Votre mère vient d’entrer durablement en EHPAD. Sa maison, qui était son domicile, est toujours meublée, mais personne n’y habite. Faut-il la déclarer comme résidence secondaire ? Une taxe d’habitation est-elle due ? Et que se passe-t-il si la famille retire les meubles pour préparer une vente ?
Ces questions peuvent surgir à la lecture d’un avis d’impôt local ou lors de la mise à jour des informations sur les biens immobiliers. Dans une réponse actualisée le 16 juillet 2026, la direction générale des finances publiques rappelle les démarches concernant l’ancien domicile d’une personne partie en maison de retraite. Le classement déclaré et le droit à une exonération sont deux sujets différents : un ancien logement peut être déclaré comme résidence secondaire tout en ouvrant droit, sous conditions, à une exonération de cette taxe.
Il faut ensuite distinguer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la taxe sur les logements vacants et la taxe foncière. Leurs conditions ne sont pas identiques. Le mobilier, la personne qui dispose du logement, l’établissement d’accueil et la situation au 1er janvier peuvent modifier la réponse. Voici comment examiner un avis établi au titre de 2026, réunir les preuves et demander sa correction sans présumer que tout logement quitté pour un EHPAD est automatiquement exonéré de tous les impôts.
I. Entrée en EHPAD : résidence principale ou secondaire pour l’ancienne maison ?
A. Comment déclarer l’ancien logement après un départ durable en EHPAD ?
Il faut d’abord séparer l’adresse à laquelle vit désormais la personne et la situation fiscale de son ancienne maison. Une personne peut être hébergée dans un établissement tout en conservant un droit sur un logement qu’elle n’occupe plus au quotidien. La déclaration de son adresse auprès des impôts et les informations relatives à l’occupation du bien ne répondent donc pas à la même question.
Lorsque l’ancienne habitation reste meublée et que la personne en conserve la jouissance, l’administration indique qu’il faut déclarer le bien comme résidence secondaire dans le service de gestion des biens immobiliers. Elle précise également qu’une exonération peut être demandée au service des impôts. La mention de résidence secondaire n’équivaut pas à une renonciation à cet avantage ; à l’inverse, elle ne démontre pas à elle seule que toutes les conditions légales sont remplies.
Pour l’administration, disposer d’un logement signifie pouvoir en conserver l’usage. Il faut vérifier les faits : la personne garde-t-elle ses meubles et les clés ? Un bail a-t-il été signé ? Le bien est-il mis à la disposition d’un proche pour qu’il y vive ? Ces éléments n’ont pas tous la même portée. Une visite pour aérer ou entretenir la maison ne se confond pas, en elle-même, avec l’installation durable d’un tiers. Il faut décrire la situation réelle et garder les documents qui permettent de l’établir.
Selon l’article 1407 du Code général des impôts, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires vise les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation, lorsqu’ils ne sont pas affectés à l’habitation principale, sous réserve des exclusions prévues par le texte. L’article 1408 prévoit que la taxe est établie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance des locaux imposables. La seule absence de la personne ne suffit donc pas à décider, sans examiner le mobilier et la disposition du logement, qu’il s’agit d’un bien vacant.
La distinction est utile pour la famille. Une maison gardée en état, avec un mobilier permettant d’y vivre, ne relève pas nécessairement de la même catégorie qu’une maison entièrement vidée avant une mise en vente. Inversement, quelques objets laissés sur place ne répondent pas toujours à la question de savoir si le local est meublé conformément à son usage d’habitation. En cas de désaccord, un inventaire daté et des photographies des pièces peuvent aider à présenter les faits, sans remplacer l’appréciation de l’administration ou du juge.
Il faut aussi identifier la personne qui dispose effectivement du logement. Le propriétaire peut en conserver la jouissance, mais une location ou une mise à disposition à un proche impose de regarder le contrat et l’occupation réelle. Si la personne entrée en EHPAD est elle-même locataire, il faut examiner le bail et son droit d’usage : le seul fait qu’un enfant gère les démarches ne le rend pas automatiquement titulaire de ce droit.
La date est importante pour lire un avis. L’article 1415 du Code général des impôts prévoit que la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour comprendre un avis 2026, il faut donc reconstituer la situation au 1er janvier 2026 ; un changement ultérieur doit aussi être signalé, mais ne suffit pas, à lui seul, à reconstituer ce qui existait à cette date.
Avant toute correction, réunissez l’avis reçu, l’adresse du bien, la date d’entrée dans l’établissement et une description fidèle de son occupation. Si plusieurs personnes interviennent, une même chronologie partagée avec le propriétaire ou son représentant évite d’adresser au service des versions contradictoires. Conservez également une copie des déclarations effectuées et des réponses reçues.
