Une fuite dans un appartement sous-loué pose tout de suite trois questions, dans l’ordre où elles arrivent : qui est assuré, qui doit déclarer, et qui paie. Les saisies qui reviennent sont « sous location assurance habitation », « sous location quelle assurance » et « sous location appartement assurance habitation ». Elles ne visent pas une définition. Elles visent le moment où l’eau a déjà coulé, où le locataire principal est absent, où le sous-locataire n’a pas de police à son nom, et où le propriétaire demande qui va régler le plafond, le parquet et le logement du dessous. La réponse ne tient pas dans une formule unique. Elle se lit dans la police, dans le bail, dans le contrat de sous-location, et dans quelques articles du code civil et du code des assurances, en vigueur au 12 novembre 2026.
Trois personnes peuvent être en cause : le bailleur, le locataire principal, le sous-locataire. Chacune peut avoir, ou ne pas avoir, un contrat. Le code des assurances ne désigne pas, dans les articles lus pour cet article, le sous-locataire comme assuré de plein droit. Il dit ce que la police doit indiquer, dans quel délai l’assuré déclare, quand une déchéance peut être opposée, et dans quelle limite l’indemnité est due. Le code civil dit, de son côté, que le preneur répond des dégradations causées par ses sous-locataires, et que le bailleur doit entretenir la chose louée. Ces deux plans ne se confondent pas. Une responsabilité peut exister sans garantie. Une garantie peut jouer sans que la personne qui a causé la fuite soit condamnée. Le cadre du bail, autorisation de sous-louer comprise, est celui que traite un avocat en droit du bail d’habitation à Paris.
Les développements qui suivent distinguent donc la règle légale de la clause. Une garantie facultative, un plafond, une franchise, une exclusion de défaut d’entretien, ne sont pas acquis parce qu’ils figurent souvent dans une multirisque. Ils existent s’ils sont écrits dans le contrat signé, dans les conditions que la loi impose à cette écriture. Aucun arrêté de catastrophe naturelle n’est ici en cause : une rupture de canalisation ou une vanne laissée ouverte n’est pas, par elle-même, une catastrophe naturelle. Les délais cités sont ceux des textes lus dans ce travail, et seulement ceux-là.
I. Sous-location assurance habitation : qui est assuré et qui déclare le sinistre
A. Sous location quelle assurance : bail, police et trois personnes
La première vérification n’est pas le nom du produit. C’est le nom de la personne assurée et la chose assurée. L’article L. 112-4 du code des assurances impose à la police d’indiquer les noms et domiciles des parties contractantes, la chose ou la personne assurée, la nature des risques garantis, le moment à partir duquel le risque est garanti et la durée de cette garantie, le montant de cette garantie, la prime ou la cotisation. Tant que ces mentions n’ont pas été lues, on ne sait pas si le sous-locataire est assuré, si seul le locataire principal l’est, ou si le propriétaire a une police de propriétaire non occupant qui ne couvre que l’immeuble, pas le mobilier de l’occupant.
Le même article ajoute une condition de forme, souvent décisive quand l’assureur refuse : « Les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents ». Une phrase perdue dans une annexe, qui prétendrait écarter toute garantie dès qu’une sous-location existe, ne produit pas son effet du seul fait qu’elle a été imprimée. Encore faut-il qu’elle édicte une nullité, une déchéance ou une exclusion, et qu’elle soit très apparente. Une simple description du risque, ou une question du formulaire, n’est pas la même chose qu’une sanction.
Le contrat de sous-location et le bail ne remplacent pas cette lecture. L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Si le bail oblige le locataire principal à être assuré contre les risques locatifs, cette obligation lie les parties au bail. Si le contrat de sous-location oblige le sous-locataire à souscrire sa propre police, cette obligation lie le locataire principal et le sous-locataire. Aucun des articles du code des assurances lus ici ne crée, à lui seul, une obligation légale du sous-locataire de souscrire une multirisque. La question « sous location assurance obligatoire » se résout donc d’abord dans les écrits : bail, contrat de sous-location, police. Ce que ces écrits ne disent pas ne se devine pas.
