Un incendie s’est déclaré vers 23 heures, le vendredi 13 novembre 2026, au quatrième étage d’une tour de douze étages du quartier des Sablons, au Mans. Selon France 3 Pays de la Loire, soixante-cinq sapeurs-pompiers sont intervenus, neuf personnes légèrement blessées ont été transportées à l’hôpital pour une mise en observation, et le palier du quatrième étage a été entièrement détruit. La Ville du Mans indique qu’une dizaine d’habitants sans solution de relogement ont été hébergés pour le reste de la nuit, tandis que les habitants du cinquième étage et des étages supérieurs ont pu regagner leur logement le samedi matin. Selon Ouest-France, la Ville a ouvert dans une école voisine un centre de coordination consacré aux besoins des locataires touchés. Le site d’information actu.fr rapporte qu’une enquête a été ouverte par la police nationale pour déterminer les causes de l’incendie.
À la date de rédaction, aucune cause n’est établie, aucune responsabilité n’est retenue, et les articles de presse consultés ne mentionnent aucun arrêté de mise en sécurité visant la tour. Les développements qui suivent sont de portée générale : ils décrivent les règles applicables à tout immeuble d’habitation touché par un incendie et ne décrivent pas la situation particulière des habitants, du propriétaire ou des occupants de cette tour, sur laquelle l’article ne formule aucun constat. Les contrats signés, le bail comme les polices d’assurance, priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche un litige.
Après un incendie d’immeuble, les locataires évacués se posent toujours les mêmes questions : où dormir, faut-il payer le loyer d’un logement inhabitable, le bail survit-il, et qui paiera les dégâts. Plusieurs textes y répondent sans se recouper entièrement : la police municipale, la police de la sécurité des immeubles, le Code civil et le Code des assurances.
I. Incendie au Mans aux Sablons : où se loger et faut-il payer le loyer d’un logement inhabitable ?
A. Incendie appartement et relogement : de l’hébergement d’urgence à l’obligation du propriétaire
La première nuit relève de la commune. L’article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales range dans la police municipale, au 5°, le soin de prévenir et de faire cesser les accidents et fléaux calamiteux, au nombre desquels il cite expressément les incendies, ainsi que celui « de pourvoir d’urgence à toutes les mesures d’assistance et de secours ». C’est sur ce fondement général que les services municipaux organisent, dans la nuit, l’accueil des personnes qui ne peuvent pas rentrer chez elles et n’ont pas de solution chez des proches. L’article L. 2212-4 du même code ajoute qu’en cas de danger grave ou imminent, « le maire prescrit l’exécution des mesures de sûreté exigées par les circonstances » et en informe d’urgence le préfet. Ces textes fondent l’intervention de la commune ; ils ne disent pas pendant combien de temps elle doit héberger les sinistrés ni qui supporte ensuite le coût de cet hébergement.
Lorsque l’immeuble lui-même présente un danger, le Code de la construction et de l’habitation prend le relais. L’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation fait entrer dans la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, outre les murs et bâtiments qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires, « Le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation », lorsqu’il crée des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou compromet gravement leurs conditions d’habitation. Une cage d’escalier, un palier, des gaines techniques ou une installation électrique commune endommagés par le feu peuvent relever de ce texte. Pour ces situations, l’article L. 511-4 désigne le maire comme autorité compétente.
En cas d’urgence, la procédure est accélérée. Selon l’article L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation, en présence d’un danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport des services ou par un expert, « l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe ». C’est cet arrêté, appelé arrêté de mise en sécurité dans la rédaction issue de l’ordonnance du 16 septembre 2020 et encore désigné dans le langage courant comme un arrêté de péril, qui déclenche le régime protecteur des occupants. Il peut comporter une interdiction temporaire d’habiter tout ou partie de l’immeuble, ou prescrire des travaux qui rendent les logements momentanément inhabitables.
