Le 6 novembre 2025, la Cour de cassation a rendu deux arrêts qui bouleversent la pratique des baux commerciaux. La troisième chambre civile a jugé que toute clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement demeuré infructueux est réputée non écrite en son intégralité. Ce n’est pas une simple correction du délai. C’est la clause entière qui disparaît du contrat. Le bailleur qui comptait sur un délai de quinze jours pour récupérer son local se retrouve sans aucun levier contractuel. La distinction entre nullité partielle et clause réputée non écrite conditionne désormais l’ensemble des stratégies contentieuses en la matière.

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un bail commercial

Une clause résolutoire est une stipulation contractuelle qui prévoit la fin automatique du bail en cas de manquement du locataire. Le manquement le plus fréquent est le défaut de paiement des loyers ou des charges. Le bailleur délivre un commandement de payer. Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai prévu, le bail est résilié de plein droit, sans intervention du juge.

L’article L. 145-41 du Code de commerce (texte officiel) encadre strictement ce mécanisme. Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent accorder des délais et suspendre les effets de la clause. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La réforme Pinel de 2014 et le renforcement de la protection du preneur

Avant la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les clauses contraires au statut des baux commerciaux étaient nulles. La réforme a durci la sanction. L’article L. 145-15 du Code de commerce (texte officiel) dispose désormais que les clauses qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 sont réputées non écrites.

Cette différence de qualification a une portée pratique considérable. Une clause nulle peut être partiellement maintenue si ses stipulations sont séparables. Une clause réputée non écrite disparaît intégralement du contrat. Le bailleur ne peut invoquer aucun de ses effets.

La question qui a divisé les juridictions était la suivante. La loi de 2014 s’applique-t-elle aux baux commerciaux conclus avant son entrée en vigueur mais dont les effets se poursuivent ? La Cour de cassation a tranché affirmativement dans son arrêt du 6 novembre 2025.

L’arrêt du 6 novembre 2025 : la clause de 15 jours est réputée non écrite

La Cour de cassation a rendu deux arrêts le même jour. Les deux affaires portaient sur des clauses résolutoires avec un délai de quinze jours après commandement resté infructueux.

Dans la première affaire, la société civile immobilière San Marco avait donné à bail des locaux commerciaux à Montpellier. Le bail contenait une clause résolutoire avec un délai de quinze jours. Le bailleur a délivré une sommation en janvier 2015. Il a ensuite assigné la locataire pour faire constater l’acquisition de la clause.

Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454 (décision), motifs : « La mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier. »

Dans la seconde affaire, des propriétaires à Lyon avaient également inséré une clause avec un délai de quinze jours. La Cour a confirmé la même solution. Elle a précisé que la loi de 2014 s’applique aux baux en cours lorsque l’instance visant à constater l’acquisition de la clause est postérieure à son entrée en vigueur.

Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334 (décision), motifs : « Une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du Code de commerce et doit être réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du même code si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. »

Ce que change la décision pour le bailleur et le locataire

Pour le locataire, l’arrêt est une protection majeure. Même s’il a signé un bail avec une clause de quinze jours, cette clause est sans effet. Le bailleur doit respecter le délai légal d’un mois. Le locataire dispose donc de plus de temps pour régulariser sa situation ou saisir le juge pour obtenir des délais de paiement.

Pour le bailleur, la décision est un avertissement sévère. Une clause résolutoire mal rédigée ne se limite pas à une nullité partielle. Elle disparaît entièrement. Le bailleur qui comptait sur cette clause pour récupérer rapidement son local se retrouve démuni. Il doit alors engager une procédure de résiliation judiciaire, qui est plus longue et plus incertaine.

Le risque est particulièrement élevé pour les anciens baux. De nombreux contrats signés avant 2014 contiennent encore des délais de quinze jours, voire de huit jours. Les bailleurs qui les ont fait rédiger par des professionnels peuvent croire qu’ils sont protégés. La Cour de cassation a démontré le contraire. Pour comprendre les autres pièges du bail commercial, consultez notre analyse sur le bail dérogatoire et la prescription.

Comment vérifier la validité de votre clause résolutoire

Le commerçant comme le bailleur doivent relire leur contrat avec attention. Voici les points de vigilance.

