Un immeuble squatté à Nice a de nouveau remis le sujet au premier plan : lorsque l’occupation illicite ne touche pas seulement une maison isolée, mais un appartement, des caves, des parties communes ou un bâtiment en copropriété, les réflexes habituels deviennent vite insuffisants.

Le propriétaire veut récupérer son bien. Les voisins veulent faire cesser les nuisances. Le syndic doit protéger les parties communes. La mairie peut intervenir si l’immeuble devient dangereux. Et la police ou le préfet ne réagissent pas de la même façon selon que l’on parle d’un domicile, d’un local vide, d’une partie commune ou d’un logement loué puis abandonné.

Les recherches Google confirment cette intention de crise : les requêtes « squat maison », « logement squatté », « squat appartement », « maison squattée que faire » ou « expulser squatteur » dépassent largement le simple sujet d’actualité. Elles traduisent une urgence très concrète : qui appelle-t-on, quelles preuves faut-il réunir, et quelle procédure choisir pour éviter de perdre des semaines ?

Pour replacer ce sujet dans les contentieux immobiliers du cabinet, vous pouvez aussi consulter la page dédiée à l’expulsion en droit immobilier et celle consacrée à l’avocat en copropriété à Paris.

Appartement squatté ou immeuble squatté : le premier réflexe est de qualifier le lieu

La procédure dépend d’abord du lieu occupé.

Si le bien est le domicile du propriétaire, de son locataire ou d’un occupant légitime, la réponse peut être plus rapide. Le droit français protège le domicile, même lorsque la personne n’est pas présente au moment de l’intrusion. Le dépôt de plainte et la demande d’évacuation forcée doivent alors être préparés immédiatement, avec les preuves de l’occupation légitime et de l’introduction illicite.

Si le logement est une résidence secondaire, un logement vacant, un appartement entre deux locations ou un bien en travaux, la situation reste sérieuse, mais la discussion porte souvent sur la preuve de l’introduction frauduleuse, la date de découverte, la qualité du demandeur et la réalité de l’occupation.

Si le squat concerne les parties communes, le hall, les caves, les locaux techniques, la toiture, un local poubelle ou une cage d’escalier, le syndic devient central. Le propriétaire d’un seul lot ne peut pas toujours agir comme s’il était seul maître des lieux. Il faut articuler l’action du syndicat des copropriétaires, les plaintes individuelles et les mesures de sécurité.

Enfin, si l’occupation crée un risque pour la structure, l’incendie, l’électricité, les canalisations ou la salubrité, il ne faut pas traiter le dossier comme une simple occupation illicite. Il faut aussi alerter la mairie et réunir les éléments utiles pour un arrêté de mise en sécurité ou une intervention administrative.

Qui peut agir : propriétaire, syndic ou syndicat des copropriétaires ?

Le propriétaire du lot squatté est le premier concerné. Il doit prouver son droit sur le bien : titre de propriété, taxe foncière, attestation notariale, bail en cours si un locataire est victime, factures, assurance habitation, diagnostics, clés, état des lieux ou correspondances récentes.

Le syndic agit pour le syndicat des copropriétaires lorsque les parties communes sont occupées, dégradées ou rendues dangereuses. Son rôle est particulièrement important si le squat bloque l’accès à l’immeuble, dégrade les équipements communs, provoque des nuisances, expose les occupants à un risque d’incendie ou empêche une entreprise d’intervenir.

Le conseil syndical peut documenter les faits, mais il ne remplace pas le syndic. Il peut toutefois accélérer la collecte des preuves : photos datées, témoignages, constats, signalements, main courante des incidents, échanges avec les occupants, devis de remise en état et courriers aux copropriétaires.

Les copropriétaires voisins peuvent aussi agir à titre personnel lorsque le squat leur cause un préjudice direct : nuisances sonores, menaces, dégradations de leur porte, impossibilité d’accéder à leur cave, fuite d’eau, insécurité ou perte de jouissance.

Le bon montage consiste souvent à combiner les démarches : plainte du propriétaire du lot, intervention du syndic pour les parties communes, signalement à la mairie si l’immeuble est dangereux, et constitution d’un dossier de preuve unique.

Police, préfet ou juge : quelle procédure choisir ?

Il existe trois chemins principaux.

Le premier est la voie pénale. Elle commence par une plainte pour violation de domicile, dégradation, occupation illicite, menaces, vol d’électricité ou autre infraction selon les faits. Cette voie est indispensable lorsque l’entrée s’est faite par effraction, ruse ou violence, ou lorsque les occupants commettent d’autres infractions.

