Le projet de loi Relance logement remet les passoires thermiques au centre du débat immobilier. Le 23 avril 2026, le Gouvernement a annoncé vouloir permettre la remise sur le marché de logements classés F ou G aujourd’hui vacants pour raisons énergétiques, à condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux dans des délais courts. Le 21 mai 2026, le texte a franchi une étape politique avec l’avis favorable du Conseil national de l’habitat.
Pour les bailleurs, l’idée paraît simple : relouer vite, puis rénover. Pour les locataires, la question est plus concrète : que se passe-t-il si le bail est signé, que le logement reste une passoire thermique, et que les travaux promis ne viennent pas ?
La réponse doit être prudente. À ce jour, le 22 mai 2026, le projet de loi n’est pas encore une autorisation générale de relouer n’importe quel logement F ou G. Les règles actuelles sur le logement décent, le DPE et les recours du locataire continuent de s’appliquer. Si un bailleur promet des travaux pour contourner une difficulté énergétique, il doit garder les preuves, les devis, le calendrier et les autorisations nécessaires. Si ces travaux ne sont pas exécutés, le locataire peut demander une mise en conformité, une réduction du loyer, une suspension encadrée du paiement ou des dommages-intérêts selon la situation.
Pourquoi le sujet explose au printemps 2026
L’actualité est double. D’abord, la crise du logement pousse le Gouvernement à chercher des logements immédiatement mobilisables. Dans son annonce officielle du 23 avril 2026, le ministère de la Transition écologique explique que le projet doit permettre de remettre sur le marché des logements F et G vacants pour raisons énergétiques, sous condition d’engager des travaux dans des délais courts.
Ensuite, la demande Google confirme que les internautes cherchent une réponse pratique. Les données Google Ads consultées pour ce run montrent un cluster très fort autour de l’interdiction de location DPE : interdiction location dpe environ 590 recherches mensuelles en France, concurrence faible, CPC haut autour de 11 euros ; interdiction location dpe f environ 320 recherches mensuelles, concurrence faible, CPC haut autour de 17 euros ; interdiction location dpe e environ 1 000 recherches mensuelles, concurrence faible. Le sujet n’est donc pas seulement politique. Il touche des bailleurs qui veulent louer, des locataires qui entrent dans un logement énergivore et des copropriétaires bloqués par des travaux collectifs.
Le corpus du cabinet couvre déjà plusieurs angles DPE. L’angle retenu ici est plus précis : le bailleur qui signe ou invoque un engagement de travaux, puis ne l’exécute pas. C’est là que le contentieux devient concret.
Le projet de loi ne remplace pas encore le droit en vigueur
La première erreur serait de lire l’annonce politique comme une règle applicable immédiatement. Tant qu’un texte définitif n’est pas adopté, promulgué et entré en vigueur, le bailleur reste soumis au droit actuel.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, répondant notamment à un critère de performance énergétique minimale. Le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent précise les caractéristiques minimales du logement, dont les règles énergétiques. Service-public rappelle aussi la démarche pratique en cas de logement à louer non décent.
En pratique, cela signifie qu’un engagement de travaux ne doit pas devenir une formule vague dans un bail. Il faut pouvoir répondre à des questions simples :
- Quels travaux seront réalisés ?
- Sur quelles parties du logement ou de l’immeuble ?
- À quelle date les devis ont-ils été établis ?
- Qui les finance ?
- Faut-il un vote de copropriété ou une autorisation administrative ?
- Quel niveau DPE est visé après travaux ?
- Que se passe-t-il si l’entreprise n’intervient pas ou si l’assemblée générale refuse ?
Sans ces éléments, l’engagement risque d’être traité comme une promesse insuffisante, surtout si le locataire subit une consommation excessive, un inconfort thermique ou une impossibilité d’user normalement du logement.
Ce que le bailleur doit documenter avant de relouer
Un propriétaire qui veut relouer un logement F ou G ne doit pas se limiter à produire un DPE et une phrase générale sur des travaux futurs. Le dossier doit être construit avant la signature du bail.
