Le 29 avril 2026, le gouvernement a annoncé le dépôt d’un projet de loi visant à remettre sur le marché locatif près de 700 000 logements classés F ou G. Ces passoires thermiques, interdites à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les classes G, pourraient être relouées sous condition d’un engagement contractuel de travaux. Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a précisé que les propriétaires devront signer un contrat d’engagement de rénovation énergétique. Les délais diffèrent selon la nature du bien : trois ans pour une maison individuelle, cinq ans pour un logement en copropriété. Cette mesure, qui doit être examinée par le Parlement avant l’été 2026, crée une fenêtre juridique temporaire pour les bailleurs. Elle soulève aussi des questions de fond : quel contenu pour le contrat, quels risques en cas de non-respect, et quelle stratégie adopter dès maintenant ? Pour le propriétaire concerné, l’enjeu est double. Il doit éviter que son bien ne reste vacant pendant des années. Il doit aussi sécuriser juridiquement une location qui reste, à ce jour, formellement interdite par la loi Climat et Résilience.

Le cadre actuel : pourquoi la location des passoires thermiques est interdite

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a instauré une interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores. L’article 160 de cette loi prévoit que les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont considérés comme non décents à compter du 1er janvier 2025. L’interdiction s’étendra aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028, puis aux logements classés E à compter du 1er janvier 2034.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de mettre à disposition du locataire un logement décent. Le propriétaire qui loue un bien non décent commet une infraction. L’article L. 126-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit à cet égard une amende de 3 750 €. Cette sanction vise le propriétaire qui n’a pas exécuté les travaux de mise en conformité dans les délais impartis.

Par ailleurs, l’article 159 de la loi Climat et Résilience a instauré un gel des loyers pour les logements classés F ou G. Le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 a précisé les modalités de cette interdiction d’augmentation, qui s’applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022. Aucune révision, majoration ou réévaluation du loyer n’est possible pour ces logements. Pour une analyse des recours disponibles pour le locataire et le bailleur face aux passoires thermiques, consultez notre article sur les DPE et recours en matière de location.

Le projet de loi du 29 avril 2026 : relouer sous condition d’engagement de travaux

Le 23 avril 2026, lors d’une conférence de presse à Marseille, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont annoncé un projet de loi logement. Le texte a été déposé le 29 avril 2026. Son objectif affiché est de remettre environ 700 000 logements vacants sur le marché locatif.

Les annonces officielles relayées par France Télévisions et Matignon précisent les conditions. Les propriétaires de logements classés G pourront les relouer s’ils s’engagent formellement à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cet engagement prend la forme d’un contrat signé. Le délai d’exécution est fixé à trois ans pour une maison individuelle et à cinq ans pour un appartement en copropriété. Le gouvernement justifie cette mesure par une nécessité double. Il s’agit de redonner des revenus locatifs aux propriétaires pour leur permettre de financer les travaux. Il s’agit aussi d’augmenter l’offre de logements dans un marché en tension.

Le projet de loi prévoit également d’autres mesures, notamment l’attribution des logements sociaux par les maires et le renforcement des dispositifs fiscaux favorisant l’investissement locatif. Le texte devrait être présenté en Conseil des ministres dans les prochaines semaines, pour une première lecture à l’Assemblée nationale avant l’été 2026.

Maison ou copropriété : les règles diffèrent

La distinction entre maison individuelle et logement en copropriété est essentielle dans le projet de loi annoncé. Le délai d’engagement de travaux varie selon le type de bien, en raison de la complexité procédurale propre aux copropriétés.

Critère	Maison individuelle	Logement en copropriété
Délai d’engagement de travaux	3 ans à compter du contrat	5 ans à compter du contrat
Signataire du contrat	Le propriétaire bailleur	Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires
Portée des travaux	Parties privatives uniquement	Parties privatives, éventuellement parties communes
Vote en assemblée générale	Non requis	Potentiellement nécessaire pour les parties communes
DPE cible	Sortie de la classe F ou G	Sortie de la classe F ou G

En copropriété, le propriétaire d’un lot classé F ou G peut se trouver en difficulté si les travaux nécessaires portent sur des parties communes. Le vote d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) ou d’un audit énergétique collectif peut être préalable à toute décision. L’absence de PPT, bien que non sanctionnée administrativement à ce jour, engage la responsabilité civile du syndic et expose la copropriété à une dépréciation patrimoniale.

Les risques pour le propriétaire qui loue sans respecter les conditions

Louer un logement classé F ou G sans respecter l’interdiction en vigueur expose le propriétaire à des sanctions pénales et civiles. L’article L. 126-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit une amende de 3 750 € pour le propriétaire qui n’a pas exécuté les travaux de mise en conformité.

Le locataire dispose de plusieurs recours. Il peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail, une réduction du loyer, ou l’ordonnance de travaux sous astreinte. La jurisprudence des tribunaux franciliens montre une tendance à la réduction de loyer pour les logements énergivores, parfois de 15 % à 25 % selon les circonstances.

Si le projet de loi du 29 avril 2026 est adopté, le propriétaire qui reloue sans signer le contrat d’engagement de travaux risque des sanctions. Il en va de même pour celui qui ne respecte pas le délai de trois ou cinq ans. Il pourrait voir sa location remise en cause. Le non-respect d’un engagement contractuel peut également entraîner des dommages et intérêts au profit du locataire, notamment si celui-ci a supporté des factures énergétiques excessives.

