La saisie « mainlevée hypothèque judiciaire provisoire » vise une inscription prise sur un logement avant un jugement définitif, pour garantir une créance dont le recouvrement paraîtrait menacé. Ce n’est pas la mainlevée que la banque remet après le remboursement du prêt, ni la mainlevée d’une hypothèque du Trésor. Le code des procédures civiles d’exécution organise cette sûreté judiciaire conservatoire, les cas où le juge doit autoriser, ceux où le créancier peut s’en passer, les délais de caducité et la mainlevée.
Les pages générales décrivent souvent la radiation après un crédit soldé, ou le blocage d’une vente par une inscription fiscale. Elles ne distinguent pas, article par article, l’autorisation du juge de l’exécution, le mois pour engager la procédure au fond, les trois mois pour exécuter l’ordonnance, ni le sort des frais lorsque la mainlevée est ordonnée. C’est l’objet des développements qui suivent.
Le texte s’adresse au propriétaire dont l’immeuble est grevé, et au créancier qui envisage la mesure. Il n’examine pas un dossier nommé. Le contrat, le titre et l’ordonnance priment sur toute analyse générale. Seul le juge dit si les conditions sont réunies dans une affaire déterminée.
I. Mainlevée hypothèque judiciaire provisoire : à quelles conditions elle est prise
A. Sûreté judiciaire sur un immeuble : ce que le créancier doit justifier
L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : «Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.» Deux conditions se cumulent. La créance doit paraître fondée en son principe. Des circonstances doivent être de nature à menacer le recouvrement. Le texte n’exige pas, à ce stade, un jugement déjà rendu, ni un commandement préalable. Il n’exige pas non plus que la créance soit d’ores et déjà liquide et exigible dans tous ses accessoires : il parle d’une créance qui paraît fondée en son principe. Les décisions consultées dans ce run ne fixent pas une liste fermée de ces circonstances. Une simple crainte, non justifiée, ne suffit pas au texte, qui demande une justification.
La forme de la mesure est précisée dans la même phrase suivante du même article : «La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.» L’hypothèque judiciaire provisoire est cette sûreté, lorsqu’elle porte sur un immeuble. L’article L. 531-1 le confirme : «Une sûreté judiciaire peut être constituée à titre conservatoire sur les immeubles, les fonds de commerce, les actions, parts sociales et valeurs mobilières.» Le logement peut donc être grevé sans être saisi au sens d’une expulsion ou d’une vente forcée immédiate. L’article L. 531-2 ajoute : «Les biens grevés d’une sûreté judiciaire demeurent aliénables.» La vente n’est pas interdite par ce seul article. Le prix «en est payé et distribué dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat». Les textes lus ici ne reproduisent pas ce décret de distribution. Ils ne permettent donc pas d’écrire qu’un pourcentage déterminé du prix serait réservé au créancier, ni qu’un notaire pourrait passer outre l’inscription. Ils permettent d’écrire que l’immeuble reste aliénable, et que le prix suit le régime du décret.
L’autorisation n’est pas une formalité automatique. L’article R. 511-4 dispose : «A peine de nullité de son ordonnance, le juge détermine le montant des sommes pour la garantie desquelles la mesure conservatoire est autorisée et précise les biens sur lesquels elle porte.» Une ordonnance qui ne chiffre pas la garantie, ou qui ne désigne pas l’immeuble, est nulle selon ce texte. C’est un premier point de contrôle pour le propriétaire : le montant garanti et le bien visé doivent figurer dans l’ordonnance. Le texte ne dit pas que toute erreur de numéro de parcelle entraîne nullité. Il dit que le juge doit préciser les biens. L’article R. 511-1 ajoute que la demande d’autorisation prévue à l’article L. 511-1 est formée par requête, et que, sauf les cas de l’article L. 511-2, une autorisation préalable est nécessaire.
Le juge qui autorise est désigné par deux textes qu’il faut lire ensemble. L’article L. 511-3 dispose : «L’autorisation est donnée par le juge de l’exécution.» Il réserve le cas où, demandée avant tout procès, la mesure tend à la conservation d’une créance relevant de la compétence de la juridiction commerciale : le président du tribunal de commerce peut alors l’accorder. L’article R. 511-2 dispose : «Le juge compétent pour autoriser une mesure conservatoire est celui du lieu où demeure le débiteur.» Le point de rattachement lu est le domicile du débiteur, non le lieu de l’immeuble. Si le débiteur demeure à Paris ou en Île-de-France, le texte désigne le juge de ce lieu, qui est le juge de l’exécution, sauf le cas commercial visé à l’article L. 511-3. Les textes consultés ne donnent pas l’adresse du greffe, ni un délai de distance propre au ressort parisien. Ils ne disent pas non plus que le tribunal du lieu de l’immeuble serait compétent pour autoriser la mesure. En l’absence d’une autre règle lue dans ce run, aucune compétence du lieu de l’immeuble n’est énoncée pour l’autorisation.