B. L’ancienne maison peut-elle être exonérée de taxe d’habitation ?
Oui, un dispositif spécifique existe pour les personnes qui conservent la jouissance de leur ancienne résidence principale après un hébergement durable dans certains établissements ou services. L’article 1414 B du Code général des impôts prévoit une exonération de taxe d’habitation sur les résidences secondaires afférente à cette habitation lorsque les conditions qu’il énonce sont réunies.
Trois points doivent être vérifiés ensemble. Le logement doit avoir constitué la résidence principale avant l’hébergement. La personne doit en conserver la jouissance. L’hébergement doit être durable et correspondre à l’un des établissements ou services visés par le texte, ou à l’établissement de soins de longue durée qu’il décrit. Une simple période d’accueil temporaire ou un séjour chez un membre de la famille ne doit pas être assimilé sans examen à ce dispositif.
Pour identifier la catégorie d’établissement, l’article 1414 B renvoie notamment au 6° du I de l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles, qui vise les établissements et services accueillant des personnes âgées ou leur apportant certaines formes d’assistance. Une attestation de l’établissement précisant la nature et la date de l’hébergement peut faciliter l’examen du dossier. Le nom commercial d’une résidence ne suffit pas toujours : demandez les précisions nécessaires sur son statut.
Le texte fixe aussi le moment auquel cette exonération propre à l’hébergement durable s’applique : elle est accordée à compter de l’année qui suit celle de l’hébergement dans l’établissement ou le service concerné. Cette règle figure dans l’article 1414 B. Par exemple, pour un hébergement durable commencé en 2025 et les autres conditions remplies, le dispositif peut concerner l’imposition de 2026. Pour une entrée en 2026, il faut examiner séparément l’avis de 2026 selon les faits au 1er janvier et la situation de l’année suivante.
Le texte relatif à cette exonération de taxe d’habitation ne reprend pas les conditions de ressources et d’âge prévues par certaines exonérations de taxe foncière. Il serait donc trompeur de refuser d’examiner la demande au seul motif que la personne n’a pas dépassé un certain âge ou ne bénéficie pas d’une allocation. Cela ne dispense pas de vérifier les conditions propres à l’article 1414 B : ancien domicile principal, jouissance conservée, hébergement durable et établissement entrant dans son champ.
La situation du conjoint, du partenaire de PACS, du concubin ou d’une personne à charge qui vivait déjà dans la maison mérite un examen concret. La réponse de l’administration fiscale admet, dans les situations qu’elle décrit, que certains proches continuent à occuper le logement après le départ. En revanche, elle attire l’attention sur l’usage de l’habitation comme résidence secondaire par d’autres membres de la famille. Il est préférable de préciser qui occupait les lieux au départ et qui les utilise ensuite, plutôt que d’affirmer que toute présence familiale supprime nécessairement l’avantage.
Pour préparer la demande, une ancienne déclaration de revenus comportant l’adresse de la maison, une attestation d’hébergement, les derniers avis d’imposition et une note décrivant la jouissance conservée sont utiles. Une facture de mobilier ou un contrat d’assurance peut compléter le dossier. Il ne s’agit pas d’une liste légale exhaustive : les pièces pertinentes changent selon les faits et les questions posées par le service des impôts.
Si l’avis est établi au nom d’une autre personne, vérifiez aussi pourquoi. L’administration peut avoir pris en compte une déclaration d’occupation, une location ou une jouissance attribuée à un tiers. Demandez les éléments retenus et répondez en joignant les documents qui décrivent la situation ; ne modifiez pas une déclaration pour la seule raison que le montant de la taxe semble élevé.
II. Maison vide après l’EHPAD : taxe sur les logements vacants, taxe foncière et recours
A. Quelle taxe vérifier si le logement est inoccupé ou vidé de ses meubles ?
L’exonération de l’article 1414 B concerne la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Elle ne signifie pas que toute taxe portant sur l’ancien logement disparaît. Quand le bien est inoccupé et que son mobilier ne permet plus de l’habiter, il faut examiner séparément les règles relatives aux logements vacants, la commune et la situation exacte du bien.
Pour les impositions 2026, l’article 232 du Code général des impôts, dans sa version applicable en 2026, prévoit une taxe annuelle sur les logements vacants dans les communes concernées. Le texte vise un logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition et définit les personnes redevables. Pour un avis 2026, il faut donc examiner la période de vacance appréciée au 1er janvier 2026, et non seulement constater que le logement est vide le jour où l’avis arrive.
