Depuis le 1er janvier 2026, le DPE est redevenu un sujet immédiat dans les locations. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, certains logements chauffés à l’électricité peuvent changer d’étiquette, et les annonces de location continuent d’être scrutées par les candidats comme par les locataires déjà en place. Dans ce contexte, une question revient souvent : que faire si le bailleur n’a pas remis le DPE, s’il a annexé un diagnostic périmé ou si le document ne permet plus de vérifier le droit de louer ?
La réponse n’est pas automatique. L’absence de DPE ne donne pas toujours le droit d’arrêter de payer le loyer. Elle ne permet pas non plus, à elle seule, d’obtenir l’annulation du bail. En revanche, elle peut devenir un vrai levier si le locataire démontre un préjudice, une information déterminante dissimulée, une impossibilité de vérifier la décence énergétique ou une erreur qui a pesé sur son consentement.
Pour le bailleur, l’enjeu est tout aussi concret. Un DPE manquant, ancien ou incohérent fragilise la mise en location, complique la révision du loyer et peut alimenter une contestation devant le juge des contentieux de la protection. Avant de signer un bail en 2026, il faut donc vérifier le diagnostic, sa date, sa classe, son numéro Ademe et son articulation avec les règles de décence énergétique.
Le DPE doit être remis au locataire lors de la signature ou du renouvellement
Le principe est posé par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 : le dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de la signature ou du renouvellement. Ce dossier comprend notamment le diagnostic de performance énergétique.
Le Code de la construction et de l’habitation précise aussi que le propriétaire tient le DPE à la disposition de tout candidat locataire lorsque l’immeuble est offert à la location. Le DPE n’est donc pas un document décoratif que le bailleur peut produire plus tard si le locataire insiste. Il fait partie de l’information précontractuelle.
Service-Public rappelle la même règle dans sa fiche sur les diagnostics à fournir en cas de mise en location : le bailleur doit annexer le DDT au bail au moment de la signature et en cas de renouvellement. La fiche dédiée au DPE ajoute que le propriétaire bailleur doit fournir un diagnostic datant au maximum de dix ans, sous réserve des règles transitoires applicables aux anciens DPE.
En pratique, le locataire doit demander trois choses : le DPE complet, la preuve de sa date de réalisation et, lorsque le document a été établi depuis juillet 2021, le numéro Ademe permettant d’en vérifier l’existence. Le bailleur doit, de son côté, conserver une version complète et exploitable, pas seulement une mention de classe énergétique dans l’annonce.
Les DPE anciens peuvent être périmés
Le sujet est devenu plus sensible depuis 2025 et 2026. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 lorsqu’il faut les produire pour une mise en location. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 restent en principe valables dix ans.
Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul a aussi changé pour l’électricité. Le ministère de la Transition écologique a annoncé que le coefficient d’énergie primaire de l’électricité est abaissé de 2,3 à 1,9, avec une mise à jour possible des DPE antérieurs lorsque l’étiquette s’améliore. Service-Public présente cette évolution dans sa fiche sur le calcul du DPE en 2026, et le ministère l’explique dans son communiqué sur l’évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026.
Cette actualité change la façon de lire un bail. Un DPE ancien peut encore être juridiquement valable, mais ne pas refléter l’étiquette actualisée. À l’inverse, un DPE établi avant juillet 2021 peut être caduc et ne plus remplir l’obligation d’information du bailleur.
Le cas typique est celui d’un bail signé avec un DPE de 2020 annexé au contrat. Si le bail se poursuit en 2026, le document peut ne plus être opposable au locataire. Le juge devra alors vérifier ce que le locataire demande exactement : simple production d’un DPE valable, diminution du loyer, travaux, dommages-intérêts, contestation d’une dette ou nullité du bail.
Le locataire peut-il demander l’annulation du bail ?
La nullité du bail n’est pas automatique. Le locataire doit démontrer que l’absence ou l’inexactitude du DPE a vicié son consentement. Autrement dit, il doit établir qu’il n’aurait pas signé, ou qu’il aurait signé à d’autres conditions, s’il avait connu la performance énergétique réelle du logement.
Dans une affaire jugée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 6 février 2025, le locataire invoquait l’absence d’annexion du DPE au contrat. La cour a rappelé que l’article 3-3 permet au locataire, en l’absence de ce document, de rechercher la résolution du contrat ou une diminution du prix, mais elle a refusé d’en déduire mécaniquement la nullité du bail en référé. La décision souligne que l’absence de DPE ne suffit pas, si le locataire ne démontre pas une tromperie ou un préjudice évident. Source : CA Aix-en-Provence, 6 février 2025, n° 24/04989.
