Depuis le 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique est redevenu un document central du bail d’habitation. Le calcul du DPE a changé pour les logements chauffés à l’électricité, les logements classés G restent exclus de la décence énergétique, et les pouvoirs publics ont annoncé de nouvelles mesures de lutte contre la fraude au DPE.

Pour un locataire, la question pratique est simple : si le DPE annexé au bail semble faux, ancien, incohérent ou absent, peut-il contester les augmentations de loyer déjà payées ? La réponse dépend de trois points : la classe réelle du logement, la preuve disponible et le type de demande formée.

Le DPE ne sert plus seulement à informer. Il conditionne la décence énergétique du logement, la possibilité de réviser le loyer et, dans certains dossiers, l’indemnisation du locataire. Pour un bailleur, le risque est donc concret : un DPE mal établi ou non communiqué peut transformer un simple conflit de charges en contentieux sur le loyer, les travaux et les dommages-intérêts.

Pourquoi ce sujet remonte en 2026

L’actualité du DPE est double.

D’abord, l’administration a confirmé la volonté de sécuriser le dispositif. Service-public a rappelé les mesures destinées à lutter contre la fraude au DPE, avec des contrôles renforcés sur les diagnostiqueurs et sur la fiabilité des diagnostics. Ensuite, le ministère de la Transition écologique a annoncé l’évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026, notamment pour les logements chauffés à l’électricité.

En pratique, cela crée deux séries de litiges.

Le premier litige oppose le locataire au bailleur lorsque le logement a été présenté avec une classe énergétique plus favorable que sa réalité. Le locataire découvre ensuite des factures d’énergie anormales, de l’humidité, une mauvaise isolation, ou un nouveau diagnostic plus défavorable.

Le second litige porte sur l’augmentation du loyer. Un bailleur peut avoir appliqué une révision annuelle alors que le logement était en réalité classé F ou G. Or, l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la révision et la majoration du loyer dans les logements classés F ou G.

Les mots-clés réellement cherchés

Les données Google Ads du run montrent un cluster net autour du DPE et de l’interdiction de location :

Requête	Volume mensuel France	Concurrence	CPC haut
interdiction location DPE E	1 000	faible	1,72 €
interdiction location DPE	590	faible	10,99 €
interdiction location DPE F et G	590	faible	1,72 €
DPE interdiction location	480	faible	0,87 €
interdiction location DPE F	320	faible	17,19 €
faux DPE location	40	faible	non communiqué
DPE vierge augmentation loyer	30	faible	non communiqué
gel loyer DPE	30	faible	non communiqué

Le volume exact sur « faux DPE location » est plus faible que le volume général, mais l’intention est plus qualifiée. L’internaute ne cherche pas une définition. Il a un bail, un loyer, un diagnostic et une difficulté concrète.

Le DPE doit être annexé au bail

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Ce dossier comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu par le Code de la construction et de l’habitation.

Cela ne signifie pas que chaque erreur entraîne automatiquement la nullité du bail ou le remboursement intégral des loyers. Le juge regarde le préjudice, la classe réelle, les pièces produites et le lien entre le défaut d’information et la demande.

En revanche, l’absence de DPE, un DPE périmé ou un DPE contredit par des éléments sérieux peut ouvrir un angle de contestation.

Pour replacer cette contestation dans le cadre général du bail, voir aussi la page du cabinet sur le contentieux du bail d’habitation à Paris.

Le locataire doit donc éviter une demande trop large du type « mon DPE est faux, je veux récupérer tous mes loyers ». La demande doit être construite :

• remboursement des révisions de loyer interdites si le logement est F ou G ;
• diminution du loyer si le logement n’est pas décent ;
• dommages-intérêts si une surconsommation ou un trouble de jouissance est établi ;
• travaux de mise en conformité lorsque le logement ne répond pas aux critères de décence.

Peut-on récupérer une augmentation de loyer ?

