Depuis le décret du 12 février 2026 sur les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX n’est plus seulement un sigle administratif que l’on découvre trop tard dans un dossier d’impayés. Elle devient un point de passage stratégique pour comprendre ce qui peut encore être négocié, documenté ou contesté entre le commandement de payer et l’audience d’expulsion.

L’actualité est aussi alimentée par le rapport rendu public sur Vie-publique, qui insiste sur la nécessité de produire les diagnostics sociaux et financiers plus tôt, dès le commandement de payer, pour éviter que le juge ne découvre la situation réelle du locataire trop tard. Pour les bailleurs, l’enjeu est différent mais tout aussi concret : un dossier CCAPEX bien préparé peut accélérer un plan d’apurement réaliste, sécuriser la procédure et limiter les pertes si le locataire ne peut pas se maintenir.

Les volumes Google confirment l’intérêt pratique du sujet. Les requêtes CCAPEX et commandement de payer ressortent chacune autour de 1 900 recherches mensuelles en France, commandement de payer loyer autour de 390, commandement de payer huissier autour de 320 et CCAPEX expulsion autour de 140, avec une concurrence faible et un CPC pouvant atteindre 3,33 euros sur ce dernier cluster. Ce sont des recherches de crise : le locataire vient de recevoir un acte, le bailleur veut savoir s’il doit saisir la commission, et chacun cherche le délai réellement utile avant l’audience.

CCAPEX : à quoi sert vraiment la commission en cas d’impayé de loyer ?

La CCAPEX est la commission départementale qui coordonne la prévention des expulsions locatives. Elle peut formuler des avis, recommander un accompagnement social, orienter vers le Fonds de solidarité pour le logement, vers une commission de surendettement, vers un service social ou vers un dispositif de relogement.

L’analyse publiée par l’ANIL sur le décret du 12 février 2026 rappelle que les CCAPEX traitent les situations individuelles signalées par les commissaires de justice, les organismes payeurs ou les acteurs sociaux. Elle précise aussi que la loi du 27 juillet 2023 a renforcé leur rôle, notamment sur la suspension ou le maintien des aides personnelles au logement, avec certaines mesures qui entreront en vigueur au 1er janvier 2027.

La CCAPEX ne remplace pas le juge. Elle ne prononce pas l’expulsion, ne résilie pas le bail et n’annule pas un commandement de payer. Son rôle est plutôt de mettre les bonnes informations dans le dossier, au bon moment : montant de la dette, ressources, reprise ou non du paiement courant, aides mobilisables, possibilité d’un plan d’apurement, situation familiale, démarches de relogement et comportement des parties.

Pour un locataire, c’est souvent l’occasion de montrer qu’il ne reste pas passif. Pour un bailleur, c’est un moyen de démontrer qu’une solution amiable a été recherchée ou qu’elle n’est plus réaliste. Dans les deux cas, le passage devant la CCAPEX doit être travaillé avec des pièces.

Le commandement de payer : le moment où il faut agir

Dans un bail d’habitation avec clause résolutoire, le commandement de payer délivré par commissaire de justice marque souvent le vrai départ de la procédure d’expulsion pour impayés. Il ne faut pas attendre l’assignation pour réagir.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre ce mécanisme. Depuis la loi du 27 juillet 2023, les nouveaux baux contiennent une clause résolutoire et le délai minimal après commandement de payer est de six semaines. La Cour de cassation a toutefois rendu un avis important le 13 juin 2024 : ce nouveau délai de six semaines ne modifie pas automatiquement les clauses des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la réforme. La Cour indique que les nouvelles dispositions « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours ».

En pratique, le premier réflexe consiste donc à vérifier le bail. Si l’ancien bail prévoyait un délai de deux mois dans la clause, l’analyse n’est pas la même que pour un bail conclu ou renouvelé après l’entrée en vigueur de la réforme. Une erreur sur ce point peut peser lourd, côté locataire comme côté bailleur.

Le commandement doit aussi permettre de vérifier le décompte. Le locataire doit regarder si les loyers, charges, aides au logement, paiements partiels, frais et indemnités sont correctement imputés. Le bailleur doit s’assurer que le montant réclamé est cohérent, justifié et compatible avec les pièces dont il dispose.

