L’adjudicataire doit verser le prix au séquestre désigné ou consigner les fonds à la Caisse des dépôts et consignations dans un délai de deux mois à compter de l’adjudication définitive. Passé ce délai, le prix porte intérêt au taux légal.

Code des procédures civiles d’exécution, article R. 322-66 : « le versement au séquestre ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations du prix, auquel est tenu l’adjudicataire en application de l’article L. 322-12, est opéré dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères ».

Ce délai n’est pas un couperet définitif. Tant que le juge n’a pas constaté la résolution, l’adjudicataire conserve la possibilité de régulariser, intérêts compris. Art. R. 322-66 CPCEArt. L. 322-12 CPCE

À la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, le greffe délivre un certificat constatant le défaut de paiement du prix ou des frais. Le certificat est signifié à l’adjudicataire défaillant avec une mise en demeure de payer dans un délai de huit jours.

Code des procédures civiles d’exécution, article R. 322-67 : le certificat de carence est délivré par le greffe ; sa signification vaut mise en demeure de payer dans les huit jours.

Ce délai court à compter de la signification par commissaire de justice. La régularisation pendant les huit jours suspend la procédure de réitération. Art. R. 322-67 CPCE

L’adjudicataire dispose de quinze jours après la signification pour contester le certificat devant le juge de l’exécution. La décision rendue tranche le bien-fondé du défaut de paiement allégué et n’est pas susceptible d’appel.

Code des procédures civiles d’exécution, article R. 322-68 : la contestation est portée devant le juge de l’exécution dans les quinze jours de la signification ; la décision n’est pas susceptible d’appel.

Le contentieux porte fréquemment sur la matérialité du paiement, l’imputation des sommes ou un séquestre incomplet. Le pourvoi en cassation reste ouvert en cas d’excès de pouvoir. Art. R. 322-68 CPCE

La résolution prévue par l’article L. 322-12 n’opère pas automatiquement à l’expiration des deux mois. Elle est constatée par le juge à l’audience d’adjudication sur réitération, au vu de la situation des paiements à la date où il statue.

Cass. 2e civ., 1er octobre 2020, n° 19-12.830 : « à défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit […] l’adjudicataire peut consigner le prix de vente et payer les frais au-delà du délai de deux mois suivant l’adjudication, la seule sanction du défaut de paiement dans ce délai étant la possibilité pour les créanciers et le débiteur de poursuivre la réitération des enchères ».

Cet arrêt publié au Bulletin ouvre une fenêtre de régularisation jusqu’au prononcé. Un avocat qui parvient à consigner avant l’audience peut anéantir la procédure de réitération. Cass. 2e civ., 1er oct. 2020, n° 19-12.830Art. L. 322-12 CPCE

L’article R. 322-69 alinéa 4 impose la notification de la date de l’audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au débiteur saisi, au créancier poursuivant, aux créanciers inscrits ET à l’adjudicataire défaillant. L’omission est sanctionnée.

Cass. 2e civ., 9 juin 2022, n° 20-21.352 : « l’adjudicataire défaillant, propriétaire du bien adjugé tant que la résolution de la vente n’a pas été constatée, doit être appelé à l’audience d’adjudication sur réitération des enchères, à laquelle il est partie […] constitue un excès de pouvoir le fait pour un juge de statuer sans qu’une partie ait été entendue ou dûment appelée ».

Cet arrêt publié au Bulletin casse pour excès de pouvoir tout jugement rendu sans convocation régulière. Le pourvoi reste ouvert au-delà des voies de recours classiques. Cass. 2e civ., 9 juin 2022, n° 20-21.352Art. R. 322-69 al. 4 CPCE

L’audience de réitération relance la vente sur la base de la mise à prix initiale. Le créancier poursuivant peut solliciter une baisse de la mise à prix si la première tentative s’est conclue par une absence d’enchères ou un risque de carence.

Les conditions de publicité et de visites obéissent aux règles ordinaires de la vente forcée. Le jugement de réitération produit les effets d’un jugement d’adjudication, conformément à l’article R. 322-72. Art. R. 322-72 CPCE

L’adjudicataire défaillant supporte la différence entre son enchère et le prix obtenu lors de la revente, lorsque ce dernier est inférieur. Il ne peut prétendre à l’excédent si la revente est supérieure. Les frais de la procédure de réitération sont à sa charge.

Code des procédures civiles d’exécution, article L. 322-12 : à défaut de versement du prix ou de sa consignation, la vente est résolue de plein droit ; le fol enchérisseur est tenu de la différence entre son enchère et le prix de la revente, sans pouvoir réclamer l’excédent.

La dette de différence d’enchère est exécutoire sur le fondement du jugement. Le recours utile se joue avant l’audience, par la régularisation ou la contestation procédurale. Art. L. 322-12 CPCE

Trois leviers prioritaires existent. Premier levier : consigner le prix et payer les frais avant que le juge ne statue, conformément à la solution de la Cour de cassation du 1er octobre 2020. Deuxième levier : contester le certificat de carence dans les quinze jours si une régularisation partielle est intervenue ou si un séquestre détient des fonds.

Troisième levier : vérifier la régularité de la convocation par LRAR à l’audience d’adjudication sur réitération. À défaut, le jugement est entaché d’excès de pouvoir et peut être cassé. Cass. 2e civ., 1er oct. 2020, n° 19-12.830Cass. 2e civ., 9 juin 2022, n° 20-21.352

Le créancier doit déclencher la délivrance du certificat de carence dès que le délai de deux mois expire. Il fait signifier le certificat avec mise en demeure de huit jours, puis saisit le juge de l’exécution pour fixer l’audience de réitération.

Point d’attention décisif : la convocation par LRAR doit viser toutes les parties, y compris l’adjudicataire défaillant. Une convocation incomplète expose le jugement à la cassation pour excès de pouvoir. La vigilance procédurale conditionne la solidité du nouveau titre. Art. R. 322-69 al. 4 CPCE

Oui. La Cour de cassation a jugé le 1er octobre 2020 que l’adjudicataire peut consigner le prix et payer les frais au-delà du délai de deux mois. La seule sanction du dépassement est l’ouverture de la procédure de réitération. La résolution n’est constatée qu’à la date où le juge statue. Une régularisation avant l’audience neutralise la procédure.

Il s’expose à la folle enchère saisie immobilière : résolution de plein droit de la vente et procédure de réitération des enchères prévue par les articles R. 322-66 à R. 322-72 du code des procédures civiles d’exécution. Il supporte la différence entre son enchère et le prix de la revente, ainsi que les frais. Il ne peut pas réclamer l’excédent si la revente est supérieure.

Le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits et l’adjudicataire défaillant. La convocation est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le greffe, conformément à l’article R. 322-69 alinéa 4. L’omission de l’adjudicataire défaillant entache le jugement d’excès de pouvoir.

Le créancier poursuivant peut solliciter une baisse de la mise à prix. Si aucune enchère n’est portée, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix, selon les règles ordinaires de la vente forcée immobilière. La procédure ne reste pas bloquée.

La durée varie selon les juridictions. Compter en pratique entre quatre et neuf mois, le temps d’obtenir le certificat de carence, de signifier la mise en demeure, de fixer l’audience de réitération, d’assurer la publicité et de tenir la vente. Les délais s’allongent en cas de contestation devant le juge de l’exécution ou de pourvoi en cassation.