Vente amiable d’un bien immobilier saisi sur autorisation du juge – Avocat Paris

La saisie immobilière conduit, par défaut, à une vente par adjudication. Le code reconnaît cependant une voie alternative, la vente amiable sur autorisation du juge de l’exécution. Le choix relève du juge à l’audience d’orientation, au vu de la demande formée par le débiteur.

Code des procédures civiles d’exécution, article L. 322-1 : « Le bien saisi est vendu soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication. »

La vente amiable autorisée produit, ensuite, les effets d’une vente volontaire. Elle libère le bien du commandement valant saisie et purge les inscriptions selon les règles de la défense à l’audience d’orientation de la saisie immobilière. Art. L. 322-1 CPCEArt. L. 322-3 CPCE

L’audience d’orientation est le rendez-vous central. Le juge entend les parties, statue sur les contestations et décide soit de la vente forcée, soit de l’autorisation de la vente amiable. Il apprécie alors trois paramètres : la situation du bien, les conditions économiques du marché et les diligences accomplies par le débiteur.

Code des procédures civiles d’exécution, article R. 322-15, alinéa 2 : le juge ne peut autoriser la vente amiable que si les conditions sont satisfaisantes au regard de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

La motivation du débiteur doit donc être documentée. Un mandat de vente déjà signé, des visites organisées, une estimation récente ou des marques d’intérêt sérieuses pèsent dans l’appréciation. Texte officiel article R. 322-15 CPCE. Art. R. 322-15 CPCE

Le débiteur saisi peut demander l’autorisation de vendre amiablement son bien. Cette demande échappe au principe d’irrecevabilité des contestations formées hors de l’audience d’orientation. Elle peut donc être présentée avant l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation.

Cass. 2e civ., 21 novembre 2024, n° 22-12.499, publié au Bulletin : « Hors les cas prévus par la loi, telle la demande de vente amiable de l’immeuble saisi prévue à l’article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution, les contestations qui s’élèvent à l’occasion de la procédure de saisie immobilière et les demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement ne peuvent être formées par le débiteur, à peine d’irrecevabilité, qu’à l’audience d’orientation à laquelle ce dernier est assigné à comparaître, selon les formes prescrites à l’article R. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution. »

L’arrêt confirme une lecture libérale du texte : la vente amiable peut être préparée en amont, sans attendre l’audience d’orientation. C’est un avantage stratégique pour le débiteur qui présente, le jour de l’audience, un dossier déjà construit. Décision officielle 22-12.499. Cass. 2e civ., 21 nov. 2024, n° 22-12.499Art. R. 322-20 CPCE

Si le juge autorise la vente amiable, il fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu. Ce prix plancher est arrêté au vu des conditions économiques du marché. Le juge peut également fixer des conditions particulières et taxe les frais de poursuite.

Code des procédures civiles d’exécution, article R. 322-21 : le juge fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché, et le cas échéant les conditions particulières de la vente, et taxe les frais de poursuite.

Le prix plancher est un seuil contractuel : aucune promesse ne peut être signée en dessous. Une expertise immobilière, un avis d’agence ou une étude DVF récente nourrissent utilement la position du débiteur. Texte officiel article R. 322-21 CPCE. Art. R. 322-21 CPCE

Le débiteur autorisé doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il s’agit d’une charge active. À défaut de signature dans le délai imparti, la procédure reprend son cours forcé.

Code des procédures civiles d’exécution, article R. 322-22 : le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable.

Concrètement : signature d’un mandat sérieux, publicité du bien, organisation des visites, négociation et signature de l’avant-contrat dans le délai fixé par le juge. Texte officiel article R. 322-22 CPCE. Art. R. 322-22 CPCE

Le juge fixe dans son jugement d’orientation la date d’une audience de rappel. Le débiteur dispose d’un délai initial de quatre mois pour conclure la vente. Si un avant-contrat est signé et que les fonds sont disponibles, le juge peut proroger le délai de trois mois supplémentaires pour permettre la réitération devant notaire.

La date de l’audience de rappel est fixée d’office et figure dans le jugement. Elle marque la limite de la phase amiable et le retour, le cas échéant, à la vente forcée. Art. R. 322-21 CPCEArt. R. 322-22 CPCE

L’indivisaire saisi qui souhaite vendre seul son lot indivis ne peut pas demander au juge de l’exécution l’autorisation prévue à l’article 815-5 du code civil. Le juge de l’exécution n’est compétent que pour autoriser la vente amiable au sens de la saisie immobilière. La levée d’une opposition d’indivisaire relève du tribunal judiciaire.