B. Sans autorisation préalable : titre exécutoire, loyer impayé, charges de copropriété
L’autorisation préalable n’est pas toujours exigée. L’article L. 511-2 dispose : «Une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire.» Le créancier qui a déjà un jugement exécutoire, ou une décision qui n’a pas encore force exécutoire, peut donc pratiquer la mesure conservatoire sans repasser devant le juge pour une autorisation. Le texte ne transforme pas pour autant la sûreté en une hypothèque définitive dont il donnerait le nom. Il dispense d’autorisation préalable. Les articles lus n’emploient pas l’expression « hypothèque judiciaire définitive ». Ils distinguent la mesure conservatoire autorisée, la mesure pratiquée avec un titre, et la caducité si la procédure au fond n’est pas engagée. C’est cette distinction qu’il faut retenir, plutôt qu’un vocabulaire que le code, dans les articles consultés, n’écrit pas.
Le même article L. 511-2 vise d’autres titres qui dispensent d’autorisation : défaut de paiement d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque, et «d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles». Un bailleur qui dispose d’un bail écrit et d’un loyer impayé peut donc, selon cette phrase, pratiquer une mesure conservatoire sans autorisation préalable du juge. Ce n’est pas une expulsion. C’est une sûreté ou une saisie conservatoire, dans les formes du chapitre. Le recouvrement des loyers impayés suit, pour le paiement lui-même, d’autres règles que cette seule sûreté. L’article L. 511-2 ne dit pas que l’inscription vaut résiliation du bail, ni qu’elle remplace un commandement de payer. Il dit que le loyer impayé résultant d’un contrat écrit permet de se passer de l’autorisation préalable.
Le même alinéa vise aussi les provisions de copropriété mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions de cet article. Un syndicat qui se prévaut de ces provisions impayées peut, selon l’article L. 511-2, pratiquer la mesure sans autorisation préalable. Les textes lus ne disent pas que toute charge de copropriété, même contestée ou non encore exigible, ouvre cette voie. Ils visent les provisions de l’article 19-2, exigibles ou rendues exigibles comme cet article le prévoit. Une contestation du décompte reste possible dans les formes propres à la copropriété, que cet article du code des procédures civiles d’exécution ne tranche pas.
Dispenser d’autorisation n’empêche pas le contrôle ultérieur. L’article L. 512-1 commence ainsi : «Même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.» Le propriétaire peut donc saisir le juge alors même que le créancier avait un titre, un loyer impayé écrit ou des provisions de copropriété exigibles. Le juge vérifie si la créance paraît fondée en son principe et si des circonstances menacent le recouvrement. Le texte ne dit pas que la mainlevée est de droit dès que le débiteur conteste le montant. Il dit que le juge peut la donner s’il apparaît que les conditions de l’article L. 511-1 ne sont pas réunies. La charge de cette appréciation est judiciaire. Les textes consultés ne fixent pas un délai pour former cette demande de mainlevée. Aucun délai de saisine du juge aux fins de mainlevée n’est donc énoncé ici.
II. Délais de caducité, mainlevée et frais
A. Trois mois pour exécuter l’ordonnance, un mois pour saisir au fond
Deux délais, écrits dans le décret, font tomber la mesure si le créancier ne les respecte pas. L’article R. 511-6 dispose : «L’autorisation du juge est caduque si la mesure conservatoire n’a pas été exécutée dans un délai de trois mois à compter de l’ordonnance.» Le point de départ est l’ordonnance. Le délai est de trois mois. La sanction écrite est la caducité de l’autorisation si la mesure n’a pas été exécutée dans ce délai. Le texte ne dit pas que l’inscription déjà publiée s’efface seule du fichier immobilier, ni quelle formalité de radiation le propriétaire doit ensuite accomplir. Il dit que l’autorisation est caduque. Les textes consultés ne décrivent pas la radiation d’office. Ils ne permettent pas d’affirmer qu’aucune démarche n’est nécessaire après la caducité.
