La Cour d’appel de Paris a rendu le 11 septembre 2025 un arrêt qui illustre les pièges de la clause de solidarité pour le colocataire sortant. Dans cette affaire, un locataire a quitté les lieux sans délivrer de congé en bonne et due forme. Il a tenté de se prévaloir de l’extinction de sa solidarité à l’issue du délai de six mois. La cour a rejeté son argumentation et condamné solidairement l’appelant avec ses anciens colocataires. Ce contentieux révèle une difficulté majeure. Le simple départ physique du logement, même accompagné de la remise des clés, ne suffit pas à faire courir le délai d’extinction de la solidarité. Le colocataire doit avoir respecté les formalités de congé. Les litiges locatifs en colocation sont fréquents. Le montant des arriérés de loyer est souvent élevé. La compréhension des mécanismes de la solidarité apparaît indispensable tant pour les locataires que pour les propriétaires.
Qu’est-ce que la clause de solidarité en colocation ?
La clause de solidarité est une stipulation contractuelle par laquelle chaque colocataire s’engage à répondre solidairement de l’intégralité des obligations locatives. Cette clause figure généralement dans les baux de colocation unique, c’est-à-dire lorsque plusieurs locataires signent un même contrat avec le bailleur. L’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit la colocation. Il s’agit de la location d’un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale. Cette location est formalisée par un contrat unique ou plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur (texte officiel).
La solidarité ne se présume pas. L’article 1310 du Code civil dispose en effet que « la solidarité est légale ou conventionnelle » et que « la solidarité conventionnelle doit être expressément stipulée » (texte officiel). À défaut de clause expresse, chaque colocataire n’est tenu qu’à sa quote-part du loyer et des charges. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 12 janvier 2017. Selon cette juridiction :
Cass. 3e civ., 12 janvier 2017, n° 16-10.324 (décision), motifs : « Tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail. Ne constitue pas une clause abusive, au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la clause qui prévoit que, pour les colocataires, la solidarité continuera à produire ses effets « pendant une durée minimum de trois années » après la délivrance d’un congé par l’un d’entre eux ».
Les différents types de baux en colocation
La colocation peut prendre deux formes juridiques distinctes, aux conséquences pratiques différentes pour la solidarité.
| Critère | Bail unique | Baux multiples |
|---|---|---|
| Nombre de contrats | Un seul contrat signé par tous les colocataires | Un contrat par colocataire |
| Solidarité | Possible si clause expresse | Exclue de principe |
| Dépôt de garantie | Un seul dépôt global | Un dépôt par contrat |
| Congé d’un colocataire | Le bail se poursuit avec les autres | Le contrat du partant se termine |
| Remplacement | Avenant au contrat nécessaire | Nouveau contrat pour le remplaçant |
| Surface minimum | Logement entier décence | 9 m² / 20 m³ par chambre |
Le bail unique constitue la forme la plus répandue. Il présente l’avantage de la simplicité administrative mais expose chaque colocataire à la défaillance des autres lorsqu’une clause de solidarité est insérée. Les baux multiples offrent une meilleure protection individuelle car chaque colocataire n’est responsable que de ses propres obligations. Cette forme impose néanmoins le respect des normes de décence pour chaque partie privative, notamment la surface minimale de neuf mètres carrés et le volume de vingt mètres cubes par locataire.
La solidarité des colocataires : fondement et effets
Lorsque le bail comporte une clause de solidarité, le bailleur peut exiger le paiement intégral du loyer et des charges. Il peut se retourner contre n’importe quel colocataire, indépendamment de la part que celui-ci paie habituellement. Ce mécanisme s’étend également aux réparations locatives et, dans certains cas, aux dégradations du logement. Le colocataire qui a honoré la totalité de la dette dispose ensuite d’un recours contre ses anciens colocataires pour recouvrer leur part.
L’article 8-1, VI, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la durée de cette solidarité après le départ d’un colocataire. La solidarité prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. À défaut de remplacement, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé (texte officiel).
La Cour de cassation a précisé la portée de cette extinction dans un arrêt du 8 avril 2021 :
Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343 (décision), motifs : « Ne peut être mise à la charge du colocataire qui a régulièrement donné congé et n’est plus tenu solidairement des obligations du bail la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux née après l’expiration de la période de solidarité. Selon l’article 8-1, VI, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. Dès lors, une cour d’appel ne peut mettre à la charge d’un colocataire qui a régulièrement donné congé et n’est plus tenu solidairement des obligations du bail la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux dès lors que celle-ci est née après l’expiration de la période de solidarité ».
L’extinction de la solidarité : congé obligatoire et délai de 6 mois
Le mécanisme d’extinction de la solidarité obéit à des conditions strictes qui méritent une attention particulière. Le colocataire sortant doit satisfaire simultanément à deux exigences cumulatives. Il doit délivrer un congé régulier. Le délai de six mois doit s’écouler. Il peut aussi être remplacé par un nouveau locataire accepté par le bailleur.
Le congé doit respecter les formes prévues par la convention de bail ou, à défaut, par les dispositions du Code civil. Il s’agit généralement d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur, ou d’un acte d’huissier de justice. Le simple départ des lieux, accompagné de la remise des clés à un colocataire restant ou au bailleur, ne vaut pas congé.