Cette répartition explique des dossiers où tout le monde croit être couvert, et où personne ne l’est pour le bon bien. Le locataire principal a une assurance qui garantit sa responsabilité et son mobilier, mais il a emporté ses meubles. Le sous-locataire a installé les siens, sans être nommé dans la police. Le propriétaire a une police qui garantit les murs, pas les embellissements de l’occupant, ou l’inverse. L’article L. 121-1 du code des assurances rappelle que l’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité, et que « l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre ». Il ne crée pas une garantie que la police n’a pas prévue. Il plafonne celle qui existe. Le même article permet qu’il soit stipulé que l’assuré « supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre ». La franchise, quand elle existe, est donc une stipulation. Son montant n’est pas fixé par cet article. Il se lit dans la police, pas dans une moyenne de marché.
Le doute sur une clause ambiguë ne s’efface pas par l’usage du secteur. L’article 1190 du code civil prévoit que, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et « le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé ». Encore faut-il que le juge qualifie le contrat. Une multirisque proposée par l’assureur sur un formulaire type peut être regardée comme un contrat d’adhésion. Ce n’est pas une conclusion automatique pour toute police. C’est une qualification à demander, clause par clause, quand le texte hésite sur le bien couvert ou sur la personne assurée.
La sous-location non autorisée déplace la question, sans la remplacer. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 11 février 2025, n° 22/15715, a jugé des locataires fautifs pour avoir sous-loué sans autorisation de la bailleresse, en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et d’une clause du bail, dans un dossier où une société qu’ils avaient introduite dans le logement avait provoqué une inondation. Cet arrêt dit la faute envers la bailleresse. Il ne dit pas que la police d’assurance est nulle du seul fait de l’absence d’autorisation. Les décisions lues pour cet article ne tirent pas cette nullité automatique. Une nullité ou une exclusion de garantie, si l’assureur veut s’en prévaloir, doit être édictée dans les conditions de l’article L. 112-4, en caractères très apparents. Le reste est une lecture du contrat, pas une conséquence légale déduite de la seule faute locative.
Il faut aussi séparer l’obligation d’assurer et l’obligation de réparer. Même sans police au nom du sous-locataire, le locataire principal peut devoir répondre des dégâts. Même avec une police, l’assureur peut n’être tenu que de la prestation prévue au contrat. L’article L. 113-5 du code des assurances le dit sans ambiguïté : lors de la réalisation du risque, « l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà ». Le délai de paiement est celui qui est convenu. Les articles lus ici n’en fixent pas un autre, en jours, pour l’assurance habitation. Annoncer un délai de règlement légal de dix, trente ou soixante jours serait ajouter une règle que ces textes ne posent pas.
B. Déclaration du dégât des eaux : cinq jours ouvrés, preuves et circonstances nouvelles
Une fois la personne assurée identifiée, c’est elle qui doit donner avis à son assureur. L’article L. 113-2 du code des assurances, au 4°, oblige l’assuré à donner avis à l’assureur, dès qu’il a eu connaissance du sinistre et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie. Le texte ajoute : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Le contrat peut donc fixer cinq jours ouvrés, ou davantage. Il ne peut pas, sur ce point, descendre en dessous. Le même alinéa précise : « Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail ». Ces deux minimums ne sont pas ceux d’un dégât des eaux. Les appliquer à une fuite serait transporter une règle que le texte réserve à d’autres sinistres. Les délais peuvent être prolongés d’un commun accord entre les parties. Cette prolongation est la modification conventionnelle que le texte autorise lui-même.
Cette règle est d’ordre public dans les limites que pose l’article L. 111-2 du code des assurances : « Ne peuvent être modifiées par convention les prescriptions des titres Ier, II, III et IV du présent livre, sauf celles qui donnent aux parties une simple faculté », puis une liste d’articles. L’article L. 113-2 ne figure pas dans cette liste d’exceptions. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 21 janvier 2021, pourvoi n° 19-13.347, a jugé, au visa des articles L. 113-2, 4°, et L. 111-2, qu’une clause de déchéance prévoyant un délai de déclaration inférieur au délai minimal légal de cinq jours ouvrés n’était pas opposable à l’assuré. L’affaire concernait une culture d’oignons, pas un logement. Les textes appliqués ne sont pas un régime spécial agricole : ce sont les articles généraux du code des assurances, dont le 4° de l’article L. 113-2, lequel écarte expressément les dispositions des 1°, 3° et 4° pour les seules assurances sur la vie. L’assurance habitation n’est pas une assurance sur la vie. La cassation repose sur l’inopposabilité d’une clause plus courte que le minimum légal, non sur la nature de la culture.
