La carence désigne l’inaction prolongée du syndic dans l’exercice des missions que la loi lui confie. Elle se manifeste par l’absence de convocation de l’assemblée générale annuelle, le défaut de tenue des comptes du syndicat, le refus de transmettre les pièces sollicitées par les copropriétaires ou l’absence d’ouverture du compte bancaire séparé prévu à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’empêchement vise une impossibilité d’agir, qu’elle soit juridique ou matérielle. La cessation d’activité du syndic professionnel, le retrait de la carte professionnelle, la liquidation judiciaire du cabinet syndic, le décès du syndic bénévole ou la fin du mandat non renouvelée constituent des hypothèses classiques d’empêchement.

Ces deux notions ouvrent la voie de l’article 47 du décret du 17 mars 1967. Elles partagent un trait commun : la copropriété est privée, en fait ou en droit, d’un représentant légal capable d’agir pour le compte du syndicat.

Art. 47 décret 1967Art. 18 loi 1965

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 constitue le siège de la désignation judiciaire de l’administrateur provisoire en cas de carence ou d’empêchement du syndic. Il s’articule avec les articles 17 et 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs à la désignation du syndic et aux conséquences de sa défaillance, ainsi qu’avec l’article 18 qui définit la mission du syndic et impose l’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 17 : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. »

L’article 46 du décret du 17 mars 1967 organise la désignation d’un mandataire ad hoc lorsqu’une situation ponctuelle l’exige. L’article 49 traite de la fin de mission. La voie de l’article 47, plus spécifique, vise la défaillance globale du syndic et donne à l’administrateur provisoire une mission resserrée autour de la convocation de l’assemblée générale et de la remise des fonds et archives.

La nature contentieuse de la désignation impose la saisine du président du tribunal judiciaire en référé ou sur requête, selon la situation procédurale et l’urgence.

Art. 47 décret 1967Art. 17 loi 1965Art. 18 loi 1965

L’hypothèse la plus simple est celle du syndicat dépourvu de syndic. Aucune désignation n’a été régulièrement effectuée par l’assemblée générale. Le mandat du syndic précédent est venu à terme sans renouvellement. Le syndic a démissionné sans qu’un successeur ait été désigné. Aucune candidature n’a été présentée à l’assemblée.

L’article 17 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut de désignation par l’assemblée, le syndic est désigné par le juge. La voie de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 permet de franchir cette impasse en obtenant la désignation d’un administrateur provisoire chargé, dans un premier temps, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic pérenne.

La requête peut être déposée sans assemblée préalable lorsque la carence est manifeste, par exemple lorsqu’aucun candidat ne s’est présenté ou lorsqu’aucune décision n’a été prise faute de quorum ou de majorité. L’article 27 alinéa 1 du décret de 1967 organise par ailleurs la possibilité d’une convocation par tout intéressé en cas de défaut du syndic.

Art. 47 décret 1967Art. 17 al. 2 loi 1965Art. 27 décret 1967

La qualité pour saisir le président du tribunal judiciaire est appréciée largement. Tout copropriétaire dispose d’un intérêt légitime à voir le syndicat doté d’un représentant légal en mesure d’agir. La carence du syndic affecte directement la conservation de l’immeuble, l’appel des charges, l’entretien des parties communes et la prise des décisions courantes.

Le syndic démissionnaire ou révoqué peut également saisir le juge. Lorsqu’il a notifié sa démission sans qu’un successeur ait été désigné, il a intérêt à obtenir la désignation d’un administrateur provisoire qui prendra le relais et le déchargera de la conservation des fonds et des archives.

Les créanciers du syndicat peuvent justifier d’un intérêt à agir. Le fournisseur impayé, le prestataire de travaux dont les factures ne sont plus réglées, l’entreprise d’entretien qui ne parvient plus à dialoguer avec un syndic disparu disposent de la qualité pour demander la désignation d’un administrateur en mesure de tenir les comptes et d’apurer les dettes du syndicat.

Art. 47 décret 1967

La mission de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 est strictement délimitée par l’ordonnance qui le désigne. Il doit se faire remettre les fonds, les documents et les archives du syndicat, puis convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 47 (interprétation Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.989, publié au Bulletin) : « il résulte de ce texte que le président du tribunal de grande instance fixe dans l’ordonnance désignant un administrateur provisoire le délai dans lequel celui-ci doit se faire remettre les fonds et les documents et archives du syndicat et convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic. »

La Cour de cassation en tire une conséquence pratique de portée majeure : la mission de l’administrateur provisoire prend nécessairement fin à la date prévue par l’ordonnance le désignant. Toute prorogation tacite est exclue. Seule une décision judiciaire ultérieure peut prolonger la mission.

Cette règle commande la vigilance procédurale. La requête doit fixer un délai réaliste, suffisant pour reconstituer les archives, organiser la convocation et tenir l’assemblée, tout en restant suffisamment ramassé pour éviter une captation prolongée du pouvoir syndic. Une nouvelle ordonnance doit être sollicitée avant l’échéance si la mission ne peut être accomplie dans le délai initial.

Art. 47 décret 1967Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-24.989

La désignation judiciaire d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 s’obtient par saisine du président du tribunal judiciaire. Deux voies coexistent en pratique : la requête non contradictoire et le référé contradictoire.

La requête présente l’avantage de la rapidité. Elle se justifie lorsque la copropriété est manifestement dépourvue de syndic et que la désignation ne se heurte à aucune contestation prévisible. Le juge statue au vu des seules pièces produites par le requérant, sans audience.