Attention : Le délai de six mois court à compter de la date d’effet du congé régulièrement délivré, et non à compter de la date de départ physique du logement. Un colocataire qui quitte les lieux sans congé reste solidaire des obligations locatives indéfiniment, jusqu’à la fin du bail ou jusqu’à ce qu’un congé valable soit délivré.
La Cour d’appel de Paris l’a confirmé dans son arrêt du 11 septembre 2025 :
CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 11 septembre 2025, n° RG 23/07737 (décision), motifs : « que le locataire ayant quitté les lieux sans délivrer de congé en bonne et due forme ne peut se prévaloir de l’extinction de la solidarité à l’issue d’un délai de six mois à compter de son départ et de la remise des clés ; qu’en l’espèce, le locataire ne rapportait pas la preuve de la date de son départ ni de la remise des clés ».
Les recours du colocataire sortant et du bailleur
Le colocataire sortant qui a honoré la dette locative au-delà de sa quote-part dispose d’un recours en contribution contre ses anciens colocataires. Ce recours se fonde sur l’article 1314 du Code civil relatif à l’action en contribution entre coobligés solidaires. Le délai de prescription de ce recours est de cinq ans à compter du paiement. La preuve du paiement excédentaire et de la répartition initialement convenue entre colocataires constitue l’élément déterminant du succès de cette action.
Le bailleur, quant à lui, peut poursuivre le colocataire sortant tant que la solidarité n’est pas éteinte. Il doit veiller à respecter le formalisme du congé pour l’avenir. Lorsqu’un colocataire annonce son départ, le bailleur a intérêt à exiger la délivrance d’un congé écrit et à vérifier que celui-ci respecte les délais de préavis applicables. Le préavis en colocation obéit aux mêmes règles que pour un locataire seul, soit trois mois en zone tendue et six mois ailleurs pour un logement vide.
En cas de litige, le juge du fond apprécie souverainement la régularité du congé et le point de départ du délai de six mois. Le colocataire qui conteste la dette locative doit apporter la preuve que le congé a été régulièrement délivré et que le délai d’extinction est acquis. À défaut, il reste exposé à une condamnation solidaire pour l’ensemble des dettes contractées jusqu’à la fin du bail.
La pratique des juridictions parisiennes
La Cour d’appel de Paris traite un volume important de contentieux locatifs impliquant des colocataires. La décision du 11 septembre 2025 illustre une tendance jurisprudentielle stricte. Les juges parisiens s’en tiennent à la lettre de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils exigent le respect rigoureux des formalités de congé. Le Tribunal judiciaire de Paris et les juridictions d’Île-de-France appliquent également cette exigence dans le cadre des procédures de résiliation de bail pour impayés. Les contentieux de colocation relèvent du droit immobilier.
Les colocataires parisiens doivent être particulièrement vigilants compte tenu du niveau élevé des loyers dans la capitale et en petite couronne. Une défaillance sur une quote-part de loyer peut rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros sur une période de six mois. La constitution d’un dossier probant, comprenant l’accusé de réception du congé et l’avenant de remplacement lorsqu’un nouveau colocataire entre dans les lieux, apparaît comme la meilleure garantie contre un contentieux ultérieur.
Questions fréquentes
La solidarité s’applique-t-elle automatiquement dans une colocation ?
Non. La solidarité doit être expressément stipulée dans le contrat de bail. À défaut de clause écrite, chaque colocataire n’est redevable que de sa quote-part du loyer et des charges.
Un colocataire peut-il quitter le logement sans donner de congé au bailleur ?
Le départ physique ne libère pas le colocataire de ses obligations. Sans congé régulier, la solidarité continue de produire ses effets. Le colocataire reste tenu du paiement du loyer jusqu’à la fin du bail ou jusqu’à la délivrance d’un congé valable.
Quel délai de préavis respecter en cas de départ d’un colocataire ?
Le préavis applicable est celui du logement concerné. Pour un logement vide en zone tendue, il est de trois mois. Pour un logement meublé, il est d’un mois. Ce délai court à compter de la réception du congé par le bailleur.
Le remplacement par un nouveau colocataire met-il fin immédiatement à la solidarité ?
Oui, lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail avec l’accord du bailleur et que celui-ci a délivré un congé régulier. Un avenant au contrat de bail est alors indispensable pour constater le remplacement.
Le bailleur peut-il garder le dépôt de garantie d’un colocataire parti ?
Le dépôt de garantie n’est restitué qu’au départ du dernier colocataire. Le colocataire sortant ne peut exiger la restitution de sa quote-part avant la fin du bail collectif, sauf accord amiable entre toutes les parties.
Quel recours a le colocataire qui a payé la dette d’un autre ?
Il peut exercer une action en contribution devant le tribunal judiciaire pour obtenir le remboursement de la somme payée au-delà de sa quote-part. Ce recours se prescrit par cinq ans.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier ?
Vous êtes colocataire et vous souhaitez mettre fin à la solidarité en respectant les formalités requises ? Vous êtes bailleur et vous faites face à des impayés de loyer en colocation ? Le cabinet Kohen Avocats vous accompagne dans l’analyse de votre contrat de bail et la mise en œuvre de vos recours. Contactez-nous pour une consultation sous 48 heures. Vous pouvez également nous joindre au 06 46 60 58 22.