Le nouveau DPE 2026 crée une question très pratique pour les propriétaires : faut-il refaire le diagnostic si le logement est classé F ou G, surtout lorsque le chauffage ou l’eau chaude fonctionnent à l’électricité ? Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du diagnostic de performance énergétique a été abaissé. Certains logements chauffés à l’électricité peuvent donc obtenir une meilleure étiquette après recalcul.

Ce changement arrive au mauvais moment pour beaucoup de bailleurs. Les logements classés G sont déjà au coeur des restrictions de location. Les logements classés F sont visés par l’échéance de 2028. Les vendeurs, eux, voient leur prix discuté dès que l’annonce affiche une étiquette F ou G. La requête réellement cherchée est simple : « nouveau DPE 2026 », « calcul DPE 2026 », « DPE F interdit location », « peut-on louer un appartement classé G ». La réponse dépend du diagnostic existant, du contrat en cours, de la date de location, et des preuves disponibles.

Nouveau DPE 2026 : la réponse rapide

Un propriétaire ne doit pas supposer que son ancien DPE change automatiquement dans tous les usages juridiques du logement. Si l’étiquette F ou G bloque une vente, une mise en location, une révision de loyer ou une discussion avec un locataire, il faut vérifier si le DPE peut être recalculé ou refait par un diagnostiqueur certifié.

La réforme du calcul peut être très utile pour un logement chauffé à l’électricité, mais elle ne remplace pas l’analyse du dossier. Il faut comparer trois éléments : le DPE existant, les caractéristiques réelles du logement et l’objectif poursuivi. Un vendeur cherche à sécuriser l’annonce et la négociation. Un bailleur cherche à éviter l’indécence énergétique, le gel du loyer ou le refus de location. Un locataire cherche à vérifier si le bailleur utilise encore une mauvaise étiquette.

Ce qui change dans le calcul DPE en 2026

Le changement principal porte sur l’électricité. Les pouvoirs publics ont annoncé un nouveau mode de calcul du DPE avec l’abaissement du coefficient de conversion de l’électricité à compter du 1er janvier 2026. L’objectif est de mieux tenir compte de la réalité énergétique des logements chauffés à l’électricité.

En pratique, certains logements peuvent sortir d’une étiquette défavorable après recalcul. Le cas typique est l’appartement classé F ou G, chauffé par des équipements électriques, dont la consommation conventionnelle était pénalisée par l’ancien coefficient.

Cela ne signifie pas que tous les logements F ou G vont changer de classe. Un logement mal isolé, avec fenêtres anciennes, ventilation défaillante, ponts thermiques et forte consommation, peut rester mal classé. Le recalcul ne remplace pas les travaux lorsque le problème vient de l’enveloppe du bâtiment.

La bonne question n’est donc pas : « le nouveau DPE me sauve-t-il ? ». La bonne question est : « mon DPE actuel reflète-t-il encore correctement la situation juridique et technique du logement ? ».

Faut-il refaire le DPE avant de vendre ?

Oui, si l’étiquette actuelle pèse sur le prix, fait fuir les acheteurs ou déclenche une négociation importante. Un DPE F ou G peut entraîner une discussion sur le montant des travaux, les charges futures, l’audit énergétique, la décence énergétique et la capacité à louer le bien après l’achat.

Le vendeur a intérêt à sécuriser l’information avant la mise en vente. Un DPE plus favorable peut éviter une décote excessive. À l’inverse, conserver un ancien diagnostic défavorable alors que le logement pourrait être reclassé crée une perte économique évitable.

Mais il faut rester prudent. Un DPE refait trop vite, sans contrôle des données, peut aussi créer un contentieux. L’acquéreur peut contester une information inexacte si les caractéristiques utilisées par le diagnostiqueur sont erronées. Il faut donc préparer les pièces : factures de travaux, caractéristiques des équipements, isolation, fenêtres, ventilation, plans, notices et documents de copropriété lorsque le logement est en immeuble collectif.

Pour les ventes déjà engagées, la situation est plus délicate. Si le compromis est signé avec une étiquette F ou G, un nouveau DPE meilleur peut servir à rassurer l’acquéreur, mais il ne supprime pas automatiquement les clauses déjà négociées. Il faut relire le compromis, les conditions suspensives et les éventuelles déclarations du vendeur.

Faut-il refaire le DPE avant de louer ?

Pour un bailleur, la réponse dépend de l’étiquette actuelle et du calendrier.

Un logement classé G est le plus urgent. Depuis le 1er janvier 2025, les logements les plus énergivores classés G sont concernés par le critère de décence énergétique. Un bailleur qui remet en location un logement classé G prend un risque sérieux : contestation du locataire, demande de travaux, réduction de loyer, voire impossibilité pratique de louer.

Un logement classé F doit aussi être anticipé. L’échéance de 2028 approche pour les propriétaires qui veulent conserver le bien en location. Si le nouveau calcul 2026 peut faire basculer le logement en E, le bailleur doit le vérifier avant d’engager des travaux coûteux ou de renoncer à louer.

Le DPE ne doit pas être traité comme une formalité d’annonce. C’est une pièce qui structure le bail, la fixation du loyer, la décence énergétique et les discussions avec le locataire. Un DPE ancien, vierge, incohérent ou non actualisé peut devenir le point faible du dossier.

Le bail en cours change-t-il automatiquement ?

Le bail en cours ne se réécrit pas seul. Si un logement est déjà loué, le bailleur et le locataire doivent distinguer plusieurs sujets.