Le deuxième est la demande administrative d’évacuation forcée. Elle repose sur l’article 38 de la loi DALO, dans les conditions prévues par les textes. En pratique, il faut saisir le préfet avec un dossier précis : plainte, preuve du domicile ou du droit d’occupation, constat de l’occupation illicite, pièces d’identité du demandeur et éléments montrant l’urgence.

Le troisième est la voie judiciaire. Elle devient nécessaire lorsque la voie administrative n’est pas disponible, lorsqu’il existe une contestation sérieuse, lorsque le bien n’est pas un domicile au sens strict, lorsque les occupants invoquent un bail, ou lorsque le dossier concerne des locaux complexes en copropriété.

Il ne faut pas perdre du temps à choisir au hasard. Un dossier mal qualifié peut repartir à zéro. Dans un immeuble en copropriété, la stratégie dépend souvent de la réponse à trois questions : le lot squatté est-il un domicile ? les parties communes sont-elles occupées ? le syndic a-t-il mandat pour agir rapidement ?

Les preuves à réunir dès les premières heures

La preuve fait souvent la différence entre une intervention rapide et une procédure qui s’enlise.

Pour un appartement squatté, il faut réunir le titre de propriété, l’attestation de propriété, les factures récentes, le contrat d’assurance, les clés, les photos du bien avant occupation, les échanges avec le gardien ou le syndic, les preuves d’effraction et toute trace de présence antérieure du propriétaire ou du locataire.

Pour un immeuble en copropriété, il faut ajouter les documents collectifs : règlement de copropriété, extrait du carnet d’entretien, procès-verbaux d’assemblée générale si des travaux étaient prévus, mandat du syndic, courriels du conseil syndical, constats de dégradation des parties communes et devis urgents.

Un constat de commissaire de justice peut être utile, surtout si l’accès est possible sans se mettre en danger. Les photographies doivent être datées et conservées dans leur format d’origine. Les témoignages des voisins doivent être précis : date, heure, lieu, bruit, dégradation, identité du témoin, conséquences concrètes.

Il faut aussi documenter les risques : porte fracturée, compteur forcé, raccordement électrique sauvage, fuite d’eau, encombrement des issues, présence de matériaux inflammables, menaces, jets d’objets, dégradation d’une colonne technique ou impossibilité d’accès pour les secours.

Ce que le syndic doit faire sans attendre

Le syndic ne doit pas se limiter à informer les copropriétaires. Lorsqu’un squat touche les parties communes ou met l’immeuble en risque, il doit agir pour conserver les droits du syndicat et protéger l’immeuble.

Il doit d’abord consigner les faits et demander les pièces aux copropriétaires concernés. Il doit ensuite déposer plainte ou accompagner le dépôt de plainte lorsque les parties communes sont concernées. Il peut solliciter un constat, prévenir l’assurance de l’immeuble, sécuriser les accès qui peuvent l’être légalement et faire établir des devis pour les réparations urgentes.

Si l’occupation expose l’immeuble à un danger, le syndic doit alerter la mairie. Une fuite d’eau, une installation électrique bricolée, un mur endommagé, une issue de secours bloquée ou un risque incendie ne relèvent pas seulement d’un litige privé.

Il faut toutefois éviter les initiatives dangereuses : changer une serrure en présence d’occupants, couper l’eau ou l’électricité sans base solide, organiser une expulsion privée, menacer les occupants ou demander à des voisins d’intervenir physiquement. Ces réflexes peuvent aggraver le dossier et exposer le syndicat à une contestation.

Le syndic peut aussi convoquer une assemblée générale si des travaux de sécurisation ou une action judiciaire longue nécessitent une décision collective. Mais en urgence, il doit vérifier les pouvoirs dont il dispose déjà pour agir au nom du syndicat.

Copropriété : que faire si les parties communes sont occupées ?

L’occupation des parties communes pose une difficulté spécifique : aucun copropriétaire ne peut s’approprier seul le dossier. Le hall, les escaliers, les caves communes, les locaux techniques et les gaines appartiennent au syndicat des copropriétaires.

Le syndic doit donc qualifier les faits comme une atteinte aux parties communes. Il peut agir pour faire cesser le trouble, demander réparation des dégradations et solliciter les mesures nécessaires pour rétablir l’accès et la sécurité.

Les voisins peuvent déposer plainte s’ils subissent personnellement des menaces, dégradations ou violences. Mais pour la remise en état de la porte d’entrée, du local technique ou des équipements collectifs, le dossier doit être porté par le syndicat.