Dès qu’un tel arrêté existe, l’hébergement change de débiteur. L’article L. 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit, en son I, que lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, « le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins ». Le même texte précise que le coût de l’hébergement est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant et que « Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive ». Le II du même article vise l’interdiction définitive d’habiter et l’évacuation à caractère définitif : le propriétaire doit alors assurer le relogement des occupants, par la présentation d’un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités, et leur verser « une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation ».
Si le propriétaire ne fait rien, les occupants ne restent pas sans débiteur. L’article L. 521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que, lorsque l’arrêté de mise en sécurité pris en application de l’article L. 511-19 comporte une interdiction d’habiter ou que les travaux prescrits rendent le logement temporairement inhabitable, et que le propriétaire n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement, « l’autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger ». Le même article organise ensuite la récupération de la dépense auprès du propriétaire défaillant. Pour l’occupant, la conséquence pratique est simple : en présence d’un arrêté, la demande d’hébergement s’adresse d’abord au propriétaire, par écrit, puis à la mairie si elle reste sans réponse.
Tout dépend donc de l’existence d’un arrêté. Sans arrêté, les articles L. 521-1 et suivants ne s’appliquent pas, et l’occupant ne peut s’appuyer que sur le contrat de bail, sur les articles du Code civil examinés ci-dessous et, le cas échéant, sur son contrat d’assurance habitation, dont certaines formules prennent en charge des frais de relogement temporaire selon des plafonds et des durées propres à chaque police. Les premières démarches utiles sont matérielles : photographier le logement et les parties communes avant tout nettoyage, conserver les justificatifs de l’évacuation et des nuits passées hors du domicile, demander à la mairie si un arrêté a été pris ou est envisagé, et en obtenir copie dès sa notification ou son affichage.
B. Logement inhabitable suite à un incendie : loyer suspendu, réduit, ou bail résilié ?
Le sort du loyer obéit à trois mécanismes différents, qu’il ne faut pas confondre : la suspension légale liée à l’arrêté, la règle du Code civil sur la perte de la chose louée, et l’exception d’inexécution.
Le premier mécanisme est le plus protecteur. Selon l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation « cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble », jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Les loyers indûment perçus pendant cette période sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il redevient redevable. Le II du même article neutralise le temps de l’arrêté : la durée résiduelle du bail à la mainlevée est celle qui restait à courir au moment de la notification. Le III précise enfin qu’un arrêté de mise en sécurité « ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement », sous la réserve qu’il mentionne, et que les occupants restés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme sont des occupants de bonne foi.
La Cour de cassation applique ce texte largement. Dans un arrêt du 20 octobre 2016 (3e chambre civile, n° 15-22.680, publié au Bulletin), elle a jugé que, « lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l’article L. 521-2, I, précité s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes ». Elle a censuré la cour d’appel qui avait écarté la suspension au motif que l’arrêté ne portait que sur les façades et n’interdisait pas d’habiter, en relevant que la cour d’appel avait « ajouté à la loi une condition relative au fait que l’état du bâtiment ne permette pas de garantir la sécurité des occupants qu’elle ne comporte pas ». Cet arrêt concerne un immeuble en copropriété ; il montre surtout que la suspension découle de l’arrêté lui-même, sans que le locataire ait à démontrer que son propre logement était dangereux.
Pour un local commercial situé au pied d’un immeuble, la règle a évolué. Dans un arrêt du 3 juillet 2025 (3e chambre civile, n° 23-20.553, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que l’article L. 521-2, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 16 septembre 2020, « ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement ». La rédaction aujourd’hui en vigueur de l’article L. 521-2 vise désormais le local ou l’installation « qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial ». Le commerçant installé au rez-de-chaussée d’une tour sinistrée doit donc vérifier quelle version du texte s’applique à la période en cause.