La règle pratique est claire : le locataire doit documenter ce que le DPE absent lui a fait perdre. Une surconsommation énergétique. Une impossibilité de vérifier le droit de louer. Une annonce trompeuse. Une classe énergétique incompatible avec la décence. Un refus du bailleur de produire le document malgré mise en demeure. Sans preuve, la demande peut rester théorique.
Le locataire peut-il obtenir une diminution de loyer ?
Oui, mais là encore, il faut construire le dossier. Une diminution de loyer peut être demandée lorsque le défaut d’information ou la non-conformité énergétique affecte la valeur d’usage du logement. Elle peut aussi être discutée si le logement ne satisfait pas aux critères de décence.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, lorsqu’un logement ne satisfait pas aux exigences de décence, de déterminer les travaux à réaliser et de réduire ou suspendre le loyer jusqu’à leur exécution. Le DPE n’est donc pas seulement un papier. Il peut devenir la pièce qui déclenche le débat sur la décence énergétique.
Mais une réduction de loyer suppose plus qu’une irrégularité formelle. Il faut relier le document manquant ou périmé à une conséquence réelle : logement classé G, impossibilité de réviser le loyer, charges d’énergie anormales, inconfort thermique, refus de mise en conformité, ou contradiction entre l’annonce et le diagnostic finalement communiqué.
À Paris, une ordonnance récente a retenu qu’un DPE de 2020 n’était plus valable ni opposable à la locataire, tout en refusant d’en tirer en référé une conséquence automatique sur la dette locative. Le juge a renvoyé les questions de non-conformité énergétique et de préjudice au fond. Source : TJ Paris, RG n° 25/06868.
Le locataire peut-il arrêter de payer le loyer ?
Non, sauf situation exceptionnelle. C’est le piège le plus dangereux. Même si le DPE manque, même si le logement présente des désordres, le locataire ne doit pas décider seul de suspendre le paiement du loyer. Il risque un commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire et une procédure d’expulsion.
La bonne méthode consiste à envoyer une mise en demeure, demander la communication d’un DPE valable, réunir les preuves de surconsommation ou d’indécence, puis saisir le juge si le bailleur ne répond pas. Si le locataire veut consigner les loyers ou obtenir une réduction, il doit demander une décision judiciaire.
Cette prudence vaut aussi lorsque le logement est très dégradé. Les juges distinguent l’irrégularité documentaire, le manquement à l’obligation de délivrance et l’impossibilité réelle d’habiter le logement. Seule une inexécution suffisamment grave, ou un logement inhabitable, peut justifier une exception d’inexécution. En pratique, il faut éviter de transformer un bon moyen de défense en impayé locatif.
Que doit faire le locataire quand le DPE manque ?
Première étape : demander le DPE par écrit. Le courriel suffit pour commencer, mais une lettre recommandée reste préférable si le bailleur ou l’agence ne répond pas. La demande doit viser le DPE complet, le DDT annexé au bail, et le numéro Ademe lorsque le diagnostic en comporte un.
Deuxième étape : vérifier la date du diagnostic. Un DPE établi avant juillet 2021 n’a pas la même force qu’un DPE récent. Un DPE de 2020 annexé à un bail peut être caduc en 2026. Un DPE établi en 2025 peut rester valable, mais être mis à jour si le nouveau calcul électrique améliore l’étiquette.
Troisième étape : comparer le DPE avec la réalité. Factures d’énergie, photos, humidité, absence de ventilation, chauffage défaillant, température insuffisante, annonces immobilières, échanges avec l’agence : tout peut servir à démontrer que le défaut d’information a eu une incidence concrète.
Quatrième étape : choisir la demande utile. Le locataire peut demander la communication du DPE, des travaux, une diminution du loyer, des dommages-intérêts, voire la résolution ou l’annulation du bail dans les cas les plus sérieux. Il ne faut pas tout demander indistinctement. Une demande ciblée, documentée et proportionnée a plus de chances d’aboutir.
Que doit faire le bailleur avant de louer en 2026 ?
Le bailleur doit vérifier son DPE avant de publier l’annonce. La classe énergétique et la classe climatique doivent apparaître dans l’annonce, et le DPE complet doit pouvoir être remis au candidat puis annexé au bail. Si le logement est classé F ou G, il faut aussi vérifier les règles sur le gel des loyers, la décence énergétique et les échéances d’interdiction de location.