Oui, mais pas dans tous les cas.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 bloque la révision et la majoration du loyer dans les logements classés F ou G. Si le bailleur a appliqué une indexation IRL alors que le logement était réellement classé F ou G, le locataire peut demander le remboursement du trop-perçu.

La difficulté est la preuve. Le locataire doit établir que le logement entrait bien dans la classe concernée au moment de la révision contestée. Un DPE réalisé plusieurs années plus tard peut être utile, mais il ne suffit pas toujours. Le bailleur peut répondre que le logement a changé, que le diagnostic n’est pas comparable, ou que le DPE produit par le locataire ne reflète pas l’état du bien à la date de la révision.

Dans une décision du 11 mai 2026, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté une demande de restitution de trop-perçu de loyers parce que le bailleur produisait un DPE classant le logement D. Le tribunal rappelle la règle de l’article 17-1, puis constate que, dans ce dossier, la révision était justifiée au regard du DPE produit. La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation : TJ Paris, 11 mai 2026, n° 25/03594.

Cette décision montre surtout ce qu’il faut préparer. Une contestation de loyer ne peut pas reposer sur une impression de froid ou sur une comparaison avec l’appartement voisin. Il faut un diagnostic, des factures, des constats, des courriers et une chronologie.

Faux DPE, DPE ancien, DPE incohérent : quelle différence ?

Un faux DPE suppose une falsification ou une présentation trompeuse. Par exemple, le document transmis au locataire ne correspond pas au logement, le numéro ADEME ne renvoie pas aux mêmes informations, ou des caractéristiques essentielles ont été inventées.

Un DPE erroné est différent. Le diagnostic peut avoir été établi par un professionnel, mais contenir des données inexactes : mauvaise surface, mauvais système de chauffage, isolation inexistante mentionnée comme présente, fenêtres mal qualifiées.

Un DPE ancien ou périmé pose encore une autre question. Il peut avoir été valable au moment de sa réalisation, puis ne plus suffire au moment du renouvellement du bail ou d’une nouvelle location.

Pour le locataire, la stratégie n’est pas la même. En cas de faux document, il faut vérifier le numéro du DPE, conserver le fichier transmis, demander des explications écrites et envisager un signalement. En cas d’erreur technique, il faut souvent faire réaliser un nouveau DPE ou réunir une expertise. En cas de DPE ancien, il faut vérifier la date de validité et la date à laquelle le bailleur a appliqué la hausse.

Que demander au bailleur avant d’agir ?

Le premier courrier doit rester factuel.

Le locataire peut demander :

• la copie du DPE annexé au bail ou communiqué lors du renouvellement ;
• le numéro d’enregistrement du DPE ;
• le détail des révisions de loyer appliquées depuis l’entrée dans les lieux ;
• la justification de la classe énergétique retenue au moment de chaque révision ;
• la mise en conformité du logement si des désordres existent.

Il faut éviter les accusations immédiates de fraude si les éléments ne sont pas encore solides. Il vaut mieux écrire que le DPE paraît incohérent avec les caractéristiques du logement et demander la régularisation, le remboursement du trop-perçu ou une discussion contradictoire.

Si le bailleur ne répond pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, lorsque le logement n’est pas décent, de déterminer les travaux, de réduire le loyer ou de suspendre son paiement jusqu’à exécution.

Et si le logement est énergivore mais pas F ou G ?

Le gel de la révision du loyer vise les logements F et G. Si le logement est classé E, le locataire ne peut pas invoquer automatiquement l’article 17-1 pour bloquer l’indexation.

Cela ne ferme pas toute action. Le logement peut être indécent pour d’autres raisons : infiltrations d’air, chauffage insuffisant, humidité, absence d’isolation effective, équipements défectueux. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent et répondant à un niveau minimal de performance énergétique.

Un jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 11 mai 2026 illustre cet angle. Le bailleur n’avait pas effectué toutes les diligences possibles pour justifier les performances énergétiques de son bien. Le tribunal a retenu une surconsommation électrique liée aux manquements du bailleur et l’a condamné à indemniser la locataire. La décision est accessible ici : TJ Orléans, 11 mai 2026, n° 23/04212.