Le deuxième mécanisme joue sans arrêté. L’article 1722 du Code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ». Si la destruction n’est que partielle, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail, et le texte précise : « Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ». Concrètement, un appartement entièrement détruit met fin au bail sans indemnité de part et d’autre, tandis qu’un logement partiellement atteint ouvre au locataire le choix entre une baisse du loyer et la sortie du bail.
La jurisprudence apporte deux précisions qui ne vont pas dans le même sens et qu’il faut lire ensemble. Dans un arrêt du 8 mars 1978 (3e chambre civile, n° 76-14.954, publié au Bulletin), rendu à propos d’un local loué détruit par un incendie, la Cour de cassation a jugé que la perte totale de la chose louée met fin au bail de plein droit, qu’elle survienne par cas fortuit ou même par la faute de l’une des parties, la partie déclarée responsable de cette perte pouvant seulement être condamnée à des dommages-intérêts. À l’inverse, dans un arrêt du 17 septembre 2020 (3e chambre civile, n° 19-20.896, non publié), rendu en matière de bail commercial, elle a cassé une décision qui avait prononcé la résiliation de plein droit sur le fondement de l’article 1722, en relevant qu’« après avoir constaté que la cause de l’incendie était indéterminée, ce qui ne caractérisait aucun cas fortuit, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Tant que l’enquête n’a pas établi l’origine d’un incendie, la qualification de cas fortuit reste donc discutée, et la résiliation de plein droit du bail ne peut pas être tenue pour acquise.
Le troisième mécanisme est le plus risqué pour le locataire. Dans un arrêt du 18 septembre 2025 (3e chambre civile, n° 23-24.005, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». La condition est exigeante : il faut un manquement du bailleur à ses obligations. Après un incendie dont l’origine n’est pas encore connue, cette condition n’est pas établie du seul fait que le logement est inhabitable. Un locataire qui cesse seul de payer sans arrêté et sans décision prend donc le risque de se voir réclamer un arriéré, comme l’explique notre article sur le logement inhabitable après un dégât des eaux, dont le raisonnement vaut pour tout sinistre.
Les obligations de fond du bailleur restent, elles, entières. L’article 1719 du Code civil l’oblige notamment à entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 du Code civil ajoute : « Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». La remise en état d’un palier, d’une cage d’escalier ou de l’électricité commune incombe ainsi au propriétaire de l’immeuble, sauf à exercer ensuite un recours contre la personne responsable de l’incendie. Pour le locataire dont l’appartement a été envahi par la fumée ou par l’eau des secours, la voie normale consiste à demander par écrit la remise en état et, si elle tarde, une réduction de loyer au titre du trouble de jouissance locative, de préférence par accord écrit ou devant le juge plutôt que par une retenue unilatérale. Les situations les plus lourdes, qui combinent arrêté, bail commercial et assurance, justifient souvent l’appui d’un cabinet d’avocats en droit immobilier avant toute décision sur le bail.
II. Incendie dans une tour d’habitation : qui paie les dégâts entre bailleur, locataires, voisins et assureurs ?
A. Appartement incendié : la présomption de responsabilité du locataire envers le bailleur
Entre le propriétaire et ses locataires, le Code civil pose une règle sévère. L’article 1733 du Code civil dispose que le locataire « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ». Le locataire du logement où le feu a pris n’a donc pas besoin d’avoir commis une faute pour être tenu envers le bailleur : c’est à lui de démontrer l’une des causes d’exonération énumérées par le texte.
Lorsque l’immeuble compte plusieurs locataires, l’article 1734 du Code civil répartit la charge : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ». Le même texte prévoit deux issues : si l’on prouve que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, celui-là seul en est tenu ; ceux qui prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux en sont déchargés. Dans une tour de douze étages, la localisation du départ de feu par l’expertise est donc décisive : elle permet aux locataires des autres logements d’échapper à toute contribution envers le bailleur.
