Le congé est envoyé, les cartons s’empilent, et l’eau se met à couler : un joint qui lâche sous l’évier, un plafond qui goutte depuis l’appartement du dessus, une canalisation encastrée qui cède dans la cloison. Ou bien rien ne se passe pendant le préavis, mais le bailleur découvre une auréole d’humidité le jour de l’état des lieux de sortie, parfois quelques semaines après la remise des clés, et annonce qu’il conservera tout ou partie du dépôt de garantie. Les saisies proposées par Google le confirment : dégât des eaux pendant préavis locataire, dégât des eaux après départ locataire, dégât des eaux après état des lieux sortie ou sinistre pendant préavis locataire reviennent régulièrement. Les pages les mieux placées répondent surtout par les conventions que les assureurs ont signées entre eux. Ces conventions organisent la gestion du dossier entre compagnies ; elles ne disent pas qui, du locataire ou du bailleur, doit supporter le dommage. Cette question relève de la loi du 6 juillet 1989, du code civil et du code des assurances, et la Cour de cassation l’a précisée sur trois points décisifs : la charge de la preuve, la valeur d’un état des lieux de sortie dressé sans le locataire, et l’indemnisation du bailleur. L’article suit l’ordre dans lequel le problème se pose. Pendant le préavis d’abord, quand le bail court encore et que chacun doit déclarer et limiter les dégâts. Après la remise des clés ensuite, quand tout se joue sur la preuve, la retenue sur le dépôt de garantie et les recours. Les règles décrites ici sont légales ; ce que couvre l’assurance de chacun dépend ensuite de son contrat, qu’il faut relire avant toute démarche.
I. Dégât des eaux pendant le préavis : le locataire reste tenu, assuré et doit déclarer
A. Pendant le préavis, le bail continue : obligations du locataire, assurance et déclaration du sinistre
Le congé ne met pas fin au bail le jour où la lettre part. Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis est de trois mois, ramené à un mois dans les situations limitativement énumérées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : logement situé en zone tendue, premier emploi, mutation, perte d’emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, ordonnance de protection ou violences au sein du couple, bénéfice du RSA ou de l’AAH, attribution d’un logement social. Le même texte fixe le moment où la relation prend fin : « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ». Jusqu’à cette date, le locataire reste locataire, avec toutes les obligations du bail, même s’il a déjà déménagé une partie de ses affaires ou s’il ne dort plus sur place.
La question du loyer se règle dans le même article 15. Lorsque le congé vient du locataire, « Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé », sauf si un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du préavis en accord avec le bailleur, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Un dégât des eaux survenu pendant ces semaines ne suspend donc pas, à lui seul, le paiement du loyer ; la seule voie prévue lorsque le logement devient en partie inutilisable est examinée plus bas, avec l’article 1722 du code civil.
Les obligations qui comptent ici figurent à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent « pendant la durée du contrat », et il est tenu, au g du même article, « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés ». Le risque locatif ne s’éteint donc pas avec le déménagement : il dure tant que le bail dure, c’est-à-dire jusqu’à l’expiration du préavis. Résilier son assurance habitation le jour où l’on emménage ailleurs, alors que les clés de l’ancien logement n’ont pas été rendues, revient à laisser sans couverture la période pendant laquelle on reste responsable.
Le calendrier de résiliation est fixé par la loi. En cas de changement de domicile, l’article L. 113-16 du code des assurances permet à chaque partie de résilier le contrat lorsqu’il couvre des risques liés à l’ancienne situation, et précise : « La résiliation du contrat ne peut intervenir que dans les trois mois suivant la date de l’événement. La résiliation prend effet un mois après que l’autre partie au contrat en a reçu notification. » La lettre doit indiquer la nature et la date de l’événement invoqué, selon l’article R. 113-6 du même code. Hors déménagement, le contrat d’assurance habitation souscrit depuis plus d’un an peut être résilié sans frais en vertu de l’article L. 113-15-2 du code des assurances, avec cette règle d’entrée en vigueur : « La résiliation prend effet un mois après que l’assureur en a reçu notification par l’assuré ». Le calcul se fait donc à rebours depuis la remise des clés : une résiliation notifiée trop tôt peut laisser les dernières semaines du préavis sans garantie, alors que la responsabilité locative, elle, court toujours. Beaucoup de contrats prévoient par ailleurs un simple transfert à la nouvelle adresse ; c’est le contrat qui dit si l’ancien logement reste couvert jusqu’à la restitution des clés.