Il faut aussi vérifier si le squat part d’un lot privatif puis déborde sur les parties communes. Par exemple, un appartement occupé illégalement peut provoquer des nuisances dans tout l’immeuble, mais cela ne signifie pas automatiquement que le syndic peut agir à la place du propriétaire du lot. Les deux niveaux d’action doivent être coordonnés.

Paris et Île-de-France : les points pratiques à anticiper

À Paris et en Île-de-France, la densité des immeubles rend les dossiers de squat plus sensibles. Une occupation dans un seul lot peut bloquer un escalier, inquiéter plusieurs familles, faire intervenir le gardien, perturber les travaux, provoquer des dégâts des eaux ou créer une tension avec les commerces du rez-de-chaussée.

Le ressort compétent dépend du lieu de l’immeuble. En pratique, les démarches peuvent mobiliser le commissariat du quartier, la préfecture, la mairie d’arrondissement ou la commune, le tribunal judiciaire et le commissaire de justice.

Le dossier doit donc être préparé en double logique : urgence et procédure. Pour l’urgence, il faut des pièces courtes, lisibles, immédiatement exploitables par la police ou la préfecture. Pour la procédure judiciaire, il faut une chronologie complète, des preuves conservées et des demandes juridiquement qualifiées.

Les copropriétés franciliennes doivent aussi anticiper l’assurance. Une déclaration tardive ou imprécise peut compliquer la prise en charge des dégradations. Le syndic doit vérifier la police multirisque immeuble, tandis que le propriétaire du lot doit prévenir son propre assureur.

Erreurs fréquentes qui font perdre du temps

La première erreur est de parler de « squat » sans vérifier le statut exact des occupants. Un ancien locataire, un occupant sans droit ni titre, un sous-locataire, un invité qui ne part plus et un intrus entré par effraction n’appellent pas exactement les mêmes actes.

La deuxième erreur est de ne pas distinguer lot privatif et parties communes. Le propriétaire agit pour son appartement. Le syndic agit pour les parties communes. Les deux peuvent être nécessaires.

La troisième erreur est de déposer une plainte trop vague. Il faut décrire l’entrée dans les lieux, les preuves de propriété ou d’occupation légitime, les dégradations, les risques, les témoins et les demandes concrètes.

La quatrième erreur est de croire que la trêve hivernale bloque toujours toute expulsion. Les règles sont plus nuancées, notamment en présence d’une occupation illicite ou d’une décision judiciaire. Il faut donc vérifier le cas précis au lieu d’abandonner.

La cinquième erreur est d’attendre que l’immeuble se dégrade. Plus le dossier est documenté tôt, plus il est possible de démontrer l’urgence, la dangerosité et le préjudice.

Checklist opérationnelle pour un immeuble squatté

Dès la découverte, sécurisez les personnes avant les biens. Ne cherchez pas l’affrontement direct.

Identifiez le lieu exact : lot privatif, cave, parties communes, local technique, toiture, parking ou logement de fonction.

Réunissez les titres : propriété, bail, règlement de copropriété, mandat du syndic, assurance, factures, photos anciennes.

Faites constater les faits : plainte, photographies datées, témoignages, constat de commissaire de justice si possible.

Documentez l’urgence : effraction, danger électrique, incendie, fuite, menaces, blocage d’accès, dégradation des parties communes.

Coordonnez les acteurs : propriétaire, syndic, conseil syndical, gardien, assurance, mairie, police, préfecture, avocat.

Choisissez la voie adaptée : plainte pénale, demande préfectorale d’évacuation, référé judiciaire ou action au fond selon les faits.

Préparez la remise en état : devis, assurance, sécurisation légale, information des copropriétaires et suivi des dommages.

Sources utilisées

• Service-public.fr, fiche pratique sur le logement squatté et les démarches du propriétaire : service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35254.
• Légifrance, article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, dite loi DALO.
• Légifrance, article 226-4 du Code pénal sur l’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui.
• Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment les règles relatives au syndicat et au syndic : texte consolidé.

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Le cabinet peut examiner le titre de propriété, le règlement de copropriété, le mandat du syndic, la plainte, le constat, les photographies, les échanges avec la mairie, la préfecture, l’assurance ou le commissariat, et préparer la stratégie d’expulsion ou de mise en sécurité.

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Pour un immeuble squatté à Paris ou en Île-de-France, l’analyse peut porter sur la compétence du commissariat, la saisine de la préfecture, l’action du syndic, les pièces à produire devant le tribunal judiciaire, la responsabilité des occupants et la remise en état des parties communes.