Depuis le printemps 2026, le débat public sur les loyers impayés s’est durci. Le Gouvernement indique vouloir porter de nouvelles propositions pour lutter contre les impayés de loyer et les squats dans le cadre de la crise du logement. Pour les propriétaires, la question revient vite : un locataire qui ne paie plus peut-il être traité comme un squatteur ?

La réponse courte est non. Un locataire entré régulièrement dans le logement avec un bail, même s’il ne paie plus son loyer, n’est pas un squatteur au sens de la procédure anti-squat. Le bailleur ne peut donc pas changer les serrures, couper l’électricité, retirer les meubles ou demander une évacuation administrative comme s’il s’agissait d’une entrée frauduleuse. En revanche, il peut agir vite, à condition de choisir la bonne procédure : commandement de payer, signalement utile, assignation, demande de résiliation, expulsion, recouvrement de la dette et mobilisation éventuelle des garanties.

L’enjeu est pratique. Une mauvaise qualification peut faire perdre plusieurs mois, fragiliser le dossier devant le juge et exposer le bailleur à une accusation d’expulsion illégale. À l’inverse, un locataire en difficulté ne doit pas croire que l’impayé disparaît parce que la procédure est encadrée. La dette locative reste due et peut conduire à la résiliation du bail.

Pourquoi la confusion monte en 2026

La crise locative donne une forte visibilité aux situations d’impayés. Les petits bailleurs craignent de perdre plusieurs mois de loyer, les locataires subissent l’inflation du coût du logement, et les pouvoirs publics cherchent à sécuriser à la fois les propriétaires et la prévention des expulsions.

Le site officiel info.gouv rappelle que la prévention des expulsions repose sur une intervention le plus tôt possible dès les premiers impayés. L’objectif public n’est donc pas seulement d’expulser plus vite. Il est aussi de traiter la dette, d’activer les aides, de coordonner les acteurs locaux et d’éviter que le dossier ne bascule trop tard devant le juge.

Dans le même temps, le Gouvernement a annoncé, dans son plan logement d’avril 2026, de nouvelles propositions pour lutter contre les impayés de loyer et les squats. Cette proximité politique entre impayés et squat nourrit la confusion. Juridiquement, pourtant, les deux situations restent distinctes.

Un squatteur est entré ou s’est maintenu sans droit dans un logement. Un locataire mauvais payeur est entré avec l’accord du propriétaire, dans le cadre d’un bail. La dette peut être importante. Le comportement peut être abusif. Mais le bail n’est pas effacé par la colère du bailleur.

Un locataire en impayé reste un locataire

Le bailleur doit d’abord vérifier le point de départ : comment la personne est-elle entrée dans le logement ?

Si un bail d’habitation a été signé, le litige relève du bail. Si aucun écrit n’existe mais que des loyers ont été acceptés, il peut exister un bail verbal. Si la personne a été hébergée gratuitement puis refuse de partir, le dossier peut relever de l’occupation sans droit ni titre. Si elle est entrée par effraction ou par manoeuvre dans un logement qui ne lui avait jamais été remis, la qualification de squat devient plus sérieuse.

Cette distinction change tout.

Pour un locataire en impayé, la voie normale est celle de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, respecte les délais, puis saisit le juge si la dette n’est pas régularisée. Le juge vérifie la procédure, le montant de la dette, les demandes de délais, la reprise du paiement du loyer courant et la situation sociale.

Pour un occupant réellement sans droit ni titre, la stratégie peut être différente. Mais il faut pouvoir le prouver. Un bailleur qui qualifie trop vite son locataire de squatteur prend le risque que le juge voie surtout une tentative de contournement de la procédure locative.

Ce que le bailleur ne doit pas faire

Lorsque les loyers ne rentrent plus, certaines réactions semblent efficaces. Elles sont dangereuses.

Le bailleur ne doit pas changer les serrures. Il ne doit pas entrer dans le logement sans accord. Il ne doit pas couper l’eau, l’électricité, le chauffage ou Internet pour forcer le départ. Il ne doit pas retirer les affaires du locataire. Il ne doit pas envoyer un tiers intimider l’occupant. Il ne doit pas publier d’accusations nominatives dans l’immeuble ou sur les réseaux sociaux.

Même lorsque le locataire ne paie plus, le logement reste son domicile tant qu’aucune décision exécutoire n’a permis la reprise. Le Code pénal sanctionne l’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Cette règle protège aussi le locataire contre une reprise de force.

