Depuis le 1er janvier 2025, les logements classes G sont entres dans le regime des logements non decents lorsqu’ils sont loues, renouveles ou reconduits. En 2026, la question qui remonte dans les dossiers n’est plus seulement : « peut-on louer une passoire thermique ? » Elle est beaucoup plus concrete : que faire lorsqu’un locataire a un bail en cours, un DPE ancien, vierge ou introuvable, et que le bailleur applique quand meme une revision annuelle du loyer ?

Le sujet est devenu sensible parce que les recherches sur « DPE interdiction location », « interdiction louer DPE » et « DPE F interdit location » progressent autour des echeances 2025-2028, tandis que les locataires decouvrent que le DPE ne sert pas seulement a informer. Il peut determiner la decence du logement, le gel du loyer, le renouvellement du bail et la strategie a adopter devant la commission de conciliation ou le juge.

La reponse courte est la suivante : un DPE vierge ou trop ancien ne suffit pas, a lui seul, a prouver que le logement est classe F ou G. En revanche, il met le bailleur en difficulte s’il doit justifier une revision de loyer, une relocation, une reconduction ou la decence energetique du logement. Le bon reflexe n’est donc pas de cesser de payer le loyer, mais de demander un DPE valide, de contester l’augmentation par ecrit et de preparer les preuves utiles.

Ce que dit le calendrier DPE en 2026

Le calendrier national distingue trois niveaux pratiques.

Depuis 2025, un logement classe G ne peut plus etre loue lorsqu’il est concerne par une signature, un renouvellement ou une reconduction du bail. Les logements classes F entrent dans la prochaine echeance, avec l’interdiction prevue a partir de 2028. Les logements classes E sont vises a partir de 2034.

Service-Public rappelle aussi que l’interdiction des logements G ne concerne pas exactement de la meme maniere tous les baux. Un bail signe avant le 1er janvier 2025 peut se poursuivre, mais la difficulte reapparait au moment de son renouvellement ou de sa reconduction tacite. C’est souvent la que le contentieux nait : le locataire veut savoir si le logement est encore decent, le bailleur veut appliquer une indexation, et le dossier contient un DPE realise avant la reforme ou un DPE incomplet.

Le ministere de la Transition ecologique rappelle de son cote deux consequences tres pratiques : les logements F ou G subissent un gel de loyer, et le DPE doit etre joint au contrat de location. Cette regle vaut pour les locations vides, les locations meublees et le bail mobilite, hors meublés touristiques.

DPE vierge, ancien ou absent : quelle difference ?

Il faut distinguer trois situations, car elles n’ont pas le meme effet dans un litige.

Le DPE absent est le cas le plus simple a comprendre : aucun diagnostic valide n’a ete remis ou retrouve. Le locataire peut le demander au bailleur ou a l’agence, surtout si le bail se renouvelle, si le logement semble energetiquement indecent ou si une augmentation de loyer est reclamee.

Le DPE vierge est un diagnostic qui ne donne pas une information exploitable. Il peut etre incomplet, vide, peu clair ou incapable de classer correctement le logement. En pratique, il ne permet pas de trancher la question centrale : le logement est-il F, G ou mieux classe ?

Le DPE ancien est celui qui ne correspond plus aux exigences actuelles. Les documents realises avant le 1er juillet 2021 doivent etre regardes avec prudence, car la methode a change. Dans un contentieux, il faut verifier la date, la validite, l’etiquette energetique, la consommation indiquee, les annexes du bail et la coherence avec les factures d’energie ou les caracteristiques du logement.

Un point est important : le locataire ne peut pas transformer automatiquement un DPE vierge en preuve d’un classement G. Mais il peut soutenir que le bailleur ne rapporte pas correctement la preuve qui lui permet d’augmenter le loyer ou de justifier la decence energetique du logement.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer sans DPE valide ?

La reponse depend de ce que le bailleur veut faire.

S’il s’agit d’une revision annuelle fondee sur une clause d’indexation, la question est de savoir si le logement est soumis au gel des loyers applicable aux passoires energetiques. Lorsque le logement est classe F ou G, le bailleur ne peut pas appliquer l’augmentation. Si le DPE est absent, vierge ou ancien, le locataire peut exiger que le bailleur produise un DPE valide avant de maintenir l’indexation contestee.

S’il s’agit d’une relocation ou d’un renouvellement, le risque est plus fort. Le bailleur doit pouvoir verifier que le logement respecte les criteres de decence energetique. Un logement G ne peut pas etre traite comme un logement ordinaire depuis l’echeance 2025. Le bailleur qui se contente d’un ancien diagnostic ou d’un document inexploitable prend le risque d’une contestation sur la decence, le loyer et les travaux.

S’il s’agit d’une augmentation dans une zone encadree comme Paris, il faut ajouter une deuxieme couche de controle : le montant de reference, le complement de loyer eventuel, l’ancien loyer et le gel applicable aux logements F ou G. Dans un dossier parisien, l’absence de DPE clair peut donc bloquer plusieurs justifications en meme temps.

En pratique, le bailleur prudent suspend l’augmentation litigieuse ou la securise par un DPE a jour. Le locataire prudent, lui, conteste par lettre recommandee, paie le loyer non conteste et evite toute interruption brutale des paiements.

Que peut demander le locataire ?

Le locataire doit raisonner en plusieurs etapes.

Premiere etape : demander le DPE valide. La demande doit etre precise : date du bail, adresse du logement, mention de la reconduction ou de la revision du loyer, demande de communication du DPE complet, et demande de suspension ou de justification de l’augmentation tant que le classement energetique n’est pas etabli.

