Le 16 octobre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt qui bouleverse la situation des locataires commerçants en tacite prolongation. La Haute juridiction a jugé que le mécanisme de lissage de 10 % par an ne s’applique pas lorsqu’un bail de neuf ans s’est poursuivi tacitement au-delà de douze ans. Des milliers de commerçants ignorent encore cette décision. Ils découvrent brutalement que leur bailleur peut exiger un loyer déplafonné à la valeur locative sans aucune limitation annuelle. La différence financière atteint souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée du bail renouvelé. Comprendre la distinction entre tacite prolongation et renouvellement, calculer sa position juridique et agir avant l’échéance constituent désormais une priorité stratégique pour tout preneur à bail commercial.
Qu’est-ce que la tacite prolongation et pourquoi elle change tout
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit au-delà de ce terme dans les mêmes conditions contractuelles. C’est la tacite prolongation. Chaque partie peut y mettre fin à tout moment en adressant un congé six mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil.
Aux termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce (texte officiel) : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. »
Cette prolongation n’est pas un renouvellement. Aucun nouveau contrat n’est créé. Le locataire conserve son droit au renouvellement et peut le solliciter à tout moment. Cependant, la durée totale du bail, initiale et prolongation cumulées, produit des effets majeurs sur le régime du loyer. Lorsque cette durée excède douze ans, le plafonnement à l’indice des loyers commerciaux disparaît. Le bailleur peut alors demander la fixation du loyer à la valeur locative sans aucune borne.
Le déplafonnement du loyer : les deux cas de figure
En principe, le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux. Deux exceptions autorisent le déplafonnement à la valeur locative. La première relève d’une modification notable des éléments de la valeur locative. La seconde découle de la durée du bail.
L’article L. 145-34 du Code de commerce (texte officiel) dispose :
« Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. »
Le texte ajoute que :
« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »
Ce mécanisme de lissage protecteur, instauré par la loi du 18 juin 2014, visait à éviter les chocs économiques brutaux pour les locataires. Il s’applique lorsque le déplafonnement résulte d’une modification notable des facteurs locaux ou d’une clause contractuelle de durée supérieure à neuf ans. Il ne s’applique pas, en revanche, à la seule tacite prolongation au-delà de douze ans.
L’arrêt du 16 octobre 2025 : pourquoi le lissage disparaît après douze ans
La Cour de cassation a tranché de manière définitive cette question dans un arrêt du 16 octobre 2025. Le pourvoi portait sur un bail commercial de neuf ans conclu le 1er octobre 2001. En l’absence de congé, le bail s’était poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans. Le bailleur avait délivré un congé avec offre de renouvellement et avait assigné le locataire pour impayés de loyers. Le preneur invoquait le bénéfice du lissage annuel de 10 %.
Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834 (décision).
motifs : « Le mécanisme de ‘lissage’ ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux dont la durée excède douze ans par tacite prolongation. »
La Haute juridiction a ainsi opposé la durée contractuelle à la durée légale de prolongation. Seule la première ouvre droit au lissage. La seconde, bien qu’elle entraîne le déplafonnement, en exclut l’étalement protecteur. Pour le locataire, la conséquence est immédiate et lourde. Le loyer de renouvellement peut être fixé à la valeur locative en une seule fois.
L’arrêt du 18 septembre 2025 : le bailleur n’a plus à prouver votre chiffre d’affaires
Quinze jours avant l’arrêt du 16 octobre 2025, la même chambre avait déjà rendu une décision favorable aux bailleurs sur le déplafonnement par modification des facteurs locaux de commercialité. Elle a précisé la preuve exigée pour obtenir cette dérogation au plafonnement.
Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288 (décision)
motifs : « La modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire. »
Le bailleur n’a plus à démontrer que le locataire a effectivement bénéficié d’une hausse de son chiffre d’affaires. Il lui suffit d’établir que les transformations de l’environnement commercial sont de nature à favoriser l’activité exercée. L’incidence théorique suffit. Cette décision élargit considérablement les possibilités de déplafonnement pour les propriétaires. Elle renforce encore l’asymétrie créée par l’arrêt du 16 octobre 2025.
Comment calculer votre date butoir et agir avant qu’il ne soit trop tard
Le commerçant qui ignore la durée écoulée depuis la signature de son bail court un risque majeur. Voici une méthode simple pour vérifier sa position.
| Situation | Régime du loyer au renouvellement | Lissage applicable |
|---|---|---|
| Bail initial 9 ans, renouvellement avant 12 ans | Plafonnement à l’indice ILC | Non |
| Bail initial 9 ans + tacite prolongation < 12 ans | Plafonnement à l’indice ILC | Non |
| Bail initial 9 ans + tacite prolongation > 12 ans | Déplafonnement à la valeur locative | Non |
| Bail initial > 9 ans contractuellement | Déplafonnement à la valeur locative | Oui (10 %/an) |
| Modification notable facteurs locaux | Déplafonnement à la valeur locative | Oui (10 %/an) |
La checklist opérationnelle comporte cinq étapes.