La déchéance pour déclaration tardive n’est pas automatique, même quand le délai contractuel, lui, est régulier. L’article L. 113-2 dit que, lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, « la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ». Deux conditions se cumulent : une clause qui prévoit la déchéance, et la preuve, par l’assureur, d’un préjudice causé par le retard. Le texte ajoute : « Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». L’arrêt du 21 janvier 2021 en tire une conséquence supplémentaire, qui est dans ses motifs : l’assureur ne peut pas opposer la déchéance lorsque le contrat ne comporte pas de clause l’édictant, ou lorsque la clause n’est pas conforme aux dispositions qui n’autorisent, comme modification conventionnelle, que la prorogation du délai. Une clause absente, ou une clause à quatre jours, ne se répare pas en invoquant le préjudice.
La preuve du sinistre reste à la charge de celui qui demande la garantie ou la réparation. L’article 1353 du code civil pose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a éteint son obligation. Photos datées, constat de l’eau au sol, identification de la pièce, nom de la personne présente, échange avec le locataire principal : ces éléments servent cette preuve. Ils ne sont pas une liste légale. Les articles lus ici n’imposent pas un formulaire unique, ni n’interdisent une réparation d’urgence. Si la police exige des mesures conservatoires, ou un accord avant travaux, c’est une clause. Elle se lit. Elle ne se suppose pas. La démarche générale de déclaration d’un dégât des eaux entre locataire et propriétaire reste utile pour les pièces habituelles. Elle ne dit pas qui, parmi trois personnes, est l’assuré de la police en cause.
Une autre déclaration, distincte de l’avis de sinistre, peut être due en cours de contrat. Le 3° de l’article L. 113-2 oblige l’assuré à déclarer les circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou en créent de nouveaux, et rendent inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque. Il doit « déclarer ces circonstances à l’assureur dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance », par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique. La sous-location peut être une telle circonstance si les réponses données à la souscription décrivaient une occupation par le seul locataire, ou une absence d’occupation par un tiers. Elle ne l’est pas par principe. Il faut comparer la déclaration initiale et la situation réelle. La déchéance pour retard sur ce délai de quinze jours obéit à la même phrase que la déchéance pour déclaration tardive de sinistre : clause, et préjudice établi par l’assureur. Le texte vise ensemble les délais des 3° et 4°.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux, dans un jugement du 16 avril 2026, n° 21/04769, a retenu, pour écarter la responsabilité du locataire principal, que les déclarations avaient été faites auprès des assurances par le propriétaire et par le sous-locataire, et que le locataire pouvait légitimement penser que des procédures étaient en cours. Le fait d’avoir déclaré n’a pas, à lui seul, créé la garantie. Il a empêché de reprocher au locataire principal une inertie après la fuite. C’est un usage probatoire de la déclaration, pas une règle qui dispenserait l’assuré de respecter l’article L. 113-2.
II. Dégât des eaux en sous-location : qui paie et comment contester un refus
A. Locataire principal, sous-locataire et action directe contre l’assureur
Entre le bailleur et le locataire, la responsabilité des dégradations ne se discute pas comme une assurance. L’article 1732 du code civil dispose, à propos du preneur : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». L’article 1735 du code civil précise : « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ». Le sous-locataire n’est donc pas un tiers que le locataire principal pourrait ignorer. Son fait est, dans ce texte, un fait dont le preneur répond envers le bailleur. Cette responsabilité n’est pas une condamnation automatique de toute fuite survenue pendant la sous-location. L’article 1732 ouvre une preuve contraire : les dégradations ont eu lieu sans faute du preneur. L’article 1735 vise le fait des sous-locataires. Encore faut-il que ce fait soit établi.