Deuxieme etape : contester l’augmentation. Si le bailleur a applique une revision annuelle, le courrier doit identifier le mois concerne, le montant avant revision, le montant apres revision, la clause invoquee et la raison de la contestation. L’objectif est de montrer que la discussion ne porte pas sur le paiement du loyer en general, mais sur une hausse precise.

Troisieme etape : reunir les preuves de performance energetique. Le locataire peut conserver les factures d’energie, photographies des fenetres ou radiateurs, echanges avec l’agence, annonces de location, ancien DPE, diagnostics annexes, mails de reclamation et constats de temperature ou d’humidite. Ces pieces ne remplacent pas le DPE, mais elles rendent le dossier plus credible.

Quatrieme etape : saisir la commission departementale de conciliation lorsque le litige s’y prete. Cette phase peut permettre de faire acter la demande de DPE, le gel du loyer, une regularisation ou un calendrier de travaux.

Cinquieme etape : saisir le juge si le bailleur refuse toute regularisation. Le juge peut etre amene a examiner la decence, les travaux necessaires, la validite de l’augmentation et les demandes de remboursement.

Ce que le locataire ne doit pas faire

La principale erreur consiste a arreter unilateralement de payer tout le loyer. Meme lorsque le logement semble etre une passoire thermique, le non-paiement total expose a un commandement de payer, a une clause resolutoire et a une procedure d’expulsion. La contestation doit etre ciblee.

La deuxieme erreur consiste a se contenter d’un message informel. Un SMS ou un appel a l’agence peut servir de contexte, mais il ne suffit pas toujours a prouver une contestation serieuse. La lettre recommandee reste souvent le point de depart propre du dossier.

La troisieme erreur consiste a confondre indecence energetique et insalubrite. Un logement classe G peut soulever une question de decence. Un logement dangereux, humide, infeste ou structurellement degrade peut relever d’autres procedures, avec mairie, prefecture, ARS ou juge. Les deux raisonnements peuvent se cumuler, mais ils ne se prouvent pas exactement de la meme maniere.

Ce que le bailleur doit securiser

Pour le bailleur, la priorite est simple : ne pas gerer le DPE comme une formalite de derniere minute.

Il faut verifier la date du diagnostic, sa methode, son etiquette, sa presence dans le dossier de diagnostic technique, sa communication au locataire et sa coherence avec le bail. Lorsque le DPE est vierge ou ancien, le bailleur a interet a commander un diagnostic actualise avant de relouer, renouveler ou soutenir une revision de loyer contestee.

Il faut aussi verifier le calendrier des travaux. Un logement F qui reste louable en 2026 peut devenir un probleme en 2028. Un logement G deja vise par l’echeance 2025 peut bloquer une relocation ou une reconduction. En copropriete, le bailleur doit anticiper les votes de travaux, les refus d’assemblee generale et les preuves de diligence si le dossier devient contentieux.

Enfin, il faut eviter les formulations trop larges dans les echanges avec le locataire. Ecrire que « le DPE n’a aucune importance » ou que « le bail continue donc le loyer augmente forcement » peut affaiblir la position du bailleur. La bonne reponse est factuelle : diagnostic disponible ou commande, base juridique de la revision, classe energetique, effet sur le gel du loyer, calendrier de travaux si necessaire.

Paris et Ile-de-France : pourquoi le risque contentieux est plus eleve

A Paris et en Ile-de-France, les logements anciens, petites surfaces, coproprietes avec travaux complexes et loyers eleves rendent les litiges DPE plus explosifs.

Un studio classe F ou G peut concentrer plusieurs risques : gel du loyer, encadrement parisien, complement de loyer conteste, charges elevees, travaux de copropriete non votes et locataire qui demande un DPE valide au moment de la reconduction. Dans ce contexte, une hausse de quelques dizaines d’euros par mois peut justifier une contestation, surtout si le bailleur ne peut pas produire un diagnostic clair.

Le reflexe utile est donc de traiter le dossier comme un dossier de preuve. Pour le locataire : bail, avenants, DPE, quittances, revision, annonce initiale, photos, factures, courriers. Pour le bailleur : DPE valide, historique des travaux, convocations d’assemblee generale, devis, vote de copropriete, correspondances avec le syndic, calcul precis du loyer.

Un avocat en bail d’habitation a Paris peut ensuite choisir la bonne voie : mise en demeure, conciliation, contestation de l’indexation, demande de travaux, defense contre une demande abusive ou action judiciaire.

Modele de courrier : les points a inclure

Un courrier efficace doit rester court et probatoire. Il peut contenir les elements suivants :

• rappel du bail, de l’adresse et de la date de signature ;
• mention de la revision ou de l’augmentation contestee ;
• demande de communication d’un DPE valide et complet ;
• rappel que les logements F ou G sont soumis au gel du loyer ;
• demande de suspension ou de regularisation de l’augmentation tant que le classement n’est pas etabli ;
• reserve expresse de saisir la commission de conciliation ou le juge ;
• maintien du paiement du loyer non conteste.

Cette structure evite deux pieges : transformer le litige en impaye global, ou laisser croire que le locataire accepte tacitement une augmentation non justifiee.

Sources officielles utiles

Service-Public rappelle le calendrier d’interdiction de location des logements G, F puis E, ainsi que le droit du locataire de reclamer un DPE valide en bail en cours : les passoires thermiques les moins bien isolees ne peuvent plus etre mises en location.

Le ministere de la Transition ecologique detaille aussi le gel des loyers des logements F et G, l’obligation d’annexer le DPE au bail et la possibilite de demander un nouveau diagnostic lorsque le DPE est vierge ou ancien : guide officiel sur les passoires energetiques.

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