En 2026, la question du délai de grâce en matière d’expulsion locative n’est plus théorique. Les chiffres publiés au printemps montrent une tension nette : 175 000 commandements de payer ont été signifiés en 2025 et 30 500 expulsions ont été exécutées sur décision de justice, en hausse de 27,2 % selon la Chambre nationale des commissaires de justice. Pour un locataire convoqué devant le juge, ou pour un bailleur qui attend une décision après des mois d’impayés, l’audience devient donc le moment décisif.

La recherche Google reflète cette urgence : les requêtes « expulsion locative », « procédure expulsion locataire », « commandement de payer » et « délai de grâce expulsion » remontent une intention très pratique. Les internautes ne cherchent pas seulement une définition. Ils veulent savoir quoi demander, quels justificatifs produire, combien de temps peut être obtenu, et comment éviter une erreur qui fait perdre des mois.

La réponse courte est la suivante : le juge peut accorder un délai de paiement pour apurer la dette locative et, dans certains cas, suspendre les effets de la clause résolutoire. Il peut aussi accorder un délai pour quitter les lieux lorsque l’expulsion aurait des conséquences particulièrement dures. Ces deux mécanismes ne répondent pas au même objectif et ne se préparent pas avec les mêmes pièces.

Délai de paiement et délai pour quitter les lieux : ne pas confondre

Le premier réflexe consiste à distinguer deux demandes.

Le délai de paiement concerne la dette de loyer. Il permet au locataire de demander un échéancier et, lorsque le bail contient une clause résolutoire, la suspension des effets de cette clause pendant l’exécution de l’échéancier. Service-Public rappelle que le juge peut accorder jusqu’à 3 ans si le locataire a repris le paiement du loyer courant et s’il est en capacité de rembourser la dette.

Le délai pour quitter les lieux intervient lorsque l’expulsion est ordonnée ou sur le point d’être exécutée. Il vise à obtenir du temps pour organiser le départ ou le relogement. Depuis la réforme de 2023, l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que ces délais ne peuvent pas être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Le juge tient compte de la situation respective du propriétaire et de l’occupant, de la bonne ou mauvaise volonté manifestée, de l’âge, de la santé, de la situation familiale, des démarches de relogement et du délai prévisible pour retrouver un logement.

Pour le locataire, demander « un délai » sans préciser lequel est une erreur. Pour le bailleur, répondre uniquement sur la dette sans traiter la demande de relogement peut aussi affaiblir le dossier. L’audience doit donc séparer clairement : dette, paiement courant, échéancier, résiliation du bail, expulsion, délai de départ.

Quand demander un délai de grâce expulsion ?

Le moment le plus fréquent est l’audience devant le juge des contentieux de la protection après une assignation en loyers impayés. Le locataire peut demander un délai de paiement, une suspension de la clause résolutoire, ou à défaut un délai pour quitter les lieux. Le bailleur peut s’y opposer en expliquant pourquoi le maintien dans les lieux aggrave sa propre situation.

La demande peut aussi revenir après le jugement, notamment lorsqu’un commandement de quitter les lieux a été signifié. Mais attendre ce stade est risqué : le dossier est souvent plus tendu, les délais sont plus courts, et le juge regarde de près ce qui a été fait depuis le premier impayé.

En pratique, un locataire qui veut obtenir un délai doit montrer trois choses :

• il comprend le montant exact de la dette ;
• il a repris, ou peut reprendre immédiatement, le paiement du loyer courant ;
• il propose un calendrier réaliste, documenté par ses revenus et ses charges.

À l’inverse, un bailleur qui veut éviter un délai trop long doit documenter son propre préjudice : crédit immobilier, charges de copropriété, taxe foncière, impossibilité de relouer ou de vendre, ancienneté de la dette, refus d’échéanciers, absence de démarches sérieuses du locataire.

Les pièces à préparer côté locataire

Le locataire ne doit pas arriver à l’audience avec de simples explications orales. Le juge a besoin de pièces lisibles.

Les pièces prioritaires sont les suivantes : bail, commandement de payer, assignation, décompte contesté ou accepté, quittances, relevés bancaires, justificatifs de revenus, attestations CAF, justificatifs de charges, dossier FSL, dossier de surendettement s’il existe, preuves de recherche de logement, demandes DALO ou démarches auprès de bailleurs sociaux, certificats médicaux utiles, éléments sur la scolarisation des enfants, et proposition écrite d’échéancier.

Si le logement présente aussi un problème de décence, d’humidité, de chauffage ou de travaux non réalisés, il faut produire des preuves propres : courriers au bailleur, photos datées, rapport d’assurance, diagnostic, constat de commissaire de justice, échanges avec le syndic ou la mairie. Il ne suffit pas de dire que le logement est mauvais pour bloquer l’expulsion. Il faut montrer en quoi le manquement du bailleur justifie une défense, une compensation, ou au moins un aménagement du calendrier.