Le jugement de Bordeaux du 16 avril 2026 le montre sur une canalisation. La bailleresse invoquait les articles 1732 et 1735 contre le locataire principal, à raison de dégradations qu’elle imputait à l’inertie de l’occupant et au fait du sous-locataire. Le tribunal a jugé la bailleresse défaillante à démontrer que les dégradations étaient la conséquence d’un manquement du preneur pendant le bail. L’expertise, non contestée sur ce point, attribuait le désordre à la défaillance d’une canalisation sous la chape du carrelage de la salle de bain, sans lien avec les conditions d’occupation. Une demande de travaux avait été faite par le sous-locataire, et une intervention avait eu lieu. Aucune aggravation postérieure au départ du sous-locataire n’était démontrée. La responsabilité du locataire principal a été écartée. L’assureur du propriétaire a été condamné à payer à celui-ci 45 803,30 euros au titre du préjudice matériel, avec indexation sur l’indice BT01 à compter de mars 2021, et 35 656,96 euros au titre du préjudice financier. Ces sommes sont celles du dispositif de ce jugement. Elles ne sont pas un barème.
L’arrêt parisien du 11 février 2025 prend le chemin inverse, parce que les faits sont inverses. Une coupure d’eau avait été programmée et annoncée. Une employée de la société chargée de la gestion locative, introduite par les locataires, a tiré l’eau du ballon par la vanne de sécurité et ne l’a pas refermée. À la remise en eau, l’appartement a été inondé, ainsi que trois appartements situés en dessous. La cour a rappelé l’article 1735 et l’article 7, c), de la loi du 6 juillet 1989, dans les termes qu’elle cite : le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant le contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Elle a jugé qu’aucun cas de force majeure ni aucun fait d’un tiers non introduit n’était établi, puisque les locataires avaient eux-mêmes contracté avec la société présente dans les lieux. Leur responsabilité contractuelle envers la bailleresse a été retenue. Après compensation, ils ont été condamnés solidairement à lui verser 4 466 euros, le jugement de première instance ayant retenu 7 805,41 euros avant l’infirmation partielle sur le montant.
Ces deux décisions ne se contredisent pas. Elles appliquent la même idée : le locataire principal répond du fait de ceux qu’il a introduits, et il peut s’exonérer s’il prouve que la dégradation a eu lieu sans sa faute, ou, dans les termes retenus par la cour de Paris pour l’article 7, c), par force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit. Une canalisation sous chape, sans lien avec l’occupation, n’est pas le fait du sous-locataire. Une vanne ouverte par une personne que les locataires ont fait entrer l’est. Le lecteur qui cherche « qui paie » doit donc d’abord faire qualifier l’origine de l’eau, pas choisir entre locataire et propriétaire par habitude.
Le bailleur n’est pas pour autant hors du dossier quand la fuite vient du bâtiment. L’article 1719 du code civil l’oblige, par la nature du contrat, à délivrer la chose, à « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », et à en faire jouir paisiblement le preneur. L’article 1720 du code civil ajoute qu’il doit faire, pendant le bail, « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Une canalisation encastrée, dont la défaillance n’est pas locative, peut relever de cette obligation. Le jugement de Bordeaux n’a pas eu à condamner le bailleur sur ce fondement : c’est le bailleur qui réclamait, et son propre assureur a été tenu de la garantie dégât des eaux qu’il invoquait. L’article 1720 ne dit pas que toute fuite est une réparation à la charge du bailleur. Il distingue les réparations locatives, qui restent hors de son obligation d’entretien courant. La qualification de la réparation se fait sur la nature des travaux, pas sur le seul fait que de l’eau a coulé.
Hors du lien de bail, la faute et la garde de la chose reprennent leur place. L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Celui qui a laissé la vanne ouverte, s’il a commis une faute, peut devoir réparer le dommage qu’il a causé à un voisin ou au bailleur, selon le lien de droit. L’article 1242 du code civil ajoute : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ». Une canalisation ou un ballon peut être une chose dont quelqu’un a la garde. Encore faut-il identifier le gardien. Le même article pose une règle spéciale pour l’incendie, qu’il serait inexact de transporter à une fuite : le détenteur du local où le feu a pris naissance n’est responsable envers les tiers que si une faute est prouvée. Et « Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil ». Cette exception concerne l’incendie. Elle ne réécrit pas l’article 1735 pour l’eau.