Vient ensuite la déclaration du sinistre. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré à prévenir son assureur « dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat », en ajoutant : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Le même article limite la sanction d’une déclaration tardive : lorsqu’elle est prévue par le contrat, la déchéance « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ». Pendant un préavis, chacun déclare à son propre assureur : le locataire à son assureur habitation, pour ses biens et pour sa responsabilité envers le bailleur et les voisins ; le bailleur à l’assureur qui couvre le logement en tant que propriétaire non occupant, ou à l’assureur de l’immeuble en copropriété ; le voisin touché à son propre assureur. Le locataire a intérêt à prévenir aussi le bailleur par écrit, en datant les constatations, parce que certaines réparations ne lui incombent pas et que le bailleur ne peut pas les faire s’il ignore le sinistre.
Les assureurs appliquent entre eux des conventions de gestion des dégâts des eaux. Selon la présentation qu’en donne le site PAP dans un article du 3 décembre 2024, la convention dite IRSI confie la gestion d’un dégât des eaux survenu pendant le préavis à l’assureur du propriétaire non occupant. Ce mécanisme explique pourquoi un bailleur voit parfois son assureur sollicité alors que le logement est encore loué. Mais une convention signée entre compagnies ne lie que ses signataires : selon l’article 1199 du code civil, « Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties ». La cour d’appel de Grenoble l’a appliqué le 23 juin 2026 à une autre convention entre assureurs, relative aux détériorations immobilières consécutives à un vol : l’assureur qui se bornait à l’invoquer s’est vu répondre que cette convention n’avait pas été signée par l’assurée et « ne lui est pas opposable en raison de l’effet relatif des conventions » (CA Grenoble, 23 juin 2026, n° 24/03949). Pour le locataire comme pour le bailleur, la conséquence pratique est simple : la convention dit quel assureur instruit le dossier ; la répartition de la charge du dommage entre eux se règle par la loi et par leurs contrats.
Reste le cas, fréquent pendant un déménagement, du dégât causé par une négligence : un robinet oublié, une machine à laver débranchée à la hâte, un tuyau arraché en déplaçant un meuble. L’article L. 113-1 du code des assurances pose que les pertes et dommages causés par la faute de l’assuré « sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police », l’assureur ne répondant pas de la faute intentionnelle ou dolosive. Une maladresse n’est donc pas, par principe, une cause de refus ; il faut vérifier si le contrat contient une exclusion qui vise précisément la situation, et si elle est rédigée de façon formelle et limitée.
B. Fuite venue du voisin, canalisation usée, malfaçon : quand le dommage n’est pas à la charge du locataire
La règle de responsabilité est posée par l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire répond des dégradations et pertes survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive « à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Le code civil dit la même chose en termes plus généraux : selon l’article 1732 du code civil, le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Le point essentiel tient en un mot : c’est au locataire de prouver l’une de ces causes, pas au bailleur de prouver une faute.
La Cour de cassation l’a rappelé dans une affaire de dépôt de garantie. Des locataires réclamaient la restitution de leur dépôt ; le tribunal leur avait donné raison au motif que l’état des lieux d’entrée ne décrivait pas les façades et qu’il était donc impossible de savoir si les taches relevées à la sortie leur étaient imputables. L’arrêt est cassé, le tribunal ayant statué ainsi « alors qu’il incombait aux locataires de démontrer que les désordres avaient eu lieu sans leur faute » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-13.667). Un état des lieux d’entrée muet ne profite donc pas automatiquement au locataire : le doute sur l’origine d’une dégradation survenue pendant le bail joue en principe contre lui, sauf preuve contraire.
Appliquée à l’eau, cette règle donne tout son poids à la réaction du locataire. Dans une affaire où un dégât des eaux avait précédé l’affaissement d’un bâtiment loué, la cour d’appel avait mis tous les désordres à la charge du bailleur en retenant le vieillissement de la structure ; la Cour de cassation lui reproche d’avoir statué sans rechercher « si la faute des preneurs n’était pas à l’origine du dégât des eaux survenu en février 2012 et de la persistance de fuites » (Cass. 3e civ., 13 décembre 2018, n° 17-27.614). L’affaire concernait un local commercial, mais l’article 1732 visé par l’arrêt est un texte commun aux baux. La leçon vaut pour un préavis d’habitation : couper l’arrivée d’eau, prévenir sans attendre le bailleur, le voisin et le syndic, photographier et dater, faire intervenir un plombier. Laisser une fuite se prolonger pourrait être regardé comme une faute, même si la fuite elle-même ne venait pas du locataire.
