Depuis le 20 mai 2026, déclarer un logement en meublé de tourisme n’est plus une formalité isolée. Le propriétaire qui indique que le bien loué sur Airbnb, Booking ou Abritel est sa résidence principale doit pouvoir le démontrer. La commune peut contrôler la déclaration, demander des justificatifs, vérifier le nombre de jours loués et sanctionner une fausse déclaration.
Le point sensible n’est pas seulement le numéro d’enregistrement. Beaucoup de propriétaires ont bien un numéro, mais un dossier fragile : adresse fiscale incohérente, compteur de nuitées dépassé, logement déclaré comme résidence principale alors qu’il est presque toujours disponible à la location, changement d’usage non vérifié, règlement de copropriété ignoré.
La bonne question est donc pratique : si la mairie écrit demain, quelles pièces faut-il produire et comment répondre sans aggraver le dossier ?
Ce qui a changé le 20 mai 2026
Le Code du tourisme impose désormais une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national pour les meublés de tourisme. Cette déclaration permet d’identifier le logement, le loueur, la commune concernée et le statut déclaré du bien.
Lorsque le propriétaire indique que le logement est sa résidence principale, il ne suffit pas d’affirmer qu’il y habite. Il doit pouvoir présenter des éléments cohérents. La règle permet aux communes de mieux contrôler les annonces et de croiser les informations transmises par les plateformes.
Ce contrôle est renforcé par les sanctions. Le défaut de déclaration peut conduire à une amende administrative. La fausse déclaration ou l’utilisation d’un faux numéro peut exposer à une sanction plus lourde. Le dépassement du plafond annuel applicable à une résidence principale peut aussi être poursuivi.
Pour un propriétaire, l’urgence consiste donc à rendre le dossier vérifiable avant le contrôle.
Résidence principale : la définition à retenir
La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Cette définition change tout. Un logement dont vous êtes propriétaire n’est pas nécessairement votre résidence principale. Un logement où vous passez quelques semaines par an non plus. Un appartement conservé à Paris alors que vous vivez réellement ailleurs peut être un bien personnel, une résidence secondaire ou un investissement locatif, mais pas automatiquement une résidence principale.
En location courte durée, la qualification doit rester cohérente avec les faits :
- votre adresse fiscale ;
- vos factures et contrats ;
- votre assurance habitation ;
- le nombre de nuitées louées ;
- votre présence réelle dans le logement ;
- les informations communiquées à la plateforme ;
- les déclarations faites à la commune.
Si ces éléments se contredisent, le risque ne vient pas seulement de l’annonce Airbnb. Il vient de l’ensemble du dossier.
Les pièces à réunir avant de répondre à la mairie
La réponse à une commune doit être documentaire. Les explications générales ne suffisent pas.
Il faut commencer par réunir :
- l’avis d’imposition mentionnant l’adresse du logement ;
- une attestation d’assurance habitation à cette adresse ;
- des factures d’électricité, gaz, internet ou eau ;
- les justificatifs administratifs importants reçus à cette adresse ;
- le numéro d’enregistrement obtenu pour le meublé de tourisme ;
- les captures de l’annonce publiée ;
- l’historique des nuitées louées sur l’année civile ;
- les messages reçus d’Airbnb, Booking ou Abritel ;
- les courriers ou courriels de la mairie ;
- le règlement de copropriété si le logement est dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
L’objectif n’est pas d’empiler des pièces. Il faut construire une chronologie : date de déclaration, date de mise en ligne, périodes louées, périodes occupées personnellement, demande de la commune, réponse apportée.
Une réponse courte, datée, accompagnée des pièces utiles, vaut mieux qu’un long courrier qui mélange résidence principale, fiscalité, changement d’usage et conflit de voisinage.
Le piège des 120 jours et des 90 jours
Pour une résidence principale, la location en meublé de tourisme est en principe limitée à 120 jours par année civile. Certaines communes peuvent décider d’abaisser ce plafond à 90 jours.
Il faut aussi distinguer cette limite annuelle de la règle selon laquelle un même client ne doit pas occuper le meublé de tourisme plus de 90 jours consécutifs. Les deux règles n’ont pas le même objet.
Un propriétaire peut donc commettre une erreur de trois façons :
- louer sa résidence principale plus longtemps que le plafond annuel applicable ;
- déclarer comme résidence principale un logement qui ne l’est pas ;
- confondre le plafond par client et le plafond annuel du logement.
Le dépassement n’est pas toujours volontaire. Il peut venir d’un mauvais calcul des plateformes, d’annulations mal prises en compte ou d’une période de location commencée avant la nouvelle déclaration. Mais il faut pouvoir le prouver.