Le second délai vise l’action au fond. L’article L. 511-4 dispose : «A peine de caducité de la mesure conservatoire, le créancier engage ou poursuit, dans les conditions et délais fixés par décret en Conseil d’Etat, une procédure permettant d’obtenir un titre exécutoire s’il n’en possède pas.» Le décret lu est l’article R. 511-7 : «Si ce n’est dans le cas où la mesure conservatoire a été pratiquée avec un titre exécutoire, le créancier, dans le mois qui suit l’exécution de la mesure, à peine de caducité, introduit une procédure ou accomplit les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire.» Le point de départ est l’exécution de la mesure, non l’ordonnance, et non la signification au débiteur, que cet alinéa ne mentionne pas. Le délai est d’un mois. La sanction est la caducité. L’exception est écrite dans la même phrase : le délai ne joue pas lorsque la mesure a été pratiquée avec un titre exécutoire. Un créancier qui avait déjà un titre exécutoire n’est donc pas soumis, par cet alinéa, à l’obligation d’introduire une nouvelle procédure dans le mois.
L’article R. 511-7 ajoute une précision que l’on ne peut pas généraliser sans la lire. «Toutefois, en cas de rejet d’une requête en injonction de payer présentée dans le délai imparti au précédent alinéa, le juge du fond peut encore être valablement saisi dans le mois qui suit l’ordonnance de rejet.» Ce second mois court de l’ordonnance de rejet, et il ne concerne que le rejet d’une injonction de payer présentée dans le premier délai. Les textes consultés ne disent pas que tout échec de procédure, ou tout désistement, ouvre le même report. Ils ne disent pas non plus que le mois est suspendu par une négociation, un recours gracieux ou une médiation. Aucune suspension de ce type n’est donc énoncée.
Le même article prévoit un autre point de départ dans un cas particulier : le délai du premier alinéa court à compter du paiement du créancier par la caution lorsqu’il a été fait application de l’article 2320 du code civil Ce point de départ n’est pas celui de toute caution. Il est celui de l’application de l’article 2320 du code civil, que ce run n’a pas relu dans son texte intégral. On ne transpose donc pas cette règle à une caution bancaire ordinaire, ni à un garant personne physique, sans le texte de l’article 2320. Ce qui est certain, parce que l’article R. 511-7 le dit, c’est que, dans ce cas d’application de l’article 2320, le mois court du paiement du créancier par la caution, et non de l’exécution de la mesure.
Ces délais ne sont pas des délais pour le propriétaire qui veut vendre. Ils sont des délais imposés au créancier, à peine de caducité. Le propriétaire a intérêt à les dater : date de l’ordonnance, date d’exécution de la mesure, date d’introduction de la procédure au fond, existence ou non d’un titre exécutoire déjà détenu. Si le mois est dépassé sans procédure, l’article R. 511-7 écrit la caducité. Si les trois mois sont dépassés sans exécution, l’article R. 511-6 écrit la caducité de l’autorisation. Le juge de la mainlevée, saisi sur le fondement de l’article L. 512-1, peut aussi examiner si les conditions de l’article L. 511-1 étaient réunies, indépendamment de ces délais. Les textes lus ne disent pas que la caducité se constate par une simple lettre au créancier, ni qu’elle dispense de toute décision ou de toute formalité de publicité.
B. Demander la mainlevée, substituer une garantie, et qui paie les frais
La mainlevée n’est pas réservée au cas de caducité. L’article L. 512-1, déjà cité, permet au juge de la donner si les conditions de l’article L. 511-1 ne sont pas réunies, même sans autorisation préalable. Le même article ouvre une autre voie : «A la demande du débiteur, le juge peut substituer à la mesure conservatoire initialement prise toute autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties.» La substitution n’est pas un droit automatique à remplacer l’hypothèque par un chèque. Elle est une faculté du juge, à la demande du débiteur, pour une mesure propre à sauvegarder les intérêts des deux parties. Le texte ne liste pas les mesures de remplacement. Il ne dit pas qu’un séquestre du prix de vente, ou une somme versée chez le notaire, suffit toujours.
Une hypothèse est, elle, écrite avec un effet plus net. «La constitution d’une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure sollicitée dans la saisie entraîne mainlevée de la mesure de sûreté, sous réserve des dispositions de l’article L. 511-4.» Trois éléments sont dans la phrase. La garantie est une caution bancaire. Elle est irrévocable. Elle est conforme à la mesure sollicitée. Si ces caractères sont réunis, la mainlevée de la mesure de sûreté est entraînée, sous la réserve de l’article L. 511-4. Cette réserve renvoie à l’obligation, pour le créancier qui n’a pas de titre exécutoire, d’engager la procédure dans les délais du décret, à peine de caducité. Une caution bancaire révocable, ou d’un montant inférieur à la mesure, n’entre pas dans les mots de la phrase. Les textes consultés ne disent pas qu’une caution personnelle d’un proche produit le même effet automatique.