L’intérêt de cette décision est pratique : le débat ne se limite pas à la lettre du DPE. Les factures d’énergie, les constats d’huissier, les rapports d’assurance, les mails au gestionnaire et l’absence de réaction du bailleur peuvent aussi peser.

Paris et Île-de-France : pourquoi le contentieux est plus sensible

À Paris et en Île-de-France, le sujet est plus explosif qu’ailleurs pour trois raisons.

D’abord, les loyers sont élevés. Une révision annuelle irrégulière peut représenter plusieurs centaines d’euros sur deux ou trois ans. Ensuite, de nombreux logements anciens présentent des défauts d’isolation, d’humidité ou de chauffage. Enfin, le marché locatif tendu rend les locataires hésitants : ils craignent de contester le bailleur puis de ne pas pouvoir se reloger.

Cette crainte ne doit pas conduire à agir sans preuve. Elle impose au contraire de constituer le dossier avant l’envoi de la mise en demeure.

Pour un logement situé à Paris, le contentieux relève en principe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. Une tentative de conciliation peut être utile lorsque la demande porte sur le remboursement d’une indexation, la réalisation de travaux ou la diminution du loyer.

Les pièces à réunir avant de réclamer le remboursement

Le dossier doit être simple, daté et compréhensible.

Il faut réunir :

• le bail et ses annexes ;
• le DPE transmis lors de la signature ou du renouvellement ;
• les avis d’échéance et quittances ;
• le tableau des augmentations de loyer ;
• les factures d’électricité ou de gaz ;
• les échanges avec l’agence ou le bailleur ;
• les photos des désordres ;
• si possible, un nouveau DPE ou un rapport technique ;
• un calcul du trop-perçu demandé.

Le calcul doit être lisible. Il ne suffit pas de réclamer une somme globale. Il faut isoler chaque mois, le loyer initial, la révision appliquée, le loyer qui aurait dû rester dû et la différence.

Quelle demande formuler ?

La demande doit être adaptée à l’objectif.

Si le sujet est l’indexation interdite, la demande principale porte sur la restitution du trop-perçu de loyer, avec intérêts. Si le sujet est l’indécence énergétique, la demande porte sur la mise en conformité, une diminution du loyer, la suspension éventuelle du paiement ou des dommages-intérêts. Si le sujet est une tromperie au moment de l’entrée dans les lieux, la demande peut viser l’indemnisation de la perte de chance, du préjudice financier ou du préjudice de jouissance.

Dans les dossiers les plus sérieux, il faut aussi envisager la responsabilité du diagnostiqueur. Mais pour le locataire, le premier contradicteur reste souvent le bailleur, car c’est lui qui devait délivrer un logement conforme et fournir les diagnostics annexés au bail.

Le bon réflexe

Un DPE contestable ne suffit pas. Un dossier exploitable combine un diagnostic, une règle de droit, un calcul et une preuve du préjudice.

Le bon ordre est le suivant :

1. Vérifier le DPE transmis et sa date.
2. Identifier les hausses de loyer appliquées.
3. Faire le lien avec la classe énergétique réelle.
4. Chiffrer le trop-perçu.
5. Mettre le bailleur en demeure.
6. Saisir la conciliation ou le juge si aucune solution amiable n’est trouvée.

Pour le bailleur, le réflexe est inverse : conserver le DPE, répondre par écrit, vérifier la validité du diagnostic, corriger rapidement une erreur et éviter d’appliquer une révision de loyer lorsque le logement est classé F ou G.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Vous pensez avoir payé un loyer augmenté malgré un DPE faux, ancien ou incohérent.

Le cabinet peut examiner votre bail, le diagnostic, les quittances et le calcul du trop-perçu lors d’une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact Kohen Avocats.

À Paris et en Île-de-France, l’analyse doit aussi intégrer le tribunal compétent, la conciliation possible, les preuves disponibles et le risque de réaction du bailleur.