L’erreur est fréquente : le bailleur pense que l’impayé annule le bail. En réalité, l’impayé donne une action au bailleur. Il ne lui donne pas le droit de se faire justice lui-même.

La bonne première étape : qualifier la dette et les pièces

Avant d’envoyer le dossier au commissaire de justice, il faut vérifier la dette. Beaucoup de procédures se fragilisent sur un décompte imprécis.

Le bailleur doit réunir :

• le bail et ses avenants ;
• l’état civil du locataire et de la caution ;
• le décompte mois par mois des loyers, charges, paiements reçus et impayés ;
• les quittances, relances et échanges ;
• les preuves de versement ou de suspension d’APL ;
• l’acte de cautionnement ;
• l’attestation d’assurance loyers impayés, si elle existe ;
• les justificatifs d’éventuels troubles de jouissance ou dégradations ;
• les coordonnées utiles pour le signalement social lorsque la procédure le prévoit.

Le bailleur doit aussi distinguer le loyer, les provisions sur charges, les régularisations de charges, le dépôt de garantie, les pénalités éventuelles et les frais. Tout ne se réclame pas de la même façon. Un commandement de payer mal chiffré peut ouvrir un angle de contestation.

Commandement de payer : le passage obligé en bail d’habitation

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est le texte central. Il prévoit que la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce commandement doit contenir plusieurs mentions obligatoires : délai laissé au locataire, montant mensuel du loyer et des charges, décompte de la dette, avertissement sur la procédure de résiliation et d’expulsion, information sur le Fonds de solidarité pour le logement et possibilité de demander des délais de grâce.

Si une caution garantit le bail, le commandement doit également être signifié à la caution dans un délai de quinze jours. À défaut, la caution peut échapper aux pénalités ou intérêts de retard.

Le commandement n’est donc pas une simple relance. C’est l’acte qui ouvre la séquence judiciaire. Il doit être préparé comme une pièce de procédure, pas comme une lettre de colère.

CCAPEX, APL et prévention : pourquoi le dossier ne va pas directement à l’expulsion

La procédure 2026 n’est pas un couloir automatique vers l’expulsion. Elle intègre la prévention des expulsions.

Lorsque certaines conditions d’impayé sont atteintes, le commandement de payer peut être signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX. L’objectif est d’organiser un diagnostic social et financier, de vérifier les aides possibles et d’éclairer le juge.

L’ANIL a aussi analysé le décret du 12 février 2026 sur le traitement des impayés pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement. Ce texte renforce le rôle de la CCAPEX dans la décision de maintien ou de suspension de l’aide personnelle au logement lorsque la dépense de logement n’est plus réglée.

Pour le bailleur, cela signifie qu’il faut documenter le dossier sans caricaturer la situation. Pour le locataire, cela signifie qu’il faut réagir tôt : reprendre le paiement du loyer courant lorsque c’est possible, demander un échéancier réaliste, solliciter les aides, saisir la commission ou préparer une demande de délais devant le juge.

Peut-on accélérer si le locataire est de mauvaise foi ?

La mauvaise foi peut peser dans le dossier, mais elle ne remplace pas la procédure.

Un locataire qui organise son insolvabilité, refuse tout paiement, dégrade le logement, produit de faux justificatifs ou multiplie les manoeuvres peut fragiliser sa position. Le bailleur doit alors constituer un dossier probatoire : échanges, absence de réponse, promesses non tenues, refus d’accès à certains contrôles, dégradations constatées, fausses informations, attestations et historique de paiement.

Mais la mauvaise foi n’autorise pas une reprise matérielle du logement. Elle sert à convaincre le juge de constater ou prononcer la résiliation du bail, de refuser des délais irréalistes, d’ordonner l’expulsion et de condamner au paiement.

Le bon réflexe consiste donc à traduire la mauvaise foi en preuves, pas en gestes de force.

Locataire ou squatteur : les questions à poser avant d’agir

Avant de choisir une procédure, il faut répondre à six questions.

Première question : la personne est-elle entrée avec l’accord du propriétaire ou d’un ancien occupant autorisé ? Si oui, la voie anti-squat est rarement la bonne.

Deuxième question : existe-t-il un bail écrit, des virements de loyer, des quittances ou des échanges parlant de location ? Ces éléments peuvent prouver une relation locative, même si le bail est incomplet.

