Depuis que le projet de loi Relance du logement prévoit de remettre sur le marché certains logements F et G sous engagement de travaux, une question revient chez les bailleurs comme chez les locataires : peut-on signer en 2026 un bail pour un logement classé DPE F sans créer un conflit en 2028 ? La question est urgente, car le calendrier légal approche et les recherches Google autour de « DPE F location » sont beaucoup plus fortes que les requêtes générales sur les passoires thermiques.

La réponse courte est la suivante : en 2026, un logement classé F n’est pas encore frappé par l’interdiction de location au titre de la décence énergétique, contrairement au logement classé G concerné depuis le 1er janvier 2025. Mais le bailleur ne doit pas traiter le DPE F comme un simple risque futur. À compter du 1er janvier 2028, le logement F doit en principe atteindre un niveau de performance énergétique supérieur pour rester conforme aux exigences de décence. Un bail signé aujourd’hui peut donc devenir litigieux au renouvellement, à la reconduction tacite ou lors d’une demande de travaux.

L’angle pratique n’est pas seulement « est-ce légal aujourd’hui ? ». La vraie question est : quelles clauses mettre dans le bail, quelles preuves demander avant de signer, et que faire si les travaux promis ne sont pas réalisés avant 2028 ?

Peut-on louer un logement DPE F en 2026 ?

Oui, en principe, un logement DPE F peut encore être loué en 2026, à condition de respecter les autres critères de décence, de sécurité, de surface, d’équipement et d’information du locataire. La règle de décence énergétique vise déjà les logements classés G pour les nouveaux contrats, renouvellements ou reconductions tacites depuis le 1er janvier 2025. Les logements F sont visés par l’étape suivante du calendrier.

Le site officiel Service-Public rappelle que les logements étiquetés G sont considérés comme non décents depuis le 1er janvier 2025, que les logements F le seront à compter du 1er janvier 2028, puis que les logements E seront concernés à partir du 1er janvier 2034. La source utile est ici : les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location.

La base légale se trouve dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur doit délivrer un logement décent et la performance énergétique minimale fait désormais partie de cette exigence. En 2026, un DPE F n’interdit donc pas automatiquement la signature du bail, mais il impose d’anticiper la suite.

Pourquoi un bail signé en 2026 peut devenir risqué en 2028

Un bail d’habitation vide dure en principe trois ans lorsque le bailleur est une personne physique. Un bail signé en 2026 peut donc être encore en cours lorsque l’échéance DPE F arrive. Un bail meublé d’un an peut aussi être reconduit ou renouvelé. C’est pour cette raison que l’analyse ne doit pas s’arrêter à la date de signature.

Le premier risque est le conflit sur la décence du logement lorsque le calendrier légal s’applique. Le locataire peut demander au bailleur de mettre le logement en conformité. Si aucune solution n’est trouvée, le dossier peut aller devant la commission départementale de conciliation puis devant le juge.

Le deuxième risque est économique. Un logement F se loue parfois avec une tension importante sur le prix, notamment à Paris et en Île-de-France. Mais si le logement devient juridiquement fragile, le bailleur peut faire face à une demande de travaux, à une contestation du loyer, à une réduction judiciaire ou à une demande d’indemnisation. Le locataire, lui, peut se retrouver dans un logement difficile à chauffer et devoir agir alors qu’il a déjà emménagé.

Le troisième risque concerne la preuve. Beaucoup de litiges naissent parce que le bailleur a annoncé des travaux sans calendrier, sans devis et sans objectif énergétique. Une formule vague du type « des travaux seront faits prochainement » ne suffit pas à sécuriser un bail.

Le projet Relance logement change-t-il déjà la règle ?

Non. Le projet de loi Relance du logement est politiquement important, mais il ne doit pas être confondu avec le droit déjà applicable. Le communiqué du ministère du 23 avril 2026 indique que le Gouvernement veut permettre la remise sur le marché de logements F et G vacants pour raisons énergétiques, sous condition d’engager des travaux dans des délais courts : 3 ans pour les maisons individuelles et 5 ans pour les copropriétés. Source : communiqué officiel du ministère.

Cette annonce explique pourquoi le sujet monte maintenant : le marché manque de logements, les propriétaires veulent éviter de laisser des biens vacants, et les locataires cherchent à savoir s’ils peuvent accepter un logement F sans perdre leurs droits. Mais tant qu’un dispositif précis n’est pas adopté et applicable, le bailleur doit raisonner sur les règles en vigueur.

La prudence consiste donc à préparer le dossier comme si le litige devait être examiné demain : DPE complet, bail, état du logement, travaux déjà faits, travaux prévus, contraintes de copropriété, échanges avec l’agence et justificatifs remis au locataire.

Quelle clause prévoir si des travaux sont promis ?

Si le logement est classé F et que des travaux sont prévus avant 2028, le bail doit éviter les promesses décoratives. Une clause utile doit être factuelle, datée et vérifiable. Elle peut indiquer la classe DPE actuelle, la date du diagnostic, la nature des travaux envisagés, le calendrier prévu, les entreprises consultées, les démarches déjà lancées et l’objectif recherché.

Pour une maison individuelle, la clause peut viser l’isolation, la ventilation, le remplacement d’un chauffage, les menuiseries ou un audit énergétique. Pour un appartement en copropriété, elle doit distinguer les travaux privatifs que le bailleur maîtrise et les travaux collectifs qui dépendent de l’assemblée générale, du syndic ou d’autorisations extérieures.