Ce même article précise qu’un logement n’est pas considéré comme vacant si sa durée d’occupation dépasse quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie par le texte. Il prévoit aussi que la taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. Ces conditions doivent être analysées à partir des faits et des preuves disponibles ; un passage occasionnel pour relever le courrier ne prouve pas, par lui-même, une occupation répondant au critère légal.
Le départ en EHPAD est une circonstance majeure à expliquer, mais il serait imprudent d’en déduire une exonération automatique de taxe sur les logements vacants dans tous les cas. Une personne peut avoir dû quitter son domicile pour des raisons de santé ; le service examinera néanmoins la situation du logement et les éléments apportés sur les raisons de son inoccupation. Selon le cas, la date de départ, les démarches de vente ou de location, les difficultés concrètes et les caractéristiques du bien peuvent être documentées.
Un logement proposé à la vente n’est pas exempté par la seule présence d’un panneau. Si la famille soutient que la vacance est indépendante de sa volonté, elle peut conserver le mandat, les annonces, les demandes reçues, les comptes rendus de visites et les éléments relatifs au prix proposé. Pour des travaux empêchant l’occupation, il faut pouvoir expliquer leur nature et produire, par exemple, des devis, des photographies et les échanges avec les entreprises. Ces pièces servent à apprécier le dossier ; elles ne garantissent pas à elles seules une décision favorable.
Dans les communes autres que celles visées par l’article 232, une taxe d’habitation sur les logements vacants peut être instituée par une délibération locale. Pour 2026, l’article 1407 bis du Code général des impôts, dans sa version applicable cette année-là, vise les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition et renvoie notamment aux règles d’appréciation de la vacance de l’article 232. Il faut vérifier la délibération applicable et la qualification de l’avis avant de répondre.
Les deux avis ne se calculent pas de manière interchangeable. Pour la taxe annuelle régie en 2026 par l’article 232, la base est la valeur locative du logement et les taux indiqués par le texte sont de 17 % la première année d’imposition et de 34 % à compter de la deuxième. Une taxe d’habitation sur les logements vacants repose sur un autre mécanisme. Comparez toujours l’intitulé, la commune, la base et l’année inscrits sur l’avis avant de contester le montant.
Un troisième avis peut arriver : la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle ne dépend pas du seul classement en résidence secondaire et ne disparaît pas automatiquement parce que le propriétaire vit désormais en EHPAD. L’article 1391 B bis du Code général des impôts organise néanmoins, sous ses conditions, une exonération, un abattement ou un dégrèvement pour l’ancienne résidence principale dont la jouissance est conservée après un hébergement durable dans un établissement visé par le texte.
Pour savoir quel allègement de taxe foncière peut être demandé, il faut regarder le dispositif correspondant à la situation personnelle. L’article 1390 vise notamment les titulaires de certaines allocations ; l’article 1391 prévoit une exonération pour certains redevables âgés de plus de soixante-quinze ans sous condition de revenus ; l’article 1391 B prévoit un dégrèvement de 100 euros pour certains redevables de plus de soixante-cinq ans qui remplissent les conditions de revenus. Les plafonds applicables doivent être vérifiés dans l’article 1417 et selon l’année concernée.
La différence est importante : les critères d’une exonération de taxe foncière ne doivent pas être copiés mécaniquement sur la taxe d’habitation de l’article 1414 B. Une personne peut remplir les conditions de l’une et non celles de l’autre. Si les revenus ou les allocations ont changé, il est utile de demander un examen actualisé plutôt que de supposer qu’un ancien refus ou une ancienne exonération règle définitivement les années suivantes.
Pour l’application de l’allègement spécifique après hébergement durable, l’article 1391 B bis indique qu’il est accordé à compter de l’année qui suit celle de cet hébergement. La doctrine administrative consacrée à cet allègement précise son analyse de la jouissance conservée et des proches qui continuaient à occuper le logement. Elle invite à distinguer la conservation de l’ancien domicile et sa transformation en résidence principale d’une autre personne.
B. Comment corriger une déclaration ou contester un avis reçu ?
La première vérification consiste à lire l’intitulé exact de l’avis. Notez l’identité du redevable, l’adresse, l’année, la nature de la taxe, les bases et la date de mise en recouvrement. Un avis de taxe d’habitation sur une résidence secondaire ne se conteste pas avec exactement les mêmes arguments qu’une taxe sur les logements vacants : dans le premier cas, l’article 1414 B peut être pertinent ; dans le second, il faut examiner les conditions de vacance prévues par le texte applicable.
Ensuite, confrontez l’avis aux informations enregistrées dans l’espace fiscal. L’article 1418 du Code général des impôts prévoit une déclaration relative à l’occupation des locaux d’habitation avant le 1er juillet de chaque année, avec dispense lorsque les informations déjà transmises n’ont pas changé. Le même texte prévoit des modalités pour les propriétaires qui ne sont pas en mesure de déclarer par voie électronique. Pour une correction, exposez le changement réellement intervenu et joignez, si nécessaire, les éléments qui permettent d’en comprendre la date.