Élément à vérifier	Clause valide	Clause invalide	Conséquence
Délai après commandement	Un mois exactement	Quinze jours, huit jours, ou tout délai inférieur	Clause réputée non écrite en son entier
Mention du délai dans le commandement	Oui, obligatoire	Absence de mention	Commandement nul, la clause ne joue pas
Date de conclusion du bail	Avant ou après 2014	Avant 2014 mais instance postérieure	Loi de 2014 applicable, clause non écrite
Nature des obligations visées	Loyers, charges, assurance	Travaux, décoration, sous-location non autorisée	La clause peut être valide ou invalide selon l’objet
Possibilité de demander des délais au juge	Oui, dans le mois	Ignorée par le locataire	Le juge peut suspendre la clause et accorder un échelonnement

Si votre bail contient une clause avec un délai inférieur à un mois, plusieurs options s’offrent à vous. Le bailleur peut tenter de négocier un avenant avec le locataire pour insérer une clause conforme. Le locataire peut invoquer la nullité de la clause si le bailleur tente de la mettre en œuvre. Les deux parties peuvent aussi saisir le juge pour obtenir une interprétation du contrat.

L’exception d’inexécution : une autre ligne de défense pour le locataire

Même lorsque la clause résolutoire est valide, le locataire dispose d’un autre moyen de défense. L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1219 du code civil, permet au locataire de suspendre le paiement de ses loyers si le bailleur manque gravement à ses obligations.

La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 5 mars 2026. Lorsque le locataire, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé. Peu importe que le locataire n’ait pas demandé des délais de paiement dans le mois du commandement.

Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820 (décision), motifs : « Lorsque le locataire, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement de loyers, invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l’article L. 145-41 du code de commerce. »

Cet arrêt distingue deux mécanismes. La demande de délais de paiement vise à obtenir un échelonnement de la dette. L’exception d’inexécution conteste le bien-fondé même du paiement exigé. Le locataire peut invoquer l’un ou l’autre, ou les deux cumulés.

Paris et Île-de-France : particularités locales

La densité commerciale de Paris et de l’Île-de-France fait que les contentieux de clause résolutoire sont particulièrement fréquents. Les loyers sont élevés. Les impayés peuvent atteindre des sommes considérables. Le tribunal judiciaire de Paris connaît un nombre important de dossiers de baux commerciaux.

La cour d’appel de Paris a rendu plusieurs arrêts sur la mise en œuvre des clauses résolutoires. Elle est particulièrement stricte sur la forme du commandement. Une simple lettre recommandée sans mention expresse du délai d’un mois est souvent jugée insuffisante. Le bailleur doit veiller à ce que l’acte d’huissier ou la sommation mentionne clairement le délai légal.

Le marché immobilier commercial francilien impose une vigilance accrue. Les commerçants investissent massivement dans l’aménagement de leurs locaux. Les bailleurs sont souvent des sociétés d’investissement qui cherchent à préserver la flexibilité de leur patrimoine. L’arrêt du 6 novembre 2025 pénalise d’autant plus l’inattention du bailleur dans ce contexte.

Questions fréquentes

Mon bail commercial contient une clause résolutoire avec un délai de 15 jours. Est-elle valable ?

Non. Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 6 novembre 2025, toute clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois est réputée non écrite en son intégralité. Cette sanction s’applique même si le bail a été signé avant 2014.

Le bailleur peut-il quand même me donner congé si la clause résolutoire est invalide ?

Oui, mais il doit emprunter une autre voie. Il peut engager une procédure de résiliation judiciaire pour manquement grave. Il peut aussi attendre l’échéance triennale pour donner congé dans les formes prévues par l’article L. 145-9 du Code de commerce (texte officiel). Enfin, il peut négocier une résiliation amiable avec vous.

Puis-je invoquer l’exception d’inexécution même si je n’ai pas payé mes loyers ?

Oui, si le bailleur a manqué gravement à ses obligations. L’article 1219 du code civil permet de suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur ne garantit pas la jouissance paisible des locaux. La Cour de cassation a confirmé dans l’arrêt du 5 mars 2026 que cette exception peut être invoquée indépendamment d’une demande de délais de paiement.

La loi de 2014 s’applique-t-elle à mon bail signé en 2012 ?

Oui. La Cour de cassation a précisé dans l’arrêt n° 23-21.334 que la loi du 18 juin 2014 s’applique aux baux en cours lorsque l’instance visant à constater l’acquisition de la clause est postérieure à son entrée en vigueur.

Que dois-je faire si je reçois un commandement de payer visant une clause résolutoire ?

Vérifiez d’abord que le commandement mentionne bien un délai d’un mois. Si le délai est inférieur, la clause est invalide. Même si le délai est correct, vous disposez d’un mois pour payer ou saisir le juge pour obtenir des délais. Vous pouvez aussi invoquer l’exception d’inexécution si le bailleur manque à ses obligations.

Le bailleur peut-il modifier la clause résolutoire par avenant ?

Oui, si le locataire accepte de signer l’avenant. Le bailleur peut proposer une nouvelle clause conforme à l’article L. 145-41. Si le locataire refuse, le bailleur doit respecter le délai légal d’un mois ou engager une procédure judiciaire.

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