Le bailleur doit ensuite vérifier la validité temporelle du diagnostic. Si le DPE a été établi entre 2018 et juin 2021, il ne faut pas le réutiliser pour une location en 2026. S’il a été établi après juillet 2021, il faut vérifier s’il peut être mis à jour gratuitement à la suite du changement de calcul de 2026.
Enfin, le bailleur doit éviter les annonces trop optimistes. Une annonce qui présente un logement comme performant alors que le DPE est absent, ancien ou contradictoire peut nourrir une demande fondée sur le défaut d’information ou le dol. Le risque augmente lorsque le locataire peut prouver que la dépense énergétique était déterminante pour lui.
Pour les bailleurs qui doivent remettre un logement sur le marché malgré un mauvais classement, l’article sur le DPE location 2026, passoire thermique et recours permet de distinguer le débat général sur la décence énergétique du cas plus précis du DPE absent ou périmé.
Paris et Île-de-France : un contentieux plus fréquent
À Paris et en Île-de-France, le sujet est souvent plus tendu. Les loyers sont élevés, les logements anciens sont nombreux, et beaucoup de petites surfaces ont été pénalisées par les anciennes méthodes de calcul. Le DPE peut donc peser directement sur la décision de louer, le niveau du loyer, la possibilité de réviser le bail et la stratégie du locataire en cas de litige.
Pour un locataire parisien, le bon réflexe est de vérifier le DPE avant de signer, puis de conserver l’annonce et tous les échanges avec l’agence. Pour un bailleur, le bon réflexe est de traiter le DPE comme une pièce de contentieux potentielle : date, numéro, méthode, cohérence avec l’annonce, annexes du bail, preuve de remise.
Pour replacer ce sujet dans une stratégie plus large de bail, travaux, loyers et contentieux locatif, consultez aussi la page pilier avocat droit immobilier Paris.
En cas de conflit, le tribunal judiciaire compétent sera en principe celui du lieu de situation de l’immeuble. Un dossier parisien ou francilien doit donc être préparé avec les pièces locales : bail, état des lieux, DPE, factures d’énergie, échanges avec l’agence, photos, demandes de travaux, éventuel constat de commissaire de justice.
Les pièces à réunir avant d’agir
Le locataire doit réunir le bail signé, ses annexes, l’annonce de location, les échanges avec le bailleur ou l’agence, les factures d’énergie, le DPE éventuellement reçu, les preuves de demande de communication du diagnostic et les éléments montrant le préjudice. Sans préjudice démontré, l’absence de DPE peut rester une irrégularité difficile à monétiser.
Le bailleur doit réunir le DPE complet, la preuve de sa remise, les diagnostics annexés, l’historique des mises à jour, les échanges avec le locataire et les justificatifs de travaux. Si le litige porte sur un DPE prétendument erroné, il peut être utile de faire établir un nouveau diagnostic par un professionnel certifié.
Dans les deux cas, le débat ne doit pas être réduit à une question de formulaire. Le juge regarde la fonction du DPE : informer, permettre de comparer, vérifier la décence énergétique, éviter une erreur sur les charges et encadrer les droits attachés au bail.
L’essentiel à retenir
Un DPE non fourni par le bailleur n’autorise pas automatiquement le locataire à cesser de payer le loyer. Il peut en revanche justifier une action si le locataire démontre un défaut d’information, une perte de chance, une surconsommation, une indécence énergétique ou une tromperie.
En 2026, le sujet est renforcé par trois éléments : les anciens DPE 2018-2021 sont sortis du jeu pour les nouvelles locations, le calcul électrique a changé au 1er janvier, et les interdictions progressives de location rendent la classe énergétique juridiquement sensible.
La bonne stratégie consiste donc à vérifier d’abord la validité du DPE, puis à choisir une demande adaptée : communication du document, mise en conformité, réduction de loyer, dommages-intérêts, ou action au fond lorsque l’enjeu dépasse le simple référé.
Sources utiles
- Article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989
- Article L. 126-28 du Code de la construction et de l’habitation
- Service-Public : diagnostic de performance énergétique
- Service-Public : diagnostics à fournir en cas de location
- Service-Public : calcul du DPE en 2026
- Ministère de la Transition écologique : évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026
- Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 6 février 2025, n° 24/04989
- Tribunal judiciaire de Paris, RG n° 25/06868
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