La force majeure reste une voie ouverte, mais elle s’apprécie au cas par cas. Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (3e chambre civile, n° 24-13.378), la Cour de cassation a rappelé, au visa de l’article 1733, que le locataire répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve qu’il est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Elle a censuré une cour d’appel qui avait retenu la responsabilité d’une colocataire sans rechercher si l’auteur d’un incendie volontaire, lui aussi mentionné au bail, occupait encore les lieux et s’il s’y était introduit à l’insu de cette colocataire, circonstance de nature à constituer pour elle un cas de force majeure. L’arrêt montre que la présomption n’est pas irréfragable, mais que la preuve contraire repose sur des faits précis, établis dans le dossier.
La présomption ne joue pas en sens inverse. Dans un arrêt du 9 décembre 2009 (3e chambre civile, n° 08-21.592), la Cour de cassation a jugé qu’« aucun texte n’édicte au profit du locataire, ou de son subrogé, une présomption de responsabilité contre le bailleur qui occupe une partie de l’immeuble incendié ». Dans ce cas, le locataire ne dispose contre le propriétaire, occupant des locaux où le feu a pris naissance, « que d’une action fondée ou sur une faute de celui-ci à l’origine de l’incendie ou de sa propagation, ou sur la réparation du trouble de jouissance ». Cette décision intéresse directement les locataires dont le logement a seulement été atteint par la fumée ou par l’eau déversée par les pompiers : leur action contre le bailleur passe par la preuve d’une faute ou par la réparation du trouble de jouissance, non par une présomption.
L’assurance est le prolongement pratique de ces règles. Le locataire tenu envers le bailleur sur le fondement de l’article 1733 se tourne vers son assurance habitation au titre des risques locatifs, dont le régime est détaillé dans notre article sur l’assurance risques locatifs obligatoire. La déclaration du sinistre obéit à l’article L. 113-2 du Code des assurances : l’assuré doit aviser l’assureur de tout sinistre « dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat », et le texte précise : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Le même article limite la sanction du retard : la déchéance prévue au contrat « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et elle ne peut pas l’être lorsque le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. Un locataire évacué en pleine nuit, privé de ses papiers, a donc intérêt à déclarer le sinistre par écrit dès que possible, en joignant les éléments dont il dispose, sans attendre l’issue de l’enquête.
B. Voisins enfumés, blessés et parties communes : la faute à prouver hors du bail
Dès que l’on sort de la relation entre un bailleur et son locataire, la règle change radicalement. L’article 1242 du Code civil pose en son deuxième alinéa que celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens dans lesquels un incendie a pris naissance « ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable ». Le même article précise : « Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil ». Les voisins, les visiteurs et, plus largement, toutes les personnes qui ne sont pas le bailleur de l’occupant doivent donc prouver une faute pour obtenir réparation de l’occupant du logement où le feu a pris.
La Cour de cassation donne à ce texte un champ large. Dans un arrêt du 13 mars 2003 (2e chambre civile, n° 99-19.527, publié au Bulletin), rendu sous l’ancien article 1384, alinéa 2, dont la formule figure aujourd’hui dans les mêmes termes au deuxième alinéa de l’article 1242, elle a jugé que « ce texte ne distingue pas, pour son application, suivant que la cause première de l’incendie a été ou non déterminée » et qu’« il suffit que l’incendie soit né dans l’immeuble ou les biens mobiliers de celui-ci et soit la cause du dommage ». En pratique, la victime d’un incendie communiqué ne peut pas contourner l’exigence de la faute en invoquant la garde d’une chose : c’est le régime spécial de l’incendie qui s’applique, et il impose une faute prouvée.
Cette exigence explique le rôle central des assurances des voisins. Le locataire du sixième étage dont l’appartement a été noirci par les fumées, ou celui du troisième étage dont le plafond a reçu l’eau des lances, sera en principe indemnisé par sa propre assurance multirisque habitation, selon les garanties souscrites. C’est ensuite à cet assureur, s’il le souhaite, d’exercer un recours contre le responsable, à la condition de prouver la faute exigée par l’article 1242. L’occupant sinistré n’a donc pas à attendre la fin de l’enquête pénale pour être indemnisé ; il doit en revanche déclarer le sinistre dans le délai prévu par son contrat, que l’article L. 113-2 du Code des assurances interdit de fixer à moins de cinq jours ouvrés.
