La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre mai et octobre 2025, trois arrêts majeurs sur la révision et le déplafonnement des loyers commerciaux. Le 18 septembre 2025, l’arrêt n° 24-13.288 a précisé la notion d’incidence favorable des facteurs locaux de commercialité. Le 16 octobre 2025, l’arrêt n° 23-23.834 a tranché les conditions du lissage de 10 %. Le 22 mai 2025, l’arrêt n° 23-23.336 a clarifié le sort des clauses d’indexation unilatérales. Ces décisions interviennent dans un contexte où le contentieux des loyers commerciaux représente une part significative des litiges immobiliers devant les tribunaux judiciaires. Le calcul de la révision repose sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE. La dernière publication de l’indice fait état d’une légère baisse sur un an, ce qui alimente les tensions entre bailleurs et locataires. Comprendre les mécanismes du plafonnement légal, de la révision triennale et des exceptions au plafond est indispensable pour sécuriser la relation contractuelle et éviter un contentieux coûteux.
Le plafonnement légal du loyer commercial et ses fondements
L’article L. 145-34 du Code de commerce établit la règle du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial. Ce mécanisme limite la hausse du loyer à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) sur la période écoulée. L’article L. 145-34 du Code de commerce (texte officiel) dispose.
« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. »
La révision triennale en cours de bail obéit au même plafonnement. L’article L. 145-38 du Code de commerce (texte officiel) précise.
« Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. »
Le plafonnement protège le locataire contre une flambée du loyer liée à la valorisation du marché. Il ne s’applique pas aux baux de plus de neuf ans, aux locaux monovalents ni aux baux ayant dépassé douze ans par tacite prolongation.
Le calcul pratique de la révision triennale à l’aide de l’indice ILC
Le calcul de la révision triennale repose sur une formule légale. Le nouveau loyer s’obtient en multipliant le loyer actuel par le rapport entre l’indice nouveau et l’indice ancien. La formule est la suivante : nouveau loyer = loyer actuel × (ILC nouveau ÷ ILC ancien).
Prenons un exemple concret. Un bail commercial a été conclu avec un loyer mensuel de 4 000 euros hors taxes. L’indice de référence est celui du deuxième trimestre 2022, soit 123,65. Au moment de la révision triennale, en 2025, l’indice du deuxième trimestre atteint 136,81. Le nouveau loyer se calcule ainsi : 4 000 × (136,81 ÷ 123,65) = 4 425,76 euros. La variation est de +425,76 euros par mois, soit +10,64 %. Cette hausse reste dans la limite du plafonnement légal puisqu’elle correspond exactement à la variation de l’indice sur la période.
Le tableau suivant compare les trois mécanismes de variation du loyer :
| Mécanisme | Fréquence | Plafonnement | Indice de référence | Formalité |
|---|---|---|---|---|
| Révision triennale (art. L. 145-38) | Tous les 3 ans | Oui, variation ILC/ILAT | ILC ou ILAT | LRAR ou acte d’huissier |
| Renouvellement (art. L. 145-34) | Tous les 9 ans | Oui, sauf déplafonnement | Valeur locative | Congé ou demande |
| Clause d’indexation (art. L. 145-39) | Annuelle si clause | Non (mais lissage 10 %) | ILC ou ILAT contractuel | Automatique |
L’indice applicable est celui mentionné dans le bail. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’indice des loyers commerciaux (ILC) est l’indice de référence pour les activités commerciales et artisanales. L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s’applique aux baux professionnels et de bureaux.
Les exceptions au plafonnement : modification notable et déplafonnement
Le déplafonnement du loyer permet de fixer le loyer à la valeur locative lorsque le bailleur établit une modification notable des éléments de la valeur locative. Ces éléments sont définis aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.
L’article R. 145-6 du Code de commerce (texte officiel) détaille les facteurs locaux de commercialité.
« Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »
La Cour de cassation a précisé la notion d’incidence favorable dans un arrêt du 18 septembre 2025. Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288 (décision), motifs :
« Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. »
Ce principe signifie que le juge apprécie objectivement le caractère favorable de la modification. L’incidence concrète sur le chiffre d’affaires du locataire n’est pas requise. La création d’un centre commercial à proximité, la rénovation d’un quartier ou l’arrivée d’une nouvelle ligne de transport peuvent suffire.
Le lissage de 10 % et ses conditions d’application
Lorsque le déplafonnement est justifié, le dernier alinéa de l’article L. 145-34 impose un lissage de la hausse. L’augmentation annuelle ne peut excéder 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce mécanisme vise à éviter une brutalité financière pour le locataire.
La Cour de cassation a limité le champ d’application de ce lissage dans un arrêt du 16 octobre 2025. Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834 (décision), motifs :
« Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, lequel instaure un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. »
Cette décision distingue nettement les deux voies de déplafonnement. Le lissage s’applique en cas de modification notable ou de bail contractuellement long. Il ne s’applique pas lorsque le déplafonnement résulte de la seule prolongation tacite au-delà de douze ans. Dans ce dernier cas, le loyer peut être fixé à la valeur locative sans limitation annuelle.
La clause d’indexation annuelle et le risque de réputation non écrite
De nombreux baux commerciaux comportent une clause d’échelle mobile, aussi appelée clause d’indexation annuelle. Cette clause permet une révision automatique du loyer chaque année, sans formalité particulière. Elle dérogée à la révision triennale de l’article L. 145-38.
L’article L. 145-39 du Code de commerce (texte officiel) encadre cette clause.