Le référé est requis lorsque la carence du syndic est contestée, lorsque le syndic en place fait valoir l’exécution de son mandat ou lorsque l’identification du périmètre de l’administrateur provisoire suppose un débat. Le juge entend les parties, fixe la mission et le délai dans une ordonnance susceptible d’appel selon les règles du droit commun du référé.

Art. 47 décret 1967Art. 484 et s. CPC

La Cour de cassation a précisé les conditions dans lesquelles la voie de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 peut être utilisée lorsque la carence repose sur un manquement reproché au syndic en exercice. Lorsque la désignation est sollicitée au motif de la nullité du mandat du syndic, cette nullité doit avoir été préalablement constatée à l’issue d’une procédure contradictoire.

Cass. 3e civ., 5 juillet 2018, n° 17-21.034, FS-P+B+I, publié au Bulletin (visa article 47 du décret du 17 mars 1967) : « lorsque la désignation d’un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire. »

La portée pratique est forte. Le copropriétaire qui veut faire désigner un administrateur provisoire en se prévalant d’une nullité de plein droit du mandat doit, au préalable, obtenir un jugement constatant cette nullité dans une instance contradictoire. À défaut, la requête est jugée prématurée et la désignation est refusée.

Cette exigence n’épuise pas le contentieux. Lorsque l’empêchement est matériellement avéré, par exemple en cas de cessation d’activité, de liquidation judiciaire ou de décès du syndic, la voie reste ouverte sans constat préalable. La condition de contradictoire vise les hypothèses de nullité ou de défaillance juridique contestables.

Art. 47 décret 1967Art. 18 loi 1965Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-21.034

L’administrateur provisoire de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 ne se confond pas avec celui de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les deux régimes répondent à des situations différentes et n’ouvrent pas les mêmes pouvoirs.

L’article 47 du décret traite de la défaillance technique du syndic : carence ou empêchement, copropriété privée de représentant légal. La mission est circonscrite à la remise des fonds et archives et à la convocation de l’assemblée. Le délai est court, la procédure rapide.

L’article 29-1 de la loi de 1965 traite de la crise financière du syndicat : compromission grave de l’équilibre, impayés massifs, impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. La désignation suppose un péril financier ou matériel sérieux et confère à l’administrateur provisoire des pouvoirs étendus, y compris ceux normalement dévolus à l’assemblée générale, pour rétablir la situation.

Le choix entre les deux voies doit être anticipé. La requête sur le fondement de l’article 47, plus simple à obtenir, suffit lorsque le seul problème est l’absence de syndic. La voie de l’article 29-1, lourde et longue, devient nécessaire lorsque le syndicat est en grande difficulté financière.

Art. 47 décret 1967Art. 29-1 loi 1965

La règle posée par la Cour de cassation dans son arrêt du 14 janvier 2016 est rigoureuse. La mission de l’administrateur provisoire prend nécessairement fin à la date prévue par l’ordonnance qui le désigne. Aucune prorogation tacite n’est admise. Toute acte accompli postérieurement à l’expiration du délai est dépourvu de portée juridique.

Cette règle impose une stratégie procédurale précise. La requête initiale doit chiffrer un délai réaliste, en tenant compte du temps nécessaire à la remise des archives, à la préparation de la convocation, au respect des délais de convocation de l’assemblée et à la tenue effective de celle-ci.

Lorsque la mission ne peut être accomplie dans le délai initial, une nouvelle requête doit être déposée avant l’échéance. Le juge peut alors proroger la mission par une ordonnance complémentaire. À défaut, la mission cesse de plein droit et une nouvelle désignation doit être sollicitée, ce qui retarde la procédure et expose la copropriété à une nouvelle période sans représentant.

La rédaction de la requête mérite ainsi une attention particulière. Le périmètre de la mission, le calendrier, l’ordre du jour de l’assemblée et la rémunération de l’administrateur doivent être clairement définis pour limiter les difficultés d’exécution.

Art. 47 décret 1967Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-24.989

Non lorsque la copropriété est manifestement dépourvue de syndic. La requête peut être déposée sans assemblée préalable. Lorsque la carence repose sur un manquement contesté du syndic en place, la Cour de cassation impose en revanche, dans certaines hypothèses, qu’un constat de nullité du mandat soit obtenu au préalable à l’issue d’une procédure contradictoire.

L’article 47 du décret de 1967 répond à l’absence ou à l’empêchement du syndic. La mission est limitée à la remise des archives et à la convocation de l’assemblée. L’article 29-1 de la loi de 1965 répond à une crise financière grave du syndicat. La mission est lourde et confère à l’administrateur des pouvoirs étendus, y compris ceux de l’assemblée, pour redresser la situation.

Aucun délai de prescription spécifique n’est imposé. La situation de carence ou d’empêchement subsiste tant qu’un syndic n’a pas été régulièrement désigné. La saisine doit néanmoins être engagée sans tarder, car la paralysie du syndicat aggrave les difficultés et engage la responsabilité des copropriétaires en cas de défaut de conservation de l’immeuble.

Oui. L’ordonnance rendue en référé est susceptible des recours du droit commun, notamment l’appel. Lorsqu’elle a été rendue sur requête non contradictoire, le syndic évincé peut former rétractation devant le juge qui l’a rendue. La contestation portera notamment sur la réalité de la carence ou de l’empêchement et sur l’étendue de la mission.

L’administrateur provisoire doit en référer au juge avant l’expiration de sa mission. Le président du tribunal judiciaire peut proroger la mission par une nouvelle ordonnance ou désigner directement un syndic en application de l’article 17 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. À défaut, la mission cesse à la date fixée et une nouvelle requête devient nécessaire.