Les frais suivent une règle qui surprend souvent le propriétaire. L’article L. 512-2 dispose : «Les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.» Le principe lu est la charge du débiteur. L’exception est une décision contraire du juge. Le texte ne fixe pas un barème, ni ne dit que les frais de notaire, d’inscription ou de radiation sont compris dans ces « frais occasionnés ». Il vise les frais de la mesure conservatoire. On ne peut pas en déduire un montant. La phrase suivante change le régime lorsque la mainlevée a été ordonnée : «Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.» Le verbe est « peut être condamné ». La réparation n’est pas automatique dans cette phrase. Elle suppose un préjudice causé par la mesure, que le juge apprécie. Les textes lus ne fixent pas un montant de préjudice moral, ni une indemnité forfaitaire liée à la seule inscription.
La vente reste possible au sens de l’article L. 531-2, puisque les biens grevés demeurent aliénables. Le prix est payé et distribué dans les conditions du décret que cet article vise et que ce run n’a pas reproduit. Écrire qu’un acquéreur peut signer sans tenir compte de l’inscription irait au-delà du texte. Écrire que la vente est juridiquement impossible irait aussi au-delà, puisque l’article dit que les biens demeurent aliénables. Entre les deux, le texte laisse le prix suivre le décret. Le propriétaire qui veut vendre a donc à faire constater, selon les cas, soit la caducité, soit une mainlevée, soit une substitution, soit le paiement du créancier dans les conditions de distribution, plutôt qu’à tenir l’inscription pour une interdiction de vendre que l’article L. 531-2 n’écrit pas.
Ce que le propriétaire peut rassembler, sans ajouter une règle absente des textes : l’ordonnance, pour vérifier le montant et le bien, à peine de nullité selon l’article R. 511-4 ; la date de l’ordonnance, pour les trois mois de l’article R. 511-6 ; la date d’exécution de la mesure, pour le mois de l’article R. 511-7, sauf titre exécutoire déjà détenu ; le titre dont se prévaut le créancier, pour savoir s’il relevait de l’article L. 511-2 ; la créance invoquée, pour discuter devant le juge si elle paraît fondée en son principe et si le recouvrement est menacé, au sens de l’article L. 511-1. Ce que les textes lus ne permettent pas d’écrire : un délai pour saisir le juge de la mainlevée ; un barème des frais ; une radiation automatique le lendemain de la caducité ; une compétence du tribunal du lieu de l’immeuble pour autoriser la mesure ; une définition légale, dans les articles consultés, de l’« hypothèque judiciaire définitive ».
Le créancier, de son côté, ne tient pas la sûreté par la seule délivrance de l’ordonnance. Il doit l’exécuter dans les trois mois, à peine de caducité de l’autorisation. S’il n’a pas de titre exécutoire, il doit, dans le mois de l’exécution, introduire une procédure ou accomplir les formalités nécessaires à l’obtention de ce titre, à peine de caducité de la mesure. Une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure peut entraîner la mainlevée de la sûreté, sous la réserve de l’article L. 511-4. Et si le juge ordonne la mainlevée, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice. Ces règles ne jugent pas un créancier nommé. Elles décrivent le régime général.
Conclusion
L’hypothèque judiciaire provisoire est une sûreté conservatoire sur un immeuble, prise si la créance paraît fondée en son principe et si le recouvrement est menacé, en principe avec l’autorisation du juge de l’exécution du lieu où demeure le débiteur. Le titre exécutoire, la décision non encore exécutoire, le loyer impayé d’un bail écrit et certaines provisions de copropriété dispensent de cette autorisation, sans empêcher le juge de donner mainlevée si les conditions ne sont pas réunies. L’autorisation tombe si la mesure n’est pas exécutée dans les trois mois de l’ordonnance. La mesure tombe, sauf titre exécutoire déjà détenu, si aucune procédure n’est engagée dans le mois de son exécution. L’immeuble grevé demeure aliénable. Les frais sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire, et le créancier peut être condamné à réparer le préjudice si la mainlevée est ordonnée. Le titre et l’ordonnance priment. Seul le juge applique ces conditions à un dossier.