« Par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »
Le risque contentieux porte sur les clauses qui limitent l’indexation à la seule hausse. La Cour de cassation a considéré que de telles clauses faussent le jeu normal de l’indexation. Dans un arrêt du 22 mai 2025, elle a précisé la sanction applicable. Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336 (décision), motifs :
« En se déterminant ainsi, sans rechercher si la stipulation prohibée pouvait être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
La Haute juridiction exige que les juges du fond vérifient la divisibilité de la clause. Seule la stipulation prohibée est réputée non écrite. La clause d’indexation continue de s’appliquer, tant à la hausse qu’à la baisse, sauf si l’indivisibilité est démontrée objectivement. La seule intention des parties ne suffit pas.
Contester une révision ou un déplafonnement : procédure et délais
Le contentieux de la révision du loyer relève du juge des loyers commerciaux, qui est le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La saisine doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la date de la demande de révision ou du renouvellement.
L’article L. 145-60 du Code de commerce (texte officiel) rappelle le principe : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » Ce délai vaut pour la révision triennale, la fixation du loyer au renouvellement et la contestation du déplafonnement.
Attention : le délai de deux ans court à compter de la notification de la demande de révision ou du congé avec offre de renouvellement. Au-delà, l’action est prescrite et le loyer contesté devient définitif.
La procédure devant le juge des loyers commerciaux est une procédure en référé. Elle offre une décision rapide, généralement en quelques mois. Le juge peut désigner un expert en évaluation immobilière pour déterminer la valeur locative ou apprécier la modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Voici une checklist des pièces à préparer pour contester une révision ou un déplafonnement :
- Le bail initial et ses avenants.
- Les états des lieux d’entrée et de sortie.
- La dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
- Les demandes de révision et les réponses échangées.
- Les justificatifs de paiement des loyers des trois dernières années.
- Les indices ILC ou ILAT applicables, extraits du site de l’INSEE.
- Les éléments établissant l’absence de modification notable des facteurs locaux (photographies, études d’urbanisme, comptes rendus d’expertise).
- Le congé avec offre de renouvellement ou la demande de renouvellement, selon le cas.
Le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier permet d’anticiper les arguments du bailleur et de sécuriser le dossier. La preuve de la modification notable incombe au bailleur qui invoque le déplafonnement. Le locataire doit cependant être vigilant sur les délais de prescription.
La pratique contentieuse à Paris et en Île-de-France
Le tribunal judiciaire de Paris connaît d’un volume important de litiges relatifs aux baux commerciaux. Le contentieux des loyers y est particulièrement dense en raison de la forte valeur locative des locaux commerciaux de la capitale et de sa proche banlieue.
Les facteurs locaux de commercialité à Paris peuvent évoluer rapidement. L’ouverture d’une nouvelle ligne de métro, la réhabilitation d’un quartier ou l’implantation d’un grand équipement commercial peuvent justifier un déplafonnement. Les arrondissements centraux et les zones d’affaires de La Défense concentrent les contentieux les plus significatifs.
Le délai moyen de jugement devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris est de six à douze mois. La désignation d’un expert peut prolonger la procédure de trois à six mois supplémentaires. Les parties ont intérêt à négocier amiablement avant la saisine du juge, notamment lorsque le lissage de 10 % atténue l’écart entre les positions.
Les tribunaux judiciaires de Versailles, de Nanterre et de Créteil connaissent également de nombreux litiges. La pratique jurisprudentielle est relativement homogène en Île-de-France, bien que les valeurs locatives diffèrent sensiblement selon les zones.
Questions fréquentes
Le loyer peut-il baisser lors d’une révision triennale ?
Oui. La révision triennale fonctionne dans les deux sens. Si l’indice ILC ou ILAT a baissé depuis la dernière fixation, le loyer diminue dans la même proportion. Cependant, la baisse n’est pas automatique : elle doit être demandée par l’une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le bailleur peut-il imposer une clause d’indexation uniquement à la hausse ?
Non. Une telle clause est contraire à l’article L. 145-39 du Code de commerce. Elle est réputée non écrite. La Cour de cassation a précisé que seule la stipulation prohibée disparaît, sauf indivisibilité démontrée. La clause continue de s’appliquer à la hausse et à la baisse.
Quelle est la différence entre révision triennale et renouvellement ?
La révision triennale a lieu en cours de bail, tous les trois ans. Elle est plafonnée à la variation de l’indice. Le renouvellement intervient à l’expiration du bail, tous les neuf ans minimum. Le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, avec un plafond identique à celui de la révision, sauf déplafonnement.
Le lissage de 10 % s’applique-t-il à tous les déplafonnements ?
Non. Le lissage ne s’applique pas lorsque le déplafonnement résulte de la prolongation tacite du bail au-delà de douze ans. Il s’applique en cas de modification notable des éléments de la valeur locative ou de bail contractuellement supérieur à neuf ans.
Le locataire peut-il contester un déplafonnement ?
Oui. Le locataire peut saisir le juge des loyers commerciaux dans un délai de deux ans. Il peut contester l’existence de la modification notable ou son incidence favorable. La charge de la preuve incombe au bailleur qui invoque le déplafonnement.
Comment savoir si mon bail est soumis au plafonnement ?
Le plafonnement s’applique aux baux de neuf ans renouvelés pour neuf ans. Il ne s’applique pas aux baux de plus de neuf ans, aux locaux monovalents, aux baux dérogatoires ni aux baux ayant dépassé douze ans par tacite prolongation.
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