Diagnostic social et financier : ce que le juge attend avant l’audience

Le diagnostic social et financier, ou DSF, est un formulaire officiel destiné à éclairer le juge avant l’audience d’expulsion. Service-Public indique que le formulaire Cerfa 16227*01 concerne les intervenants sociaux ou juristes chargés d’établir le diagnostic dans une procédure judiciaire d’expulsion locative pour impayés. Le formulaire rempli doit être transmis au juge et à la CCAPEX au plus tard cinq jours ouvrés avant l’audience.

Ce diagnostic n’est pas une simple formalité. Il peut contenir les revenus du foyer, la composition familiale, l’origine de la dette, les aides sollicitées, les démarches de relogement, la possibilité de reprendre le paiement du loyer courant, l’existence d’un dossier de surendettement, les propositions d’échéancier et la réalité des difficultés sociales.

Pour le locataire, le DSF peut soutenir une demande de délais de paiement, une suspension des effets de la clause résolutoire ou une demande de délais pour quitter les lieux. Il doit donc être alimenté : quittances, relevés de paiement, justificatifs CAF, attestations d’emploi ou de chômage, justificatifs médicaux si pertinents, preuve des demandes de logement social, courrier FSL, dossier DALO, échanges avec le bailleur.

Pour le bailleur, il ne faut pas subir le DSF. Il est utile de transmettre un décompte clair, le bail, les relances, les impayés actualisés, les propositions amiables, les accords non respectés, les reprises de paiement ou leur absence, ainsi que toute information objective sur l’occupation du logement. Un dossier incomplet laisse le débat se déplacer sur des impressions.

Ce que change le décret du 12 février 2026

Le décret du 12 février 2026 précise l’organisation territoriale des CCAPEX, leurs missions et le traitement des alertes. L’ANIL souligne qu’une CCAPEX centrale est constituée dans chaque département et que des CCAPEX locales ou sous-commissions territoriales peuvent intervenir sur des situations individuelles.

Le décret renforce aussi la circulation des informations entre acteurs. Les signalements des commandements de payer et des décisions judiciaires d’expulsion doivent mieux alimenter la commission. L’objectif affiché est de traiter plus tôt les dossiers, au lieu de découvrir la crise seulement au stade du concours de la force publique.

Le rapport publié sur Vie-publique va dans le même sens. Il recommande de produire le diagnostic social et financier le plus en amont possible, dès le commandement de payer, et de mieux utiliser les CCAPEX pour identifier une solution : apurement, accompagnement, relogement ou orientation vers les services compétents.

Cette évolution ne signifie pas que l’expulsion devient impossible. Elle signifie que les dossiers mal préparés deviennent plus risqués. Un locataire qui ne répond à personne, ne produit aucune pièce et ne propose aucun échéancier perd une chance réelle. Un bailleur qui ne sait pas expliquer le montant de la dette ou qui néglige les étapes de signalement s’expose à des retards ou à des contestations.

Locataire : que faire après réception d’un commandement de payer ?

Le premier geste est de dater l’acte. Il faut conserver l’enveloppe, l’acte, les annexes et vérifier la date de signification. Le délai court vite, et il faut savoir si le bail prévoit six semaines, deux mois ou une autre situation issue d’un bail ancien.

Le deuxième geste est de vérifier la dette. Il faut comparer le décompte avec les paiements effectués, les aides CAF, les régularisations de charges et les éventuels accords écrits. Si le montant est faux, il faut le signaler immédiatement par écrit et produire les preuves.

Le troisième geste est de contacter les services utiles : ADIL, service social, CAF, FSL, commission de surendettement si nécessaire, et CCAPEX lorsque le dossier le justifie. À Paris, la Ville rappelle que les ménages menacés peuvent contacter les services sociaux, l’ADIL 75 et la CCAPEX de Paris pour rechercher des solutions.

Le quatrième geste est de préparer l’audience dès le commandement. Attendre l’assignation est une erreur fréquente. Le juge regardera la dette, mais aussi l’attitude du locataire : reprise du loyer courant, versements partiels, proposition réaliste, démarches de relogement, justificatifs et bonne foi.