Fausse déclaration : les situations les plus risquées
La fausse déclaration ne vise pas seulement le faux numéro inventé.
Elle peut aussi apparaître lorsque le propriétaire :
- déclare une résidence principale alors qu’il vit principalement ailleurs ;
- utilise l’adresse d’un proche ;
- indique un logement comme résidence principale pour éviter une autorisation de changement d’usage ;
- continue à louer après avoir dépassé le plafond local ;
- transmet à la plateforme une catégorie différente de celle déclarée à la commune ;
- ne met pas à jour la déclaration après un changement de situation.
Dans ces cas, la défense doit être prudente. Si le dossier est objectivement fragile, il vaut parfois mieux reconnaître une erreur matérielle, régulariser et cesser temporairement la location plutôt que soutenir une qualification impossible à défendre.
Que faire si l’annonce est bloquée ?
Le blocage de l’annonce ne signifie pas toujours que la mairie a prononcé une sanction. Il peut venir de la plateforme, d’un contrôle automatique, d’un numéro invalide, d’un dépassement de compteur ou d’une demande transmise par la commune.
Avant de contester, il faut identifier le motif exact :
- numéro absent ;
- numéro refusé ;
- numéro incohérent ;
- plafond de jours atteint ;
- résidence principale non justifiée ;
- changement d’usage suspect ;
- règlement de copropriété signalé ;
- logement frappé par une interdiction administrative.
Si le problème concerne uniquement le numéro, l’analyse rejoint notre article sur l’annonce Airbnb sans numéro d’enregistrement et les recours depuis le 20 mai 2026.
Si le problème concerne la durée de location, il faut reprendre le compteur nuitée par nuitée. Si le problème concerne la résidence principale, il faut produire les preuves d’occupation. Si le problème concerne le changement d’usage, la question devient plus lourde, surtout à Paris.
Paris et Île-de-France : un contrôle plus sensible
À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, la location touristique d’un logement d’habitation est surveillée de près. Le marché locatif est tendu, les contrôles sont plus structurés et les copropriétés signalent plus rapidement les nuisances.
Pour un appartement parisien, quatre vérifications sont indispensables :
- le logement est-il réellement votre résidence principale ?
- la commune applique-t-elle un plafond de 120 jours ou un plafond abaissé ?
- le changement d’usage est-il nécessaire si le logement n’est pas votre résidence principale ?
- le règlement de copropriété permet-il la location touristique répétée ?
Le sujet dépasse donc Airbnb. Une annonce conforme sur la plateforme peut rester contestable au regard du Code du tourisme, du Code de la construction et de l’habitation ou du règlement de copropriété.
Pour les litiges plus larges liés à la location courte durée, vous pouvez consulter notre page avocat location Airbnb à Paris et notre analyse sur Airbnb 90 jours en résidence principale.
Comment répondre à une mise en demeure de la mairie
Une mise en demeure ne doit pas rester sans réponse. Il faut d’abord vérifier le délai indiqué dans le courrier, puis préparer une réponse structurée.
La méthode est simple :
- rappeler le numéro d’enregistrement et l’adresse du logement ;
- préciser la catégorie déclarée ;
- produire les justificatifs de résidence principale ;
- joindre l’historique des nuitées ;
- répondre au grief précis ;
- demander la correction d’une erreur si le contrôle repose sur une donnée inexacte ;
- indiquer les mesures prises si une régularisation est nécessaire.
Il faut éviter les réponses agressives ou approximatives. La commune peut poursuivre le contrôle et transmettre le dossier. Une réponse mal construite peut être utilisée contre le propriétaire.
Quand faut-il arrêter temporairement de louer ?
Il faut envisager une pause lorsque le dossier présente un risque sérieux : doute sur la résidence principale, plafond annuel dépassé, absence de numéro valide, changement d’usage non régularisé, signalement de la copropriété ou courrier de la mairie annonçant une sanction.
Arrêter temporairement ne signifie pas renoncer à tout recours. Cela permet de réduire le risque, de préserver les preuves et de reprendre la location sur une base plus solide.
Dans certains dossiers, la priorité est de contester une erreur de compteur. Dans d’autres, elle est de régulariser la déclaration. Dans les dossiers les plus exposés, il faut préparer une défense sur le changement d’usage ou la fausse déclaration.
Sources officielles
- Article L.324-1-1 du Code du tourisme : Legifrance
- Décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 relatif à la location de meublés de tourisme : Legifrance
- Location de meublés touristiques, nouvelles règles : Service-Public.fr
- Location meublée de tourisme et résidence principale : economie.gouv.fr
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