Quand un tiers est lésé, voisin du dessous ou bailleur qui n’est pas l’assuré de la police de responsabilité, l’article L. 124-3 du code des assurances lui ouvre un droit propre : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ». L’assureur ne peut payer à un autre que ce tiers tout ou partie de la somme due, tant que le tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de cette somme. Le tribunal judiciaire de Bobigny, dans un jugement du 9 février 2026, n° 25/00556, a rappelé ce droit d’action directe et l’a mis en œuvre dans un litige d’infiltrations, en relevant que l’assureur n’avait pas contesté, pendant l’expertise, être l’assureur de responsabilité de l’occupant concerné. L’action directe ne crée pas la garantie. Elle permet au tiers d’agir contre l’assureur si une police garantit la responsabilité civile de la personne responsable. Si cette police exclut le fait du sous-locataire, ou ne vise que le locataire nommé, l’action directe se heurte à l’étendue du contrat, dans les limites des articles L. 113-1 et L. 112-4.
L’article L. 113-1 du code des assurances fixe le principe de la garantie des pertes et dommages : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ». Une fuite accidentelle, ou même une faute non intentionnelle de l’assuré, n’est donc pas, par elle-même, hors garantie. Le texte réserve la suite : « l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ». Ouvrir une vanne par négligence n’est pas, sans autre élément, une faute intentionnelle ou dolosive. Le provoquer pour être payé le serait, s’il est prouvé. L’exclusion de défaut d’entretien, souvent invoquée sur une canalisation ancienne, n’est opposable que si elle est formelle et limitée, et mentionnée en caractères très apparents. Elle ne se déduit pas du seul âge de l’immeuble.
Si le logement est dans une copropriété, un autre plan peut s’ajouter, sans se substituer à ceux-ci : la répartition entre assureurs adhérents à une convention de dégâts des eaux. Ce n’est pas la loi du bail. C’est un accord entre sociétés, dont le champ et les recours sont distincts de la question de savoir qui, du locataire principal ou du sous-locataire, est assuré. L’action en remboursement entre assureurs en copropriété est traitée à part, notamment pour la convention CIDE-COP et le recours après un dégât des eaux en copropriété. Une sous-location dans un lot privatif ne fait pas, à elle seule, entrer le sinistre dans cette convention, ni en sortir.
B. Refus, déchéance, franchise et prescription : ce que le contrat ne peut pas inventer
Le refus le plus fréquent, dans les recherches, est la déclaration jugée tardive. Le cadre est celui déjà posé. Le délai contractuel ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés pour un dégât des eaux. La déchéance suppose une clause, un préjudice prouvé par l’assureur, et l’absence de cas fortuit ou de force majeure à l’origine du retard. Une clause plus courte que le minimum légal n’est pas opposable, comme l’a jugé la deuxième chambre civile le 21 janvier 2021. La clause, si elle existe, doit en outre être très apparente, au sens de l’article L. 112-4. Demander à l’assureur la clause invoquée, la date de connaissance du sinistre, et le préjudice précis que le retard lui aurait causé, est la contestation que le texte rend possible. Inventer un report du délai parce que le sous-locataire ne connaissait pas le nom de l’assureur du locataire principal serait, en revanche, ajouter une règle que les articles lus ne posent pas. Si le sous-locataire n’est pas l’assuré de cette police, l’obligation du 4° de l’article L. 113-2 ne pèse pas sur lui pour ce contrat. Elle pèse sur l’assuré. Le sous-locataire peut avoir la sienne, sur sa propre police, s’il en a une.
Le deuxième refus est l’exclusion. Elle doit être formelle et limitée. Une formule qui écarterait « tout sinistre en cas de sous-location », sans délimiter le risque exclu, peut être discutée au regard de cette exigence de limitation. Les décisions lues ici ne jugent pas cette formule précise. Elles ne permettent donc pas de dire qu’elle est nulle dans tous les contrats. Elles permettent de dire que l’assureur qui l’invoque doit produire une clause conforme aux articles L. 113-1 et L. 112-4, et que l’absence d’autorisation de sous-louer, à elle seule, n’a pas été retenue par ces décisions comme une cause légale de déchéance de garantie. La faute envers le bailleur, retenue à Paris, et la garantie de l’assureur, sont deux questions. La première peut être certaine pendant que la seconde dépend de la police.
