L’acquisition de la propriété immobilière par l’usage prolongé constitue l’une des institutions les plus anciennes du droit civil. L’usucapion, formellement désignée comme la prescription acquisitive trentenaire, permet à un possesseur de devenir propriétaire d’un bien immobilier au terme d’un délai de trente années, pourvu que sa possession réponde à des critères stricts. Régie par les articles 2261 et 2272 du code civil, cette institution vise à consolider les situations de fait et à garantir la sécurité juridique des relations foncières. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte des précisions fondamentales sur l’appréciation de l’élément intentionnel de la possession et sur la force probante des actes dressés pour la constater.

L’analyse de l’usucapion impose d’examiner en premier lieu les conditions cumulatives relatives aux actes matériels et à l’intention du possesseur (I), avant de s’attacher aux modalités de preuve et à l’imperméabilité de la possession face à certaines procédures administratives (II).

I. Les conditions matérielles et intentionnelles de l’usucapion

La reconnaissance judiciaire de la prescription acquisitive suppose la démonstration d’une possession exempte de vices, alliée à une intention véritable de se comporter en propriétaire, quand bien même ce dernier aurait conscience de la précarité de son titre.

A. Une possession trentenaire aux caractères inaltérés

L’article 2261 du code civil pose le socle des exigences légales en disposant que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Ces caractères doivent demeurer constants pendant l’intégralité du délai de trente ans prescrit par l’article 2272, alinéa 1er, du même code. L’établissement de cette possession relève d’une analyse factuelle rigoureuse menée par les juges du fond.

La jurisprudence rappelle avec constance qu’il incombe au possesseur, ou à celui qui s’en prévaut, d’établir la matérialité de son emprise sur le bien. Cette emprise se traduit par des actes positifs et exclusifs d’appropriation, tels que l’édification de clôtures, l’entretien régulier des parcelles ou la réalisation de constructions pérennes. Les juges exigent que ces actes dépassent la simple tolérance du véritable propriétaire, laquelle ne saurait constituer le terreau d’une prescription acquisitive.

B. L’indifférence de la conscience de ne pas être propriétaire (animus domini)

L’élément intentionnel de la possession, l’animus domini, a récemment fait l’objet d’un recadrage par la Haute juridiction. Il est parfois objecté au possesseur que sa tentative de racheter la parcelle qu’il occupe démontrerait l’absence de volonté de se comporter en véritable maître des lieux, puisqu’une telle démarche traduirait la reconnaissance du droit d’autrui.

Toutefois, la Cour de cassation a fermement rejeté cette assimilation. Dans un arrêt publié au Bulletin, elle a jugé que « la conscience du possesseur de ne pas être propriétaire est sans incidence sur l’appréciation de son intention de se conduire comme tel » [[Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-16.882, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6719e3775857dd64cbdaa18e]]. Ainsi, la proposition d’achat formulée par l’occupant ne détruit pas, par elle-même, l’animus domini, dès lors que les actes matériels exercés sur la parcelle traduisent une véritable emprise appropriative.

II. L’établissement et la consolidation de l’usucapion

La reconnaissance de l’usucapion se heurte fréquemment à des obstacles probatoires et procéduraux. La Cour de cassation a récemment clarifié le statut de l’acte de notoriété acquisitive et précisé les limites de l’interruption de la prescription.

A. La libre appréciation probatoire de l’acte de notoriété

La preuve de l’usucapion est libre et s’établit par tous moyens. En pratique, il est fréquent qu’un possesseur fasse dresser par un notaire un acte de notoriété acquisitive, recueillant des témoignages destinés à attester de la durée et des caractères de la possession. La portée de cet acte authentique a été précisée par la troisième chambre civile.

Si l’acte notarié constitue un élément de preuve, il ne s’impose pas au juge comme une vérité absolue. La Cour suprême souligne que « si l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion ne peut, par elle-même, établir celle-ci, il appartient au juge d’apprécier la valeur probante des témoignages relatés dans cet acte quant à l’existence d’actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée » [[Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 23-17.458, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67076e8f81e733ee26982b17]]. Les juges du fond commettent donc une erreur de droit lorsqu’ils écartent un tel acte sans procéder à l’analyse intrinsèque des attestations qu’il contient.

B. L’inefficacité des actes administratifs comme causes d’interruption

Le délai trentenaire peut être interrompu par des actes juridiques spécifiques, ce qui anéantit le temps déjà écoulé. Cependant, l’intégration d’une parcelle dans le domaine privé d’une collectivité locale obéit à des règles propres qui n’interfèrent pas automatiquement avec l’usucapion en cours.

Dans l’arrêt précité du 24 octobre 2024, la commune soutenait que la procédure d’incorporation de parcelles présumées sans maître dans son domaine privé avait interrompu la possession trentenaire d’une société revendiquante. La Cour de cassation a écarté cet argument en affirmant que « la publication d’un acte autorisant l’incorporation de parcelles dans le domaine privé d’une commune n’est ni interruptive de prescription, ni de nature à vicier une possession en cours » [[Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-16.882, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6719e3775857dd64cbdaa18e]]. Dès lors, tant que le véritable propriétaire – y compris une commune agissant sur le domaine privé – ne diligente pas une véritable action en revendication, le cours de la prescription acquisitive se poursuit.

A propos de l’auteur

Cet article a été rédigé par Maître Reda Kohen, avocat au barreau de Paris et fondateur du cabinet Kohen Avocats. Spécialisé en droit immobilier, le cabinet accompagne propriétaires et investisseurs dans la sécurisation de leurs droits fonciers et la gestion des contentieux liés à la propriété immobilière. Pour toute problématique complexe relative à la propriété, n’hésitez pas à solliciter une consultation.