Les personnes blessées se trouvent dans une situation comparable sur le terrain civil. Leur droit à réparation contre l’occupant du logement où le feu a pris suppose, selon l’article 1242 du Code civil, la preuve d’une faute, ou une autre cause de responsabilité que les décisions consultées ici ne permettent pas de détailler. Les garanties souscrites à titre personnel, notamment les contrats couvrant les accidents de la vie, peuvent jouer selon leurs propres conditions, sans attendre que les responsabilités soient établies. Les blessés ont intérêt à conserver tous les documents médicaux, y compris ceux de la mise en observation, et les justificatifs de leurs frais, car ces pièces servent quel que soit le fondement retenu ensuite.
Les parties communes, enfin, appartiennent au propriétaire de l’immeuble, qui en assume la remise en état. L’article 1720 du Code civil met à sa charge, envers chaque locataire, toutes les réparations nécessaires autres que locatives, ce qui inclut un palier, des portes palières ou des gaines techniques détruits par le feu. Dans un immeuble en copropriété, l’arrêt du 20 octobre 2016 montre qu’un arrêté visant les seules parties communes suspend le loyer de tous les lots qui y ont une quote-part. Lorsque les équipements communs restent dangereux après l’incendie, le maire peut agir sur le fondement de l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation, ce qui fait alors jouer, au profit des occupants, la suspension du loyer et les obligations d’hébergement étudiées plus haut.
Reste la question que chacun pose en premier : faut-il attendre les conclusions de l’enquête pour agir ? Aucun des textes cités ne fait dépendre de l’issue d’une enquête pénale la déclaration du sinistre à l’assureur, prévue par l’article L. 113-2 du Code des assurances, l’hébergement dû par le propriétaire en présence d’un arrêté, prévu par l’article L. 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, ou la cessation du loyer attachée à l’arrêté par l’article L. 521-2 du même code. En revanche, la répartition finale de la charge des dommages entre le bailleur, les locataires et leurs assureurs dépend souvent du lieu exact de départ du feu et de sa cause, que l’expertise et l’enquête établiront. Il est donc utile de faire constater rapidement l’état de son logement et de suivre les opérations d’expertise organisées par les assureurs, en y faisant valoir ses observations.
Conclusion
Après l’incendie d’un immeuble d’habitation, les droits des locataires évacués se lisent en deux temps. Dans l’immédiat, la commune peut organiser l’hébergement d’urgence au titre de sa police générale, et, lorsqu’un arrêté de mise en sécurité est pris, le propriétaire doit héberger ou reloger les occupants et le loyer cesse d’être dû dans les conditions fixées par l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation. Sans arrêté, le sort du bail et du loyer relève de l’article 1722 du Code civil, dont l’application dépend de l’étendue de la destruction et de la qualification de cas fortuit, que la Cour de cassation a refusée pour un incendie de cause indéterminée dans un arrêt non publié de 2020.
Dans un second temps, la charge des dégâts se répartit selon deux régimes opposés : une présomption de responsabilité du locataire envers son bailleur, que seules les causes d’exonération prévues par l’article 1733 permettent d’écarter, et une responsabilité pour faute prouvée envers tous les autres, voisins compris. Les assurances de chacun avancent le plus souvent l’indemnisation avant que les responsabilités soient fixées.
Ces règles décrivent un cadre général. Pour l’incendie survenu aux Sablons, au Mans, les causes ne sont pas établies à la date de rédaction, une enquête est en cours, aucune responsabilité n’est retenue, les contrats signés par chacun priment sur toute analyse générale, et seul le juge pourra trancher un éventuel litige.