À la fin du chantier, le bénéficiaire d’un permis ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable doit adresser à la mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Cette DAACT constitue le point de départ des délais ouverts à l’administration pour contester la conformité. La déclaration est signée par le bénéficiaire ou son maître d’œuvre.

Code de l’urbanisme, article L. 462-1 : « À l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. »

Le formulaire CERFA dédié, accompagné des attestations réglementaires (RT 2012 ou RE 2020, accessibilité, acoustique, parasismique), doit être déposé en mairie ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. La date de réception en mairie déclenche le compteur du délai de contestation.

Art. L. 462-1 C. urb.Art. R. 462-1 C. urb.

Le récolement est la visite sur place par laquelle la mairie ou ses agents commissionnés vérifient la conformité des travaux exécutés au permis délivré. Le contrôle porte tant sur l’implantation que sur le volume, les façades, les matériaux et les prescriptions particulières figurant à l’arrêté. Le bénéficiaire est informé préalablement de la date de visite.

Code de l’urbanisme, article L. 462-2 : « L’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Un décret en Conseil d’Etat fixe les cas où le récolement est obligatoire. / Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. »

La visite donne lieu à un compte rendu interne. En cas d’impossibilité matérielle d’accéder au site du fait du pétitionnaire, le délai de contestation peut être suspendu jusqu’à la levée de l’obstacle, selon la jurisprudence administrative.

Art. L. 462-2 C. urb.Art. R. 462-8 C. urb.

L’article R. 462-7 du code de l’urbanisme énumère limitativement les situations dans lesquelles la mairie est tenue de procéder à un récolement. Dans ces hypothèses, le délai ouvert à l’administration pour contester est porté à cinq mois au lieu de trois. La liste vise les enjeux patrimoniaux, sécuritaires ou environnementaux sensibles.

Code de l’urbanisme, article R. 462-7 : « Le récolement est obligatoire lorsque les travaux concernent : un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans un site inscrit ou classé, dans un secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé, dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, miniers ou technologiques, ou dans un site Natura 2000, ainsi qu’un établissement recevant du public, ou un immeuble de grande hauteur. »

Hors ces cas, le récolement reste facultatif. Le délai de contestation court alors pendant trois mois à compter de la réception de la DAACT. Le bénéficiaire qui ignore le contour des servitudes applicables a intérêt à vérifier ces points avant le dépôt de la déclaration, afin d’anticiper le calendrier de la mairie.

Art. R. 462-7 C. urb.Art. R. 462-6 C. urb.

Le délai accordé à la mairie pour contester la conformité court à compter de la date de réception en mairie de la DAACT. Le délai est de trois mois par principe et de cinq mois lorsque le récolement est obligatoire au titre de l’article R. 462-7. Au-delà, la conformité est réputée acquise tacitement.

Code de l’urbanisme, article R. 462-6 : « À compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. / Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7. »

Le délai est un délai franc qui se calcule en mois sans tenir compte des jours non ouvrables intermédiaires. La date de réception en mairie est démontrée par le tampon d’accusé de réception sur le formulaire ou par la quittance postale du recommandé.

Art. R. 462-6 C. urb.

Si la mairie estime, dans le délai imparti, que les travaux ne respectent pas l’autorisation délivrée, elle met en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. La décision doit identifier précisément les non-conformités relevées et désigner la voie de régularisation envisageable.

Code de l’urbanisme, article R. 462-9 : « Lorsqu’elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure, dans le délai prévu à l’article R. 462-6, le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. »

La mise en demeure constitue un acte décisoire faisant grief. Elle ouvre la voie d’un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Le délai de saisine est de deux mois à compter de la notification du courrier. Le référé-suspension de l’article L. 521-1 du code de justice administrative peut être engagé en parallèle si l’urgence le justifie.

Art. R. 462-9 C. urb.Art. L. 521-1 CJA

Une fois écoulé le délai de trois ou cinq mois sans contestation, l’administration ne peut plus revenir sur la conformité des travaux. Cette forclusion est d’ordre public et ouvre au pétitionnaire une décision tacite de non-contestation. Le Conseil d’État a précisé cette règle par un arrêt de principe.