Le cinquième geste est de ne pas promettre un échéancier impossible. Un plan trop ambitieux, non tenu dès le premier mois, fragilise le dossier. Mieux vaut proposer un plan cohérent avec les revenus réels et expliquer comment le loyer courant sera payé.

Bailleur : comment sécuriser la procédure sans bloquer inutilement le dossier ?

Le bailleur doit d’abord vérifier le bail et la clause résolutoire. Depuis l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, le délai applicable peut dépendre de la rédaction contractuelle et de la date du bail. Il ne faut pas appliquer mécaniquement les six semaines à tous les dossiers anciens.

Il doit ensuite préparer un décompte lisible. Le juge, la CCAPEX et le locataire doivent comprendre le montant réclamé : loyers, charges, aides imputées, frais, paiements reçus, date d’arrêté du compte. Un tableau simple vaut mieux qu’un solde global impossible à contrôler.

Le bailleur peut aussi documenter les tentatives amiables : relances, échéanciers proposés, paiements non respectés, échange sur le versement direct des aides, rendez-vous proposés. Ces éléments ne remplacent pas l’acte de commissaire de justice, mais ils montrent que la procédure n’est pas brutale ou opportuniste.

Enfin, le bailleur doit anticiper l’après-audience. Si la clause résolutoire est suspendue avec un plan, il faut surveiller chaque échéance. Si le plan échoue, il faut réagir rapidement. Si l’expulsion est ordonnée, les étapes suivantes restent encadrées : commandement de quitter les lieux, éventuelle saisine du juge de l’exécution, demande de concours de la force publique, puis discussion éventuelle sur l’indemnisation en cas de refus ou de retard.

Paris et Île-de-France : les points pratiques

À Paris et en Île-de-France, les délais et les enjeux sociaux sont particulièrement sensibles. Les loyers élevés rendent les plans d’apurement plus difficiles, les demandes de logement social sont nombreuses et les dossiers peuvent circuler entre plusieurs acteurs : CAF, FSL, ADIL, services sociaux, CCAPEX, tribunal judiciaire, préfecture et, parfois, juge de l’exécution.

Pour un logement à Paris, la CCAPEX de Paris est rattachée à la DRIHL et la Ville de Paris mentionne des contacts utiles, notamment l’ADIL 75 et les services sociaux de proximité. Pour un logement en Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne ou les Yvelines, les coordonnées et pratiques peuvent varier. Il faut donc éviter les modèles de courrier trouvés en ligne qui ne tiennent pas compte du département compétent.

La stratégie doit partir du stade exact de la procédure. Un commandement de payer ne se traite pas comme une assignation. Une assignation ne se traite pas comme un commandement de quitter les lieux. Une demande de délais devant le juge de l’exécution ne se prépare pas comme une contestation du montant de la dette.

Les erreurs qui coûtent cher

La première erreur est de croire que la CCAPEX annule la procédure. Elle peut aider, orienter, recommander, mais elle ne remplace pas le juge.

La deuxième erreur est de ne pas répondre au diagnostic social et financier. Un DSF vide ou incomplet peut donner l’image d’un dossier non maîtrisé.

La troisième erreur est de négliger le délai du commandement de payer. Depuis la réforme de 2023 et l’avis de 2024, il faut vérifier le bail, la date et la rédaction de la clause.

La quatrième erreur est de confondre aide sociale et argument juridique. Un dossier social solide peut soutenir une demande de délais, mais il faut aussi vérifier les actes, le décompte, les délais et les demandes formulées devant le juge.

La cinquième erreur est de ne pas préparer l’après-décision. Locataire comme bailleur doivent savoir ce qui se passera si un plan est accordé, si le plan échoue, si l’expulsion est ordonnée ou si le concours de la force publique est retardé.

Sources et liens utiles

• Service-Public, Diagnostic social et financier (DSF), formulaire Cerfa 16227*01.
• ANIL, analyse juridique « Prévention des expulsions : commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives », à jour au 13 février 2026.
• Ministère chargé du logement, rapport Prévenir les expulsions locatives, publié sur Vie-publique le 11 mai 2026.
• Service-Public, Loyers impayés et expulsion du locataire.
• Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002, commandement de payer et délai de la clause résolutoire.
• À lire aussi : loyer impayé, que faire après la mise en demeure et avocat en droit immobilier à Paris.

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