- Vérifiez la date de prise d’effet de votre bail initial.
- Calculez la durée totale écoulée en ajoutant la tacite prolongation.
- Si vous approchez de douze ans, adressez immédiatement une demande de renouvellement.
- Si vous avez déjà reçu un congé avec offre de renouvellement, contestez le montant du loyer dans le délai de deux ans.
- Préparez un dossier de contestation fondé sur l’absence de modification notable des facteurs locaux ou sur une erreur de calcul de la valeur locative.
L’article L. 145-10 du Code de commerce (texte officiel) dispose ce qui suit.
« Le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. »
La demande doit être notifiée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Que faire si vous recevez un congé avec offre de renouvellement déplafonnée
Le congé avec offre de renouvellement doit être notifié par acte extrajudiciaire au moins six mois avant l’échéance. Il doit préciser les motifs invoqués et indiquer le loyer proposé. Le locataire dispose d’un délai de deux ans pour contester le congé ou demander l’indemnité d’éviction.
Si le bailleur invoque un déplafonnement, il doit en justifier. Lorsque le déplafonnement repose sur la modification des facteurs locaux, le locataire peut contester l’existence ou l’ampleur de cette modification. Il peut également arguer que les évolutions invoquées n’ont pas eu d’incidence favorable sur son activité effective. Même si l’arrêt du 18 septembre 2025 a allégé la charge de la preuve du bailleur, le locataire conserve la possibilité de démontrer l’absence de modification notable. Pour une analyse des stratégies contentieuses applicables, consultez notre article sur l’avocat contentieux commercial Paris.
Lorsque le déplafonnement résulte de la durée du bail excédant douze ans par tacite prolongation, le lissage ne s’applique pas. Le locataire ne peut alors invoquer la protection de l’article L. 145-34, dernier alinéa. Il lui reste la voie de la négociation amiable et, à défaut, celle de la fixation judiciaire du loyer. Le juge des loyers commerciaux, compétent en la matière, statue sur la valeur locative. Il ne peut toutefois imposer un échéancier de paiement au locataire.
Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943 (décision).
motifs : « Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 instaure un étalement de la hausse du loyer sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative. »
Paris et Île-de-France : particularités locales
La pression foncière à Paris et en Île-de-France rend le déplafonnement particulièrement sensible. Les valeurs locatives commerciales varient fortement d’un arrondissement à l’autre et d’une commune à l’autre. Un bailleur parisien dispose souvent de marges de manoeuvre élevées pour justifier une valeur locative supérieure au loyer indexé.
Le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les litiges relatifs à la fixation du loyer des baux commerciaux situés dans la capitale. Pour les autres communes d’Île-de-France, le tribunal judiciaire du lieu d’immeuble est compétent. Les délais de justice sont souvent longs. Un référé peut être utile pour obtenir une fixation provisoire du loyer en cas d’urgence avérée.
Le cabinet accompagne régulièrement des commerçants franciliens dans la négociation et le contentieux des baux commerciaux. La connaissance des pratiques locales et des décisions rendues dans le ressort de la cour d’appel de Paris permet d’anticiper les arguments du bailleur et de préparer une défense solide.
Questions fréquentes
Puis-je bénéficier du lissage si mon bail initial était de douze ans ?
Non. Le lissage ne s’applique pas lorsque la durée excède douze ans par tacite prolongation. En revanche, si la durée supérieure à neuf ans résulte d’une clause contractuelle, le lissage de 10 % par an s’applique.
Mon bailleur peut-il augmenter mon loyer pendant la tacite prolongation ?
Non. Pendant la tacite prolongation, le loyer reste identique à celui du bail initial. Seule la révision triennale peut être demandée. Le déplafonnement intervient uniquement lors du renouvellement.
Comment contester un loyer de renouvellement que je juge excessif ?
Vous devez saisir le tribunal judiciaire compétent dans un délai de deux ans à compter du congé ou de la demande de renouvellement. Le juge fixera le loyer à la valeur locative en application des critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Le bailleur doit-il prouver que mon chiffre d’affaires a augmenté pour obtenir le déplafonnement ?
Non. Depuis l’arrêt du 18 septembre 2025, le bailleur n’a plus à démontrer une incidence réelle sur votre chiffre d’affaires. Il lui suffit de prouver que les évolutions de l’environnement commercial sont de nature à favoriser votre activité.
Puis-je demander le renouvellement de mon bail après douze ans de tacite prolongation ?
Oui. Le droit au renouvellement demeure intact. Vous pouvez formuler votre demande à tout moment au cours de la prolongation. Cependant, le loyer sera déplafonné sans lissage protecteur.
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