Le premier sujet est la décence. Si le logement ne respecte pas les critères de performance énergétique applicables, le locataire peut demander au bailleur d’agir. Le bailleur ne peut pas se contenter de répondre que le DPE pourrait être meilleur avec le nouveau calcul. Il doit produire un diagnostic exploitable ou des éléments concrets.

Le deuxième sujet est le loyer. Les logements classés F ou G sont soumis à des restrictions en matière d’augmentation de loyer. Si un nouveau DPE fait sortir le logement d’une classe F ou G, le bailleur peut vouloir réexaminer sa marge de manoeuvre. Mais cette démarche doit être documentée et compatible avec le contrat, la date de renouvellement et les règles applicables.

Le troisième sujet est la preuve. Le locataire peut demander le DPE, le vérifier, et discuter les incohérences. Le bailleur doit donc conserver un dossier clair. Une simple affirmation orale selon laquelle « le logement n’est plus une passoire thermique » ne suffit pas.

Locataire : que faire si le logement est encore F ou G ?

Le locataire doit commencer par demander le DPE transmis au moment de la location ou du renouvellement, puis vérifier sa date, sa classe et les recommandations de travaux.

Si le logement est classé G, la question de la décence énergétique doit être posée rapidement. Le locataire peut demander au bailleur de produire un DPE actualisé ou d’engager les travaux nécessaires. Si le bailleur ne répond pas, la mise en demeure doit être précise : elle doit viser le logement, le DPE, les désordres constatés, les demandes formulées et le délai laissé au bailleur.

Si le logement est classé F, le sujet peut porter sur le gel du loyer, les travaux à venir et l’échéance de 2028. Le locataire ne doit pas arrêter de payer le loyer de sa propre initiative. En revanche, il peut construire un dossier : DPE, bail, quittances, échanges avec le bailleur, photos, factures d’énergie, signalements et éventuel constat.

La stratégie dépend de l’objectif. Obtenir un nouveau DPE, obtenir des travaux, contester une hausse de loyer ou négocier une sortie du bail ne relève pas du même courrier.

Propriétaire : que faire avant de commander un nouveau diagnostic ?

Avant de payer un nouveau DPE, le propriétaire doit réunir les pièces utiles. Un diagnostic est meilleur lorsqu’il repose sur des informations exactes.

Les pièces à préparer sont notamment :

• ancien DPE et audit énergétique éventuel ;
• factures de travaux d’isolation, chauffage, ventilation ou menuiseries ;
• notices techniques des équipements ;
• procès-verbaux de copropriété sur chauffage collectif, isolation ou travaux votés ;
• descriptif du logement et surfaces ;
• justificatifs de remplacement des fenêtres ou radiateurs ;
• éléments sur la production d’eau chaude.

Pour un appartement en copropriété, il faut aussi regarder les travaux collectifs. Un propriétaire peut refaire son DPE individuel, mais certaines améliorations dépendent de la copropriété : isolation par l’extérieur, toiture, chauffage collectif, ventilation commune, fenêtres selon règlement, audit ou plan pluriannuel de travaux.

Paris et Île-de-France : le sujet est plus sensible

À Paris et en Île-de-France, le DPE pèse plus fortement sur la décision d’achat ou de location. Le marché est tendu, les prix sont élevés, et une étiquette F ou G peut devenir un argument immédiat de négociation.

Pour un vendeur, un DPE F ou G peut nourrir une demande de baisse de prix, surtout si l’acquéreur anticipe une interdiction de location ou des travaux lourds en copropriété.

Pour un bailleur, la difficulté est double. Il faut respecter les règles de décence énergétique, mais aussi composer avec la copropriété. Lorsque les travaux efficaces dépendent d’un vote collectif, le propriétaire doit conserver la preuve de ses démarches : demandes au syndic, résolutions proposées, devis, refus de l’assemblée générale, votes de travaux, calendrier.

Pour un locataire, la difficulté est probatoire. Il faut distinguer un logement simplement coûteux à chauffer d’un logement juridiquement indécent au regard des critères énergétiques applicables. Le DPE est la pièce centrale, mais il doit être relié au bail, aux échanges avec le bailleur et aux demandes de travaux.

Pour un accompagnement plus large, vous pouvez consulter notre page avocat droit immobilier à Paris. Sur les ventes, voir aussi notre article relatif à l’audit énergétique en vente de passoire thermique. Sur les baux en cours, voir notre analyse du DPE vierge ou ancien en bail en cours.

Plan d’action en 48 heures

Si vous êtes vendeur, demandez d’abord si le DPE actuel a été établi avant le nouveau calcul 2026 et si le logement est chauffé à l’électricité. Si oui, sollicitez un diagnostiqueur certifié avec les pièces techniques du logement. Ensuite seulement, ajustez le prix, l’annonce ou la négociation.

Si vous êtes bailleur, classez le dossier par urgence : G, puis F, puis E. Pour un G, ne signez pas un nouveau bail sans analyse. Pour un F, anticipez 2028 et vérifiez si un recalcul peut changer la stratégie. Pour un E, surveillez l’échéance de 2034 sans improviser des travaux inutiles.

Si vous êtes locataire, demandez le DPE, vérifiez sa date, puis formulez une demande écrite. Il faut éviter les messages vagues. Le courrier doit préciser si vous demandez un nouveau DPE, des travaux, la contestation d’une hausse de loyer ou une discussion sur la décence du logement.

Sources officielles

• Service-Public, « Calcul du DPE : les nouveautés » : service-public.gouv.fr.
• Ministère de la transition écologique, « Diagnostic de performance énergétique – DPE » : ecologie.gouv.fr.
• Ministère de la transition écologique, « Décence énergétique et gel des loyers » : ecologie.gouv.fr.

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