La proposition d’échéancier doit rester crédible. Un plan sur trois ans peut être admis si le loyer courant est repris et si le remboursement mensuel de l’arriéré tient dans le budget. Un plan irréaliste expose au refus, puis à une reprise immédiate de la procédure si l’échéancier n’est pas respecté.

Les pièces à préparer côté bailleur

Le bailleur doit éviter deux pièges : produire un dossier incomplet, ou demander l’expulsion sans chiffrer précisément la dette.

Le dossier utile comprend le bail, l’état civil du locataire, le commandement de payer, la preuve de signification, le décompte mois par mois, les relances, les paiements reçus, les charges régularisées, les justificatifs de notification aux organismes obligatoires lorsque la procédure les exige, l’assignation, et les échanges avec la caution, la CAF ou l’assureur loyers impayés.

Pour s’opposer à un délai de grâce, il faut aussi expliquer la situation du propriétaire. Un bailleur personne physique qui rembourse un crédit, paie des charges ou doit récupérer le logement ne se trouve pas dans la même position qu’un grand bailleur institutionnel. Le juge apprécie les situations respectives. C’est pourquoi les justificatifs financiers du bailleur peuvent devenir utiles : tableau d’amortissement, appels de charges, taxe foncière, assurance, échéances impayées, refus documenté de plan amiable.

Sur le fond, le bailleur peut soutenir que le locataire n’a pas repris le paiement courant, que les promesses précédentes n’ont pas été tenues, que la dette augmente, ou que les démarches de relogement ne sont pas démontrées. L’objectif n’est pas de dramatiser, mais de donner au juge des faits vérifiables.

À Paris et en Île-de-France : pourquoi la preuve du relogement compte

À Paris et en Île-de-France, la demande de délai est souvent liée à la difficulté concrète de retrouver un logement. Le marché tendu ne suffit pas à lui seul. Il faut prouver les démarches : candidatures, refus, inscription logement social, recours DALO, échanges avec travailleurs sociaux, demandes FSL, pièces actualisées de revenus.

Pour le bailleur parisien ou francilien, le raisonnement inverse doit aussi être préparé. Les délais d’audience et d’exécution peuvent déjà être longs. Le rapport des commissaires de justice signale que les délais d’audiencement varient fortement selon les territoires, jusqu’à plusieurs mois dans les grandes métropoles. Si le propriétaire supporte déjà une dette importante depuis le premier impayé, il doit chiffrer cette durée et son coût.

L’audience ne doit donc pas se limiter à une opposition morale entre « locataire en difficulté » et « propriétaire impatient ». Le juge arbitre des preuves : dette, capacité de paiement, bonne foi, démarches de relogement, conséquences pour chaque partie.

Ce que le juge peut décider

Le juge peut accorder un échéancier et suspendre les effets de la clause résolutoire. Dans ce cas, le bail peut être maintenu tant que le locataire respecte exactement les paiements prévus. Le moindre retard peut faire tomber la protection et relancer l’expulsion.

Le juge peut aussi constater ou prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, mais accorder un délai pour quitter les lieux. Ce délai ne supprime pas la dette. Il organise seulement le calendrier de départ. Pendant cette période, l’occupant doit généralement payer une indemnité d’occupation.

Le juge peut enfin refuser tout délai. C’est le risque principal lorsque la dette augmente, que le loyer courant n’est pas repris, que le locataire ne comparaît pas, ou que les justificatifs sont insuffisants.

Les erreurs fréquentes à éviter

La première erreur est l’absence à l’audience. Même si le dossier paraît perdu, la présence ou la représentation par avocat permet de demander un échéancier, de corriger un décompte, de produire une reprise de paiement ou d’expliquer une situation familiale.

La deuxième erreur est de confondre délai de paiement et délai de départ. Un locataire peut avoir besoin des deux, mais il doit le demander clairement.

La troisième erreur est de proposer un échéancier intenable. Le juge regarde la capacité réelle de remboursement. Une mensualité impossible fragilise la demande.

La quatrième erreur est de négliger les formalités. Un commandement de payer, une assignation, une notification au préfet, un décompte ou une pièce obligatoire peuvent devenir des points de discussion procédurale. Ces sujets doivent être vérifiés avant l’audience, pas découverts le jour même.

Pour aller plus loin sur la procédure générale, vous pouvez consulter notre guide sur les délais de la procédure d’expulsion d’un locataire. Si le litige porte déjà sur le commandement de payer, l’article sur le commandement de payer loyer en 2026 permet de vérifier les délais et les contestations possibles. Pour un bailleur, la page recouvrement des loyers à Paris présente aussi l’accompagnement contentieux.

Sources utiles

• Service-Public : loyers impayés et expulsion du locataire
• Article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution
• Chambre nationale des commissaires de justice : point presse logement, impayés et expulsions, chiffres 2025 cités dans la trace du run

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Pour les dossiers à Paris et en Île-de-France, il est utile de préparer dès le premier échange le bail, le commandement de payer, l’assignation, le décompte locatif et les justificatifs de paiement ou de relogement.