Troisième question : le droit d’occupation a-t-il pris fin ? Un congé, une décision de justice, une résiliation ou une fin de convention peuvent modifier l’analyse.

Quatrième question : y a-t-il eu effraction, faux bail, manoeuvre ou occupation d’un logement jamais remis ? Dans ce cas, il faut documenter précisément les faits avant de parler de squat.

Cinquième question : le logement constitue-t-il le domicile de la personne ? Cette question est sensible car elle conditionne le risque pénal d’une reprise de force.

Sixième question : quel est l’objectif réel du bailleur ? Récupérer les loyers, obtenir le départ, préserver la caution, faire jouer la GLI, récupérer le logement vite, ou préparer une action contre des dégradations ? La stratégie n’est pas toujours identique.

Paris et Île-de-France : agir sans perdre le calendrier

À Paris et en Île-de-France, les dossiers de loyers impayés sont souvent urgents car les montants s’accumulent vite. Un studio, un deux-pièces ou un logement familial peut générer en quelques mois une dette difficile à recouvrer. Le bailleur doit donc agir tôt, mais proprement.

Le lieu de situation de l’immeuble détermine la juridiction compétente. Pour un logement situé à Paris, Boulogne-Billancourt, Saint-Denis, Montreuil, Créteil, Versailles, Nanterre ou Évry, le dossier doit être préparé avec le bon tribunal, les bons délais et les pièces utiles dès le commandement.

La stratégie locale doit aussi intégrer les aides et interlocuteurs : FSL, CAF, CCAPEX, commissaire de justice, assurance loyers impayés, caution, mairie ou services sociaux selon les cas. En pratique, un dossier bien monté au premier impayé vaut souvent mieux qu’une assignation tardive après six mois de dette mal documentée.

Que peut demander le bailleur au juge ?

Selon le dossier, le bailleur peut demander :

• la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;
• la résiliation judiciaire du bail ;
• l’expulsion du locataire et des occupants de son chef ;
• le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation ;
• la condamnation de la caution lorsque l’acte est valable ;
• l’exécution provisoire lorsque les conditions sont réunies ;
• le remboursement de certains frais ;
• la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il peut aussi tenir compte d’une procédure de surendettement.

La question n’est donc pas seulement : « combien de mois d’impayés ? » La vraie question est : le dossier permet-il d’obtenir une décision exécutable, sans nullité, sans irrecevabilité et sans angle de contestation sérieux ?

Les erreurs qui font perdre du temps au propriétaire

La première erreur consiste à attendre trop longtemps par peur de « braquer » le locataire. Une solution amiable peut être utile, mais elle doit être datée, écrite et suivie. Une promesse orale de paiement ne suffit pas.

La deuxième erreur consiste à confondre relance amiable et commandement de payer. Seul l’acte délivré dans les formes utiles enclenche les effets de la clause résolutoire.

La troisième erreur consiste à oublier la caution ou l’assurance loyers impayés. Certains contrats imposent une déclaration dans des délais courts. Une déclaration tardive peut réduire ou faire perdre la garantie.

La quatrième erreur consiste à accumuler des griefs sans les prouver. Dire que le locataire est un mauvais payeur ne suffit pas. Il faut un décompte, des dates, des actes et des pièces.

La cinquième erreur consiste à publier ou menacer. Un dossier solide n’a pas besoin de pression informelle. Il a besoin de preuves régulières.

Sources utiles

• Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les loyers impayés, commandement de payer et clause résolutoire
• Article 226-4 du Code pénal sur la violation de domicile
• Info.gouv : agir en amont pour prévenir les expulsions locatives
• ANIL : aides personnelles au logement et traitement des impayés
• Gouvernement : mesures logement 2026, impayés de loyer et squats

Pour approfondir la procédure, vous pouvez aussi consulter notre article sur le commandement de payer loyer en 2026 et notre page dédiée au recouvrement des loyers à Paris.

Pour replacer ce dossier dans une stratégie immobilière plus large, consultez également la page du cabinet en droit immobilier à Paris.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Analyse du bail, de la dette locative, du commandement de payer, de la caution, de l’assurance loyers impayés et de la procédure d’expulsion.

Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact.

À Paris et en Île-de-France, le cabinet intervient pour les dossiers de loyers impayés, résiliation de bail, expulsion locative et contestation de procédure.