Une déclaration d’occupation et une réclamation contre un avis sont deux démarches distinctes. Corriger une information sur le bien peut éviter de reproduire une erreur, mais il faut également demander explicitement la correction de l’imposition contestée. Dans le message adressé au service, indiquez l’avis visé et expliquez le motif : par exemple, ancien domicile principal conservé après un hébergement durable, erreur sur la personne ayant la jouissance ou contestation de la qualification de logement vacant.
Joignez les pièces adaptées à l’argument choisi. Pour l’exonération liée à l’EHPAD, l’attestation d’accueil et un document établissant l’ancienne résidence principale sont utiles, ainsi qu’une présentation de l’usage actuel de la maison. Pour la taxe sur les logements vacants, il peut être nécessaire de documenter le mobilier, l’occupation ou les raisons concrètes de l’inoccupation. Pour un allègement de taxe foncière, ajoutez les justificatifs d’allocation, d’âge ou de revenus correspondant au texte invoqué. Envoyez des copies et conservez l’ensemble de la demande.
La personne concernée peut agir elle-même ou être accompagnée. Si un proche écrit pour elle, il faut justifier du pouvoir dont il dispose selon la situation : procuration, mesure de protection ou autre titre approprié. Une personne qui aide à ranger les papiers n’est pas automatiquement autorisée à prendre seule toutes les décisions fiscales ou patrimoniales. Lorsque le logement appartient à plusieurs personnes, identifier les droits de chacun et le destinataire de l’avis permet d’éviter de confondre l’aide familiale avec la qualité de redevable.
Pour les impôts directs locaux, l’article R* 196-2 du Livre des procédures fiscales prévoit, pour la recevabilité des réclamations, une présentation au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement ou, selon le cas prévu par le texte, de l’événement qui motive la réclamation ou du versement de l’impôt. Il faut relever la date et le fondement adaptés à l’avis précis : une date de réponse à un message ou la découverte tardive du document ne doivent pas être supposées modifier ce point de départ.
La réclamation ne dispense pas automatiquement de payer. L’article L. 277 du Livre des procédures fiscales permet au contribuable qui conteste le bien-fondé ou le montant de l’imposition de demander expressément, dans sa réclamation, à différer le paiement de la partie contestée, en précisant le montant ou les bases du dégrèvement demandé. Des garanties peuvent être exigées dans les conditions prévues par ce texte. Il faut donc distinguer une contestation, une demande de sursis de paiement et la réponse donnée par le service.
Conservez l’accusé de réception, les échanges et les éventuelles demandes de documents complémentaires. Si une partie de l’avis ne fait pas l’objet de la contestation, identifiez-la clairement. Si la famille découvre plusieurs années d’avis, chaque document doit être examiné selon ses propres dates et les faits correspondants ; une demande portant sur une année ne règle pas nécessairement les autres.
À Paris ou ailleurs en Île-de-France, l’adresse et la commune restent importantes pour identifier la taxe sur les logements vacants et le service compétent. Le raisonnement sur la jouissance de l’ancien domicile, l’entrée durable en établissement et l’exonération de taxe d’habitation est toutefois fondé sur les mêmes textes nationaux. Lorsque le bien est détenu par plusieurs proches ou qu’une vente est envisagée, le dossier fiscal peut être rapproché des actes de propriété et de l’analyse de la fiscalité immobilière du logement.
Enfin, ne mélangez pas l’avis de l’ancien logement avec les frais facturés par l’établissement. Demandez si nécessaire le détail des sommes et vérifiez à quel local chacune se rapporte. Pour l’ancien domicile, une chronologie simple reste souvent la meilleure pièce de travail : date de départ, nature de l’hébergement, mobilier conservé ou retiré, personnes ayant utilisé la maison, location éventuelle et démarches entreprises.
Conclusion
Après une entrée durable en EHPAD, l’ancienne résidence principale peut devoir être déclarée comme résidence secondaire sans perdre nécessairement le bénéfice de l’exonération de taxe d’habitation prévue pour cette situation. Cette exonération dépend notamment de la jouissance conservée, de la nature de l’établissement et de l’année d’hébergement.
Si la maison est vidée ou reste inoccupée, il faut examiner séparément une éventuelle taxe sur les logements vacants. La taxe foncière obéit elle aussi à ses propres conditions. Pour agir utilement, partez de l’avis reçu, reconstituez la situation du logement pour l’année concernée, rassemblez les justificatifs et formulez une demande précise auprès du service des impôts.