congé, préparer la réponse au bailleur, défendre le locataire assigné, ou sécuriser la démarche d’un bailleur avant la délivrance d’un nouveau congé.
Les pièces à réunir
Pour un locataire, les pièces utiles sont les suivantes : bail, avenants, lettre de congé, enveloppe, avis de réception, quittances, échanges avec le bailleur ou l’agence, justificatifs sur la situation du bénéficiaire, preuve de la date du décès si elle est disponible, convocations, assignation et décompte des sommes réclamées.
Pour un bailleur ou un héritier, il faut réunir le titre de propriété, le bail, l’échéancier du bail, le congé déjà délivré, les pièces successorales utiles, les justificatifs du projet d’habitation, les échanges avec le locataire et les éléments permettant de déterminer si un nouveau congé peut être délivré.
Dans les deux cas, la chronologie est la pièce centrale du dossier. Un même courrier peut être valable ou inefficace selon la date de notification, la date d’effet, l’identité du bénéficiaire et les événements survenus pendant le préavis.
Les sources juridiques à connaître
La règle applicable au congé pour reprise figure à l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accessible sur Légifrance.
L’arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2026, troisième chambre civile, pourvoi n° 24-13.191, est accessible sur le site officiel de la Cour de cassation : décision du 16 avril 2026.
Pour compléter la lecture, vous pouvez aussi consulter notre analyse sur la contestation d’un congé délivré par le bailleur et notre page avocat en droit immobilier à Paris.
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