Les trois causes d’exonération de l’article 7 c recouvrent les situations les plus courantes. Le fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement vise typiquement la fuite venue de l’appartement du dessus ou d’une colonne commune. La faute du bailleur peut tenir à une réparation qui lui incombait et qu’il n’a pas faite : l’article 6 c de la loi du 6 juillet 1989 l’oblige à entretenir les locaux et « d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». À l’inverse, le locataire ne peut pas invoquer le fait d’un invité : selon l’article 1735 du code civil, « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ». Le déménageur ou l’ami venu aider pendant le préavis n’est pas un tiers au sens de l’article 7 c, puisque c’est le locataire qui l’a fait entrer.
Il faut aussi distinguer l’usure de l’entretien. L’article 7 d de la loi de 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Le code civil va dans le même sens : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure », selon l’article 1755 du code civil. Une canalisation encastrée qui cède parce qu’elle est en fin de vie ne relève pas de l’entretien courant ; un joint de baignoire jamais refait peut, au contraire, être rattaché à l’entretien du locataire. La frontière se discute pièce par pièce, et c’est souvent le rapport du plombier ou de l’expert qui la tranche. Les questions de preuve sur l’origine d’une fuite sont aussi détaillées dans la page consacrée au contentieux du dégât des eaux.
Dernière hypothèse : le logement devient en partie inutilisable pendant le préavis, une pièce inondée, un plafond effondré, l’électricité coupée par sécurité. L’article 1722 du code civil prévoit que si la chose louée « n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». Le texte ouvre une demande, appréciée selon les circonstances ; il ne prévoit pas que le locataire cesse de lui-même de payer. Le réflexe utile consiste à écrire au bailleur en décrivant les pièces inutilisables et la date à laquelle elles le sont devenues, puis, à défaut d’accord, à porter la demande devant le juge. Les difficultés propres au bail, comme la diminution de loyer ou la date de fin du préavis, relèvent du contentieux du bail d’habitation.
II. Dégât des eaux découvert à l’état des lieux de sortie ou après le départ : preuve, dépôt de garantie et recours
A. L’état des lieux de sortie fait la preuve, à condition d’être contradictoire
L’état des lieux de sortie est la pièce centrale. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il est dressé lors de la restitution des clés et précise : « Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles ». À défaut, il est établi par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, et, selon le même article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».
Cet état de sortie se lit en le comparant à celui d’entrée. Selon l’article 1730 du code civil, lorsqu’un état des lieux a été fait, le preneur « doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du code civil pose une présomption : « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». La loi de 1989 neutralise cette présomption contre celui qui a empêché l’acte : selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties ».
La Cour de cassation a tiré de ces textes une règle de preuve importante pour les départs précipités. Des locataires avaient quitté les lieux à l’issue d’un congé ; le bailleur, qui connaissait leur départ, avait rédigé seul un état des lieux de sortie listant des désordres et retenu le dépôt de garantie. La Cour juge qu’« un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422, publié au Bulletin). Pour le bailleur, la conséquence est pratique : si le locataire ne se présente pas, il faut faire appel à un commissaire de justice plutôt que de dresser l’état seul. Pour le locataire, l’intérêt est d’assister à l’état des lieux et d’y faire écrire ce qui concerne la fuite : origine connue ou supposée, date de la déclaration à l’assureur, numéro de sinistre, intervention du plombier. Une mention exacte vaut mieux qu’une signature sous un document qui se contente de constater des taches.
Le cas le plus délicat est celui du dégât découvert après la remise des clés : le nouveau locataire signale une odeur d’humidité, un plombier ouvre une cloison, une infiltration ancienne apparaît derrière un meuble de cuisine. L’article 7 c ne rend le locataire responsable que des dégradations survenues « pendant la durée du contrat ». Celui qui réclame une réparation doit d’abord établir les faits sur lesquels il la fonde : selon l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Un état des lieux de sortie contradictoire qui ne mentionne rien pèse alors en faveur du locataire, tandis qu’un rapport de recherche de fuite datant l’origine du sinistre peut déplacer le débat. Le bailleur conserve, de son côté, la possibilité de déclarer le dommage à son propre assureur ; si celui-ci l’indemnise, il dispose d’un recours contre le véritable responsable, puisque, selon l’article L. 121-12 du code des assurances, « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers » qui ont causé le dommage. C’est souvent par ce recours, entre assureurs, que se règle la fuite venue d’un voisin ou d’une canalisation commune.