Le troisième point de friction est la franchise et le plafond. L’article L. 121-1 autorise une déduction fixée d’avance, et interdit à l’indemnité de dépasser la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. Il n’indique ni 150 euros, ni 300 euros, ni un pourcentage. Un chiffrage annoncé sans la page de la police est une stipulation qu’on n’a pas lue. La valeur à neuf, le coefficient de vétusté, la prise en charge du mobilier du sous-locataire, la garantie des embellissements, sont du même ordre : contractuels, sauf texte spécial qui les imposerait. Aucun des articles lus ici ne rend obligatoire une valeur à neuf en dégât des eaux. Le dire serait présenter une option fréquente comme une règle légale.
Le paiement, une fois la garantie reconnue, suit le contrat. L’article L. 113-5 oblige l’assureur à exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat, et dit qu’il ne peut être tenu au-delà. Contester un retard, c’est d’abord produire la clause de délai, puis constater qu’elle n’a pas été tenue. Ce n’est pas invoquer un délai légal de règlement que ces textes ne fixent pas. Si le contrat est silencieux sur le délai d’exécution de la prestation, les décisions consultées ne comblent pas ce silence par un nombre de jours. Il faut alors le dire, et ne pas en fabriquer un.
La prescription encadre le moment où l’action peut encore être portée. L’article L. 114-1 du code des assurances dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance ». L’exception de cinq ans qu’il prévoit vise les dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols, reconnus comme catastrophe naturelle dans les conditions de l’article L. 125-1. Une fuite de sous-location n’entre pas dans cette exception, sauf si le dommage est précisément celui que ce membre de phrase décrit, ce qui n’est pas le cas d’une vanne ou d’une canalisation de salle de bain. Le texte ajoute que le délai ne court, en cas de sinistre, « que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là ». La charge de cette preuve est dans la phrase. Il ajoute aussi : « Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier ». Cette règle vise l’action de l’assuré contre son assureur, quand cette action a pour cause le recours d’un tiers. Elle ne dit pas que toute action du voisin contre le sous-locataire est prescrite par deux ans. L’action du tiers lésé contre la personne responsable relève d’autres textes, que cet article ne fixe pas. Les décisions lues ici ne tranchent pas le délai de cette action de droit commun dans un dossier de sous-location.
La contestation utile reste donc bornée par ce qui a été lu. On identifie la police et la personne assurée. On date la connaissance du sinistre et l’avis donné à l’assureur. On qualifie l’origine de l’eau, avec l’expertise s’il y en a une, pour savoir si l’article 1735 peut jouer ou si la défaillance est celle d’une canalisation sans lien avec l’occupation. On demande la clause de déchéance ou d’exclusion, en caractères très apparents, et le préjudice allégué. On vérifie si un tiers lésé peut exercer l’action directe de l’article L. 124-3 contre l’assureur de responsabilité. On ne transforme pas une franchise contractuelle en franchise légale, ni une sous-location non autorisée en nullité de police que les décisions consultées n’ont pas prononcée.
Conclusion
Sous-louer un appartement ne désigne pas, à soi seul, l’assureur qui paiera une fuite. La police nomme la personne assurée et la chose assurée. Le bail et le contrat de sous-location répartissent, entre ceux qui les ont signés, l’obligation de s’assurer et l’obligation de réparer. Le locataire principal répond, envers le bailleur, des dégradations causées par ses sous-locataires, sauf la preuve que la loi et les décisions rappelées ici lui ouvrent. Cette responsabilité n’est pas la garantie. La garantie est la prestation prévue au contrat, dans le délai convenu, dans la limite de la valeur de la chose assurée, sous les exclusions formelles et limitées, et sous une déchéance qui n’est opposable que si la clause est régulière et si l’assureur prouve son préjudice. Déclarer dans le délai, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés pour ce sinistre, conserver les preuves de l’origine de l’eau, et ne pas confondre la faute locative avec la nullité du contrat d’assurance : c’est l’ordre dans lequel le dossier se tient.