Le premier document est le DPE en cours de validité. Il permet d’identifier la classe énergétique, les consommations estimées, les recommandations et les travaux suggérés. Si le DPE est ancien, incohérent ou contestable, il faut le vérifier avant publication de l’annonce.
Le deuxième document est le plan de travaux. Il doit distinguer les travaux privatifs, que le bailleur peut souvent décider seul, et les travaux collectifs, qui dépendent de la copropriété. Une isolation intérieure, le remplacement d’un équipement individuel ou l’amélioration d’une ventilation ne se traite pas comme une isolation de façade, une intervention sur toiture ou une modification des parties communes.
Le troisième document est le calendrier. Le mot « prochainement » ne suffit pas. Le bailleur doit pouvoir montrer les étapes : devis, commande, acompte, autorisation, vote éventuel, date prévisionnelle d’intervention, réception des travaux.
Le quatrième document est la preuve des contraintes. Si les travaux ne peuvent pas être ordonnés dans certaines hypothèses, notamment en raison de contraintes architecturales, patrimoniales, techniques ou de copropriété, le bailleur doit les établir. Le décret sur le logement décent vise précisément des cas dans lesquels les contraintes peuvent faire obstacle à certains travaux de performance énergétique.
Un bailleur sérieux doit donc écrire moins, mais prouver davantage. Un engagement clair protège mieux qu’une promesse trop large.
Si les travaux ne sont pas faits, que peut demander le locataire ?
Le locataire ne doit pas commencer par cesser seul de payer le loyer. Cette réaction peut créer un impayé et déplacer le litige sur le terrain de la résiliation du bail. La méthode utile consiste à documenter, demander, puis saisir le bon canal si le bailleur ne répond pas.
La première étape est la mise en demeure. Elle doit rappeler le bail, le DPE, l’engagement de travaux, les désordres constatés et la demande précise : communication du calendrier, exécution des travaux, justificatifs, solution temporaire ou indemnisation.
La deuxième étape consiste à réunir les preuves. Il faut conserver le bail, l’annonce, le DPE, l’état des lieux, les factures d’énergie, les échanges avec le bailleur ou l’agence, les photographies, les relevés de température si le chauffage est en cause, et tout constat utile.
La troisième étape peut être la saisine du juge des contentieux de la protection. En cas de logement ne satisfaisant pas aux critères de décence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de déterminer les travaux à réaliser et leur délai. Il peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.
Selon le dossier, le locataire peut demander :
- l’exécution des travaux promis ;
- une astreinte si le bailleur tarde après décision ;
- une réduction du loyer pour la période concernée ;
- des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance ;
- la consignation ou la suspension judiciaire du paiement ;
- la résiliation du bail si le logement ne permet plus une occupation normale.
La demande doit rester proportionnée. Un DPE défavorable ne suffit pas toujours à prouver un préjudice. Il faut relier la performance énergétique, les travaux promis, l’absence d’exécution et les conséquences concrètes pour le locataire.
Les décisions récentes confirment l’importance de la preuve
La recherche Voyage et Judilibre menée pour ce run n’a pas identifié, au 22 mai 2026, une décision de principe de la Cour de cassation portant spécifiquement sur un bail signé sous « engagement de travaux » après le projet Relance logement. C’est logique : le texte n’est pas encore stabilisé.
En revanche, les décisions récentes sur le logement décent et les travaux du bailleur rappellent les réflexes utiles. La cour d’appel de Toulouse, le 10 février 2026, rappelle que le juge peut déterminer les travaux et réduire ou suspendre le loyer jusqu’à leur exécution lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences applicables. Le tribunal judiciaire de Paris, le 16 avril 2026, retient aussi l’obligation de délivrance du bailleur dans un dossier de logement dont la conformité était contestée.
Ces décisions ne doivent pas être surutilisées. Elles ne valident pas par avance le futur mécanisme annoncé par le Gouvernement. Elles montrent surtout que le juge raisonne sur les preuves : état du logement, signalements, devis, diagnostics, délais, rôle du locataire et réalité du préjudice.