Il est dangereux de promettre un résultat certain si le bailleur ne maîtrise pas les votes de copropriété. En revanche, il peut s’engager sur des démarches précises : demander un devis, inscrire une résolution à l’ordre du jour, transmettre le procès-verbal, réaliser les travaux privatifs compatibles, informer le locataire et fournir un nouveau DPE après intervention.

Le locataire doit, de son côté, demander ces pièces avant de signer. S’il accepte un bail avec une promesse de travaux, il doit conserver l’annonce immobilière, le DPE, les échanges avec l’agence, le bail et tout document qui décrit le calendrier annoncé. Ces preuves seront utiles si rien n’est fait.

Que peut demander le locataire si les travaux n’avancent pas ?

Le premier réflexe est écrit. Le locataire doit demander au bailleur ou à l’agence le DPE, le calendrier des travaux et les justificatifs annoncés. Si la réponse est floue ou inexistante, il faut envoyer une mise en demeure claire : rappel du bail, classe énergétique, travaux promis, préjudice concret, demande de calendrier et demande de mise en conformité.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise le recours du locataire lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences de décence. En l’absence d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge. Le juge peut notamment déterminer les travaux à réaliser, fixer un délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des mesures ordonnées.

Attention toutefois : le locataire ne doit pas arrêter seul de payer le loyer sans décision judiciaire ou accord écrit. Une suspension unilatérale peut déclencher une procédure d’impayés et affaiblir le dossier. La bonne stratégie consiste à documenter, mettre en demeure, puis saisir le bon interlocuteur.

La jurisprudence récente en matière de décence énergétique montre que les juges regardent le dossier concret : DPE, accès aux lieux, réalité des travaux, blocages de copropriété, état du logement et preuves du préjudice. Dans une décision de référé du 27 janvier 2026, le tribunal judiciaire de Paris a notamment ordonné une réduction de loyer jusqu’à réalisation de travaux sur un logement non conforme aux exigences de décence (source Cour de cassation). Cette décision ne signifie pas que chaque DPE défavorable suffit automatiquement, mais elle confirme l’intérêt de constituer un dossier probatoire solide.

Que doit faire le bailleur avant de louer un logement DPE F ?

Le bailleur doit d’abord vérifier la date et la validité du DPE. Il doit ensuite anticiper l’échéance 2028 : travaux techniquement possibles, budget, calendrier, contraintes de copropriété, aides éventuelles et conséquences sur la rentabilité. Un logement F peut être loué en 2026, mais il ne doit pas être géré comme un logement sans échéance.

La deuxième étape consiste à éviter les annonces trompeuses. Si l’annonce promet une rénovation énergétique, il faut pouvoir l’étayer. Si aucun calendrier n’existe, mieux vaut ne pas créer une attente qui deviendra un argument contentieux.

La troisième étape est documentaire. Le bailleur doit conserver les devis, factures, échanges avec le syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, demandes d’autorisation et preuves de démarches. En copropriété, ces pièces peuvent être déterminantes pour démontrer qu’un blocage ne vient pas d’une simple inertie du propriétaire.

Enfin, le bailleur doit intégrer le sujet dans sa stratégie locative. Il peut être plus prudent de réaliser certains travaux avant la signature, de prévoir une information complète dans le bail, ou de renoncer à louer tant que le dossier technique est trop fragile.

Paris et Île-de-France : pourquoi l’échéance DPE F est sensible

À Paris et en Île-de-France, beaucoup de logements anciens sont concernés par des performances énergétiques modestes. Les travaux peuvent être ralentis par les copropriétés, les contraintes architecturales, les façades, les menuiseries, les combles, les chauffages collectifs ou les délais d’assemblée générale.

La pression locative rend le sujet encore plus sensible. Le locataire peut accepter vite un logement disponible, puis contester ensuite l’inconfort ou l’absence de travaux. Le bailleur peut vouloir remettre le bien sur le marché rapidement, puis découvrir que l’échéance 2028 impose un calendrier plus strict que prévu.

Dans un dossier parisien ou francilien, il faut donc regarder trois choses avant de signer ou de contester : la nature exacte du bail, le rôle de la copropriété et la preuve des travaux. Pour une analyse plus large du calendrier des passoires thermiques, consultez aussi notre article sur le DPE location 2026, le projet de loi et les recours bailleur-locataire. Pour un litige locatif concret, la page avocat bail d’habitation à Paris peut servir de point d’entrée.

Checklist avant de signer ou de contester

Avant de signer un bail sur un logement DPE F, demandez le DPE complet, vérifiez sa date, identifiez l’échéance du bail, exigez les justificatifs des travaux annoncés, distinguez travaux privatifs et travaux de copropriété, conservez l’annonce et les échanges, puis demandez un calendrier écrit. Si le bail est déjà signé, rassemblez le bail, le DPE, les preuves d’inconfort, les factures d’énergie, les relances et les réponses du bailleur.

Le bailleur doit faire le même travail en miroir : prouver l’information donnée au locataire, le sérieux des démarches, les contraintes techniques, les décisions de copropriété et les travaux déjà engagés. Plus le dossier est écrit, daté et cohérent, moins le conflit dépendra d’affirmations invérifiables.

La règle pratique est simple : un DPE F n’interdit pas automatiquement la location en 2026, mais il annonce une échéance contentieuse. Le bon dossier est celui qui traite 2028 dès aujourd’hui.

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