Le 23 avril 2026, le Gouvernement a annoncé un projet de loi logement qui change le débat sur les passoires thermiques. L’objectif affiché est de remettre des logements sur le marché locatif, notamment les biens classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, à condition que le bailleur s’engage à réaliser des travaux de rénovation énergétique. L’annonce a été confirmée sur le site officiel du Gouvernement, qui indique que les logements avec un DPE classé F ou G pourraient être remis en location sous condition de travaux.

La demande Google confirme que le sujet n’est pas seulement politique. Les recherches « dpe f location » et « diagnostic énergétique f location » représentent environ 1 600 recherches mensuelles chacune en France. « Location dpe f » ressort autour de 1 000 recherches mensuelles, « interdiction location dpe e » autour de 1 000, « dpe g location » autour de 590, « interdiction location dpe f et g » autour de 590 et « dpe interdiction location » autour de 480. La concurrence Google Ads est faible sur ces requêtes, avec des CPC hauts parfois significatifs, notamment sur « location dpe g » et « location logement dpe f ». Le sujet répond donc à une question pratique immédiate : puis-je louer, dois-je attendre, et que risque le bailleur si le logement est encore classé F ou G ?

La réponse courte est la suivante : au 30 avril 2026, l’annonce gouvernementale ne suffit pas, à elle seule, à autoriser la remise en location d’un logement classé G si le bail est concerné par l’interdiction actuelle. Le texte annoncé devra être déposé, discuté, voté, promulgué, puis éventuellement complété par des mesures d’application. En revanche, le bailleur doit déjà préparer son dossier : DPE valide, devis ou contrat de travaux, calendrier réaliste, information loyale du locataire, preuve de la décence du logement et stratégie en cas de contestation.

Ce qui est annoncé pour les logements F et G

Le Gouvernement présente l’assouplissement du DPE comme une mesure de remise sur le marché. Selon la communication officielle publiée après le déplacement à Marseille du 23 avril 2026, les logements classés F ou G pourraient être remis en location si le propriétaire s’engage à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai permettant de faire remonter la note du logement.

La logique politique est simple : ne plus bloquer immédiatement la location, mais imposer une trajectoire de travaux. Le Gouvernement indique que jusqu’à 1,4 million de logements pourraient ainsi revenir sur le marché. L’argument est celui de la crise du logement : éviter que des biens sortent du parc locatif alors qu’ils pourraient être loués avec un engagement de rénovation.

Mais la prudence juridique est indispensable. Une annonce n’est pas une loi. Elle ne modifie pas encore le bail déjà signé, le dossier de diagnostic technique, les obligations de décence, ni les recours du locataire. Pour un bailleur, la mauvaise décision serait de publier une annonce de location en considérant que la réforme est déjà applicable. Il faut distinguer ce qui est annoncé, ce qui est voté et ce qui est opposable au locataire.

Le droit applicable aujourd’hui : le logement doit rester décent

Le droit en vigueur reste celui de la loi du 6 juillet 1989. L’article 6 de cette loi impose au bailleur de délivrer un logement décent, répondant notamment à un niveau minimal de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, le niveau de performance d’un logement décent doit être compris entre les classes A et F. À compter du 1er janvier 2028, il devra être compris entre A et E. À compter du 1er janvier 2034, entre A et D.

Cela signifie qu’un logement classé G est, en principe, non décent pour les contrats concernés depuis le 1er janvier 2025. Service-Public le rappelle dans sa fiche consacrée aux passoires thermiques interdites à la location : l’interdiction vise les contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter de cette date.

Un logement classé F n’est pas encore frappé par l’interdiction de décence énergétique en métropole, mais l’échéance de 2028 approche. Le bailleur doit donc raisonner dès maintenant, surtout s’il veut signer un bail de trois ans, vendre le bien, refinancer un investissement ou éviter un contentieux au prochain renouvellement.

DPE G location : ce que risque le bailleur si le texte n’est pas encore adopté

Le premier risque est une contestation de la décence du logement. Le locataire peut demander la mise en conformité, solliciter des travaux et, selon le dossier, saisir le juge. Le débat portera alors sur le bail, la date de signature ou de renouvellement, le DPE transmis, les caractéristiques du logement et les démarches du bailleur.