Paris et Île-de-France : attention aux copropriétés
À Paris et en Île-de-France, beaucoup de passoires thermiques se trouvent en copropriété. C’est souvent le point dur. Le bailleur peut remplacer un équipement individuel ou améliorer certains éléments privatifs, mais il ne décide pas seul d’une isolation de façade, d’une toiture, d’une ventilation collective ou de travaux touchant aux parties communes.
Le locataire doit donc demander au bailleur de préciser si les travaux promis sont privatifs ou collectifs. Si les travaux dépendent d’une assemblée générale, il faut vérifier :
- si la question a été inscrite à l’ordre du jour ;
- si un devis a été communiqué au syndic ;
- si le vote a eu lieu ;
- si le refus est justifié ;
- si une solution alternative est techniquement possible.
Le bailleur, lui, doit éviter de promettre ce qu’il ne maîtrise pas. S’il annonce une sortie de classe énergétique, il doit expliquer comment il compte l’obtenir. Une promesse dépendant d’un vote futur de copropriété doit être formulée avec prudence.
Pour les contentieux immobiliers plus larges à Paris, notre page de référence en droit immobilier à Paris permet d’identifier les principaux recours. Sur l’angle déjà couvert des conditions de relance du marché locatif, voir aussi notre article consacré à la possibilité de relouer une passoire thermique en 2026.
Les erreurs à éviter côté locataire
La première erreur est de croire qu’une annonce gouvernementale suffit à supprimer tout recours. Ce n’est pas le cas. Le droit applicable reste celui du bail, du logement décent et des textes en vigueur.
La deuxième erreur est de payer moins sans décision ou accord écrit. Même lorsqu’un logement est contestable, le locataire doit éviter de se placer artificiellement en situation d’impayé. La réduction ou la suspension du loyer doit être obtenue judiciairement ou sécurisée par accord.
La troisième erreur est de se concentrer uniquement sur la classe DPE. Le juge examine aussi l’état réel du logement, les équipements, les échanges, les délais et la preuve du préjudice.
La quatrième erreur est d’attendre trop longtemps. Plus le temps passe, plus les preuves deviennent difficiles à reconstituer : annonce supprimée, devis non transmis, factures éparpillées, échanges perdus, entreprise jamais identifiée.
Les erreurs à éviter côté bailleur
La première erreur est de relouer avant d’avoir un plan de travaux crédible. Un bail signé trop vite peut créer un litige plus coûteux que quelques semaines de préparation.
La deuxième erreur est de confondre projet de loi et droit positif. Tant que le texte n’est pas applicable, il ne neutralise pas les obligations actuelles.
La troisième erreur est d’inscrire dans le bail une clause vague du type « des travaux seront réalisés ». Une clause utile indique les travaux, le calendrier, les limites, les justificatifs et les conséquences d’un report.
La quatrième erreur est de ne pas traiter la copropriété. Si le logement dépend de travaux collectifs, le bailleur doit garder la preuve de ses démarches auprès du syndic et de l’assemblée générale.
Quelle stratégie adopter maintenant ?
Pour un locataire entrant dans un logement F ou G, la stratégie est simple : demander le DPE, l’engagement écrit, le calendrier, les devis et les justificatifs. Si le bailleur ne répond pas, une mise en demeure doit être envoyée rapidement. Si le logement reste non conforme ou inconfortable, il faut préparer une demande devant le juge des contentieux de la protection.
Pour un bailleur, la stratégie consiste à construire le dossier avant la signature : DPE, audit ou avis technique si nécessaire, devis, calendrier, autorisations et preuve des démarches en copropriété. Le futur dispositif, s’il entre en vigueur, ne récompensera pas les promesses imprécises. Il exigera probablement une traçabilité.
L’enjeu n’est donc pas seulement de savoir si une passoire thermique peut être relouée. La vraie question est de savoir si le bailleur peut prouver que la location s’accompagne d’un plan de travaux réel, daté et contrôlable.
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Le cabinet peut analyser le bail, le DPE, les devis, les échanges avec le bailleur ou le syndic, puis vous indiquer le recours le plus rapide. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
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À Paris et en Île-de-France, l’analyse doit aussi intégrer la copropriété, les autorisations de travaux et le tribunal compétent.