Conseil d’État, 1ère et 4ème chambres réunies, 26 novembre 2018, n° 411991 : « Il résulte de ces dispositions que lorsque le bénéficiaire d’un permis ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable a adressé au maire une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux réalisés en vertu de cette autorisation, l’autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l’a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois ni, dès lors, sauf le cas de fraude, exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu’il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée. »

L’arrêt institue une garantie forte. Sauf fraude établie du pétitionnaire, la mairie ne peut plus exiger, à l’occasion d’une autorisation d’urbanisme ultérieure, que la demande englobe l’ensemble des éléments censés méconnaître l’autorisation initiale. La portée pratique est considérable pour les projets d’extension, de surélévation ou de réhabilitation.

Art. L. 462-2 C. urb.CE, 26 nov. 2018, n° 411991

Le silence gardé par l’administration au-delà du délai de R. 462-6 fait naître une décision tacite de non-contestation. Cette décision est créatrice de droits au profit du bénéficiaire. Elle est susceptible d’être contestée par les tiers dans les conditions de droit commun, mais ne peut plus être retirée par la mairie elle-même au-delà du délai de retrait des décisions créatrices de droits.

La portée de cette décision tacite a été rappelée récemment par la cour administrative d’appel de Versailles, qui en a tiré toutes les conséquences en matière de pouvoir de police de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme.

CAA de Versailles, 2ème chambre, 29 janvier 2026, n° 24VE02200 : « Il résulte des articles L. 462-2 et R. 462-2 du code de l’urbanisme que lorsque le bénéficiaire d’un permis ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable a adressé au maire une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux réalisés en vertu de l’autorisation d’urbanisme, l’autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l’a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois. »

Dans cette espèce, la cour a écarté la demande de voisins tendant à ce que le maire mette en demeure le bénéficiaire de régulariser sa construction, dès lors que la décision tacite de non-contestation était devenue définitive et qu’aucun procès-verbal d’infraction n’avait été dressé.

Art. R. 462-6 C. urb.CAA Versailles, 29 janv. 2026, n° 24VE02200

Une fois la décision tacite acquise, le bénéficiaire peut solliciter de la mairie la délivrance d’une attestation de non-contestation de la conformité. Cette pièce, prévue par l’article R. 462-10 du code de l’urbanisme, sécurise les opérations de vente, de financement ou de copropriété qui suivent la livraison. La demande se fait par écrit avec accusé de réception.

Code de l’urbanisme, article R. 462-10 : « Lorsque les travaux ont été achevés et la déclaration prévue à l’article R. 462-1 reçue en mairie, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à déclaration préalable peut demander à la commune une attestation certifiant que la conformité n’a pas été contestée. L’autorité compétente délivre cette attestation dans le délai de quinze jours. À défaut, l’attestation est délivrée par le préfet à la demande du bénéficiaire. »

Le refus de délivrance de l’attestation, comme la délivrance tardive, peut engager la responsabilité de la commune. Le bénéficiaire dispose alors d’un recours pour excès de pouvoir contre le refus, et le cas échéant d’une action indemnitaire devant le tribunal administratif.

Art. R. 462-10 C. urb.

Lorsque les non-conformités sont avérées et que la mise en demeure de la mairie est intervenue dans les délais, la régularisation par permis modificatif constitue souvent la voie la plus pragmatique. Le permis modificatif porte uniquement sur les éléments dont la modification est demandée et n’a pas vocation à régulariser des points qui ne lui sont pas soumis.

La jurisprudence administrative a précisé que le maire ne peut subordonner la délivrance d’un permis modificatif à la régularisation de tous les écarts révélés lors d’un récolement, dès lors que le pétitionnaire n’a sollicité l’autorisation que pour une partie des travaux. Le refus opposé pour ce motif est entaché d’erreur de droit.

L’avocat conseille de bâtir une stratégie en deux temps : d’une part, contestation de la mise en demeure si la procédure est viciée ou si le délai est dépassé ; d’autre part, dépôt d’un permis modificatif ciblé sur les points contestables au fond, afin d’éteindre le contentieux avant qu’il ne s’enkyste.

Art. L. 462-2 C. urb.Art. L. 421-9 C. urb.