Le deuxième risque est probatoire. Si le propriétaire promet des travaux sans preuve sérieuse, le locataire pourra soutenir que l’engagement était vague. Un simple message indiquant « les travaux seront faits plus tard » ne vaut pas un plan de rénovation. Il faut des devis, une description des travaux, un calendrier, les autorisations nécessaires en copropriété et les échanges avec les entreprises.

Le troisième risque concerne les annonces immobilières et le dossier de diagnostic. La fiche Service-Public sur le diagnostic de performance énergétique rappelle que le DPE est un document central en location et en vente. Le bailleur doit fournir un DPE valide dans le dossier de diagnostic technique. Une annonce imprécise ou trompeuse peut créer un litige supplémentaire, notamment si le locataire découvre après coup une interdiction, une classe énergétique différente ou une impossibilité de renouvellement.

Comment préparer une remise en location si la réforme est adoptée

Le bon réflexe consiste à préparer le dossier avant de remettre le bien sur le marché. Il faut d’abord vérifier le DPE. Certains logements ont changé de classement à la suite des correctifs applicables en 2026, notamment pour les logements chauffés à l’électricité. Il ne faut pas travailler sur une ancienne étiquette si une attestation ou un DPE recalculé permet de clarifier la situation.

Il faut ensuite identifier les travaux utiles. L’objectif n’est pas de cocher une case abstraite, mais de faire remonter le logement au niveau exigé. Isolation, ventilation, chauffage, menuiseries, production d’eau chaude, traitement des ponts thermiques : le choix dépend du bâtiment. Dans un immeuble collectif, le bailleur ne maîtrise pas tout. Certains travaux supposent une décision de copropriété ou une coordination avec le syndic.

Il faut enfin organiser la preuve. Un bailleur prudent doit pouvoir montrer qu’il a fait établir le DPE, sollicité des entreprises, retenu un devis ou un contrat, prévu un calendrier et informé le locataire sans minimiser la situation. Si le projet de loi crée effectivement une faculté de relouer sous condition de travaux, la qualité de cette preuve deviendra décisive.

Location DPE F : pourquoi l’échéance 2028 doit être anticipée

La requête « dpe f location » concentre une intention forte parce que beaucoup de bailleurs savent que la classe F est encore louable aujourd’hui, mais plus fragile demain. Un logement classé F peut être loué en 2026, sous réserve du respect de toutes les autres règles de décence. Mais si le bail court au-delà de 2028, le bailleur doit anticiper la prochaine échéance.

La difficulté vient du calendrier. Les travaux énergétiques ne se décident pas toujours en quelques semaines. Dans une copropriété, il faut parfois un audit, une assemblée générale, un vote, des appels de fonds, un planning d’entreprise et une coordination avec les parties communes. Un bailleur qui attend décembre 2027 risque de découvrir qu’il ne peut plus relouer ou renouveler sereinement.

La question n’est donc pas seulement « peut-on louer un logement classé F ? » La vraie question est : que faut-il prévoir dans le bail, dans le dossier technique et dans la stratégie de travaux pour éviter un blocage en 2028 ?

Locataire : que faire si le logement est classé G ou devient interdit à la location ?

Le locataire ne doit pas se contenter d’un échange oral. Il faut d’abord demander le DPE au bailleur ou à l’agence, surtout lors de la signature, du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail. Si le logement est classé G et que l’interdiction s’applique, le locataire doit écrire au bailleur, de préférence par lettre recommandée, pour demander la mise en conformité et conserver la preuve de sa démarche.

Il faut ensuite documenter les conséquences concrètes : factures d’énergie, températures, humidité, ventilation, état des fenêtres, absence d’isolation, pannes de chauffage, échanges avec l’agence. Le classement DPE est important, mais le dossier est plus fort lorsqu’il montre les effets réels sur l’usage du logement.