B. Retenue sur le dépôt de garantie : ce que le bailleur doit justifier, et comment la contester
Le dépôt de garantie obéit à des règles précises fixées par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Selon ce texte, il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur peut en retirer certaines sommes, mais seulement « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». En cas de retard, le même article 22 prévoit que le dépôt restant dû est « majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». Cette majoration n’est pas due si le retard vient de ce que le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile, que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 lui demande d’indiquer lors de la remise des clés ; mieux vaut la donner par écrit ce jour-là.
Une retenue pour un dégât des eaux n’est donc pas un forfait : elle suppose une dégradation imputable au locataire et un montant justifié. La Cour de cassation a précisé en 2024 ce que le bailleur doit établir. Dans deux affaires jugées le même jour, elle énonce que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi par le bailleur, préjudice qui peut comprendre le coût de la remise en état « sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Elle ajoute que le juge doit évaluer ce préjudice à la date où il statue et prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, « les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502, publié au Bulletin). Dans la seconde affaire, la cour d’appel avait chiffré des dégradations et dit que la somme serait déduite du dépôt de garantie ; l’arrêt est cassé parce qu’elle avait statué « sans constater qu’un préjudice pour les bailleurs était résulté de la faute contractuelle de la locataire » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272, publié au Bulletin).
Ces deux arrêts concernaient des baux commerciaux et visent les articles 1147 et 1149 du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme de 2016, ainsi que l’article 1732, texte commun aux baux. L’article 1231-1 du code civil, aujourd’hui en vigueur, prévoit de la même manière la condamnation du débiteur à des dommages et intérêts « soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution ». Pour un locataire d’habitation à qui l’on retient son dépôt après un dégât des eaux, trois questions découlent de ces décisions. La dégradation est-elle réellement imputable au locataire, compte tenu de l’article 7 c et des causes d’exonération ? Le bailleur justifie-t-il d’un préjudice, par un devis ou une facture, en tenant compte de la vétusté que la loi laisse à sa charge ? Ce préjudice existe-t-il encore, par exemple si le logement a été reloué sans travaux ou si l’assureur du bailleur a déjà indemnisé le même poste ? Sur ce dernier point, la Cour rappelle dans l’arrêt n° 22-24.502 le principe selon lequel les dommages et intérêts dus au créancier sont « de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502). Demander au bailleur s’il a été indemnisé par son assureur pour le même dommage est donc une question légitime.
Pour contester une retenue, la première étape est écrite : une lettre recommandée au bailleur ou à son mandataire, qui rappelle l’état des lieux de sortie, la déclaration de sinistre et son numéro, l’origine de la fuite si elle est connue, et réclame la restitution avec la majoration prévue par la loi. Si le désaccord persiste, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou par le locataire ; sa compétence couvre, selon l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, « Les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations », et le même texte précise : « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine ». À défaut de conciliation, le litige relève du juge des contentieux de la protection, qui, selon l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, « connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation » est l’objet, la cause ou l’occasion. Les étapes de cette contestation sont reprises dans la page consacrée à la restitution du dépôt de garantie.
Deux délais de prescription encadrent ces démarches, et ils ne se confondent pas. Entre bailleur et locataire, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Entre l’assuré et son propre assureur, l’article L. 114-1 du code des assurances pose une prescription plus courte : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Ce même article contient une règle utile au locataire mis en cause par son bailleur ou par un voisin : « Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier », selon l’article L. 114-1 du code des assurances. Lorsqu’un bailleur réclame une somme au titre d’un dégât des eaux, le locataire transmet sans attendre la réclamation à son assureur habitation, qui couvre en principe sa responsabilité locative dans les limites de son contrat.
Conclusion
Un dégât des eaux pendant le préavis ne se traite pas comme une fin de bail anticipée. Le locataire reste tenu jusqu’à l’expiration du préavis, il doit rester assuré jusqu’à cette date et déclarer rapidement le sinistre à son assureur, sans résilier trop tôt une garantie dont il a encore besoin. Il répond des dégradations survenues pendant la location, sauf à prouver la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit ; la vétusté et la malfaçon restent à la charge du bailleur. Après la remise des clés, tout se joue sur la preuve : un état des lieux de sortie contradictoire, ou dressé par un commissaire de justice, et des pièces datées sur l’origine de la fuite. Le bailleur qui retient le dépôt de garantie doit justifier d’une dégradation imputable au locataire et d’un préjudice, que le juge apprécie au jour où il statue en tenant compte de la relocation ou de l’indemnisation déjà perçue. Les conventions entre assureurs désignent l’assureur qui gère le dossier ; elles ne tranchent pas, à elles seules, la question de savoir qui doit payer entre le bailleur et le locataire.