Depuis la loi du 27 décembre 2019, le maire dispose d’un pouvoir de police spéciale lui permettant, après procès-verbal d’infraction, de mettre en demeure l’auteur des travaux de régulariser ou de procéder à la mise en conformité. Ce pouvoir est puissant mais reste encadré par la procédure préalable et par la forclusion antérieurement acquise sur la conformité.

Code de l’urbanisme, article L. 481-1 : « Lorsque des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 ont été entrepris ou exécutés en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ainsi que des obligations mentionnées à l’article L. 610-1 ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable et qu’un procès-verbal a été dressé en application de l’article L. 480-1, indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l’infraction constatée, l’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3-1 peut, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, le mettre en demeure, dans un délai qu’elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l’aménagement, de l’installation ou des travaux en cause aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit de déposer, selon le cas, une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation. »

La procédure suppose donc, en amont, un procès-verbal d’infraction et le respect du contradictoire. À défaut, la mise en demeure est entachée d’illégalité. La cour administrative d’appel de Versailles a illustré ces limites dans l’arrêt du 29 janvier 2026 précité, en censurant l’argumentation de voisins qui sollicitaient l’usage de ce pouvoir alors qu’aucun procès-verbal n’avait été dressé et que la conformité était devenue définitive.

Art. L. 481-1 C. urb.Art. L. 480-1 C. urb.CAA Versailles, 29 janv. 2026, n° 24VE02200

La décision constatant la non-conformité ou la mise en demeure de régularisation est un acte administratif unilatéral faisant grief. Elle peut être contestée par voie de recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif compétent, dans un délai de deux mois à compter de sa notification au pétitionnaire.

Les moyens utiles dépendent du dossier. Le respect du délai de R. 462-6 doit être vérifié systématiquement : une contestation notifiée hors délai est entachée d’incompétence ratione temporis. La motivation de la décision, la consistance des non-conformités alléguées, le respect du contradictoire et la proportionnalité de la régularisation exigée sont également examinés.

Le référé-suspension de l’article L. 521-1 du code de justice administrative complète utilement le recours principal lorsque la mise en demeure menace immédiatement les droits du propriétaire, par exemple en cas de vente programmée ou de demande de financement bancaire en cours.

Art. R. 421-1 CJAArt. L. 521-1 CJA

Le récolement est la visite par laquelle la mairie vérifie sur place que les travaux exécutés sont conformes au permis délivré et à la déclaration préalable. Il est facultatif en règle générale mais obligatoire dans les cas énumérés par l’article R. 462-7 du code de l’urbanisme : monuments historiques, sites classés, secteurs sauvegardés, plans de prévention des risques, sites Natura 2000, ERP et IGH.

Trois mois à compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, par principe. Ce délai est porté à cinq mois lorsque le récolement est obligatoire au titre de l’article R. 462-7. Passé ce délai, la mairie est forclose et ne peut plus contester la conformité, sauf cas de fraude.

Vérifier d’abord que la mise en demeure a été prise dans le délai de R. 462-6. Si le délai est dépassé, la décision est illégale. Engager un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif dans les deux mois de la notification. Selon les non-conformités relevées, envisager parallèlement le dépôt d’un permis modificatif pour neutraliser le contentieux au fond.

Par demande écrite adressée à la mairie au titre de l’article R. 462-10 du code de l’urbanisme. La commune dispose de quinze jours pour délivrer l’attestation. À défaut, le préfet peut la délivrer à la demande du bénéficiaire. Cette attestation sécurise les opérations de vente, de financement et de copropriété qui suivent la livraison du chantier.

Non, sauf fraude. Le Conseil d’État a jugé par arrêt du 26 novembre 2018, n° 411991, que la mairie ne peut plus contester la conformité passé le délai de trois ou cinq mois. La forclusion s’oppose même à ce qu’elle exige, lors d’une autorisation d’urbanisme ultérieure, la régularisation rétroactive des éléments censés ne pas respecter le permis initial.

Arrêté de permis et permis modificatifs, plans annexés, DAACT déposée avec accusé de réception en mairie, attestations RT 2012 ou RE 2020, accessibilité, acoustique, parasismique, échanges avec les services d’urbanisme, courriers de mise en demeure, photographies du chantier et constats d’huissier établis à différentes étapes. Ces pièces établissent la date de dépôt de la DAACT et la conformité matérielle du projet.