Si le bailleur annonce qu’une réforme permettra bientôt de relouer les passoires thermiques, le locataire peut répondre simplement : tant que le texte n’est pas applicable, le droit actuel demeure. Et même si une réforme entre en vigueur, elle ne supprimera pas nécessairement les recours en cas de logement indécent, de promesse de travaux non tenue ou d’information insuffisante.

Paris et Île-de-France : copropriétés, petites surfaces et logements vacants

À Paris et en Île-de-France, l’angle DPE est particulièrement sensible. Beaucoup de logements concernés sont des petites surfaces, des appartements anciens, des biens détenus en copropriété ou des logements mis en location après travaux partiels. Le bailleur doit composer avec le DPE du lot, le DPE collectif lorsqu’il existe, le règlement de copropriété, les autorisations de travaux et parfois l’encadrement des loyers.

Dans un studio parisien classé G, le risque ne se limite pas à la performance énergétique. Le bailleur peut aussi être confronté à un complément de loyer contesté, à une demande de réduction de loyer, à une mise en demeure ou à une difficulté pour relouer rapidement. L’annonce gouvernementale ne règle pas ces sujets. Elle crée une perspective, mais pas une dispense générale.

Pour les immeubles collectifs, il faut aussi surveiller le DPE collectif obligatoire en copropriété. Un copropriétaire bailleur peut avoir besoin d’agir auprès du syndic, de demander l’inscription de travaux à l’ordre du jour ou de préparer une stratégie si la copropriété bloque une rénovation utile.

Les pièces à réunir avant de signer ou contester un bail

Pour le bailleur, les pièces utiles sont les suivantes : DPE valide, attestation de recalcul le cas échéant, devis de travaux, contrat signé avec l’entreprise si disponible, calendrier prévisionnel, échanges avec le syndic, autorisations de copropriété, justificatifs de financement, photos avant travaux, factures, procès-verbal d’assemblée générale et projet d’information du locataire.

Pour le locataire, les pièces utiles sont le bail, l’état des lieux, le DPE annexé ou réclamé, les annonces immobilières, les échanges avec l’agence, les factures d’énergie, les photos, les relevés de température si nécessaires, les courriers recommandés et tout document montrant la date de renouvellement ou de reconduction du bail.

Dans les deux cas, la chronologie compte. Il faut pouvoir répondre à trois questions : quelle était la classe DPE au moment de la signature ou du renouvellement ? Qu’a fait le bailleur pour respecter ses obligations ? Quel préjudice ou quel risque concret le locataire invoque-t-il ?

Les erreurs à éviter en 2026

La première erreur est de croire qu’un projet de loi produit déjà ses effets. Ce n’est pas le cas.

La deuxième erreur est de relouer un logement classé G sans vérifier si le bail entre dans le champ de l’interdiction actuelle. Le risque contentieux est immédiat.

La troisième erreur est d’annoncer des travaux sans engagement vérifiable. Un calendrier vague peut fragiliser le bailleur au lieu de le protéger.

La quatrième erreur est de négliger la copropriété. Dans un immeuble ancien, le propriétaire du lot ne peut pas toujours faire seul les travaux permettant une amélioration réelle du DPE.

La cinquième erreur est de traiter le DPE comme une simple formalité administrative. En 2026, le DPE touche à la décence, au droit de louer, au gel du loyer, à la valeur du bien et à la stratégie de contentieux.

Ce qu’il faut retenir

L’annonce gouvernementale du 23 avril 2026 ouvre une perspective importante pour les propriétaires de logements classés F ou G. Elle répond à une crise réelle du parc locatif et à une demande Google massive sur la location DPE F, DPE G et les interdictions de location. Mais elle ne doit pas être confondue avec le droit immédiatement applicable.

Au 30 avril 2026, un bailleur doit encore raisonner à partir de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, du calendrier de décence énergétique et du DPE effectivement remis au locataire. La meilleure stratégie consiste à préparer maintenant les travaux, les preuves et les documents contractuels, sans présenter la réforme comme acquise.

Pour un locataire, l’enjeu est inverse : obtenir le DPE, vérifier la date du bail, demander la mise en conformité et conserver les preuves. La réforme annoncée ne doit pas faire disparaître les droits nés d’un logement non décent ou d’une information incomplète.

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