Checklist : 5 étapes pour relouer une passoire thermique en sécurité

Le propriétaire qui souhaite relouer son logement F ou G dans le cadre du projet de loi 2026 doit suivre une démarche rigoureuse. Cette checklist reprend les étapes essentielles pour sécuriser juridiquement la location.

1. Vérifier la validité du DPE. Le diagnostic de performance énergétique doit être en cours de validité. S’il date d’avant juillet 2021, un nouveau DPE est obligatoire. Le propriétaire peut vérifier gratuitement le reclassement éventuel de son bien sur le simulateur de l’ADEME, depuis la réforme du coefficient électrique au 1er janvier 2026.

2. Faire établir un devis de travaux par un professionnel certifié RGE. L’engagement de travaux doit reposer sur un devis détaillé, précisant la nature des travaux, leur coût et le gain énergétique attendu. Seuls les professionnels Reconnus Garant de l’Environnement (RGE) permettent au propriétaire d’accéder aux aides publiques.

3. Rédiger et signer le contrat d’engagement de rénovation. Ce contrat, prévu par le projet de loi, doit préciser le calendrier des travaux, leur financement et le DPE cible. Il doit être conservé par le propriétaire et communiqué à l’administration en cas de contrôle.

4. Annexer le DPE et l’engagement de travaux au bail. Le locataire doit être informé de la classe énergétique du logement et de l’existence d’un engagement de rénovation. Le DPE est obligatoirement annexé au contrat de location depuis 2007.

5. Suivre le calendrier et conserver les preuves d’exécution. Le propriétaire doit veiller à respecter le délai de trois ou cinq ans. Il doit conserver les factures, les attestations de fin de travaux et le nouveau DPE établi après rénovation.

Paris et Île-de-France : un marché locatif particulièrement tendu

En Île-de-France, la pénurie de logements locatifs rend la question des passoires thermiques encore plus aiguë. Le marché parisien connaît une tension structurelle, avec plus de 1 000 demandes pour certains studios. Le gel des loyers sur les logements F et G, combiné à l’interdiction de location des classes G, prive le marché d’une partie de l’offre existante.

Pour le propriétaire francilien, le contentieux locatif relève du tribunal judiciaire de Paris ou des tribunaux judiciaires de banlieue selon l’emplacement du logement. Le juge des contentieux de la protection statue sur les baux d’habitation. Les délais de procédure sont rapides en référé lorsqu’un risque d’insalubrité ou de non-décence est établi.

L’accompagnement d’un avocat en droit immobilier permet d’anticiper les contentieux. Il aide à structurer l’engagement de travaux, à négocier avec le syndic en cas de copropriété, et à défendre le propriétaire face à une demande de résiliation ou de réduction de loyer. Notre équipe intervient sur les contentieux immobiliers complexes à Paris.

Questions fréquentes

Peut-on relouer un logement G en 2026 sans travaux ?

Non. En l’état du droit, la location des logements classés G reste interdite depuis le 1er janvier 2025. Seul le projet de loi annoncé le 29 avril 2026 ouvrirait une possibilité de relouer, et uniquement sous condition d’un engagement contractuel de travaux.

Que se passe-t-il si le propriétaire ne tient pas son engagement de trois ou cinq ans ?

Le non-respect de l’engagement contractuel exposerait le propriétaire aux sanctions prévues pour la location d’un logement non décent. Le locataire pourrait demander la résiliation du bail, une réduction de loyer, ou des dommages et intérêts. L’administration pourrait également infliger une amende de 3 750 €.

Le locataire peut-il refuser les travaux pendant le bail ?

Les travaux de rénovation énergétique constituent une obligation légale du bailleur. Le locataire ne peut pas s’y opposer si les travaux visent à mettre le logement en conformité avec les normes de décence. Toutefois, le bailleur doit respecter un préavis et limiter la gêne.

Le contrat d’engagement doit-il être annexé au bail ?

Si le projet de loi est adopté dans les termes annoncés, il est fortement recommandé d’annexer le contrat d’engagement de travaux au bail. Cette précaution permet de prouver que le locataire a été informé de la situation énergétique du logement et de l’engagement de rénovation.

Les logements chauffés à l’électricité sont-ils concernés par l’interdiction ?

Oui, si leur classement DPE est F ou G. Cependant, la réforme du coefficient de conversion de l’électricité au 1er janvier 2026 a reclassé automatiquement environ 850 000 logements vers une meilleure étiquette. Le propriétaire doit vérifier son nouveau classement sur le site de l’ADEME avant d’engager des travaux.

Quel recours si le DPE du logement est erroné ?

Le propriétaire peut contester le DPE devant le diagnostiqueur ou saisir le juge civil si le classement erroné lui cause un préjudice. En cas de litige avec le locataire, la Cour d’appel de Rouen a rendu un arrêt le 4 avril 2024. La cour a jugé que l’information effective du locataire sur la classe énergétique prévalait sur l’absence de remise formelle du DPE.

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Pour en savoir plus sur les recours des locataires et bailleurs face aux passoires thermiques, consultez notre article sur les DPE et recours en matière de location. Notre équipe intervient également sur les contentieux immobiliers complexes.