Cass. avis, 2e civ., 16 juillet 2021, n° 21-70.008, publié au Bulletin : « Un débiteur, propriétaire indivis d’un bien immobilier saisi, qui a demandé au juge de l’exécution d’autoriser la vente amiable de ce bien en application de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, n’est pas recevable à demander à ce juge, sur le fondement de l’article 815-5 du code civil, l’autorisation de conclure seul la vente. »

L’avis est limpide : deux contentieux, deux juges. L’indivisaire saisi doit ouvrir une seconde porte devant la chambre civile du tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation 815-5, en parallèle de sa demande de vente amiable devant le juge de l’exécution. Avis officiel 21-70.008. Cass. avis, 16 juill. 2021, n° 21-70.008Art. 815-5 C. civ.

Lorsque le bien est un lot de copropriété, l’acquéreur reprend les charges courantes et les arriérés selon les règles de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Le notaire interroge le syndic et purge les sommes dues. Le prix plancher fixé par le juge doit donc intégrer le coût d’apurement des charges impayées.

L’état daté du syndic et le pré-état daté doivent être produits à l’acquéreur. Une vigilance particulière s’impose en présence de procédures collectives du syndic ou de travaux votés non encore payés. Art. R. 322-21 CPCE

À l’audience de rappel, si le débiteur ne justifie pas d’un avant-contrat respectant le prix plancher et les conditions fixées, le juge prononce la vente forcée. La procédure reprend selon les règles d’adjudication. Le créancier n’a pas à introduire une nouvelle saisie.

Cette reprise peut conduire, en cas de défaut de paiement du prix par l’adjudicataire, à la folle enchère et réitération des enchères. La stratégie du débiteur doit donc combiner vente amiable sérieuse et préparation de l’éventuelle adjudication. Art. R. 322-22 CPCEArt. L. 322-1 CPCE

La vente amiable autorisée éteint le commandement valant saisie et permet le règlement du créancier poursuivant et des créanciers inscrits dans l’ordre de leurs sûretés. Le solde éventuel revient au débiteur. La déchéance du terme prononcée par la banque cristallise la créance, intérêts compris.

L’enjeu pratique est double. Côté débiteur : obtenir un prix plancher qui permet d’apurer la dette principale et de limiter le résiduel. Côté créancier : encadrer le calendrier pour éviter une dépréciation du bien pendant la phase amiable. Art. L. 322-3 CPCE

Le jugement d’orientation est susceptible d’appel dans le délai de quinze jours à compter de sa notification. L’appel est jugé selon la procédure à jour fixe devant la cour d’appel. Le débiteur qui se voit refuser l’autorisation de vente amiable peut donc soumettre à la cour la pertinence économique de sa demande et l’insuffisance de motivation éventuelle du jugement.

L’appel n’est pas suspensif de plein droit. Il convient de solliciter, le cas échéant, l’arrêt de l’exécution provisoire devant le premier président, en présentant un moyen sérieux de réformation. Art. R. 311-7 CPCE

Le juge de l’exécution fixe un délai initial de quatre mois maximum à compter du jugement d’orientation. Une prorogation de trois mois supplémentaires est possible si un avant-contrat est signé et que les fonds sont disponibles, pour permettre la réitération de la vente par acte authentique. L’audience de rappel marque la fin de la phase amiable.

Non. Le juge fixe un prix plancher en dessous duquel le bien ne peut être vendu, en application de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution. Le débiteur reste libre de vendre au-dessus de ce prix. Le créancier conserve un droit de regard via la justification du prix obtenu lors de l’audience de rappel.

Rien ne l’interdit formellement, dès lors que le prix respecte le plancher fixé par le juge et les conditions particulières éventuellement imposées. Le risque réside dans la perception d’une vente de complaisance par le créancier ou par le juge. Une expertise indépendante et la transparence sur l’identité de l’acquéreur sécurisent l’opération.

Il peut s’y opposer à l’audience d’orientation. La décision appartient toutefois au juge de l’exécution, qui apprécie la situation du bien, les conditions économiques du marché et les diligences du débiteur. Si l’autorisation est délivrée, le créancier ne peut plus s’opposer à la vente, sauf à démontrer la méconnaissance du prix plancher ou des conditions particulières.

À l’audience de rappel, le juge constate l’échec de la phase amiable et ordonne la reprise de la vente forcée. Le calendrier d’adjudication s’enchaîne sans nouvelle assignation. Le débiteur reste partie à la procédure et peut, le cas échéant, contester la régularité de la reprise ou la mise à prix.

Non. La Cour de cassation a jugé le 21 novembre 2024 que la demande de vente amiable de l’article R. 322-20 fait exception au principe de concentration. Le débiteur peut donc préparer sa demande en amont, y compris avant l’assignation à l’audience d’orientation, et présenter au juge un dossier déjà construit le jour venu.